ZNALECKÝ POSUDEK È

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK È o cenì obvyklé nemovitosti - garáže na st.p.è. 1364/47 s pozemkem, k.ú. Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou Objednatel posudku : Úèel posudku : Posudek vypracoval : Exekutorský úøad Šumperk JUDr. Jiøí Petrò - soudní exekutor Hlavní tøída Šumperk soudní øízení exekutora è.j. 065 EX 00491/ Ing. Katarína SANIGOVÁ Na Výšinì Jablonec nad Nisou tel. : Datum, ke kterému se oceòuje : Datum místního šetøení : Místo a datum vyhotovení posudku : Jablonec nad Nisou Použitý oceòovací pøedpis : 1) Zákon è. 151/1997 Sb. o oceòování majetku 2) Vyhláška Ministerstva financí è. 460/2009 Sb., kterou se mìní vyhláška è. 3/2008 Sb. a è. 456/2008 Sb., o provedení nìkterých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù, ve znìní pozdìjších pøedpisù (oceòovací vyhláška) Tento znalecký posudek obsahuje 16 oèíslovaných listù vèetnì titulního a 8 listù pøíloh. Byl proveden ve 3 vyhotoveních : - vyhotovení è. 1 a 2 - objednatel - vyhotovení è. 3 - archiv zpracovatele Vyhotovení èíslo :

2 ÚVOD Znalecký úkol : Vypracovat znalecký posudek o cenì obvyklé nemovitosti - garáže na st.p.è. 1364/47 s pozemkem, k.ú. Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, který si vyžádal objednatel. 1 PODKLADY 1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí k datu byl vyhotoven bezúplatnì dálkovým pøístupem pro úèel : Soudního øízení, è.j. 491/08 pro soudního exekutora JUDr. Jiøího Petruòa : Výpis z listu vlastnictví è Okres : Jablonec nad Nisou Obec : Jablonec nad Nisou Katastrální území : Mšeno nad Nisou 1.2 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy v mìøítku 1:1000 k datu , kterou vyhotovil Katastrální úøad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracovištì Náchod, pod položkou è. 3759/08 : Okres : Jablonec nad Nisou Obec : Jablonec nad Nisou Katastrální území : Mšeno nad Nisou Mapové listy : Li 2-8/ Místní šetøení zpracovatele dne Pøítomni : zpracovatel zástupce povinné 2

3 Zpùsob šetøení : prohlídka mìøení vybraných konstrukcí poøízení fotodokumentace 1.4 Použité pøedpisy 1) Zákon è. 151/1997 Sb. o oceòování majetku, ve znìní pozdìjších pøedpisù 2) Vyhláška Ministerstva financí è. 3/2008 Sb. o provedení nìkterých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù, ve znìní pozdìjších pøedpisù (oceòovací vyhláška) 3) Vyhláška Ministerstva financí è. 456/2008 Sb., kterou se mìní vyhláška è. 3/2008 Sb., o provedení nìkterých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù, ve znìní pozdìjších pøedpisù (oceòovací vyhláška) 4) Vyhláška Ministerstva financí è. 460/2009 Sb., kterou se mìní vyhláška è. 3/2008 Sb. a è. 456/2008 Sb., o provedení nìkterých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù, ve znìní pozdìjších pøedpisù (oceòovací vyhláška) 5) Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj è. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu 6) Vyhláška è. 491/2006 Sb., kterou se mìní vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj è. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu 2 NÁLEZ 2.1 Vlastnické a evidenèní údaje Z pøedchozích dokladù, tj. výpisù z katastru nemovitostí (viz kap. 1.1) vyplývá : A : Vlastník, jiný oprávnìný, Vlastnické právo : Kulhánek Josef Ing., Pobøežní 3919/21, Mšeno nad Nisou, /210 1/ Jablonec nad Nisou 4 Kulhánková Hana Ing., Miskolezy 23, /242 1/ Chvalkovice v Èechách B : Nemovitosti, Pozemky : parcela 1364/47 výmìra 19 m 2 druh pozemku : zastavìná plocha a nádvoøí 3

4 Stavby : bez èp/èe zpùsob využití : garáž na parcele 1364/47 B1: Jiná práva - bez zápisu C : Omezení vlastnického práva - viz výpis D : Jiné zápisy - bez zápisu E : Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - viz výpis F : Vztah bonitovaných pùdnì ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - bez zápisu 2.2 Definice Cena obvyklá - tržní Cena za kterou je možno vìc v daném místì a èase prodat nebo koupit. U nemovitostí se obvykle zjiš uje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupìmi obdobných nemovitostí (z hlediska využití, velikosti, stavu, polohy, vybavení apod.) v obvyklém obchodním styku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromì vlivu mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, pøechodné zhoršení životního prostøedí, poruchy v zásobování pøechodného rázu, dùsledky pøírodních sil nebo kalamit. Osobními pomìry se rozumí zejména pomìry majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná k majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, pøípadnì lokalitì, kde se tento majetek nachází. Vlastní tržní cena se tvoøí až pøi konkrétním prodeji resp. koupi a mùže se od zjištìné hodnoty i výraznì odlišovat. Není možno ji pøesnì stanovit Vìcná hodnota Vìcná hodnota je reprodukèní cena vìci snížená o pøimìøené opotøebení, odpovídající prùmìrnì opotøebení vìci stejného stáøí a pøimìøené intenzity používání. Vìcná hodnota nemovitostí se ve svém výsledku skládá ze dvou položek - vìcné hodnoty stavby a ceny pozemku. 4

5 Vìcnou hodnotou je v pøípadì stavby cena, za kterou by bylo ke dni ocenìní oceòovanou, nebo obdobnou, stavbu postavit, snížená o pøimìøené opotøebení, pøípadnì o nutné náklady na opravy závad znemožòujících okamžité využívání nemovitosti Výnosová hodnota Zjednodušenì øeèeno jistina, kterou je nutno pøi stanovené úrokové sazbì uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako èistý výnos z oceòované vìci. U nemovitostí se výnosová hodnota zjistí z dosaženého (resp. pøi dobrém hospodaøení v daném místì a èase dosažitelného) roèního nájemného, sníženého o roèní náklady na provoz. Do tìchto nákladù by se mìly zapoèítat odpisy, prùmìrná roèní údržba, daò z nemovitostí apod. Z èistého zisku, pokud bude trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota HK vypoète podle vzorce : HK = zisk z nájmu nemovitosti za rok / úroková míra * 100 % Výnosovou hodnotu lze pøirozenì stanovit pouze u nemovitostí sloužících k pronájmu Srovnávací hodnota Jedná se o vyhodnocení cen nedávno uskuteènìných prodejù nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základì vlastního prùzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajù z denního i odborného tisku, vývìsek realitních kanceláøí, sledovaných aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláøemi a správci nemovitostí. Závìrem tohoto šetøení je odhadovaná prodejní cena se zohlednìním souèasné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé (tržní) ceny se provede v souladu se zákonem o oceòování majetku è. 151/1997 Sb.. Zpùsoby vedoucí ke zjištìní ceny obvyklé : 1.) nákladový zpùsob - vìcná hodnota 2.) porovnávací zpùsob 3.) výnosová metoda 4.) srovnávací metoda 5

6 2.2.5 Souèásti oceòované nemovitosti Garáž 24 Pozemek 28 3 POSUDEK Garáž a pozemek st.p.è. 1364/47 Garáž se nachází v severní èásti mìsta Jablonec nad Nisou, k.ú. Mšeno nad Nisou, ulice Arbesova. Jedná se o zdìnou øadovou garáž obdélníkového pùdorysu. Vstup do garáže je orientován ze severu. Garáž je nepodsklepená, pøízemní, opatøena plochou støechou krytou asfaltovými pásy. Pøíjezd ke garáži je po nezpevnìné komunikaci. Má možnost napojení na technickou infrastrukturu. Byla postavena pravdìpodobnì v roce Ocenìní nákladovým zpùsobem - dle 8 Garáž je nepodsklepená, pøízemní, opatøena plochou støechou krytou asfaltovými pásy. Pozemek se nachází v severní èásti mìsta Jablonec nad Nisou a je témìø rovinný Charakteristika stavby - garáž - typ B nepodsklepená neumožòující zøízení podkroví zdìná SKP ,- Kè m -3 K i = 2,121 K p = 1,008 6

7 3.1.2 Konstrukce a vybavení È. Druh konstrukce Popis konstrukce a vybavení Hodnocení Obj. Výpoè. a vybavení standardu pod. K 4 C,P,S,N,B 1 Základy základové pásy s izolací proti zemní vlhkosti s 0,060 0, Obvodové stìny zdìné tlouš ky 300 mm s 0,289 0, Strop øebø. støešní desky s 0,191 0, Krov bez krovu s 0,100 0, Krytina asfaltové pásy s 0,068 0, Klempíøské kce žlaby, svody, oplechování atiky z pozinkovaného plechu 7 Úprava povrchù vnìjší omítka - vápenná dvouvrstvá vnitøní omítka - vápenná štuková s 0,019 0,0190 s 0,051 0, Dveøe nevyskytují se c -1,8520 0,023 0, Okna nevyskytují se c -1,8520 0,013 0, Vrata ocelová vyklápìcí s 0,060 0, Podlahy betonová mazanina s 0,068 0, Elektroinstalace svìtelná s 0,058 0,0580 Celkem 1,000 0, Výmìry pro ocenìní Zastavìná plocha (m 2 ) Obestavìný prostor (m 3 ) 6,25*3,54 22,13 6,25*3,54*2,76 61, Výpoèet ceny Velièina Výpoèet Jednotka Hodnota ZC - základní cena - jednotková typ B Kè m K 4 - koeficient vybavení stavby - - 0,9640 7

8 Velièina Výpoèet Jednotka Hodnota K 5 - koeficient polohový - pøíl. è ,05 K i - koeficient zmìny cen staveb - 2,121 K p - koeficient prodejnosti - 1,008 OP - obestavìný prostor m 3 61,07 Cena celková bez uvažování K p ZC*K 4 *K 5 *K i *OP Kè Základní cena upravená - celková ZC*K 4 *K 5 *K i *K p *OP Kè Stáøí stavby roky 18 Životnost stavby roky 80 Základní opotøebení % 22,50 Cena stavby zjištìná nákl. zpùsobem bez K p Kè Cena stavby zjištìná nákladovým zpùsobem Kè Pozemek - ocenìní dle Popis Pozemek se nachází v severní èásti mìsta Jablonec nad Nisou, k.ú. Mšeno nad Nisou a je témìø rovinný. Parcela st.p.è. 1364/47 je v katastru nemovitostí vedena jako zastavìná plocha a nádvoøí. Pøístup k pozemku je po nezpevnìné komunikaci. Je možnost napojení na veškerou technickou infrastrukturu Výpoèet ceny Velièina Hodnota st.p.è. 1364/47 Položka - 28 odst. 1.i Výmìra (m 2 ) 19 Základní cena - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 Úprava ceny - pøíl. è. 21, pol. 1.1, 1.2, 1.3(%) 8

9 Velièina Hodnota st.p.è. 1364/47 Základní cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 Úprava ceny - pøíl. è. 21 (%) pol pøístup po nezpevnìné komunikaci pol možnost napojení na plyn - celkem Úprava ceny - pøíl. è. 23 (%) Základní cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 K i - koeficient zmìny cen staveb 2,095 K p - koeficient prodejnosti 0,990 Snižující koeficient 1,00 Cena upravená - jednotková bez K p (Kè m -2 ) 838,00 Cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 829,62 Cena bez K p (Kè) Cena zjištìná (Kè) Rekapitulace zjištìné ceny nákladovým zpùsobem Skupina Druh stavby, pozemku, trvalého porostu Cena zjištìná (Kè) Stavby garáž Pozemky pozemek st.p.è. 1364/ Cena zjištìná celkem Cena zjištìná : Kè Slovy : Stopadesátšesttisíc pìtsetosmdesáttøi korun èeských 9

10 3.2 Ocenìní porovnávacím zpùsobem - dle 24 Garáž je nepodsklepená, pøízemní, opatøena plochou støechou krytou asfaltovými pásy. Pozemek se nachází v severní èásti mìsta Jablonec nad Nisou a je témìø rovinný. Garáž netvoøí pøíslušenství jiných staveb Konstrukce a vybavení stavby È. Druh konstrukce a vybavení Popis konstrukce a vybavení 1 Základy základové pásy s izolací proti zemní vlhkosti 2 Obvodové stìny zdìné tlouš ky 300 mm 3 Stropy øebø. støešní desky 4 Krov bez krovu 5 Krytina asfaltové pásy 6 Klempíøské konstrukce žlaby, svody, oplechování atiky z pozinkovaného plechu 7 Úpravy povrchù vnìjší omítka - vápenná dvouvrstvá vnitøní omítka - vápenná štuková 8 Dveøe nevyskytují se 9 Okna nevyskytují se 10 Vrata ocelová vyklápìcí 11 Podlahy betonová mazanina 12 Elektroinstalace svìtelná Výmìry pro ocenìní Garáž Obestavìný prostor (m 3 ) garáž 61,07 10

11 3.2.3 Kvalitativní pásma a index trhu Znak Kvalitativní pásmo È. Název znaku Èíslo Popis pásma Hodnota T i 1 Situace na dílèím trhu s nemovitostmi IV. poptávka je vyšší než nabídka 0,05 2 Vlastnictví nemovitostí II. stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahù na prodejnost II. bez vlivu 0,00 Celkem 0,05 I T - index trhu : I T =1+ Σ T i 1, Kvalitativní pásma a index polohy pro garáže Znak Kvalitativní pásmo È. Název znaku Èíslo Popis pásma Hodnota 1 Poloha v obci II. na okraji souvisle zastavìném území obce -0,05 2 Dopravní dostupnost I. zastávka hromadné dopravy do 300 m 0,00 3 Obyvatelstvo v okolí II. bezproblémové okolí 0,00 P i 4 Zmìna v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. bez vlivu 0,00 5 Vlivy neuvedené II. bez dalších vlivu 0,00 Celkem -0,05 I P - index polohy pro stavby k trvalému bydlení : Ι P =1+ Σ P i 0,950 11

12 3.2.5 Kvalitativní pásma, konstrukce a vybavení garáže Znak Kvalitativní pásmo È. Název znaku Èíslo Popis pásma Hodnota 1 Druh stavby I. øadová garáž -0,01 2 Konstrukce II. obvodové zdivo do 300 mm 0,00 3 Technické vybavení II elelktr. proud 230 V -0,02 V i 4 Pøíslušenství - venkovní úpravy 5 Kriterium jinde neuvedené Σ V i =V 1-6 II. bez pøíslušenství -0,01 III. bez vlivu na cenu 0,00-0,04 Koeficient "s" - kategorie garáže A - pro stavby do 20 let (1992) 1,00 7 Stavebnì - technický stav II. stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,05 Celkem : V 7 =s*0,85 = 0,80*1,05 1,05 I V - index konstrukce a vybavení : Ι V =(1+ Σ V i )*V 7 1, Výpoèet ceny garáže Velièina Výpoèet Jednotka Hodnota ZC - základní cena Jablonec nad Nisou Kè m I T - index trhu 1,050 I P - index polohy 0,950 I V - index konstrukce a vybavení 1,008 I - index cenového porovnání I = I T *I P *I V 1,005 ZCU - základní cena upravená - celková ZC*I Kè OP - obestavìný prostor m 3 61,07 Cena bytu zjištìná porovnávacím zpùsobem celkem ZCU*OP Kè

13 3.2.7 Pozemek - ocenìní dle Popis Pozemek se nachází v severní èásti mìsta Jablonec nad Nisou, k.ú. Mšeno nad Nisou a je témìø rovinný. Parcela st.p.è. 1364/47 je v katastru nemovitostí vedena jako zastavìná plocha a nádvoøí. Pøístup k pozemku je po nezpevnìné komunikaci. Je možnost napojení na veškerou technickou infrastrukturu Výpoèet ceny Velièina Hodnota st.p.è. 1364/47 Položka - 28 odst. 1.i Výmìra (m 2 ) 19 Základní cena - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 Úprava ceny - pøíl. è. 21, pol. 1.1, 1.2, 1.3(%) Základní cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 Úprava ceny - pøíl. è. 21 (%) pol pøístup po nezpevnìné komunikaci pol možnost napojení na plyn - celkem Úprava ceny - pøíl. è. 23 (%) Základní cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 400,00 K i - koeficient zmìny cen staveb 2,095 K p - koeficient prodejnosti 0,990 Snižující koeficient 1,00 Cena upravená - jednotková bez K p (Kè m -2 ) 838,00 Cena upravená - jednotková (Kè m -2 ) 829,62 Cena bez K p (Kè) Cena zjištìná (Kè)

14 3.2.8 Rekapitulace zjištìné ceny porovnávacím zpùsobem Skupina Druh stavby, pozemku, trvalého porostu Cena zjištìná (Kè) Stavby garáž Pozemky pozemek st.p.è. 1364/ Cena zjištìná celkem Cena zjištìná : Kè Slovy : Stosedmdesátjedentisíc pìtsetètyøicetsedm korun èeských 3.3 Výnosová metoda V daném pøípadì je možno uvažovat s pronájmem gáže ve výši cca 1 000,- Kè/mìsíc tj ,- Kè/rok. Výnosovou hodnotu lze pøirozenì stanovit pouze u nemovitostí sloužících k pronájmu. 3.4 Srovnávací metoda V dané lokalitì se nepodaøilo znalci zjistit revelantní podklady o pøevodech srovnatelných nemovitostí v daném èasovém intervalu za posledních 6 mìsícù. Z tìchto dùvodù znalec vycházel z vlastního archivu, nabídek místních realitních kanceláøí a internetových serverù. Garáže Kè 1. øadová garáž, ul. Rooseveltova, k.ú. Jbc øadová garáž, ul. Nákladní, k.ú. Jbc øadová garáž, ul. V Nivách, k.ú. Jablonecké Paseky øadová garáž, sídlištì Šumava, k.ú. Jbc Na základì porovnání výše uvedených nemovitostí s oceòovanou nemovitostí odhaduji cenu této nemovitosti vzhledem k jejímu zjištìnému stavebnì technickému stavu a lokalizaci v rozmezí Kè. 14

15 Prodeje jednolivých garáží v realitních kanceláøích v Jablonci nad Nisou jsou uvedené v pøíloze znaleckého posudku. 3.5 Rekapitulace cen Hodnoty Kè Nákladový zpùsob Porovnávací zpùsob Výnosová metoda /rok Srovnávací metoda Cena obvyklá (tržní) Výsledná hodnota stanovená nákladovým zpùsobem dle vyhlášky byla porovnána jak s vlastní databázi, tak i s cenami dosahovanými pøi prodeji polohou, kvalitou a výmìrou srovnatelných nemovitostí v realitních kanceláøích v Jablonci nad Nisou. Prodej garáží v Jablonci nad Nisou je v poslední dobì minimální. Vzhledem k tomu, že volné pozemky nejsou, tím je výstavba nových garáží ve mìstì z hlediska územního plánu omezena. Oceòovaná garáž se nachází v dobré lokalitì. Jedná se o øadovou garáž, která byla v Jablonci nad Nisou postavena jako jedna z posledních. Stavebnì - technický stav garáže je dobrý, s pravidelnou údržbou. Na základì výsledkù jednotlivých zpùsobù ocenìní a všech zjištìných skuteèností jsem dospìla k závìru, že obvyklá (tržní) cena oceòované nemovitosti (vèetnì pozemku) se pohybuje ve výši Kè. Cena obvyklá (tržní) : Kè Slovy : Stodevatesáttisíc korun èeských S nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady a jejich cena je 0 Kè. Nejsou žádná rizika spojena s nemovitostí. Movité vìci se nevyskytují a jejich cena je 0 Kè. 15

16 Ing. Katarína SANIGOVÁ Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem vypracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím pøedsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod è.j. Spr 5434/95 pro základní obor ekonomika, odvìtví ceny a odhady, zvláštní specializace oceòování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvìtví stavby obytné a prùmyslové. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod poøadovým èíslem 424 V Jablonci nad Nisou dne