ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2390/26

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2390/26 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti na LV č. 62 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský.

2 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni , znalecký posudek vypracoval: Ing. Alois Macek Valdecká 765/ Hořovice Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Hořovicích

3 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 110 a 362/3 Adresa předmětu ocenění: Velký Chlumec Velký Chlumec Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Velký Chlumec Katastrální území: Velký Chlumec Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne , č.j. 015 EX 476/ skutečnosti a výměry zjištěné na místě - prohlídka porovnávaných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Schink Alexander-Manfred, Malý Chlumec 46, Velký Chlumec - 1/2 Schinková Alexandra, Malý Chlumec 46, Velký Chlumec - 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby se nedochovala. 7. Celkový popis nemovité věci Vlastníci nemovitosti žijí údajně v zahraničí a rod. dům je oceněn dle venkovní prohlídky a informací sousedů

4 Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 na LV č. 62 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský. Rodinný dům čp. 46 byl postaven v r. cca 1930, přesné stáří se nepodařilo zjistit. Určení ceny je provedeno dle venkovní prohlídky domku, protože objekt je trvale neobydlen a nebyl umožněn přístup do objektu. Jedná se o přízemní samostatný dům se sedlovou střechou. V přízemí domu jsou údajně chodba, sklad, kuchyně a tři místnosti. Nosné stěny jsou zděné ze smíšeného zdiva (cihly, kámen) a strop je dřevěný trámový s rovným podhledem. Střecha objektu je sedlová s krytinou z pálených tašek opatřená okapovými žlaby a svody. Okna domu jsou dřevěná, fasáda vápenocementová hrubá, zadní strana domu je bez fasády, dům je údajně vytápěn lokálně kamny na pevná paliva, byl napojen na kopanou studnu a splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Jedná se o domek třídy G - mimořádně nehospodárná, objekt není dlouhodobě udržován, opravován, špatný tech. stav konstrukcí a jeho další využívání je možné až po celkové kompletní rekonstrukci. Objekt byl napojen na elektro a dnes je trvale odpojen. Na pozemku parc.č. 362/3 byla vybudována zděná kolna s pultovou střechou, údajně byla využívána jako letní byt a sklad. Dále je na pozemku dřevěná kolna ve špatném tech. stavu. Na pozemcích jsou venkovní úpravy minimálního rozsahu a nejsou zde porosty. Přístup a příjezd je zajištěn po místní nezpevněné komunikaci. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 62 pro katastrální území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby

5 Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 (OP 540 m3). Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění. Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny pozemků parc.č /3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi. (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemky parc.č. 95 a 364/5 a rod. dům čp. 39 ve Velkém Chlumci, pozemky parc.č. 125, 478/3, 480/9, 576, 577, 609, 610 a rod. dům čp. 38 v Osově, pozemky parc.č. 341, 340, 342 a rod. dům čp. 97 v Běštíně a pozemky parc.č. 363 a 364 a rod. dům čp. 103 v Běštíně. Všechny porovnávané nemovitosti jsou od oceňované nemovitosti vzdáleny do cca 5 km, jsou u místních komunikací a jsou obdobného charakteru a stáří. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při určení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení, příslušenství a další. Ceny stavebních pozemků pro bytovou výstavbu ve Velkém Chlumci se pohybují v průměru 500,- Kč/m2, v Osově v průměru 600,- Kč/m2 a v Běštíně 820,- Kč/m2. Pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, proto uvažuji cenu pozemků ve výši 60% z průměrné ceny, tj. ve Velkém Chlumci 300,- Kč/m2, v Osově 360,- Kč/m2 a v Běštíně 492,- Kč/m2. Část pozemků parc.č. 480/9 a 480/8 o výměře 1000 m2 u porovnávané nemovitosti (r.d. čp. 38) v Osově je v ochranném pásmu vysokého napětí, zde uvažuji cenu 60,- Kč/m

6 Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Rod. dům čp. 39 (LV č. 504), Osov přízemní samostatný rod. dům 3+1s garáží, zdivo smíšené, sedlová střecha, po částečné rekonstrukci (nový krov, střešní krytina, zdivo štítů a nadezdívek, částečná výměna oken), vytápění lokální na pevná paliva, vodovod, elektro, kanalizace do žumpy, koupelna s el. boilerem, vanou, umyvadlem podstandardního provedení, suchý WC, nová vedl. stavba, OP domu 556 m3, pozemky parc.č. 95 a 364/5 o celkové výměře 378 m2, příjezd po nezpevněné místní komunikaci, ovocné porosty, podprůměrný tech. stav. 2. Rod. dům čp. 38 (LV č. 21), Osov částečně podsklepený přízemní rod. dům 3+1 s původním mlátkem, cihelné zdivo, sedlová střecha, dům původní před rekonstrukcí, v r přeložena střešní krytina a vyměněny okapy, vytápění lokální na pevná paliva, elektro, vodovod z vlastní studny, v domě není koupelna a WC, na pozemku stodola a chlívky, OP domu 800 m3, pozemky parc.č. 125, 478/3, 480/9, 576, 577, 609, 610 a 480/8 o celkové výměře 3127 m2, z toho 1000 m2 v ochranném pásmu vysokého napětí, příjezd po asfaltové místní komunikaci, okrasné a neudržované ovocné porosty, špatný tech. stav. 3. Rod. dům čp. 97 (LV č. 199), Běštín přízemní nepodsklepený krajní řadový rod. dům 3+1 bez předzahrádky, smíšené zdivo, sedlová střecha, renovovaná dřevěná okna, dveře, nová střešní krytina, vytápění krbovými kamny a el. přímotopy, elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizace do žumpy, koupelna s WC, vanou a umyvadlem, na pozemcích malá vedl. stavba, OP domu 565 m3, pozemky parc.č. 341, 340 a 342 o celkové výměře 354 m2, příjezd po asfaltové místní komunikaci, zahrada bez porostů, průměrný tech. stav. 4. Rod. dům čp. 103 (LV č. 226), Běštín částečně podsklepený přízemní rod. dům 3+1, cihelné zdivo, sedlová střecha, tašková krytina, objekt před rekonstrukcí, vytápění lokální na pevná paliva, elektro, není vodovod, splašková kanalizace, studna, koupelna ani WC, na domek navazuje původní stodola a chlév, dnes využíváno jako garáž, dílna a sklad, OP domu 530 m3, pozemky parc.č. 363 a 426 o celkové výměře 845 m2, příjezd po asfaltové místní komunikaci, neudržovaná zahrada a ovocné porosty, špatný tech. stav

7 Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti RD čp. 46 RD čp. 39 RD čp. 38 RD čp. 97 RD čp. 103 Obec Velký Chlumec Velký Chlumec Osov Běštín Běštín Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 540,00 556,00 800,00 565,00 530,00 Prodejní cena celkem X , , , ,00 Výměra pozemku (m2) 402,00 378, ,00 354,00 845,00 Cena pozemků /m2 300,00 300,00 360,00 492,00 492,00 Cena pozemků , , , , ,00 Výměra ochr. pásma (m2) pozemků 1 000,00 Cena pozemku /m2 60,00 Cena pozemku v ochr.pásmu ,00 Cena pozemků celkem , , , , ,00 Prodejní cena bez pozemku , , , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 3 303, , ,53 328,79 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,75 0,85 0,8 0,95 Upravená hodnota 2477, , ,62 312,35 Služebnost ne ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 2477, , ,62 312,35 D. Technické parametry Lokalita průměrná průměrná lepší průměrná průměrná Korekce 1,00 0,80 1,00 1,00 Upravená hodnota 2477, , ,62 312,35 Technický stav objektu špatný lepší lepší lepší špatný Korekce 0,60 0,90 0,80 1,00 Upravená hodnota 1486,46 974, ,30 312,35 Technické vybavení není lepší není lepší není Korekce 0,90 1,00 0,85 1,00 Upravená hodnota 1337,81 974, ,10 312,35 Funkce využitelnosti budovy špatná lepší lepší lepší lepší Korekce 0,80 0,80 0,90 0,90 Upravená hodnota 1070,25 779,86 949,59 281,12 Parkování špatné dobré výborné dobré dobré Korekce 0,90 0,80 0,90 0,90 Upravená hodnota 963,22 623,89 854,63 253,01 Atraktivita objektu špatná lepší výborná špatná špatná - 7 -

8 Korekce 0,90 0,80 1,00 1,00 Upravená hodnota 866,90 499,11 854,63 253,01 Napojení na inž.sítě není voda, elektro elektro, studna elektro, vodovod elektro Korekce 0,80 0,80 0,80 0,90 Upravená hodnota 693,52 399,29 683,71 227,71 Nosné zdivo smíšené smíšené cihelné smíšené cihelné Korekce 1,00 0,95 1,00 0,95 Upravená hodnota 693,52 379,32 683,71 216,32 Vytápění lokální lokální lokální lokální, elektro lokální Korekce 1,00 1,00 0,90 1,00 Upravená hodnota 693,52 379,32 615,34 216,32 Životní prostředí dobré dobré dobré dobré dobré Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 693,52 379,32 615,34 216,32 E. Ostatní parametry Vedlejší stavby zděná a dřev. zděná stodola, chlívky zděná stodola, sklad Korekce 1,10 1,05 0,90 1,05 Upravená hodnota 762,87 398,29 553,80 227,14 Stáří nemovitosti 1930,00 obdobné obdobné obdobné obdobné Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 762,87 398,29 553,80 227,14 Využitelnost pozemků špatná dobrá výborná dobrá dobrá Korekce 0,90 0,80 0,90 0,90 Upravená hodnota 686,59 318,63 498,42 204,42 Rovinatost pozemku rovinný mírně svažitý rovinný mírné svažitý mírně svažitý Korekce 0,98 1,00 0,98 0,98 Upravená hodnota 672,85 318,63 488,45 200,33 Občanská vybavenost ne ne ano ne ne Korekce 1,00 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 672,85 286,77 488,45 200,33 Studna ne ne ano ano ne Korekce 1,00 0,90 0,90 1,00 Upravená hodnota 672,85 258,09 439,61 200,33 Hlučnost, prašnost ne ne ne malá malá Korekce 1,00 1,00 0,98 0,98 Upravená hodnota 672,85 258,09 430,82 196,33 Venkovní úpravy minimální malé malé malé minimální Korekce 0,95 0,95 0,95 1,00 Upravená hodnota 639,21 245,19 409,28 196,33 Porosty ne ano ano ne ano Korekce 0,98 0,95 1,00 0,98 Upravená hodnota 626,43 232,93 409,28 192,40 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 Obvyklá cena pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský činí ,- Kč slovy: třistadvacettisíc Kč V Hořovicích Ing. Alois Macek Valdecká 765/ Hořovice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2390/26 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Rod. dům čp Dtto 1 Dtto 1 Výpis z katastru nemovitostí 1 Katastrální mapa 1 Porovnávané nemovitosti 1 Dtto 1-9 -

10 Rod. dům čp. 46 Pohled na dům ze sousedního pozemku Pohled na vstup do dvora

11 Rod. dům čp. 46 Pohled ze dvora na dům Zděná vedl. stavba

12 Rod. dům čp. 46 Dřevěná kolna Jediná možnost parkování u domu

13 - 13 -

14 Katastrální mapa

15 Porovnávané nemovitosti Velký Chlumec čp. 39 Osov čp

16 Porovnávané nemovitosti Běštín čp. 97 Běštín čp