Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2016 o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 678/1, 741/31, 741/41, 772/27, 950/18, 954/7, 1170/11, 1170/32 a 1231/11 v katastrálním území Nemilany, obci Olomouc, okrese Olomouc Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 4829/11 90 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 19. května 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 196 EX 4829/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 678/1 orná půda, parcelní číslo 741/31 orná půda, parcelní číslo 741/41 orná půda, parcelní číslo 772/27 orná půda, parcelní číslo 950/18 orná půda, parcelní číslo 954/7 trvalý travní porost, parcelní číslo 1170/11 orná půda, parcelní číslo 1170/32 orná půda a parcelní číslo 1231/11 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území Nemilany, obci Olomouc, okrese Olomouc. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : : : : Olomoucký Olomouc Olomouc Nemilany 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Nemilany LV č. 452 ze dne Místní šetření ze dne 18. května 2016, fotodokumentace Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 %) metoda nebude aplikována. -2-

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 452 je pan Zdeněk Vysloužil, nar. dne id. přihlášen na adrese Olomouc, Horní náměstí 583 (obecní úřad) vlastníkem podílu o velikosti id. na oceňovaných nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 678/1 orná půda o celkové výměře 2605,0 m2, parcelní číslo 741/31 orná půda o celkové výměře 3697,0 m2, parcelní číslo 741/41 orná půda o celkové výměře 23369,0 m2, parcelní číslo 772/27 orná půda o celkové výměře 4530,0 m2, parcelní číslo 950/18 orná půda o celkové výměře 6693,0 m2, parcelní číslo 954/7 trvalý travní porost o celkové výměře 1079,0 m2, parcelní číslo 1170/11 orná půda o celkové výměře 11970,0 m2, parcelní číslo 1170/32 orná půda o celkové výměře 18853,0 m2 a parcelní číslo 1231/11 ostatní plocha, jiná plocha o celkové výměře 56,0 m2 v katastrálním území Nemilany, obci Olomouc, okrese Olomouc. 7. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Nad pozemkem parcelní číslo 954/7 probíhá vzdušné vedení elektrické energie, které neomezuje jeho užívání v souladu s evidencí. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na nemovitých věcech dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitostech nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis: Obec Olomouc je krajským městem a centrem Olomouckého kraje. Úředně žije v katastru tohoto krajského města obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Oceňované nemovitosti se nachází v místní části obce Nemilany, situované na jižním okraji Olomouce. Předmětem ocenění je podíl na zemědělských pozemcích. Pozemky jsou rozmístěny v několika lokalitách v katastrální území Nemilany. Pozemek parcelní číslo 678/1 orná půda je součástí zemědělského honu na okraji zastavěného území místní části Nemilany, poblíž železniční trati. Přístup k němu je po místní obslužné komunikaci ve vlastnictví města Olomouc. Další skupinu tvoří pozemky umístěné v zemědělských honech poblíž obchvatu města Olomouc. Jedná se o pozemky parcelní číslo 741/31, 741/41, 772/27, 1170/11 a 1170/32. Původní pozemky byly rozděleny na několik částí právě při výstavbě obchvatu Olomouce. Poslední skupinu tvoří pozemky situované v zemědělském honu v blízkosti koryta řeky Moravy, pozemek parcelní číslo 950/18 je aktivně obhospodařován, pozemek parcelní číslo 1231/11 je součástí obslužné komunikace a pozemek parcelní číslo 954/7 je součástí koryta řeky a je zarosten náletovými dřevinami. Většina z pozemků je aktivně obhospodařována nájemním způsobem různými zemědělskými subjekty, povětšinou uvedenými ve veřejném registru půdy LPIS. Pozemky jsou užívané v souladu s evidencí. Obsah ocenění 6 zemědělské pozemky -3-

4 Kopie katastrální mapy Pozemky zapsané na LV č. 452 pro k.ú. Nemilany, obec a okres Olomouc. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 pozemky zemědělské zapsané na LV č. 452 v k.ú. Nemilany, obci Olomouc, podíl id. parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m / ,02 741/ , ,29 741/ ,77 772/ , ,29 950/ ,77 954/ , / , / , / , Cena podílu na pozemcích úprava Kč/m2 45,648 37,848 31,896 37,848 37,848 31,896 37,848 37,848 45,648 45,648 40,2 jedn. cena Kč/m2 64,668 53,618 45,186 53,618 53,618 45,186 53,618 53,618 64,668 64,668 56,95 podíl celkem Kč 3509, ,64 97, , ,86 7, , , , ,82 66, ,29 Poznámka: cena neplodné půdy je násobena koeficientem 0,25 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. rekap. - podíl id.: 6 zemědělské pozemky na LV č. 452 k.ú. Nemilany, obec Olomouc, podíl id. Administrativní cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění (zaokrouhleno) -4- = ,29 Kč ,00 Kč

5 2. Zjištění hodnoty podílu na nemovitých věcech metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl převážně na zemědělských pozemcích, popřípadě na pozemku ostatní plochy, tvořící k pozemkům zemědělským příslušenství, v katastrálním území Nemilany, obci a okrese Olomouc. Zemědělská půda je evidována převážně jako orná půda. V nabídkách realitních kanceláří je v obci Olomouc několik nabídek na prodej zemědělských pozemků. V posledním případě se jedná o prodej podílu id. 1/2. Průměrná cena půdy v katastru od vzrostla z 14,59 Kč/m2 na 16,75 Kč/m2. Tím se zvýšil výnos z nájmu, ač jeho výše, 1 3 % z průměrné ceny půdy a to včetně daně z nemovitých věcí, je stále velmi nízká. Zájem trhu o zemědělskou půdu a především hospodařících subjektů, v posledních létech vzrostl, nicméně právě hospodařící organizace nabízejí vlastníkům za metr čtvereční max. o 30 % více, než je průměrná cena půdy v jednotlivých katastrech. Požadované ceny za zemědělské pozemky v okrese Olomouc jsou velmi vysoké, jedná se totiž o velmi kvalitní zemědělskou půdu, ale skutečností je že výnos z nájmu těchto pozemků nedosahuje takové výše, aby opodstatnil velmi vysoké požadované ceny v případě uvedených příkladů. Navíc na volném trhu inzerují -5-

6

7 Letecké snímky lokalit a katastrální mapa, fotodokumentace Pozemek parcelní číslo 678/1 orná půda v katastrální území Nemilany, obec Olomouc. Pozemek situován mezi zastavěnou částí obce a železničním koridorem Pozemek parcelní číslo 678/1 je součástí této plochy Pozemky parcelní číslo 1170/11 a 1170/32 orná půda v katastrální území Nemilany, obec Olomouc. Pozemky leží kolem dálničního obchvatu Olomouce -7-

8 Pozemek parcelní číslo 1170/11 je součástí tohoto honu, na horizontu těleso dálnice Pozemky parcelní číslo 741/31, 741/41 a 772/27 orná půda v katastrální území Nemilany, obec Olomouc. Pozemky rozmístěné podél jednoho ze sjezdů z dálničního obchvatu. Pozemek parcelní číslo 741/31 orná půda leží hned u cesty, katastrální území Nemilany -8-

9 Parcela číslo 741/41 orná půda leží po její druhé straně, katastrální území Nemilany Parcela číslo 772/27 orná půda je u nájezdu na dálnici Pozemky parcelní číslo 950/18 orná půda, 1231/11 ostatní plocha, jiná plocha a 954/7 trvalý travní porost v katastrální území Nemilany, obec Olomouc. Pozemek trvalého travního porostu je zarosten náletovými dřevinami a je součástí koryta řeky Moravy, pozemek ostatní plochy je součást polní cesty podél řeky. -9-

10 Pozemky parcelní číslo 950/18 orná půda, 1231/11 ostatní plocha, jiná plocha a 954/7 trvalý travní porost v katastrální území Nemilany, obec Olomouc, elektrické vedení probíhá až vzadu nad parcelou 954/7. List vlastnictví

11 - 11 -

12 - 12 -

13

14 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 13 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne Powered by TCPDF (