Znalecký posudek č /2017 a) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 a) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrálním území Břeclav, obci Břeclav, okrese Břeclav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 2225/11 93 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě prostřednictvím DS. V Otrokovicích, dne 10. července

2 Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality Kopie katastrální mapy 5 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá 6 C. Rekapitulace 8 D. Přílohy 9 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 169 EX 2225/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ½ na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 2125/32 orná půda, 2816/88 orná půda a parcelní číslo 2816/139 orná půda v katastrálním území Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Jihomoravský Břeclav Břeclav Břeclav 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Břeclav, LV č ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 433/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: 3

4 ...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je paní Anna Nečasová, nar. dne hlášena na adrese Brno, Husova 165/5 (obecní úřad) id. ½ vlastníkem podílu velikosti id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 2125/32 orná půda o celkové výměře 28,0 m 2, parcelní číslo 2816/88 orná půda o celkové výměře 1362,0 m 2 a parcelní číslo 2816/139 orná půda o celkové výměře 1640,0 m 2 v katastrálním území Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňovaném podílu na nemovitých věcech žádná věcná břemena, ani omezení vlastnického práva. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitých věcech nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 4

5 9. Základní popis lokality: Obec Město Břeclav se nachází na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Břeclav je také obcí s rozšířenou působností. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má úředně hlášeno obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Město leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. Břeclav jako bývalé okresní město a správní centrum regionu poskytuje svým občanům nejenom kompletní občanskou vybavenost, školy až po úroveň vyšších odborných, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení, nemocnice a i s tím vším se pojící relativně širokou možnost pracovního uplatnění obyvatel. Město Břeclav leží v průměrné výšce 158 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 7711 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je podíl na pozemcích evidovaných jako orná půda, které jsou aktivně užívány k zemědělským účelům. Pozemky se nachází v rozsáhlém zemědělském honu, situovaném východně od zastavěného území obce. Pozemky jsou z převážné části aktivně obhospodařovány, ve veřejném rejstříku půdy LPIS je jako nájemce evidována společnost František Král, organic s.r.o., nájemní smlouva na posuzovaný podíl nebyla znalci předložena i přes opakovanou výzvu znalce. V případě zemědělské půdy jde o parcely bonitované půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy, jelikož se jedná o pozemek na území obce s počtem tis. obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí v katastru nemovitostí. Obsah ocenění: a) 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrálním území a obci Břeclav, okres Břeclav, podíl id. ½ 10. Kopie katastrální mapy: Pozemky zapsané na LV č v katastrálním území a obci Břeclav, okres Břeclav. 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrálním území a obci Břeclav, okres Břeclav, podíl id. ½ Ocenění zemědělských pozemků dle 6 vyhlášky: Zemědělské pozemky parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139, podíl id. 1/2 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Malý lexikon obcí uzemí obce s počtem obyv tis. bez srážek Plocha celkem m 2 Břeclav Břeclav Jihomoravský 1/ ,00% 0,00% 3 030,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl 2125/32 28, ,37 38,21 535, / , ,37 38, , / , ,37 38, ,48 Cena podílu na pozemcích CP (Kč) ,21 Administrativní cena podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno) id. ½ ,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá a) 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrálním území a obci Břeclav, okres Břeclav, podíl id. ½ Předmětem ocenění je podíl na pozemcích orné půdy v katastrální území a obci Břeclav, okrese Břeclav. Posuzované pozemky orné půdy jsou dle BPEJ řazeny do ploch s vysoce kvalitní půdou. Posuzované parcely jsou součástí rozsáhlého zemědělského honu situovaného východně od zastavěné části obce a jsou aktivně obhospodařovány nájemním způsobem. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-3720/ Popis: Uskutečněný prodej podílu na zemědělském pozemku ve stejném katastrálním území. Předmětem prodeje byl podíl velikosti id. ¾. Cena za m 2 : 12,77 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 uskutečněný prodej podílu na pozemku zemědělské půdy 6

7 Prodej č. 2 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-3202/ Popis: Uskutečněný prodej podílu na zemědělském pozemku ve stejném katastrálním území. Předmětem prodeje byl podíl velikosti id. ¼. Cena za m 2 : 14,55 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 uskutečněný prodej podílu na pozemcích zemědělské půdy Nabídky prodeje zemědělských pozemků v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda), katastrální území Břeclav, kde celková výměra je cca 0,5 hektaru. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 jedná se o nabídku RK včetně provize Cena za m 2 : 27,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 pozemky orné půdy, nabídka podílu Nabídka č. 2 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Prodej orné půdy o výměře 4098 m2 v katastru obce Charvátská Nová Ves. Dobrá bonita Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 jedná se o nabídku RK včetně provize Cena za m 2 : 37,90 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 pozemky orné půdy 7

8 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 12,77 1, ,77 Prodej č. 2 14,55 1, ,55 Nabídka č. 1 27,00 0, ,30 Nabídka č. 2 37,90 0, ,11 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 21,75 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělské pozemky jsou aktivně obhospodařovány. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky jsou v podílovém vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K posuzovanému podílu na pozemcích je veden nájemní vztah, a jsou aktivně obhospodařovány. Nabyvateli přinesou okamžitý prospěch ve formě nájemného. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostřední. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jejich užívání. Vysoká kvalita zemědělské půdy. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 21,75 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 0,98 3 Právní vztahy 1,05 4 Širší vztahy 1,10 Upravená základní cena v Kč za m 2 24,62 Základní upravená cena dle metody srovnání je 24,62 Kč/m 2. Srovnávací cena podílu na pozemcích činí ,30 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním a průměrná cena zemědělské půdy v katastru dle platného cenového věstníku. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 38,21 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 24,60 Kč/m 2 a cena dle platného cenového věstníku v katastru 11,43 Kč/m 2. Při zohlednění všech těchto skutečnosti určuji obvyklou jednotkovou cenu posuzovaných pozemků ve výši 24,00 Kč/m 2, celkem tedy ,00 Kč, za podíl ve výši id. ½ tedy ,00 Kč. Hodnota závady na nájemním právu na pozemku váznoucím, nebyla oceněna, jelikož zadavatelem nebyly dodány platné nájemní smlouvy. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou podílu na posuzovaných nemovitých věcech ve výši: Obvyklá cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění id. ½ ,00 Kč 8

9 C. Rekapitulace: Administrativní cena podílu na nemovitých věcech id. ½ ,00 Kč Srovnávací cena podílu na nemovitých věcech id. ½ ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1772, tj. na pozemcích parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrálním území Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: třicetšesttisíctřistašedesát korun českých ,00 Kč V Otrokovicích, dne 10. července 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 114/17. D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemky parcelní číslo 2125/32, 2816/88 a 2816/139 v katastrální území a obci Břeclav, okres Břeclav. 9

10 Výpis z katastru nemovitostí: 10