ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st. 238 včetně stavby čp. 220 a p.p.č.791/11 - podíl ¼ k celku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Cerhenice, k.ú. Cerhenice Adresa nemovité věci: 9. května čp. 220, Cerhenice Vlastníci stavby a pozemku: Moravcová Helena, 9. května 220, Cerhenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl 2/4 Moravec Jiří, 9. května 220, Cerhenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl 1/4 Moravec Milan, č.p. 383, Radim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl 1/4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor 070 EX 2727/05 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: DIČ: CZ tomes@reality-hk.cz Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Stanovení ceny obvyklé ceny ideální ¼ nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě OBVYKLÁ CENA Kč Kč Celkem ideální 1/4 nemovitých věcí : Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé spoluvlastnického podílu v rozsahu ¼ k celku nemovitých věcí: stavební p.č.238 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí objektu bydlení čp 220 a p.p.č.791/11 zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.304 ze dne Usnesení 070 EX 2727/05-88 ze dne ocenění nemovité věci znalcem Josefem Hrádkem, posudek č. 4967/11 z internetové stránky nabídka zjištění na místě samém zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. informace podané paní Moravcovou a panem Moravcem fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 23.září 2014 za přítomnosti znalce na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělených spoluvlastníky. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům je trvale užíván spoluvlastníky, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Obec Cerhenice ležící v okrese Kolín asi 11 km severozápadně od Kolína. U obce se nachází železniční zkušební okruh Výzkumného ústavu železničního. Rovinaté pozemky v obci Cerhenice, v obci kanalizace, elektro plynovod. Vodou je objekt zásoben z vlastní studny. Objekt je napojen na elektro síť a kanalizaci. V obci základní občanská vybavenost - škola, školka, pošta, SDH, obchod, restaurace, zastávka vlaku, integrovaná doprava autobusy místního významu. Obcí prochází silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 2,5 km vede silnice I/12 Praha Kolín. Nemovité věci jsou v severní části obce Cerhenice v zástavbě pro venkovské bydlení při místní komunikaci ulice 9.května. SOUČASNÝ STAV Okolí: venkovská zástavba průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda studna / kanalizace do místní sítě plyn v ulici veř. / vl. / elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): autobus /silnice I. tř - 2 -

3 Poloha v obci: Přístup k pozemku okrajová část zpevněná komunikace Celkový popis Pozemky rovinaté. Pozemky pod domem a přilehlé pozemky tvoří funkční celek, nepravidelný tvar dostačující výměry. Stavba rodinného domu je zděná samostatně stojící. Přístup po zpevněné komunikaci, kanalizace do veřejné sítě, vodou je dům zásoben z vlastní studny, plyn v domě není zaveden. Dispozičně objekt bydlení obsahuje: IPP. 3x sklad, schodiště INP - vstup, spíž, kuchyň, WC, koupelna, 3x pokoj, kuchyň, 2x komora, pokoj se výstupem na dvorek, podkroví - volný půdní prostor. Jedná se o stavbu rodinného domu Součástí obvyklé ceny jsou: rodinný dům čp. 220 vedlejší stavby: zděná kolna, otevřený přístřešek studna venkovní úpravy v minimálním rozsahu pozemky porosty. Název předmětu ocenění: stp.č.238 a p.p.č.791/11 včetně čp. 220 Adresa předmětu ocenění: 9.května Cerhenice Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Cerhenice Katastrální území: Cerhenice Počet obyvatel: Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kolín Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Pečky - 3 -

4 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Silné stránky nemovité věci pozemek i stavba stejného vlastníka část obce vhodná pro bydlení inženýrské sítě v místě Slabé stránky Nedokončenost konstrukcí v části stavby - 4 -

5 spoluvlastník se nachází v exekučním řízení prodej podílu ¼ nemovitých věcí objekt nelze reálně rozdělit RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nejsou známa Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Moravec Jiří Zahájení exekuce - Moravec Jiří Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: Stavba je užívána spoluvlastníky s rodinnými příslušníky OBSAH POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé Fotodokumentace: Příjezdová cesta Vstup do domu - 5 -

6 Dvorek,nízká část se vstupem do obytné části zahrada koupelna WC kuchyně koupelna - 6 -

7 Kuchyň ve dvorní části Nedokončené konstrukce OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Cerhenice: 450Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejný plynovod a elektro a kanalizační síť. věcná hodnota - rodinný dům čp 220 stavba postavena v roce 1930, od této doby je užíván k bydlení. V letech byla provedena modernizace a přístavba, která není dokončena v prostoru vstupu a chybí venkovní omítky. Ve dvorní části v prostoru užívaném jako kuchyň a komory a pokoj je tl. zdiva pouze 30cm bez zateplení, dochází k promrzání, světlá výška místnosti je nedostačující. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, vnitřní vybavení vana, 2x umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací, povrchy podlah betonové a PVC a dlažba. Plochy obytné části: koupelna 2,5 WC 1,5 veranda 4 spíž 1 kuchyň 16 pokoj 10 pokoj 14 pokoj 16 kuchyň 10,5 komora 9 komora 6 pokoj 9,9 vstup 1 Celkem užitná plocha 101,4 Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 čp ,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 845,85 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9215 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 016,83 Plná cena: 845,85 m 3 * 4 016,83 Kč/m 3 = ,66 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 110 = 76,4 % Koeficient opotřebení: (1-76,4 % / 100) * 0,236 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,02 Kč pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek zastavěný s přilehlou zahradou. V místě je veřejná splašková kanalizace, přístup je po zpevněné komunikaci, v místě plynovod a elektro síť. Pozemek dostačující rozlohy. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v obci nabízeny za cenu až 690Kč/1m2, obvyklou cenu stanovuji 450Kč/1m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 791/ Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] Celková výměra pozemků 685 Hodnota pozemků celkem Věcná hodnota: Rodinný dům čp ,- Kč b) Ocenění pozemků ,- Kč Celkem ,- Kč - 8 -

9 Porovnání V obci a okolí jsou nabízené nemovitosti: udržovaný stav, ústřední plynové topení, menší objekt, menší pozemek Horší stav, lokální topení, větší objekt, vybudované podkroví, menší pozemek Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1, 80 m², na rovinatém pozemku se zahradou o rozloze 282 m², v obci Cerhenice na Kolínsku. Dům je okamžitě k obývání, interiér je dobře udržovaný, včetně nábytku. dům stojí v klidné části obce, mimo hlavní komunikace. Vytápění objektu je centrální, plynové. Obecní vodovodní přípojka je v budově, aktuálně je rozvod vody napojen na vlastní studnu. Dům je jednopodlažní, nepodsklepený, s možností půdní přístavby. Sklípek, garáž a další dřevěné objekty jsou přístupné ze zahrady., ihned k obývání. Vhodné provést drobné opravy na fasádě. Pozemek 498m2 Užitná pl 80m2 1+3 Nabídková cena /2014 Prodej rodinného domu 5+1 o CP 280 m2, Cerhenice. Dispozice: v přízemí vstupní chodba, kuchyň, koupelna, dva pokoje, obývací pokoj a WC. Ve 2.NP se nachází dva pokoje, terasa a dvě místnosti určené k rekonstrukci. Tím by podle schváleného projektu mohla vzniknout samostatná bytová jednotka. V obci je veškerá občanská vybavenost. Pozemek 253m2 Užitná plocha 140m2 1+5 Nabídková cena /2014 OCEŇOVANÁ NEMOVITOST POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI ZÁKLADNÍ ÚDAJE VZOREK 1 VZOREK 2 VÝMĚRA POZEMKU 685 m UŽITNÁ PLOCHA 101 m PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč ZÁKLADNÍ CENA Kč/m , ,57 úprava koef nezobchodováno 0,90 0,90 výchozí cena Kč/m , ,71 POROVNÁNÍ VZOREK 1 VZOREK 2 POLOHA a vybavenost obce DOPRAVNÍ DOSTUPNOST v místě řadový v místě 1,03 1,00 stejna stejná 1,00 1,00-9 -

10 STAV OBJEKTU VYBAVENÍ FUNKČNOST VELIKOST POZEMKU udržovaný horší 1,00 1,20 porovnatelné horší 1,00 1,05 bydlení bydlení 1,00 1,00 menší menší 1,02 1,05 koeficient úpravy 1,05 1,30 upravená cena Kč/m , ,92 UŽITNÁ PLOCHA m 2 101,00 POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč/m ,78 CENA Kč ZAOKROUHLENO KČ, SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL V ROZSAHU ¼ K CELKU Z OBVYKLÉ CENY Kč, Popis oceňované nemovité věci Obvyklá ceny je s ohledem na stavebně technický stav, spoluvlastnický podíl, a předpokládané další investice. Nemovitost k bydlení podíl 1/4 je velmi obtížně obchodovatelná. Nemovitost nelze reálně rozdělit. Cenu obvyklou zjištěnou porovnáním upravuji koef 0,8 za prodej podílu: * 0,8 = Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnání stp.č.238 a čp. 220 a p.p.č.791/11 - CELEK Celkem včetně součástí a příslušenství ,00 Kč Spoluvlastnický podíl jedna čtvrtina: 1. Návrh tržní hodnoty Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny nemovitou věc nelze reálně rozdělit, prodej podílu na nemovité věci třetí osobě je velmi obtížný. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení

11 Stavebně technický stav budova jako celek dobrý stav, částečně nejsou dokončené stavební práce Objekt standardního vybavení, ve dvorní části podstandardní část provizorní bydlení světlá výška neodpovídá standardu na bydlení Vodou je objekt zásoben z vlastní studny, kanalizace do obecní sítě Objekt vyžaduje náklady na dokončení stavebních úprav Vlastnictví pozemků dostačující výměra Poloha vhodná část pro bydlení venkovské bydlení Okrajová část města Doprava linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce základní Nabídka v lokalitě převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu nemovitost nelze reálně rozdělit Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.304 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Závěr návrh tržní hodnoty se odvíjí mimo porovnání i s nabízenou nemovitostí a od v minulosti uskutečněných neúspěšných pokusů tuto nemovitou věc, resp. její podíl v rozsahu ¼ k celku, což se nezdařilo, uvádím vlastní návrh tržní hodnoty nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: spoluvlastnický podíl v rozsahu ¼ k celku nemovitých věcí: stavební p.č.238 včetně součástí rodinného domu čp. 220 Cerhenice a s pozemkovou parcelou č.791/11 zahrada včetně součástí a příslušenství na pozemku se nacházejících, vše v katastrálním území Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín k

12 Kč, slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím vlastním návrhem tržní hodnoty za pomoci porovnání nabízených nemovitostí. Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 265/7380/2014 znaleckého deníku SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.304 ze dne Kopie katastrální mapy z 3 Mapa oblasti z 3 počet stran A4 v příloze: