6. Oceňování nemovitostí

Transkript

1 Klíčová slova: cena, hodnota, nemovitost, pozemek, parcela 6. Oceňování nemovitostí Anotace textu: Oceňování nemovitostí je odvětví oboru stavebnictví, kdy je zejména stavbě, její části nebo souboru staveb přiřazován peněžitý ekvivalent. Oceňování nemovitostí má mnoho cílů a vzhledem k tomu je nutná orientace v základním názvosloví a způsobech oceňování. Oceňování nemovitostí není v současnosti využíváno pouze při nákupu či prodeji nemovitostí. Slouží mimo jiné i k analýzám trhu, kupní síly obyvatel a širokému spektru dalších činností. Ve většině zemí existuje funkce znalce ceny nemovitostí. Znalec může oceňovat nemovitost podle právních předpisů, nebo na základě zkušenosti z minulých prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. V některých zemích existují oficiální databáze cen prodaných nemovitostí. Ve většině zemí světa ovšem takové databáze neexistují a tržní cenu nejsnáze určí dle svých zkušeností realitní makléř. Základní pojmy Cena a hodnota Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může a nemusí mít vztah k hodnotě. Cena ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Ceny se obvykle vyjadřují v peněžních jednotkách. Placení však nemusí mít peněžní formu. Hodnota není na rozdíl od ceny skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou peněžní částkou. Hodnota věci (služby) je ekonomickou kategorií, která vyjadřuje vztah mezi osobami a věcí (službou) z hlediska jejich zájmu o věc. Přičemž zájem osoby o věc (službu) je dán mírou užitných vlastností této věci (služby) pro osobu v daném místě a čase.

2 Hodnota věci nebo služby tedy vyjadřuje míru užitku, který z věci (služby) vyplývá ve prospěch jejího uživatele. Tato míra užitku může být u stejné věci ve stejném čase a místě pro různé osoby velmi rozdílná. Proto hodnotu věci nelze vyjádřit přesně stanovenou peněžní částkou, jakou je vyjádřena cena věci na trhu a hodnota věci proto také může být zcela odlišná od ceny věci na trhu. Co je to nemovitost? Podle současně platné legislativy se za nemovitosti považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojené pevným základem. Nemovitosti jsou i trvalé porosty, které jsou součástí pozemků, ale i vodní plochy. Předmětem ocenění nebo odhadu tržní hodnoty bývá celý soubor nemovitostí hlavní stavba (má obvykle přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční) vedlejší stavby (plní doplňkovou nebo pomocnou funkci stavby hlavní) parcela nebo několik parcel Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí územně správní hranicí, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem využití Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, je zobrazen v katastrální mapě a je označen parcelním číslem. Součástí nemovitosti je vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila nebo znehodnotila. Životnost staveb technická životnost jedná se o dobu od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku (za předpokladu běžné údržby) - právní životnost - může být vyjádřena jako časový úsek od kolaudačního souhlasu/rozhodnutí do okamžiku povolení o odstranění stavby. - ekonomická životnost doba od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti = doba využitelnosti stavby - morální životnost - doba do okamžiku zastarání stavby vlivem dispozičního řešení, stylu, standardů a technologie, změn trhu, rozvoje území apod. Subjekty na trhu nemovitostí Základní subjekty na trhu nemovitostí jsou prodávající, který nemovitost prodává a kupující, který nemovitost kupuje. Další významné subjekty jsou potom pronajímatel, který nájemní smlouvou přenechává za úplatu nemovitost nájemci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky, a nájemce, tedy osoba, které pronajímatel za podmínek upravených nájemní smlouvou nemovitost přenechává. Oceňování členíme na: 1. Oceňování nemovitostí Oceňování stavby Oceňování bytu a nebytového prostoru Oceňování stavebního pozemku Oceňování zemědělského pozemku Oceňování lesního pozemku

3 Oceňování pozemku vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Oceňování lesního porostu Oceňování ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin 2. Oceňování majetkových práv Oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických poznatků, některých majetkových práv souvisejících s právem autorským a práv pořizovatele databáze Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům 3. Oceňování cenných papírů Oceňování veřejně obchodovatelných cenných papírů obchodovatelných na veřejném trhu Oceňování kótovaných cenných papírů neobchodovatelných na regulovaném trhu a nekótovaných cenných papírů 4. Oceňování ostatního majetku Oceňování platebních prostředků a platebních karet, cenin a vkladů Oceňování pohledávek a závazků, nároků ze životního pojištění a penzijního připojištění se státním příspěvkem Oceňování podílů v obchodních společnostech a účastí v družstvech 5. Oceňování podniku Základní metody oceňování nemovitostí V oceňování nemovitostí jsou užívány tři základní metody ocenění porovnávací, nákladová a výnosová. V praxi jsou využívány všechny tři metody, případně jejich kombinace. Porovnávací metoda stanovuje hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů srovnatelných nemovitostí v nedávném období. Porovnávací metoda je založena na předpokladu, že by informovaný kupec za nemovitost nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení jiné nemovitosti se stejnou využitelností. Lze říci, že čím je větší počet podobných nemovitostí a čím jsou parametrově srovnávané nemovitosti shodnější, tím je výsledná stanovená cena přesnější. Porovnávací metoda přímá - jednodušší metodou je metoda přímého porovnání. U této metody každou nemovitost z databáze porovnáváme s nemovitostí oceňovanou. Známá cena prodané (nebo nabízené) nemovitosti se upravuje koeficienty odlišnosti (koeficienty změny ceny na polohu nemovitosti, velikost nemovitosti, stavebně technický stav, vybavenost stavby, atd.). Porovnávací metoda nepřímá - je metoda, při níž je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen obdobně jak u

