STAVEBNÍ PARCELA Č.72/1, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU. čp. 64, UMÍSTĚNÁ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ HRADEC NAD SVITAVOU, OBCI

Transkript

1 Znalecký posudek o ceně obvyklé č. 3245/072/15 Předmět ocenění: STAVEBNÍ PARCELA Č.72/1, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU čp. 64, UMÍSTĚNÁ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ HRADEC NAD SVITAVOU, OBCI HRADEC NAD SVITAVOU, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 443/2015-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Místní šetření bylo provedeno : Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu ( + 10 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

2 FOTODOKUMENTACE Z : pohled JV pohled východní pohled západní přes vodoteč pohled západní do dvora Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

3 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č.72/1, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 64 Adresa předmětu ocenění: Hradec nad čp. 64, Hradec nad Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Hradec nad Katastrální území: Hradec nad Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 119 Ivana Adámková, Školní 244, Opatovice nad Labem podíl 1/1 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Rodinný dům je umístěný v katastrálním území a obci Hradec nad, v satelitní obci stavebně srostlé s bývalým okresním městem Svitavy, v Pardubickém kraji, počet obyvatel Výhodou je výborná dosažitelnost bývalého okresního města Svitavy, nízké ceny pozemků pro výstavbu. O bydlení v obci je zájem,. Hradec nad je obcí místního významu, leží souběžně ve vzdálenosti cca 0,5-1km s komunikací I.třídy č. 43 ze Svitav do Brna. Vybavenost obce odpovídá obcím s cca obyv., spojení zajišťuje ČD, ČSAD, v obci je Obecní úřad, základní škola, ordinace lékařů, pošta, penzion, MŠ, kulturní dům, restaurace, prodejny se smíšeným zbožím, zahradnictví. Obec Hradec nad má schválený územní plán. Oceňovaná nemovitost se nachází na severním okraji obce, po pravé straně místní komunikace ve směru na Březovou nad. ve vzdálenosti 1 km od Svitav. Oceňovaný rodinný dům je přístupný přímo z místní zpevněné komunikace. Je osazen v rovinném terénu, jeho poloha je neutrální až méně vhodná - ve 4. záplavovém pásmu - vysoké riziko záplav, zóna s vysokým nebezpečím záplav, v těsném sousedství Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

4 s komunikací, bez zahrady, pouze téměř zastavěný dvorek vedlejšími stavbami a přístřešky. Sousedními nemovitostmi jsou stavby k bydlení, rodinné domy, vodoteč. V obci je dokončena od loňského roku obecní nazalizace, obec je plynofikovaná. Oceňovaná nemovitost pravděpodobně není napojena na kanalizaci, je napojena na obecní vodovod, přípojku elektro, napojení na plynovod nebylo zjištěno. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hradec nad list vlastnictví č 119 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Hradec nad Svitavy, mapa oblasti 3. Doklady o nabytí usnesení soudu o schválení dědické dohody D - 452/ ze dne nebylo předloženo Zjištěné právní závady: Rizika: 4. povodňové pásmo právní stav v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu - viz stručný popis nemovitosti Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 119, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu OSSZ Zástavní práva exekutorská Zástavní práva smluvní Zahájení exekucí Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V tomto případě bude upřednostněna pro ocenění rodinného domu metoda srovnávací, rodinné domy v Hradci nad nejsou obchodovatelné za nákladové ceny a nejsou obvykle pronajímány. Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

