ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 55/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 55/2015 NEMOVITÁ VĚC: spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/8 k celku: stp.č.133/1 včetně stavby bydlení čp 163 p.p.č.1207/2 zahrada včetně spoučástí a příslušenství, práv a závad zemědělské pozemky v PK 1193/33,1193/47,11205/17, 1217/3,1217/5,1261/1,1424/1 podíl 1/8 k celku vše v katastrálním území a obci Přerov nad Labem, okres Nymburk Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Přerov nad Labem Adresa nemovité Přerov nad Labem 163, věci: Vlastník stavby: Chano Jiří, č.p. 142, Kostelní Lhota 1/8 Holan Josef, č.p. 151, Přerov nad Labem 7/8 vlastnictví: podílové Vlastník pozemku: Chano Jiří, č.p. 142, Kostelní Lhota 1/8 Holan Josef, č.p. 151, Přerov nad Labem 7/8 vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 070 EX 3145/10 Adresa objednatele: 28. října 1204/20, Nymburk ZHOTOVITEL : René Tomeš Adresa zhotovitele: Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální 1/8 nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA Podíl 1/8 : ,-Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální 1/8 k celku: stp.č.133/1 včetně stavby bydlení čp 163 p.p.č.1207/2 zahrada včetně spoučástí a příslušenství zemědělské pozemky v PK 1193/33,1193/47,11205/17, 1217/3,1217/5,1261/1,1424/1 vše v katastrálním území a obci Přerov nad Labem, okres Nymburk vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne výpis z LV č. 289 snímek katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 3145/10-30 ze dne internetové stránky územní plán obce srovnávací sestavení parcel snímky katastrálních a pozemkových map nabídka zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Pánkvé dcery spoluvlastníka. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům není trvale užíván, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Zemědělské pozemky jsou zřejmě v nájmu, žádná listina nebyla předložena. Místopis a vybavenost obce Obec ve Středočeském kraji v okresu Nymburk. Nachází se třicet kilometrů na východ od Prahy, v trojúhelníku tvořeném městy Čelákovice, Lysá nad Labem a Český Brod. Pozemní komunikace Do obce vedou silnice III. třídy. Okrajem území obce vedou silnice II/272 Český Brod - Lysá nad Labem V obci je zastávka autobusu. V obci pošta, muzeum, restaurace, SDH, obecní úřad, ZŠ a MŠ. Část obce vhodná pro bydlení. Rovinaté pozemky ve venkovské zástavbě. V obci je rozvod elektro,plynu a tlakové kanalizace. Přístup z veřejné silnice

3 Počet obyvatel : 1194 Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Lysá nad Labem Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Lysá nad Labem Okolí: Přípojky: SOUČASNÝ STAV venkovská zástavba elektro, plyn, kanalizace - tlaková Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace Celkový popis Rovinaté pozemky stavební a zahrada ve funkčním celku, stavební pozemek zastavěn stavbou rodinného domu - bývalé malé zemědělské stavení s obytnou částí Dispozice: dispozice obytné části : INP - chodba,2x místnost podkroví - volný půdní prostor Stavba je podstandardního vybavení a provedení. Přízemní stavba bez podsklepení bez vybavení a podstandardního provedení, téměř havarijní stav. Stáří min 120 let. Součástí obvyklé ceny jsou Objekt bydlení čp 163 vedlejší stavba stodoly a chlév venkovní úpravy - oplocení, přípojka elektro, vody- ze studny, plotová vrata a vrátka studna pozemky stp.č.st.133/1 a p.č.1207/2 zahrada trvalé porosty zemědělské pozemky v PK Silné stránky Stejný vlastník pozemku i stavby Klidná část obce Dostačující plocha pozemku V obci dobrá občanská vybavenost Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení ocenění spoluvlastnického podílu prodej 1/8 nemovitých věcí stavbu nelze reálně rozdělit velmi špatný stavebně technický stav objektů na pozemku - 3 -

4 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně

5 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Chano Jiří Zahájení exekuce - Chano Jiří Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Zbytky staveb na hranici pozemku Příjezdová komunikace a okolní zástavba - 5 -

6 Zahrada stodola studna Pohled na dům ze dvora Pokoj v přízemí jističe OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Přerov nad Labem: 400Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. V obci nabízen nezastavěný pozemek za cenu 1350Kč/1m 2 - nabídka od 07/ nezobchodováno. Tuto nabídku nelze použít. V místě je veřejný vodovod, kanalizace, elektro a plyn. Vodou je zajištěno zásobování ze studny na pozemku. Obvyklou cenu pozemku uvažuji 400Kč/1m

7 věcná hodnota za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). 1) Pozemky- stavební a zahrada včetně staveb zastavěný pozemek rodinným domem s přilehlou zahradou V obci nabízen nezastavěný pozemek za cenu 1350Kč/1m 2 - nabídka od 07/ nezobchodováno. Tuto nabídku nelze použít. V místě je veřejný vodovod, kanalizace, elektro a plyn. Vodou je zajištěno zásobování ze studny na pozemku. Obvyklou cenu pozemku uvažuji 400Kč/1m 2. Ocenění Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 133/1 959,00 400, ,- zahrada 1207/2 668,00 400, ,- celkem ,- Ocenění staveb na pozemcích rodinný dům čp 163 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obytná část 5*9*5,5 = 247,50 m 3 1. Základy kamenné P Zdivo smíšené P Stropy dřevěné s viditelnými trámy P Střecha polovalbový S Krytina tašková S Klempířské konstrukce - C Vnitřní omítky vápenné, P Fasádní omítky vápenné P Vnější obklady - C Vnitřní obklady - C Schody - C Dveře dřevěné S Okna dřevěná dvojitá s otevíráním ven dovnitř P

8 14. Podlahy obytných místností - P Podlahy ostatních místností - P Vytápění - C Elektroinstalace - C Bleskosvod - C Rozvod vody - C Zdroj teplé vody - C Instalace plynu - C Kanalizace - C Vybavení kuchyně - C Vnitřní vybavení - C Záchod - C Ostatní - C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3887 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 694,35 Plná cena: 247,50 m 3 * 1 694,35 Kč/m 3 = ,63 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 90,000 % ,47 Kč Rodinný dům zjištěná cena = ,16 Kč Chlév stavebně navazující na obytnou část, přízemní stavba bez podsklepení bez vybavení a podstandardního provedení,velmi špatný stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] chlév 5*5*5,5 = 137,50 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,

9 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 376,85 Plná cena: 137,50 m 3 * 1 376,85 Kč/m 3 = ,88 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 90,000 % ,19 Kč Chlév - zjištěná cena = ,69 Kč Stodola samostatně stojící stavba,podstandardního provedení Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Název Obestavěný prostor [m 3 ] stodola 10*8,5*4,5 = 382,50 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3812 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 886,43 Plná cena: 382,50 m 3 * 886,43 Kč/m 3 = ,48 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 90,000 % ,53 Kč Stodola - zjištěná cena = ,95 Kč Cena staveb celkem = ,80 Kč Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Podíl 1/8 VĚCNÁ HODNOTA = ,60 Kč - 9 -

10 zemědělské pozemky zemědělské pozemky jsou běžně vykupovány společnostmi za ceny dle BPEJ včetně přirážek. část p.p.č.1424/1 PK je součástí komunikace silnice II/272 Český Brod - Lysá nad Labem - pozemek označen jako 1902KN, přesnou výměru nelze určit, odhadem 70m 2. Zemědělské pozemky jsou mimo zastavitelnou část obce a nejsou dle platného územního plánu určeny k zastavění. Ocenění Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 orná půda 1424/14 PK Odhadem (1902KN) 70,00 170, ,10 Ostatní stavební pozemek - celkem ,10 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 1193/33 PK ,00 9,15 60,00 14, ,84 porost zahrada 1193/33 PK ,00 17,03 60,00 27, ,25 orná půda 1193/47 PK ,00 14,02 60,00 22, ,00 trvalý travní 1193/47 PK ,00 9,15 60,00 14, ,36 porost orná půda 1205/17 PK ,00 14,02 60,00 22, ,16 orná půda 1217/3 PK ,00 14,02 60,00 22,43 157,01 orná půda 1217/3 PK ,00 9,15 60,00 14, ,40 orná půda 1217/5 PK ,00 9,15 60,00 14, ,72 orná půda 1261/1 PK ,00 4,81 60,00 7, ,30 orná půda 1424/1 PK ,00 13,77 60,00 22, ,22 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,26 Zemědělské pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,36 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Podíl 1/8 Zemědělských pozemků - obvyklá cena = ,80 Kč Věcná hodnota zemědělské pozemky Pozemkový katastr pozemky včetně staveb ,40 Kč 1/ , ,80 Kč 1/ ,

11 Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací ocenění V obci a okolí není porovnatelná nemovitá věc v nabídce, z vlastních zkušeností jsou mi známé obchody s obdobnými nemovitými věcmi, jako je oceňovaná. Při obchodech s nemovitostmi, kdy je stavebně technický stav velmi špatný a lze předpokládat vysoké investice do oprav objektu, jsou objekty obtížně obchodovatelné, tím obtížněji, když jde o spoluvlastnický podíl, byť za cenu pozemku (650000). V minulosti byly nemovité věci jako celek nabízeny za cenu Kč, neúspěšně. Zemědělské pozemky jsou dobře obchodovatelné. Komentář ke stanovení obvyklé ceny Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci objekt nelze s ohledem na jeho stav trvale užívat bez závad Stavebně technický stav velmi špatný Vybavení a provedení podstandardní Objekt je napojen na elektro síť Vlastnictví pozemků pod stavbou s dvorkem a zahradou dostačující rozloha Poloha vhodná část pro bydlení Doprava linková autobusová doprava Vybavenost obce dobrá Nabídka v lokalitě a okolí nabídka převyšuje poptávku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/8 zemědělské pozemky obhospodařovávané Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.289 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

12 Závěr Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/8 nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: - stp.č.133/1 včetně stavby bydlení čp 163 a p.p.č.1207/2 zahrada vše v katastrálním území a obci Přerov nad Labem, okres Nymburk Kč/8*1 = Kč, Slovy: SedmdesátpěttisícKč - zemědělských pozemků evidovaných v PK 1193/33,1193/47,11205/17, 1217/3, 1217/5, 1261/1, 1424/1, vše v katastrálním území a obci Přerov nad Labem, okres Nymburk ,40 Kč/8*1 = ,80Kč, zaokrouhleno Kč Komentář k návrhu tržní hodnoty: Slovy: PadesátpěttisícKč Spoluvlastnický podíl v části ocenění stp.č.133/1 včetně čp. 163 a s p.p.č.1207/2 zahrada v Přerově nad Labem hodnotím jako velmi špatně obchodovatelný. Spoluvlastnický podíl k zemědělským pozemkům (pozemky v PK) je dobře obchodovatelný. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci oceňovacího předpisu a vlastním odhadem. Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 55/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 289 ze dne Snímek katastrální mapy z a z KN Srovnávací sestavení parcel 3 2 Mapa oblasti z