ZNALECKÝ POSUDEK č. 3237/064/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3237/064/2015 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ ZASTAVĚNÉ PLOCHY P.Č. 1171/3, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE ROZESTAVĚNÝ RODINNÝ DÚM BEZ čp., POZEMKOVÉ PARCELY Č. 1171/1, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ KUNŠTÁT NA MORAVĚ, OBEC KUNŠTÁT, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ POZEMKY JSOU VEDENY V JEDNÉ ČÍSELNÉ ŘADĚ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 411/2015-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu ( + 9 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace přístupová cesta pohled severní chodba obývací pokoj obytná místnost terasa Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 obytná místnost obytná místnost koupelna WC trhliny ve zdivu Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Zastavěná plocha p. č. 1171/3, jejíž součástí je rozestavěná stavba rodinného domu bez čp. s přísl., s pozemkovou parcelou č. 1171/1, s příslušenstvím Kunštát Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Kunštát Katastrální území: Kunštát na Moravě Počet obyvatel: cca Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 1086 Konečná Dagmar, Šebetov čp. 162, Šebetov podíl 1/1 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Ocenění je zpracováno v souladu se zjištěným stavem při místním šetření, nemovitost je rozestavěna, projektová dokumentace není k dispozici, informace o stavbě byly podány na místním šetřením bývalým přítelem vlastníka, Alexandrem Banyou, dále zástupcem stavebního úřadu Města Kunštát.. Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č.1171/3 samostatně stojícím rozestavěným rodinným domem bez č.p. s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepeným, dle zjištění na místě samém s budoucím bytem s přísl. v přízemí, bez garáže. Budova rodinného domu je postavena jako zděná, s dřevěným vázaným krovem, stropy jsou položeny s rovným podhledem, nedokončené.. Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Kunštát na Moravě, na jihojihozápadním okraji obce v sousedství Panské zahrady s vodní plochou - parku, obory. Poloha je neutrální až nevhodná pro bydlení, není zajištěn příjezd k nemovitosti, přístup je po nezpevněné cestě parku p.č. 1148/1 ve vlastnictví Města Kunštát, ze zpevněné komunikace p.č. 1094/1. Město Kunštát má od 90.let min. století statut města, má cca obyvatel, je umístěno v Brněnském kraji v bývalém okrese Blansko, dominantou města je zámek. Město je ve vzdálenosti cca 25 km od Blanska, 40 km od Brna - obě města jsou severozápadním směrem. Městem prochází komunikace I/19 z Bystřice nad Perštejnem, Olešnice, ve městě je pouze autobusová doprava. Má městské části Hluboké, Rudka, Sychotín, Touboř, Újezd. Ve městě je Městský úřad, základní škola, mateřská škola, pošta, několik restaurací, pizzerie, penzion, hotel, prodejny potravin, základní služby, sportovní hala, tenisové kurty, ordinace praktických lékařů. Přesné stáří nemovitosti nebylo sděleno. Ke dni bylo vydané stavební povolení. V roce 2006 byla nemovitost vydražena, v posledních cca 6 letech je stavba beze změny. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kunštát na Moravě, list vlastnictví č.1086 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Kunštát na Moravě - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne Ostatní podklady Místní šetření dne Zjištěné právní závady: Rizika: není možnost příjezdu vozidlem po nezpevněné pěšině parku ve vlastnictví Města Kunštát, přístup pěší možný hranice oceňovaných pozemků - pozemkové parcely a zastavěné plochy je společná s hranicí okrasného záhonu ve vlastnictví Města Kunštát Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 1086 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní - ČS a.s. Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti nelze stanovit z důvodu rozestavěnosti a obvyklé nájemné rodinných domů v obci nelze stanovit. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM BEZ čp. NA P.Č. 1171/3 Rodinný dům je rozestavěn jako budova s půdorysem obdélníkovým, s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění není rozestavěno a stavebně upraveno podkroví v šikmé střeše. Vzhledem k tomu, že není k dispozici projekt a není postaveno schodiště, 2.NP nebude uvažováno, není příčkami rozděleno na místnosti, ve štítech jsou však okno a balkonové dveře.. Rodinný dům byl rozestavěn před 18 lety, v roce 2006 byl převeden do vlastnictví paní Konečné, v posledních 4 letech již nebylo ve výstavbě pokračováno. Budova byla geometricky zaměřena, je evidována v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba. Technický popis: popis konstrukcí vybavení zjištěných na místním šetření Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné cihelné, plynosilikátové 3. Stropy dřevěné, SDK 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina betonové tašky 7. Vnitřní omítky vápenné omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady nejsou 12. Dveře dřevěné masiv, hladké 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných betonová 15. Podlahy ostatních betonová místností místností 17. Elektroinstalace světelná 22. Kanalizace plastová Rozestavěnost byla stanovena na 60 % Technický stav: Přestože budova rodinného domu nebyla stavebně dokončena, část konstrukcí a vybavení vykazuje zvýšené opotřebení - trhliny ve zdivu, praskliny v omítkách, podstandardně provedené podkladní betony. Budova je uzamčena, interier je rozestavěn, nebyl zdemolován. V přízemí je byt s přísl., s technickou místností. Ke dni ocenění nejsou dokončeny: - stropní podhledy - schodiště do střešního prostoru - nášlapné vrstvy podlah - osazeny vnitřní dveře, pouze ocelové zárubně - není vybavena koupelna hygienickými předměty - není vybavena kuchyně - nejsou dokončeny úpravy povrchů vnitřní, vnější, keramické obklady - nejsou dokončeny vytápění, vodoinstalace, elektroinstalace, odpady k vybavení - nejsou osazeny klempířské konstrukce Není dokončeno napojení na přípojky vodovodní, do jímky. Dispozice: Viz výčet započitatelných ploch Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 105,00 m 2 77,78 m 2 obývací pokoj 21,30 m 2 1,00 21,30 m 2 chodba 8,98 m 2 1,00 8,98 m 2 kuchyň 11,47 m 2 1,00 11,47 m 2 pokoj 9,98 m 2 1,00 9,98 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 koupelna 5,33 m 2 1,00 5,33 m 2 WC 1,66 m 2 1,00 1,66 m 2 technická místnost 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 zádveří 2,63 m 2 0,50 1,31 m 2 terasa 6,30 m 2 0,50 3,15 m 2 Reprodukční cena Věcná hodnota Stávající stav Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Opotřebení : 35 % Rozestavěnost 60% Nákladová cena rodinného domu po zohlednění rozestavěnosti: 60 % ,00 Kč OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění jsou rovinné pozemky ke dni ocenění z části zainvestované, umístěné na JJZ okraji města Kunštát v sousedství městského parku, stavba byla v minulosti povolena, ke dni ocenění vzhledem k návštěvnosti parku a množství lidí nelze polohu budovy považovat za vhodnou pro bydlení. Výstup z budovy je na pozemek Města Kunštát, nelze předpokládat možnost oplocení s umístěním plotu na cizím pozemku. Inženýrské sítě jsou dle slov pana Banyy na sousedícím pozemku. Pozemky v obci jsou obchodované za ceny Kč/m 2, zde po zohlednění umístění budovy. bez možnosti oddělení od parku, bez možnosti příjezdu automobilem k budově odhaduji obvyklou cenu ve výši 150 Kč/m 2.. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zahrada: 1171/1 230 m Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 1171/3 105 m Kč/m 2 Celkem: 335 m Kč Reprodukční cena Věcná hodnota Stávající stav Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 NÁKLADOVÁ CENA BUDOVY A POZEMKŮ CELKEM PO ZAOKR. : ,00 Kč Příslušenství je bez vlivu na obvyklou cenu. C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, nemovitost je rozestavěna, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Kunštátě není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné a výnosová hodnota po odpočtu nákladů na dokončení.. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 335 m2 Započitatelné plochy: 78 m2 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Letovice - Kladoruby 160, , Přízemní rodinný dům o rozloze 146 m2, stavba byla zahájena v roce 2012, dispozice: 1.NP kuchyň spojená s obývacím pokojem, z obývacího pokoje lze vyjít na plánovanou terasu z boční i zadní části domu, v obývacím pokoji jsou nainstalována rohová krbová kamna. Kromě sociálních místností jsou zde ještě technická místnost a garáž. 2.NP: čtyři pokoje, chodba. Dům je postaven jako nízkoenergetický rodinný dům. Střecha je sedlová, střešní krytina - betonová taška. Okna jsou plastová, schody vedoucí do prvního patra betonové. V domě jsou hotové rozvody elektřiny, v podlaze je rozvedeno topení. Pozemky 1000 m 2. Novostavba není dokončena. K1 Zdroj ceny - nabídka 0,80 K2 Velikosti objektu - větší výměra započitatelných ploch 1,03 K3 Poloha - lukrativnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelná 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,90 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - nžší % rozestavěnosti 0,80 Jevíčko 73, , Koncový řadový rodinný dům v Jevíčku s bytem 3 + kk s přísl., budova zděná, zdivo smíšené, s dřevěným vázaným krovem s volným půdním prostorem, nepodsklepený, byt je umístěn v 1.NP. Technický stav po celkové rekonstrukci velmi dobrý, vybavení standardní, z části vyšší standard. Vytápění lokální elektrické, 1 * krbová kamna. poloha lukrativnější, vyšší standard vybavení a nižší opotřebení - rekonstrukce střechy, stropů, výměna krytiny, celková modernizace. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,80 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard 0,90 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost 0,60 Bystřice nad Pernštejnem 85, , Rodinný dům po rekonstrukci, s bytem 2+1, je vhodný jak trvalému bydlení tak i k rekreaci. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou, prostorný obývací pokoj, velká chodba, technická místnost, veranda, samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem a vanou. V patře se nachází půda, vhodná pro půdní vestavbu. K domu patří kůlna a udržovaná zahrada s okrasnými keři a stromy. Poloha lukrativnější,, budova stavebně dokončena, vybavena. Vyšší opotřebení konstrukcí. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost 0,65 Variační koeficient před úpravami: 10,49 % Variační koeficient po úpravách: 1,92 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 78 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím menší rodinné domy s výměrou započitatelných ploch do 100 m 2, které byly a jsou obchodované v blízkém regionu. Obvyklou cenu odhaduji porovnávací metodou a zohledňuji rozestavěnost rodinného domu a jeho nevýhodnou polohu z pohledu dopravní dostupnosti a frekventovanosti místa. Obvyklá cena byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodejů po zaokrouhlení ve výši Kč. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou a odhadnuta ve výši : Slovy: Šestsetpadesáttisíckournčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3237/0654/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,