4 přímého porovnání). Tuto metodu lze využít při stanovení ceny více obdobných objektů za využití jedné databáze. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňované nemovitosti. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo znehodnocení vzniklé fyzickým opotřebením a funkční nebo ekonomickou nedostatečností, pokud existují a jsou měřitelné. Nákladová metoda je založena na předpokladu, že informovaný kupující by za nemovitost nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazujícího se stejnou využitelností předmětný majetek. Informace o oceňovaném majetku jsou využívány ke stanovení nákladů na pořízení předmětného majetku jakožto nového a pro stanovení nákladů na jeho srovnatelné nahrazení. nahrazení (srážka za opotřebení). Při výpočtu předpokládaných nákladů lze použít: - globální způsob stanovení nákladů s použitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku - stavebnicový způsob stanovení nákladů s využitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů - podrobný položkový rozpočet nákladů s využitím jednotkových cen stavebních a montážních prací (podle platných ceníků) Opotřebení staveb vyjadřuje pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami materiálu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Výnosová metoda odvozuje hodnotu nemovitosti od hodnoty budoucích příjmů, které z ní lze získat. Nemovitosti, které jsou schopny generovat příjem, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při použití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu nemovitosti v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým v jejím vlastnictví. Rizika ve vztahu k nemovitostem dělíme na systémová a nesystémová. Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně. Je to například: - politická situace - hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky) - mezinárodní politická situace - mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů) - pohyb devizových kurzů - změny úrokových měr - inflace apod. Nesystémová rizika se v případě nemovitostí mění podle druhu nemovitosti a podle trhu. Patří sem: - technická rizika závady nebo poruchy staveb - stavební materiál - technologie - vybavení - statika - údržba - opotřebení - požární bezpečnost

5 - technická rizika pozemek - výskyt radonu - ekologická zátěž - složité zakládání - stísněnost staveniště - podmíněné investice - ekonomická rizika rychlé ekonomické a morální zastarávání - variabilita, flexibilita - zadlužení, podíl cizího kapitálu Mezi rizika daná okolním prostředím, lokalitou, v níž se nemovitost nachází, patří: - rozvoj území kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobení médii, výhled, oslunění - poloha nemovitosti záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk - sociálně demografická vývoj populace, rozvrstvení, migrace - ekonomická změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití - jiná konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené možnosti pojištění apod. Důležité faktory ovlivňující hodnotu nemovitostí Lokalita, poloha, umístění tento faktor ovlivňuje hodnotu zřejmě nejvíce. Záleží jak na poloze v měřítku lokálním (například na poloze v území obce), regionálním (například okres či kraj), ale i nadregionálním (například stát). Velikost a prostorové uspořádání výměra, šířka, délka, převýšení, celkový tvar a další parametry ovlivňují především hodnotu pozemků. Co se týče budov, jde především o vnitřní rozměry, podlahovou plochu jednotlivých místností, jejich orientaci vzhledem ke světovým stranám a celkovou koncepci nemovitosti. Technický stav a stáří úkolem odhadce či znalce při oceňování nemovitosti je také vzít v potaz celkový technický stav oceňované nemovitosti a její stáří, pokud jde o budovu. Atraktivita okolí a využití sousedních pozemků tyto faktory jsou často opomíjeny a zanedbávány. Hrají však významnou roli zejména na trhu se stavbami pro bydlení. Dostupnost dopravní a technické infrastruktury zohlednění tohoto faktu je důležité zejména pro plánované realizace staveb.

6 Slovníček pojmů: Nemovitost Nemovitostí se rozumí především pozemek jako součást povrchu zemského, objekt, stavba, její část či jejich soubor, jejichž základy jsou pevně spojeny se zemským povrchem (tj. nelze je přemisťovat). Cenová mapa Cenová mapa slouží k oceňování nemovitostí, především pozemků na území obce či města převážně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa zároveň může být nástrojem vedoucím k nápravě možných daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek. Trh Trh je v ekonomickém pojetí prostor, kde dochází ke směně statků za peníze.