5 B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY TECHNICKÝ POPIS -popis částečný,nebyla umožněna prohlídka interieru nemovitosti, přístup do dvora Předmětem ocenění je stavba vícepodlažního vnitřního řadového domu postaveného před cca 100 lety, ke dni ocenění je užíván, je obydlen. Poslední stavební úpravy odhaduji před cca lety. Jedná se o hlavní stavbu vícepodlažní, sklep nebyl šetřen, se dvěma nadzemními podlažími a v části střešního prostoru se stavebně upraveným podkrovím. Do dvora jsou přistavěny stavby s jedním nadzemním podlažím, část střechy na přístavbou do dvora je využívána jako zastřešená terasa. V přístavbě je další komín. Budova rodinného domu je pravděpodobně vyzděna převážně z cihelného zdiva, stropy jsou položeny s rovným podhledem, střecha je z dřevěného vázaného krovu sedlového tvaru s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrchy jsou upraveny břizolitovou omítkou, v části je kamenný obklad, dále vápenocementovou omítkou, jsou osazena okna dřevěná zdvojená, dveře venkovní dřevěné, vrata dřevěná otevíravá. Dispozice: 1.PP - není známo 1.NP: chodba, pracovna, garáž - pravděpodobně převážně technické podlaží 2.NP + 3.NP. obytné místnosti Více informací nebylo zjištěno. Závady: - zvýšená vlhkost úprav povrchů ze strany západní. VÝPOČET NÁKLADOVÉ CENY ROD. DOMU ODHADEM,NEBYLO UMOŽNĚNO ZAMĚŘENÍ : OP odhadem : 820 m3 Cena : 4000 Kč/m3 Reprodukční cena: Kč Opotřebení: 55 % Nákladová cena Kč OCENĚNÍ POZEMKU ST. P.Č. 72/1 : Předmětem ocenění je stavební parcela č. 72/1 o výměře 195 m2 umístěná v centrální části obce Hradec nad, je pozemkem rovinným, částečně zainvestovaným - je přiveden obecní vodovod, přípojka elektro, plynovod, kanalizace jsou na hranici pozemků ke dni ocenění lze předpokládat, že budova nebyla napojena na obecní kanalizaci, která byla dokončena v loňském roce, zda je připojena na plynoinstalaci, není známo. Ke dni ocenění není v obci připravena lokalita pro výstavbu rodinných domů, jsou prodávány pozemky individuelně, popř. od Pozemkového fondu ČR. Pozemky prodávané soukromníky jsou obchodovány převážně v cenách Kč/m2 podle polohy a vzdálenosti inženýrských sítí. Obec obchoduje individuelně pozemky s inženýrskými sítěmi v dosahu cca do 100 m za 150 Kč/m 2. O pozemky v obci je zájem, jsou velmi dobře prodejné. Výměra pozemku st. p.č. 72/1: 195 m2 Příklady prodejů pozemků v regionu. Hradec nad výměra 1500 m 2, obchodována v lednu 2012 za cenu 150 Kč/m2 - výstavba dvou rodinných domů.. Dolní Újezd, výměra 950 m 2, inž. sítě na hranici, cena 300 Kč/m2 vč. kanalizace Janov, výměra 1000 m 2, inž.sítě na hranici, cena 300 Kč/m Kč za poplatky, včetně kanalizace Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

6 Opatovec, výměra 1077 m 2, cena 250 Kč/m 2, inž.sítě na hranici,, s kanalizací dešťovou.. Opatov, výměra m 2, cena 300 Kč/m 2, inž.sítě na hranici, s kanalizací dešťovou.. Po vyhodnocení polohy nemovitosti v záplavovém pásmu, stupně zainvestování, výměry pozemků odhaduji obvyklou cenu oceňované stavební parcely ve výši 200 Kč. O bydlení v Hradci nad je zájem, obec Hradec nad je satelitní obcí města Svitavy s dobrou dopravní dostupností města. Obvyklá cena pozemků: 200 Kč/m2 * 195 m2 = Kč REKAPITULACE NÁKLADOVÝCH CEN: Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: 0 Kč Ostatní stavby: 0 Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není v obci Hradec nad realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v obci nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 195 m2 Započitatelné plochy obytných místností : neumožněno změření Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

7 Hradec nad 82, Byt 4+1 s přísl., vedlejší stavba , Koncový řadový rodinný dům obsahuje byt o velikosti 4+1 s přísl. v 1. NP. Stavba byla postavena v roce 1920 jako stavba vícepodlažní v části podsklepená s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s podkrovní místností. Právní stav je v souladu se stavem skutečným. ÚT s kotlem plynovým, poslední modernizace před 20 lety. Příslušenstvím je vedlejší stavba dílny, přípojky vodovodní, elektro, kanalizační vybavení nelze vyhodnotit, opotřebení nelze vyhodnotit, vliv pozemku větší výměra pozemků, vedlejší stavba s omezeným přístupem Březová nad 110, Byt 4+1 s přísl. s hospodářský mi prostory , Rodinný dům v Březové nad s bytem s přísl., v 1.nadzemním podlaží, se střechou šikmou s volným půdním prostorem, je v části podsklepený. Byl postaven odhadem před 80 lety, v letech minulého století byla vybavena koupelna, kuchyně byla bez vybavení, okna původní. Údržba je průměrná. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je celkem dobrý, bez závad, vybavení standardní s vyšším opotřebením - bez vybavení kuchyně vybavení nelze vyhodnotit, opotřebení nelze vyhodnotit, vliv pozemku větší výměra pozemků, vedlejší stavby s větší započitatelnou plochou Hradec nad 82, Byt s přísl., garáž , Koncový řadový rodinný dům s bytem s přísl.,, s garáží, ÚT s kotlem plynovým, poslední celková modernizace před 40 lety - vysoké opotřebení koupelny, kuchyně, podlahy dřevěné, suché WC V roce 1998 vyměněna okna za plastová, 2008 vyměněna krytina vybavení nelze vyhodnotit, opotřebení nelze vyhodnotit, vliv pozemku větší výměra pozemků, garáž Březová nad 120, Byt 3 + kk s přísl., garáž , Rodinný dům s bytem 3 + kk s přísl., s garáží v 1. PP, po celkové modernizaci, částečné rekonstrukci v posledních 5 letech, poloha na okraji obce, klidná poloha - polosamota bez rizik ohrožení povodněmi, ÚT plynové, vyšší standard vybavení, konstrukce s dlouhodobou životností s nižším opotřebením. Příslušenstvím garáž, pergola. Pozemky svažité, menší výměra pozemků. vybavení vyšší standard, opotřebení nižší opotřebení, vliv pozemku větší výměra pozemků, garáž Hradec nad 75, Byt s přísl. bez garáže , Vnitřní řadový rodinný dům s bytem 2+1 s přísl., nepodsklepen, stáří 80 let, v průběhu posledních 5 let byla provedena část. rekonstrukce a celková modernizace rodinného domu nákladem cca Kč. Sousedící nemovitost. - dodatečné izolace proti zemní vlhkosti, výměna střešní krytiny a klempířských konstrukcí včetně krovu v r.2011 zateplení rodinného domu, elektroinstalace, pořízeno vybavení koupelny, kuchyně,út,okna, položeny nové plovoucí podlahy v r Menší podlahové plochy, bez zahrady, bez garáže Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

