Znalecký posudek č. 2710/165/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2710/165/2012 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.199 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.713, 1650/6, 1661/1 a 1661/4 v k.ú. Kamenický Šenov, obec Kamenický Šenov, okres Česká Lípa. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 16 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti složené z rodinného domku, garáže, venkovních úprav a pozemků v obci Kamenický Šenov ulice Skřivánek. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Prohlídka byla provedena pouze z venku, vlastnice neumožnila vstup do domu. Doplňující údaje byly získány od sousedů. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.829 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Nabídky RK 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Kamenický Šenov Katastrální území: Kamenický Šenov (662640) 5. Dokumentace a skutečnost Další dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Domek postavený na svažitém terénu v širším centru města Kamenický Šenov. V místě je možnost napojení na vodu, elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace není v místě dosud vybudována. Město Kamenický Šenov má základní občanskou vybavenost, základní školu, mateřskou školku, zdravotní zařízení i základní síť obchodů. Širší občanská vybavenost je v 15 km vzdálené České Lípě a 25 km vzdáleném Děčíně. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.199 2) Garáž b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p a Stavba na parc.č. st.713. Rodinný domek jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Domek byl postaven okolo roku Dle vnějšího ohledání je postaven na základech bez účiné hydroizolace, spodní část obvodového zdiva je vlhká. zastřešení krovem sedlovým s krytinou plechovou. Do domu je zavedena voda a elektro z veřejných inženýrských sítí. Kanalizace splašková do vlastní žumpy, dešťová svedena do trativodu. Na hranici pozemku je plynovod s možností napojení. V současnosti není plyn do domu přiveden. Vytápění je pouze lokální kamny na pevná paliva. Technický stav objektu je zhoršený. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,00 m 13,10 8,75+2,40 8,00 = 133,82 m 2 podkroví 1,90 m 13,10 8,75+2,40 8,00 = 133,82 m 2 suterén 2,60 m 8,75 9,00 = 78,75 m 2 Součet: 7,50 m 346,40 m 2 Podlažnost: 346,40 / 133,82 = 2,59 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,00 (13,10 8,75+2,40 8,00) = 401,48 m 3 podkroví 1,90 (13,10 8,75+2,40 8,00) = 254,27 m 3 suterén 2,60 8,75 9,00 = 204,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 860,50 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Kamenický Šenov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 985, Kč/m 3

4 4 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,020 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00

5 5 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,221 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,020 0,221 = 0,203 Cena upravená (CU = IPC I): 3 985, 0,203 = 808,96 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 860,50 808,96 = ,08 Kč Rodinný dům č.p.199 zjištěná cena: ,08 Kč a.2) Garáž 24 Stavba na parc.č. 1661/4 Garáž je postavena na pozemku zahrady, která je oddělena od domu s pozemkem cestou jiného vlastníka. Garáž není zapsána v katastru nemovitostí. Její technický stav je špatný. Podlaží: I.NP Výška: 2,30 m Zastavěná plocha: 6,40 4,20 = 26,88 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,30 6,40 4,20 = 61,82 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Kamenický Šenov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 1 822, Kč/m 3

6 6 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,020 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

7 7 6 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,494 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,020 0,494 = 0,453 Cena upravená (CU = IPC I): 1 822, 0,453 = 825,37 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 61,82 825,37 = ,37 Kč 0,65 * Garáž zjištěná cena: ,37 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 57,37 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,080 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st ,37 137, ,42 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,080 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1650/ ,37 55, ,67 zahrada 1661/ ,37 55, ,84 zahrada 1661/ ,37 55, ,35 Součet: ,86 Součet cen všech typů pozemků: = ,28 Kč

8 8 Pozemky zjištěná cena: ,28 Kč

9 9 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p ,08 Kč 2) Garáž ,37 Kč b) Pozemky ,28 Kč Výsledná cena činí celkem: ,73 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: sedmsetdevadesátosmtisícsedmsetšedesát Kč Cena obvyklá : Cena vypočtená porovnávací metodou s využitím všech vlivů na prodejnost nemovitosti, je srovnána s cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti : - místo je v klidné části města, uprostřed zástavby samých rodinných domů - dostupnost centra města je v docházkové vzdálenosti - pozemek dostatečně velký s možností napojení na veškeré sítě kromě kanalizace, která je do budoucna plánována Nedostatky : - umístění na svažitém terénu s přístupem po strmé silnici Vyhodnocením cen srovnávací metodou je stanovena cena obvyklá na: Cena obvyklá ,-Kč (slovy: osmsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2710/165/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 165/2012 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK

12 Fotodokumentace 12

13 13

14 Snímek z pozemkové mapy 14

15 Nabídky RK 15

16 16