ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 268 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Michálkovice Adresa nemovité věci: Radvanická 268/138, Ostrava OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, kú Michálkovice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 635/2 Moravskoslezský kraj Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 635/2 - ostatní plocha (silnice), která je ve vlastnictví Moravskoslezského kraje, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, veškeré údaje o nemovitosti byly poskytnuty zástupcem zadavatele p.čápovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -

3 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch Kornuta Petr, nám. Msgre Šrámka 1826/5, Ostrava. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z cenové mapy stavebních pozemků pro město Ostrava. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St , ,00 zahrada 585/ , ,00 zahrada 585/ , ,00 zahrada 585/ , ,00 ostatní plocha 587/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC (Kč) Opotř. VH (Kč) HB zděná, o 1.NP, St ,00 m % ZP = 26,69 m2 Kč/m3 HB zděná, o 1.NP, ZP = 25,53 m2 St ,00 m Kč/m % Věcná hodnota ostatních staveb celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 268 Je užívaný od roku 1968, jako nepodsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. St Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v 1.NP čelní a zadní zádveří, chodbu se schodištěm, byt o velikosti 3+1, ve 2.NP je rovněž byt o velikosti 3+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z asfaltových šindelů, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z - 3 -

4 kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s dřevotřískou a koberci, ostatní podlahy s dlažbou, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (14,18 10,09)+(1,84 3,14)+(1,97 3,20) = 155,16 2.NP (14,18 10,09) = 143,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 155,16 m 2 2,95 m 2.NP 143,08 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 143,08 (6,05+3,15/2) = 1 090,98 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 090,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 090,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy s rovným podhledem S Střecha sedlová střecha S Krytina asfaltový šindel S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady kabřinec S Vnitřní obklady keramické obklady S

5 11. Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna plastová S Podlahy obytných místností koberce, dřevotříska S Podlahy ostatních místností dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu rozvod zemního plynu S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně linky vč. spotřebičů S Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S Záchod 2x splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 858,80 Plná cena: 1 090,98 m ,80 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 48 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 48 / 100 = 48,0 % Koeficient opotřebení: (1-48,0 % / 100) 0,520 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,90 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 238,20 m 2 Obestavěný prostor: 1 098,14 m 3 Zastavěná plocha: 155,16 m 2 Plocha pozemku: 943,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, Radniční 287 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m

7 stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 175,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 2+1 a 5+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, Sládečkova 400 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 245,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, ČSA 124 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m

8 stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 192,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 238,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Cenová mapa pozemků. 1 Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -