ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. st.89 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 84 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Nemotice, k.ú. Nemotice Adresa nemovité Nemotice 84, věci: Vlastník stavby: SJM Olšanský Josef a Olšanská Božena, Nemotice 84, 68333, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Olšanský Josef a Olšanská Božena, Nemotice 84, 68333, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j.108ex03311/08 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: spolumajitelky Počet stran: 24 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.108ex03311/08 Přehled podkladů - výpis z LV č. 587 pro k.ú. Nemotice - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí ve středu obce Nemotice na křižovatce hlavní silnice č. 429 procházející obcí a vedlejší ulice tvořící náves. Nemotice jsou malou zemědělskou obci s 421 obyvateli v Jihomoravském kraji a okrese Vyškov. Obec má pouze základní vybavenost - obchod, hostinec, poštu a železniční stanici, leží mimo hlavní silniční tahy cca 40 km východně od Brna a 20 km od Slavkova: V obci jsou všechny IS. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1405/2 JMK - SÚS JMK Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou stavební pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167 m 2 a na něm stojící rodinný dům č.p. 89. Rohový, samostatně stojící, zděný přízemní dům, který zastavuje skoro celou parcelu, je z větší části přízemní z menší části patrový byl postaven min. před 80 roky je ve značně dezolátním stavu. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektřinu ( v době ocenění byla odpojena) a odpad. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 3+1 s příslušenství a průjezde. K domu patří zpevněná plocha dvorku. Znalci nebyl umožněn přístup do patra, kde je dle sdělení majitelky jedna obytná místnost. Silné stránky - možnost napojení na všechny IS v obci - poloha v centru obce - možnost dobudovat patro nad celým půdorysem - vhodná poloha pro komerční využití - na prodej je velký pozemek zahrady za domem - 2 -

3 Slabé stránky - špatný stavebně technický stav stavby - špatná vybavenost domu - zanedbaná údržba - poloha přímo na křižovatce frekventovaných komunikací - žádná zahrada, min. dvorek - nejasné napojení na kanalizaci - část zdiva z nepálených materiálů RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuse a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Stavba má výrazně zhoršený stav - vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. Budova není pronajímána - užívají ji spolumajitelé a jejich rodina

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek obdélníkového tvaru tvořený jednou parcelou. Pozemek se nachází ve středu obce Nemotice, v místě s možností napojení na všechny inženýrské sítě obce. Většina plochy pozemku je zastavěna oceňovaným rodinným domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve středu tohoto rozpění. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , Celková výměra pozemků 167 Hodnota pozemků celkem Rodinný dům 3+1 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící nepodsklepený částečně patrový rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 3+1 a průjezdem. Dům je zděný z části z cihelného zdiva z části z nepálených cihel ( kotovice), je dodatečně provedeno vodorovné odizolování. Krov je valbový dřevěný s pálenou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Fasáda je z ulice brizolitová ze zadní strany vápenná, vnitřní omítky jsou vápenné, keramický obklad je pouze v koupelně kolem vany. Stropy jsou dřevěné rovné s omítnutým podhledem. Dům má dřevěná dvojitá okna a dřevěné dveře. Podlahy jsou v obytných místnostech betonové s koberci, na chodbě je lité teraco. Vytápění je lokální na tuhá paliva, rozvod vody je pouze v koupelně, TUV z el. bojleru. V domě je nedokončená koupelna s vanou a samostatná místnost s provizorním WC, které se zalévá ( nemá splachování). Schody do patra jsou dřevěné bez podstupnic. Dům má narušenou statiku - praská v místě kombinace materiálu zdiva. Celkový stav domu je značně zanedbaný, neudržovaný, vyžadující celkovou rekonstrukci a modernizaci. V době prohlídky nebyla funkční elektřina ( dle majitelky dočasné odpojení), není jasné kam je provedeno odkanalizování. Dům je přeplně starým nábytkem a pod

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 154,72 m 2 3,25 m Výčet místností: 2 pokoje s kuchyní a přísl. 90,00 m 2 1,00 90,00 m 2 Užitná plocha celkem: 90,00 m 2 II.NP 60,38 m 2 2,50 m Výčet místností: pokoj a chodba 38,00 m 2 1,00 38,00 m 2 Užitná plocha celkem: 38,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (17,32*9,64-6,80*1,80)*(4,25) = 657,58 m 3 II.NP (6,29*9,60)*(1,55) = 93,60 m 3 krov (17,32*9,64-6,80*1,80)*3,30/2,2 = 232,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 657,58 m 3 II.NP 93,60 m 3 krov 232,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 983,26 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo smíšené a cihelné 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašky pálené 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky z ulice brizolit, ze dvora vápenná 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady ker. obklad vany 11. Schody dřevěné bez podstupnic 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných beton s koberci místností 15. Podlahy ostatních beto a lité teraco místností 16. Vytápění lokální na tuhá paliva - 5 -

6 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody jen v koupelně 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace odkanalizování koupelny 23. Vybavení kuchyně není 24. Vnitřní vybavení vana umyvadlo 25. Záchod provizorní bez splachování 26. Ostatní není Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 155 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 128 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 983,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 20 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 128,00 m 2 Obestavěný prostor: 983,26 m 3 Zastavěná plocha: 154,72 m 2 Plocha pozemku: 167,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící z části patrový zděný rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 3+1. Dům je ve velmi špatném stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 2+1 Přízemní zděný koncový nepodsklepený rodinný dům se sedlovou střechou a pálenou krytinou. Dům má z části nová plastová okna, dřevěné dveře, brizolitovou fasádu. Lokalita Nemotice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - klidnější ve stejné obci; Provedení a vybavení - odpovídající - chybí soc. zařízení; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - atraktivnější nemovitost; Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 81,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: RD 5+1 Přízemí řadový zděný nepodsklepený rodinný dům s využitým podkrovím sedlového krovu. Krytina je pálená tašková, fasáda zateplená, okna a vstupní dveře plastové izolační, podlahy plovoucí a dlažby.koupelna s vanou a umyvadlem, splachovací WC, vytápění plynové ústřední, průjezd slouží jako dvojgaráž. Na zahradě je krytý bazén. Dům je napojen na všechny IS a prošel celkovou rekonstrukcí a modernizací. Lokalita Nemotice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,65 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - lepší, modrnější; Celkový stav - podstatně lepší; Vliv pozemku - větší pozemek - zahrada; Úvaha zpracovatele ocenění - součástí je garáž a zahrada; Celkový koef. K C 0,25 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD 3+1 Přízemní zděný řadový koncový nepodsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. Krytina je pálená tašková. Okna a vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře dřevěné. Fasáda je z ulice brizolitová, ostatní vápenná. Dům má ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, koupelnu s vanou a umyvadlem, splachovací WC. podlahy jsou betonové s koberci nebo dlažba. K domu je přistavěna garáž. Lokalita Nemotice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno - 8 -

9 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - lepší - funkční; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - velký; Úvaha zpracovatele ocenění - součástí je garáž; Celkový koef. K C 0,33 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 128,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Třistačtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady stavby. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 184/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KM LV č. 587 pro k.ú. Nemotice ze dne Kopie KM 2 Orientační mapy 2 Fotodokumentace

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 Ložnice Obývací pokoj Koupelna

24 Kuchyň Schodiště