Smlouva o nájmu bytu a právní úprava nájemného

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Smlouva o nájmu bytu a právní úprava nájemného Bakalářská práce Autor: Václava Brabcová, DiS. Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: JUDr. Aleš Rozehnal, Ph.D. Praha Duben, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem uvedenou bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Mladé Boleslavi dne Václava Brabcová DiS.

3 Děkuji vedoucímu mé práce JUDr. Aleši Rozehnalovi, Ph.D., za vedení mé práce, dále panu ing. Zdeňku Rybářovi, panu profesorovi ing. Jaromíru Císařovi, CSc. a Mgr. Martinu Vlkovi za vstřícnost a cenné rady.

4 Anotace Následující práce je zaměřena na zmapování nájemního bydlení s důrazem na jeho právní úpravu v České republice. Úvodní kapitoly jsou věnovány okolnostem vzniku prvotních pronájmů bytů jako novému fenoménu a jeho historickému vývoji do roku Součástí je přiblíţení právních norem zaměřených na tuto oblast ve stejném období. Stěţejní část se soustředí na formy nájemního bydlení v České republice v období posledních dvaceti let. Dále specifikuje související legislativu a existenci dvojí úrovně výše nájemného, se zaměřením na jednotlivá právní ustanovení nájemní smlouvy a nejčastější pochybení v jejím zpracování. Součástí je i krátké přiblíţení nájemního bydlení v několika evropských zemích. Annotation Following work is focused on plotting of rental housing emphasising its legal regulations in The Czech Republic. Preliminary chapters are dedicated to circumstances of genesis of the first rentals of apartments as to a new phenomenon and its historical progress until Part of it is approximation of legal standards focused on this area in the same period. A fundamental part of work concentrates on the form of rental housing during last twenty years. Further it specifies related legislation and the existence of dual level of range of rent, focusing on particular legal regulation of rental contract and most common irregularities in its processing. Part of work also is approximation of rental housing in several European countries.

5 Klíčová slova: Nájemní bydlení, nájemné, výpověď z nájmu, nájemní smlouva, regulace nájemného, smluvní nájemné, Key words: Rental housing, rent, deposition of rent, rental contract, regulation of rent, contracting rent Seznam pouţitých zkratek ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie - Všeobecný zákoník občanský z. a n. Sbírka zákonů a nařízení Ú.l. čl. Úřední list článek č. číslo písm. odst. Sb. písmeno odstavec Sbírka z. zákon Sp. zn. o.z. obč. zákoník obch. z. ÚS MMR spisová značka občanský zákoník občanský zákoník obchodní zákoník Ústavní soud Ministerstvo pro místní rozvoj

6 Obsah Úvod Historie bydlení do roku Období do roku Období od roku 1914 do roku Období od roku 1939 do roku Období od roku 1948 do roku Dostupnost bydlení Přesah bytové problematiky z období socialismu do dnešní doby Situace po roce Vývoj legislativy Postavení majitelů bytů Postavení nájemníků Varianty bydlení Vlastnické Druţstevní Nájemní bydlení Uzavření nájemní smlouvy Práva a povinnosti pronajímatele Práva a povinnosti nájemce Přechod nájmu bytu Společný nájem Výměna bytu Sluţební byt Výpověď nájmu Skončení nájmu uplynutím doby Skončení nájmu dohodou Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce Moţné právní nedostatky nájemních smluv Prostory určené k bydlení Oprávněná osoba

7 4.3. Identifikace nájemce Neúplný či chybný popis bytu Nejasně uvedená délka nájmu Nesprávně uvedená výše nájemného a souvisejících sluţeb Neuzavření smlouvy Související legislativa v zemích EU Skandinávie Německo Rakousko Španělsko Závěr Seznam citované literatury Seznam příloh

8 Úvod Náš dům držel kapitalista chamtivec ve svých drápech hezky dlouho. Až nás to přestalo bavit a na národním výboru jsme ho řádně proprali. Dům mu zabavili, pokutu mu uložili a do maringotky v Chuchli ho vystěhovali. A žili jsme si dobře. Kapitalistův čalouněný nábytek jsme si rozebrali, zásob ve spíži okusili a v květinové zahradě regulérní gorodkové hřiště zplanýrovali, domovního důvěrníka zvolili, protipožární hlídku sestavili a precizně v boji s ohněm pocvičili. 1 Právě takhle pánové Grossmann a Šimek nastínili rychlou změnu nájemního vztahu, vtipně a zábavně. Pokud se nám ale nechce do maringotky v Chuchli nebo rovnou pod most, v nájemní smlouvě zapomeňme na literární humor a nadsázku. Je nesporné, ţe jen dobrá nájemní smlouva nás ochrání před problémy, ať uţ do nájemního vztahu vstupujeme na straně nájemce či pronajímatele. Pro naprostou většinu populace představuje bydlení zásadní hodnotu. Bydlení má kromě hmotných jistot také významné sociální aspekty. Úsloví můj dům, můj hrad a také všude dobře, doma nejlépe dává tušit, ţe k našemu bytu či domu nás mnohdy váţe i emoční pouto. Člověk ve všech obdobích své existence hledal kam se ukrýt před nepřízní počasí a nebezpečími okolního světa. Postupem času rostly poţadavky na komfort bydlení a jeskyně jiţ dávno není optimálním domovem. Většina z nás přesně ví, jak by měl vypadat ideál. Rádi bychom ţili ve vysněné lokalitě, ať uţ si představujeme dům v klidu a zeleni nebo byt v centru městského ruchu. Chtěli bychom milé sousedy, ţádné nebo nízké náklady na bydlení a veškeré technické vymoţenosti, které nám moderní doba poskytuje. Nicméně jen málo z nás má štěstí, ţe se jeho představy beze zbytku vyplní. Realita nás nutí slevovat ze svých poţadavků a obvykle přistoupíme na kompromis mezi přáním a skutečnými moţnostmi. V bytě trávíme významnou část svého ţivota. Domov nám skýtá bezpečí, teplo a potřebné zázemí, jsme v něm obklopeni svými nejbliţšími. Kvalita nemovitosti, lokalita, sousedé, to vše vytváří jistý společenský status a odráţí se na naší celkové ţivotní spokojenosti. 1 Miloslav Šimek & Jiří Grossmann, Jak jsme převzali dům do společné péče nájemníků, Růţe, České Budějovice,

9 Bydlení je velmi specifický statek, který nás můţe svázat s místy, kde se cítíme bezpečně po dlouhá léta. Ne pro kaţdého je dosaţitelné či pohodlné vlastnické bydlení a nájemní byt se pak jeví vhodnou moţností kaţdému, kdo nechce nebo nemůţe investovat větší finanční částku na pořízení vlastního bytu anebo není přesvědčen o setrvání v dané lokalitě. Zejména mladí lidé volí tuto variantu s následnou výměnou za bydlení v jiném místě či lokalitě, z důvodů nutné mobility v rámci budování svého pracovního zařazení, případně při zaloţení rodiny, výměnou za větší byt. Jádrem mé práce je nájemní bydlení. Podmínky nájemního bydlení jsou předmětem diskuse politiků a středem pozornosti médií jiţ od prvních privatizačních pokusů po roce Celá oblast pronajímání bytů je po změnách ekonomického a politického systému stále ještě velmi komplikovaná. Kroky zákonodárců přispěly k nejistotě a pocit upírání vlastních práv je zakořeněn mezi majiteli i v řadách nájemníků. Následné nejednoznačné výklady, nerespektování výroků soudů 5 a nečinnost zákonodárců, přispívají k nejasnostem, neshodám a vzniku dalších správních a soudních řízení. Trţní prostředí nutí kaţdého jednotlivce být zodpovědným za zabezpečení svých bytových potřeb, ale přesto, díky zvláštnostem bydlení vůči jiným ekonomickým kategoriím, jsou potřebné četné zásahy státu. Právní normy upravující oblast bydlení najdeme zejména v konkrétních zákonech, ale i v právních předpisech s nejvyšší právní silou, které reprezentuje Listina základních práv a svobod se svými ustanoveními v článku 7 o nedotknutelnosti osoby a jejího soukromí a dále o nedotknutelnosti obydlí, kterou zmiňuje článek 12. Česká republika se svou ratifikací Evropské sociální charty v listopadu 1999 zavázala vynaložit veškeré úsilí ke zlepšení životní úrovně a na podporu sociálního blahobytu jak městského, tak venkovského obyvatelstva prostřednictvím příslušných institucí a činností (konkrétně v článku 16 O právech rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu), kde se říká: S cílem zajistit nezbytné podmínky pro plný rozvoj rodiny, která je základní jednotkou Nález Ústavního soudu ze dne 21. června 2000, Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů 9

10 společnosti, se smluvní strany zavazují podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života takovými prostředky, jako jsou dávky, daňová opatření, poskytování bydlení pro rodiny, dávek rodinné novomanželům, a jinými vhodnými prostředky. 6 V práci Smlouva o nájmu bytu a právní úprava nájemného je mým hlavním cílem přiblíţit právní úpravu institutu pronájmu bytu, jak v historickém kontextu, tak i současným pohledem obsáhnout oblast specifikovanou právními vztahy mezi majiteli a nájemci bytů. Smyslem je zmapování situace v oblasti nájemního bydlení, rozčlenění bytového fondu České republiky a přiblíţit modely nájemního bydlení v zemích Evropské unie. Chci také poukázat na legislativní činnost zákonodárců, jejímţ důsledkem je existence dvou souběţných forem nájemního bydlení s nerovným postavením subjektů smluvního vztahu. Nedílnou součástí je uvedení právních ustanovení rozhodných pro vznik, trvání a ukončení smlouvy o nájmu bytu s vyuţitím judikátů soudů České republiky

11 1. Historie bydlení do roku 1989 Během věků se lidé přesouvali z lesních chýší, studených hradů a jednoduchých vesnických domků do městských dělnických kolonií a měšťanských domů. Potřeby narůstaly a člověk touţil po důkladnější a pohodlnější ochraně, neţ jakou mu skýtala jeskyně nebo jiné primitivní obydlí. Chalupy a později i městské domy byly rodinným majetkem, který se dědil se z generace na generaci. Po mnohá staletí převládalo vlastnické bydlení. Širší rodina ţila společně po dlouhá léta, často celý ţivot na jednom místě. S průmyslovou revolucí rostla urbanizace, houstla koncentrace obyvatel ve městech a v souvislosti s přílivem dělníků s rodinami, stoupala i poptávka po ubytování. Rodinné domy se měnily na činţovní domy s pronajímanými byty a především v okolí velkých továren vznikaly celé nájemní bytové aglomerace. Pokud chceme pochopit dnešní stav bydlení a zejména pak dnešní stav nájemních vztahů, je zapotřebí se blíţe zaměřit na vývoj bytové legislativy na území dnešní České republiky Období do roku 1914 Obecný zákoník občanský ze dne 1. června 1811 jako císařský patent č. 946/1811 Sb. (ABGB), který v českých zemích platil do r. 1950, nájemní bydlení upravoval v Hlavě dvacáté páté, 1090 aţ 1150 ustanoveními o Smlouvách pachtovních a nájemních. Pachtovní smlouva se lišila od běţné nájemní tím, ţe pachtýř vlastním přičiněním věc obhospodařovával tak, aby přinášela výnos. Naopak společným znakem byla úplatnost a časová neomezenost trvání smluv. V době svého přijetí Obecný zákoník občanský představoval téměř úplnou kodifikaci soukromého práva. Jednotlivé paragrafy obsahovaly v mnohém práva a povinnosti velmi podobná dnešním zákonným předpisům. Jednalo se například o povinnost pronájemce upozornit majitele na nutné opravy. Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s uvádí: Jsou-li nutny opravy, jimiž jest povinen pronajímatel neb propachtovatel, jest nájemce neb pachtýř zavázán oznámiti to bez odkladu pronajímateli neb propachtovateli, jinak ručí za škodu. Nájemce neb pachtýř pokládá se za nezmocněného jednatele, učinil-li na věc najatou 11

12 nebo propachtovanou náklad náležející na pronajímatele neb propachtovatele ( 1036), neb náklad užitečný ( 1037); musí se však soudně domáhati náhrady nejdéle do šesti měsíců po vrácení věci najaté neb pachtované, jinak žaloba zaniká. Pro srovnání zákon č.40/1964 Sb. 691 uvádí doslova: Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. Druhým příkladem můţe být zástavní právo k zařízení při neplacení nájemného podle císařského patentu č. 946/1811 Sb.z.s. 1101: K zajištění nájemného přísluší pronajímateli nemovité věci zástavní právo na zařízení a svršcích do najaté věci vnesených a náležejících nájemci neb členům jeho rodiny, žijícím s ním ve společné domácnosti, pokud nejsou vyloučeny ze zabavení. Zástavní právo zaniká, byly-li ony předměty odstraněny dříve, než byly zájemně popsány, leda že se to stalo podle soudního opatření a pronajímatel ohlásil své právo u soudu do tří dnů po výkonu. Jestliže se nájemce stěhuje nebo věci jsou zavlékány, aniž by bylo nájemné zaplaceno nebo zajištěno, může pronajímatel věci na vlastní nebezpečí zadržeti, musí však do tří dnů žádati za zájemné popsání, nebo věci vydati. Propachtovateli pozemku přísluší zástavní právo stejného rozsahu a stejného účinku na dobytku, který jest na propachtovaném statku, a na hospodářském nářadí a plodech, které tam ještě jsou. Podobně dnešní zákon č.40/1964 Sb. 672 uvádí: Na zajištění nájemného má pronajímatel nemovitosti zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí Období od roku 1914 do roku 1939 V období první světové války prudce rostla inflace a díky zvyšující se produkci zbrojního průmyslu výrazně narůstal počet dělníků stěhujících se do měst. Vyšší poptávka po bytech 12

13 byla příčinnou zvyšování nájemného. Pro udrţení sociálního smíru byl nutný první zásah státu prostřednictvím nařízení ministra sociální péče a ministra spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n., který zavedl institut chráněného bydlení. V jeho rámci byly v 2 stanoveny přípustné důvody pro zvýšení nájemného. Tomuto nařízení ještě předcházelo rozdělení bytů na staré a nové. Zmíněné opatření bylo přijato jako dočasný válečný institut, který se vztahoval jen na vybrané, zejména průmyslové, lokality. Sociální postavení nájemníků, se ani s koncem války nezlepšilo, a proto byla regulace nájemného následně vztaţena na území celé republiky. Navyšovat nájem ve starých bytech majitelé mohli, pouze pokud nastaly změny v nákladech na pronajímanou nemovitost, zejména z důvodů: zvýšení výloh na udrţování a správu domu; zvýšení veřejných výloh vydávaných obligatorně z domů; přípustným zvýšením úrokové míry nebo vedlejších poplatků hypoték na pronajaté nemovitosti váznoucích. Současně byla tímto nařízením omezena moţnost vypovědět nájemní smlouvu majitelem. K výpovědi nájemní smlouvy musel přivolit soud. Všechny nájemní smlouvy se sjednanou dobou platnosti převyšující půl roku byly zařazeny do regulace a od té chvíle na ně bylo přihlíţeno jako na smlouvy na dobu neurčitou 7 V 7, odst. 2 zmíněného nařízení jsou taxativně vyjmenovány moţné důvody k vypovězení nájemní smlouvy ze strany majitele. Mohl tak učinit pouze pokud: je nájemník v prodlení s placením činţe odmítá-li nájemník svolit s přípustným zvýšením činţe pokud dlouhodobě nebo hrubě porušuje on nebo jeho spolubydlící platný domovní řád lze-li podle 1118 o. z., zrušit smlouvu bez výpovědi potřebuje-li vlastník byt pro sebe nebo své příbuzné potřebuje-li vlastník byt původně určený pro dělníky, k tomuto účelu přenechá-li nájemce byt nebo jeho část k podnájmu za neúměrně vysoké nájemné 7 Deregulace nájemného: Zkušenosti z 1. Republiky, , Karel Doleţal, dostupné na 13

14 O správnosti postupu při výpovědi rozhodoval příslušný nájemní úřad. Pokud nebyl v místě zřízen, tak okresní soud. Nájemní úřady byly ustaveny v městech s více neţ obyvateli a jejich členové, byli do funkce jmenováni starostou. Z titulu svých pravomocí zastávali poměrně významné postavení a jejich činnost byla ukončena v roce 1922, kdy agendu plně převzaly okresní soudy. Přestoţe většina ustanovení k regulaci nájemného byla zavedena na ochranu nájemníků, byli i majitelé domů zajištěni zákazem zvyšovat úrokové sazby hypotečních úvěrů poskytnutých na výstavbu činţovních domů ze strany bank a také na stávajících hypotékách v domech s regulovanými byty. K deregulaci nájemného začíná docházet po vzniku Československé republiky v roce 1918, která převzala mezi právní normy novelizovaný Rakouský občanský zákoník, postupnými kroky. V období od května 1922 bylo umoţněno postupně zvyšovat nájemné v řádu desítek procent, po třetí vlně navyšování došlo v průběhu jednoho roku k nárůstu aţ o 120 %. V meziválečném období byla patrna kontinuita v činnosti zákonodárců, na jedné straně byla zřetelná částečná ochrana nájemníků a současně byla respektována práva majitelů. Situace na bytovém trhu jistě nebyla ideální a nesrovnatelná s dnešním stavem, naproti tomu dnešní radikální změny koncepce v oblasti bytové politiky po kaţdých parlamentních volbách, vedou k prudkým obratům v legislativním procesu, v závislosti na prioritách voličů cílové skupiny vládnoucí politické strany Období od roku 1939 do roku 1948 V období Protektorátu bylo Vládním nařízením č. 103/1943 Sb. z. a n., uděleno právo Okresním úřadům disponovat vyklizenými byty ţidovského obyvatelstva a nájemníků odsouzených pro porušení předpisů o válečném hospodářství nebo nepřátelskou činnost proti Říši. Právo rušit některé nájemní smlouvy získaly i obce. K významnému zásahu do nájemního bydlení došlo v červenci 1939, kdy předsedy vlády div. gen. Alois Eliáš vydal nařízení, které zakazovalo zvýšení nájemného nad stav z 20. června Téhoţ roku bylo povoleno dorovnat sociální nájemné v chráněných nájmech na úroveň nechráněných nájmů a takto dohodnuté nájemné bylo zmrazeno. Od června 1939 tedy 14

15 skončila moţnost, byť jen u části bytů, sjednat nájemné dohodou a na území dnešní České republiky platilo tzv. stop nájemné po celou válku 8. Poválečné hospodářství většiny Evropy bylo rozvráceno a jako jeden z mnoha tíţivých následků se projevil nedostatek bytů. V Čechách a na Moravě byla nejpostiţenější průmyslová střediska, velká města a území, kterými prošla válka. Během okupace se výstavba bytů v Československu sníţila přibliţně o polovinu. Tři tisíce domů byly úplně zničeny a dalších sto tisíc budov bylo poškozeno. Přestoţe probíhalo vysídlování Maďarů a Němců, chybělo po válce více neţ osm tisíc bytů. Prozatímní národní shromáţdění a od roku 1946 Ústavodárné národní shromáţdění přijímalo opatření k řešení neuspokojivé bytové situace. Nařízení zemského národního výboru v Praze č. 633/1945 Sb. upravovalo hospodaření s byty. Obce mohly po zrušení nájemní smlouvy přidělit byt novým nájemníkům, kteří byli vedeni v pořadníku. V jejich pravomoci bylo přikázání nových nájemníků do nepřiměřeně velkých bytů, či rozdělení bytové jednotky na dvě, bez jakékoliv moţnosti odvolání. Pokud majitel či uţivatel dobrovolně nahlásil nadbytečné místnosti, mohl si sám vybrat podnájemníka. V souvislosti s přikázáním nájemníka v poválečném období uvádím rozsudek NS 9 o zamítnutí dovolání. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. března 2002 zamítl ţalobu na vyklizení a předání bytu. Ţalobkyně je vlastnicí domu, v němţ byl srpnu 1945 přikázán předmětný byt otci ţalované, jako osobě z koncentračního tábora s odkazem na 4 nařízení č. 166/44 Sb. Současně bylo uloţeno vlastníku předmětného domu uzavřít s otcem ţalované ohledně předmětného bytu zatímní nájemní smlouvu. Tato nebyla nikdy uzavřena a aţ 30. října 1964 byla mezi OPBH a otcem ţalované byla sepsána dohoda o odevzdání a převzetí bytu s odkazem na rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 18. srpna Otec ţalované v předmětném bytě ţil aţ do své smrti a ţalovaní s ním vedli společnou domácnost a neměli vlastní byt. Ţalobkyně uvádí, ţe ţalovaní nemohou být nájemci předmětného bytu a uţívají byt bez právního důvodu. Pro své tvrzení uvádí několik důvodů. Předně, ţe přikázání ze dne nelze pokládat za rozhodnutí o přidělení bytu ve smyslu 154 odst. 1 občanského zákoníku. Následně ani nebyla uzavřena zatímní nájemní smlouva. Dohodu o převzetí bytu uzavíral tehdejší Okresní 8 Darebný, J., Hádl, T. Nové nájemné v bytech. Praha: Sagit, 1993, str Cdo 283/2003, 15

16 podnik bytového hospodářství, který v ţádném případě nebyl oprávněn měnit rozhodnutí správního orgánu. Nejvyšší soud po dvou letech soudních řízení nevyhověl ţalobkyni a nájemní poměr přešel po smrti nájemce na ţalované, zejména z důvodu, ţe ţalovaní vedli s otcem ţalované společnou domácnost aţ do jeho smrti a neměli vlastní byt. Za této důkazní situace nelze vyloučit uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětného bytu ústně Období od roku 1948 do roku 1989 Počátkem června 1948 vstoupil v účinnost I. zákon o hospodaření s byty č.138/1948 Sb. Předmětem regulace se staly byty v obcích nad obyvatel. Tento právní předpis zavazoval vlastníky bytů k hlášení prázdných a nově uvolněných bytů. S takovými byty hospodařil místní národní výbor. Nový nájemní vztah vznikal jako úřední rozhodnutí a na druhé straně projevem vůle nového nájemníka. Při neshodách rozhodoval okresní národní výbor. Zákon dále ukládal povinnost hlásit tzv. nadměrné byty. Toto označení se týkalo bytových jednotek, které měly více místností neţ počet členů domácnosti. Místní národní výbor mohl podle 11, odst. 1 výše uvedeného předpisu zrušit uţívání bytu státně nespolehlivým osobám. Vyhláška ministerstva práce a sociálních věcí č. 411/1950 Ú. l. určila s účinností od 30. června 1950 horní hranici nájemného z bytů dokončených po skončení války. V roce 1951 byl nahrazen dosavadní občanský zákoník novým občanským zákoníkem č. 41/1950 Sb., na kterém se projevila vnucená sovětizace. Zákoník zavedl rozlišení mezi tzv. osobním a soukromým vlastnictvím ( 105, 106). Zcela nové pojetí je patrné ze třetí části kodexu, upravující právo vlastnické, které se stalo prostředkem zvláštního politického významu, a jeho prostřednictvím si vládnoucí strana upevňovala svou moc. Tento kodex zavedl nově preferenci a zvláštní ochranu socialistického vlastnictví 10 a odstranil přednosti zájmů jednotlivce před zájmy společnosti. Zrušil dělení právních odvětví na právo soukromé a veřejné a zcela zpochybnil vlastnictví, které rozdělil do třech forem: socialistické vlastnictví, které mělo buď formu státního vlastnictví (tvořilo národní majetek) nebo druţstevního vlastnictví; osobní vlastnictví, které bylo úzce spjato s vlastnictvím socialistickým; 10 Jakoţto zvláštní forma vlastnictví společenského 16

17 soukromé vlastnictví, kde se v této souvislosti jednalo o vlastnictví k výrobním prostředkům a k půdě. Úpravu nájemní smlouvy obsahovala ustanovení 387 aţ 409, přičemţ nájemní vztah upravoval zákoník všeobecně bez ohledu na předmět nájmu a neobsahoval speciální ustanovení týkající se nájmu bytu. V lednu 1957 pak vstoupil v platnost II. zákon o hospodaření s byty č. 67/1956 a rozšiřoval skupiny bytů, které mohly být úředně přidělovány. Zákon také rozšířil svou působnost z původních obcí nad obyvatel na celé území tehdejšího Československa a také se zaměřil na další byty téhoţ vlastníka a na nově postavené či zrekonstruované bytové jednotky. Současně zavedl institut pořadníků na byty. Trvající povinnost vlastníků hlásit volné byty byla postupně doplněna činností občanských výborů a domovních komisí, které rovněţ informovaly Místní národní výbory o volných bytových jednotkách vhodných k přidělení. 11, 12 Vyhláškou číslo 60/1964 Sb., o úhradě za uţívání bytu a za sluţby spojené s uţíváním bytu, byl standardizován byt podle stanovených atributů a rozdělen do čtyř kategorií, lišících se navzájem vybavením, způsobem vytápění a rozsahem příslušenství k bytu. Za příslušenství je povaţována koupelna, sprchový či koupelnový kout a splachovací záchod. Zmíněná vyhláška dále jmenovitě uváděla vybavení bytu, které bylo účtováno pevnou sazbou. Výši nájemného paradoxně neovlivňovala lokalita, ale například typ kuchyňského sporáku. Z vlastní zkušenosti jsem nabyla dojmu, ţe hlavním kritériem kvality bytu se ukázal způsob vytápění. Pokud v bytě bylo centrální vytápění, to znamená dálkové topení či samostatný kotel na libovolné palivo včetně uhlí a dřeva, ale ovládaný z jednoho místa, mohla k bytu přináleţet toaleta na pavlači, jednalo se o druhé kategorie, shodně jako uţivatel bytu v centru města se samostatnou luxusní koupelnou a splachovacím záchodem, parketami a pokojíkem pro sluţku, který neměl centrálně ovládané topení, ale například akumulační či plynová kamna. Takto obecně stanovené měřítko kategorizace, i kdyţ v mírně upravené podobě, přetrvalo dodnes. Pronajímatelé si při stanovování výše nájmu obvykle neuvědomují, ţe pro stanovení 11 41/1964 Sb. Zákon o hospodaření s byty, oddíl 1 12 Příloha č. 1 ROZHODNUTÍ O SCHVÁLENÍ DOHODY O VÝMĚNĚ BYTU, dle zákona č.41/1964 Sb., 30 17

18 ceny za uţívání bytu by mělo být zváţeno mnohem více hledisek tak, aby bylo vytvořeno více kategorií bydlení, byť nestanovených právním předpisem Dostupnost bydlení V období reálného socialismu bylo v mírné převaze bydlení v nájemních bytech ve vlastnictví státu, obcí nebo podniků. 13 Pronajímání vlastního bytu za úplatu bylo obecně vnímáno negativně a stát nepodporoval takovéto podnikání, stejně jako jakékoliv soukromé komerční aktivity. Podle censu z roku 1991 bytového fondu tvořily nájemní byty ve vlastnictví státu nebo obcí 27 %. Privatizace obecních bytů, zahájená v roce 1994, vedla ke sníţení tohoto podílu ke konci roku 2004 na 17 %. Osobní uţívání bytů se aţ do konce roku 1991 řídilo Občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. Nájemní byty byly přidělovány podle místního seznamu uchazečů o byt Rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty. Kritériem byla jednak pozice v pořadníku a současně místní národní výbor posuzoval naléhavost bytové potřeby uchazeče se zřetelem k významu zaměstnání ţadatele 14, a s přihlédnutím k dalším seznamům uchazečů vedeným orgány vojenské správy nebo orgány ministerstva vnitra. Proti rozhodnutí, kterým určil místní národní výbor pořadí uchazečů, nebylo moţné odvolání. Proti nezařazení do místního pořadníku bylo moţno podat místnímu národnímu výboru rozklad. Právo uţívat bytovou jednotku vzniklo Dohodou o odevzdání a převzetí bytu sjednanou mezi organizací a občanem. 15 Byty byly v naprosté většině předány bez určení doby uţívání. Zánik uţívání bytu mohl podle předpisů o hospodaření s byty nastat i rozhodnutím Místního národního výboru o zrušení práva uţívání pro nadměrnost či z důvodu obecného zájmu. Správu obecních bytů zajišťovaly Okresní podniky bytového hospodářství. Bytů byl nedostatek a získat jej obvykle znamenalo čekat několik let. 16 Určité procento bytů mohli 13 Příloha č. 2, Právní důvod uţívání bytů za období Příloha č. 3, Rozhodnutí o přidělení bytu z důvodu řešení pracovnice ZPA 15 Příloha č. 4, Dohoda o převzetí bytu, Smlouva o svépomocné práci 18

19 přednostně obsazovat svými zaměstnanci nejdůleţitější podniky, zdravotnická zařízení, dráhy a také ozbrojené sloţky státu. Také výměna bytu musela být schválena místním národním výborem, respektive orgánem ministerstva vnitra nebo vojenské správy. Získat souhlas k výměně bytů bylo obvykle jen formalitou Přesah bytové problematiky z období socialismu do dnešní doby V období reálného socializmu byl institut nájmu v pojetí římského práva nahrazen zcela novým institutem osobního uţívání. Subjektem práva osobního uţívání mohl být pouze občan a druhým účastníkem jen socialistická organizace 17, v případě bytů, oprávněná ke správě bytového majetku. 18 V odborné literatuře se o této úpravě hovoří jako o kvazivlastnictví nebo pseudovlastnictví, neboť osobní uţívání bytu bylo časově neomezené a v případě smrti přecházelo právo osobního uţívání bytu na osoby, které s uţivatelem ţily ve společné domácnosti. 19 Osobní uţívání bytu bylo vztahem úplatným. Došlo k náhradě termínu nájemné termínem úhrada za uţívání bytu a původní nájemné se rozdělilo do několika sloţek přibyla úhrada za sluţby spojené s uţíváním bytu. Jednotná výše těchto sloţek byla stanovena centrálně vyhláškou č. 60/1964 Sb. o úhradě za uţívání bytu a sluţby spojené s uţíváním bytu, jako násobek plochy obytných a vedlejších místností bytu a sazby za metr čtvereční. Součástí výpočtu byl příplatek za základní provozní zařízení bytu a zvýšení nebo sníţení nájemného se zřetelem ke kvalitě bytu. Odchýlení od standardní kvality bytu bylo specifikováno uvedenou vyhláškou. Vzhledem k tomu, ţe nájemné bylo velmi nízké, tak zdaleka nepokrývalo náklady spojené s údrţbou a rekonstrukcí bytového fondu. Finanční prostředky se vyuţívaly přednostně na novou bytovou výstavbu a díky tomu výrazně narůstala zanedbanost domů a bytů. Tento důsledek byl ještě umocňován i skutečností, ţe obvykle jediným dodavatelem stavebních prací byl místní Okresní stavební podnik. Poţadavky na zařazení do plánu oprav stavebního 16 Příloha č. 5, Rozhodnutí o přidělení bytu Spis Helena B. 17 Podle 153 OZ v tehdejším znění mohlo jít o státní, druţstevní či jinou socialistickou organizaci 18 Viz. 152 OZ v tehdejším znění a násl. OZ ve znění z roku

20 podniku se opakovaly často i několik let po sobě. Malá skupina řemeslníků v rámci bytového podniku zajišťovala pouze havarijní situace. V té době vznikají první panelové obytné stavby, jejichţ masivní výstavba gradovala v 60. a 70. letech minulého století. Díky této výstavbě bylo dosaţeno nejvyššího nárůstu počtu nově postavených domů a bytů. 20 Vznikala rozlehlá panelová sídliště, která ve své době představovala vysoký standard bydlení. S výstavbou se spěchalo a bohuţel se upřednostňovala kvantita nad kvalitou. V nových obytných celcích výrazně zaostávalo dokončení infrastruktury, byla zcela podceněna potřeba parkovacích míst. To vše představuje značnou zátěţ technické, legislativní i zvykové povahy, která činí problematiku nájemního bydlení velmi sloţitou a ze které vyplývá i dnešní stav, který doposud pro oblast nájemního bydlení není zcela uspokojivě dořešen. 20 Příloha č.6, 20