Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 3127 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okrese Kroměříž Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno Usnesení č.j. 056 EX 9292/07-68 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Otrokovicích, dne 25. května

2 Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality Kopie katastrální mapy 5 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 C. Rekapitulace 8 D. Přílohy 9 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 056 EX 9292/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/11 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 3127 trvalý travní porost v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Zlínský Kroměříž Lubná Lubná u Kroměříže 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lubná u Kroměříže, LV č. 480 ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 433/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: 3

4 ...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 480 je paní Jarmila Vintrlíková, nar trvale bytem Kroměříž, Kovářská 96/14 vlastníkem podílu velikosti id. 1/11 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 3127 trvalý travní porost o celkové výměře 828,0 m 2 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňovaném podílu na nemovité věci žádná věcná břemena, ani omezení vlastnického práva. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 4

5 9. Základní popis lokality: Obec Obec Lubná je součástí okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Lubná se rozkládá asi deset kilometrů jižně od Kroměříže. Na území této obce má hlášeno trvalý pobyt 465 obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Obec Lubná leží v průměrné výšce 469 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 686 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako trvalý travní porost, který jsou aktivně užívány k zemědělským účelům jako pastviny. Pozemek je součástí rozsáhlého zemědělského honu, situovaného na západním okraji katastrálního území Lubná u Kroměříže. Pozemek je aktivně obhospodařován, ve veřejném rejstříku půdy LPIS je jako nájemce evidován pan Pavel Manďák, smlouva doložená nebyla, povinná tvrdí, že takovou neuzavřela. V případě zemědělské půdy jde o parcely bonitované půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy, jelikož se jedná o pozemek na území obce sousedící s obcí s počtem tis. obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemek je užíván v souladu s evidencí v katastru nemovitostí. Obsah ocenění: a) 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 3127 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž, podíl id. 1/ Kopie katastrální mapy: Pozemek zapsaný na LV č. 480 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž. 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 3127 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž, podíl id. 1/11 Ocenění zemědělského pozemku dle 6 vyhlášky: Zemědělský pozemek parcelní číslo 3127 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Malý lexikon obcí území obce sousedící s obcí s počtem obvytel tisíc bez srážek Plocha celkem m 2 Lubná Lubná u Kroměříže Zlínský 1/ ,00% Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl , ,11 14,60 27,87 807, ,44 9,79 718,38 Cena pozemku celkem CP (Kč) 746,25 0,00% 828,0 Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) 750,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je pozemek trvalého travního porostu v katastrální území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž. Pozemek je průměrné zemědělské kvality, a tvoří součást rozsáhlého zemědělského honu situovaného na západním okraji katastrálního území. Pozemek je aktivně užíván jako pastvina. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: Popis: Uskutečněný prodej většího množství zemědělských pozemků, v sousední obci Vrbka. Pozemky evidované jako orná půda a trvalý travní porost. Řízení V-6171/ Celková plocha prodávaných pozemku 91935,0 m 2, celková cena činila ,00 Kč. Cena: 20,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 soubor obsahující také pozemky orné půdy, sousední obec Prodej č. 2 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: Popis: Uskutečněný prodej většího množství zemědělských pozemků, v obci Lubná. Pozemky evidované jako orná půda, trvalý travní porost a lesní porost. Řízení V-3005/ Celková plocha prodávaných pozemku 55938,0 m 2. 6

7 Listina: Cena: 21,45 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 soubor obsahující také pozemky orné půdy a lesní pozemky Prodej č. 3 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: Popis: Uskutečněný prodej většího množství zemědělských pozemků, v obci Lubná. Pozemky evidované jako orná půda, trvalý travní porost a lesní porost. Řízení V-2044/ Celková plocha prodávaných pozemku 55938,0 m 2. Listina: Cena: 17,22 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 soubor obsahující také pozemky orné půdy a lesní pozemky Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 20,00 1, ,00 Prodej č. 2 21,45 1, ,45 Prodej č. 3 17,22 1, ,22 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 19,56 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělský pozemek je aktivně užíván. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je v podílovém vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K posuzovanému pozemku je veden nájemní vztah a je aktivně užíván. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jejich užívání. 7

8 Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 19,56 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,05 2 Vlastnikcé vztahy 0,98 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 20,13 Základní upravená cena dle metody srovnání je 20,13 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním a průměrná cena zemědělské půdy v katastru dle platného cenového věstníku. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 9,91 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 20,13 Kč/m 2 a cena dle platného cenového věstníku v katastru 7,85 Kč/m 2. Při zohlednění všech těchto skutečnosti určuji obvyklou jednotkovou cenu posuzovaných pozemků ve výši 20,00 Kč/m 2, celkem tedy ,00 Kč, za podíl velikosti id. 1/11 tedy 1.505,00 Kč. Nájemní smlouva evidována v LPIS doložená nájemcem nebyla, povinná zaslala poštou nájemní smlouvu s LUKROMEM, která ale není platná. Daň z nemovitých věcí v posuzovaném případě se nehradí, částka je nižší než 30,00 Kč/rok, pokud by bylo nájemné hrazeno ve výši 1 % z ceny půdy, činí roční nájemné za podíl 6,00 Kč. Výnos a tedy výše závady, je zanedbatelná a nebude vyčíslená. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za podíl na posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění 1.500,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena podílu na nemovité věci Obvyklá cena podílu na nemovité věci 750,00 Kč 1.500,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/11 na posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 480 tj. na pozemku parcelní číslo 3127 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedentisícpětset korun českých 1.500,00 Kč V Otrokovicích, dne 25. května 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil 8

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 85/17. D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemkem evidovaným na LV č. 480, parcelní číslo 3127 trvalý travní porost v katastrální území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž. Fotodokumentace: Pohled na pozemek evidovaný na LV č. 480, parcelní číslo 3127 trvalý travní porost v katastrální území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okres Kroměříž. 9

10 Výpis z katastru nemovitostí: 10