8 vybavení vyšší standard vybavení, opotřebení nižší opotřebení vybavení, konstrukcí, větší výměra pozemků, bez vedlejší stavby Hradec nad 140, s přísl , Koncový řadový rodinný dům v Hradci nad s bytem vel. 5+1 s přísl. se samostatnou garáží, a vedlejší stavbou. Stavba rodinného domu byla postavena v roce 1932 jako jednopodlažní budova s šikmou střechou, 2.nadzemní podlaží včetně nové střechy bylo nadstavěno pravděpodobně v letech, před cca 20 lety byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí, vyměněna část oken, před 7 lety byla provedena oprava vnějších povrchů, v roce 2013 po havárii vodoinstalace byla pořízena nová kuchyňská linka, sporák a položeny plovoucí podlahy ve dvou obytných místnostech v 1.NP. Před cca 5 lety byla modernizována koupelna. Prodej v insolvenci. Prodej, lokalita srovnatelná, velikost objektu srovnatelné, provedení a vybavení vyšší standard vybavení, opotřebení nelze vyhodnotit, vliv pozemku větší výměra pozemků, dvě garáže Hradec nad 140, Byt 5+1 s , přísl. Rodinný dům vícepodlažní, v letech proběhla částečná modernizace včetně výměny krytiny, nebyla zcela dokončena. Nemovitost je se dvěma nadzemními podlažími s volným půdním prostorem v šikmé střeše. V 1.NP jsou technické prostory, v 2.NP byt 3 + kk s přísl. V rámci modernizace a částečné rekonstrukce byly provedeny: výměna krytiny, bednění, nové vnitřní omítky, příčky v 2.NP, položení nášlapných vrstev podlah včetně izolací, instalace vodo, elektro, odpady, bylo instalováno vytápění přímotopy, provedena výměna dveří, z části oken, vybavení koupelny, kuchyně. Nemovitost byla prodávána v insolvenci, část vybavení byla demontována. Oceňované pozemky jsou v celkové výměře 3059 m2 Prodej, lokalita jižní konec obce, velikost objektu srovnatelné započitatelné plochy provedení a vybavení nelze vyhodnotit, opotřebení nelze vyhodnotit, vliv pozemku větší výměra pozemků Nejlépe porovnatelnou technickými parametry jsou nemovitost č. 6 a 7, nemovitost č. 6 byla z části modernizovaná, údržba je prováděna, nově vybavena kuchyně, má dvě garáže, větší výměru pozemků. Nemovitost č. 7 byla modernizovaná včetně výměny krytiny, část vybavení byla demontována před převodem, pozemky jsou ve větší výměře. Po vyhodnocení výše uvedených nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč. Vlivy na obvyklou cenu: Negativní: povodňové pásmo č. 4 - vysoké riziko bez zahrady pozemek ve výměře 195 m2 Kladné: Vestavěná garáž, architektonické působení Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel

9 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena po zaokr.: ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou po zaokr ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši : Slovy: Sedmsettisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí - viz LV 119. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr. 3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3245/072/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15 Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel