Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 94-90/2016

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 94-90/2016 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 545 v Kaplici Adresa nemovitosti Luční 545, Kaplice, Katastrální údaje: k.ú. Kaplice Pozemky: p.č. 1677/4, p.č. 1677/94 a p.č. 1677/111 Vlastník stavby: Tomáš Lepší, Gagarinova 136, Přeštice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Lepší, Gagarinova 136, Přeštice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Adresa: Telefon: OBJEDNATEL JUDr. Jan Kubálek Rybářská 218, Boršov nad Vltavou ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřenou dražbu OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 545 v Kaplici Adresa nemovitosti Luční 545, Kaplice, Katastrální údaje: k.ú. Kaplice Pozemky: p.č. 1677/4, p.č. 1677/94 a p.č. 1677/111 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne v 16:00 hod. za účasti předchozích vlastníků oceňovaných nemovitostí manželů Janových, kteří objekt RD užívají a kteří umožnili prohlídku oceňovaných nemovitostí. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 545 v Kaplici Adresa nemovitosti Luční 545, Kaplice, Katastrální údaje: k.ú. Kaplice Pozemky: p.č. 1677/4, p.č. 1677/94 a p.č. 1677/111 Vlastník stavby: Tomáš Lepší, Gagarinova 136, Přeštice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Lepší, Gagarinova 136, Přeštice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Kaplice je menším městem ležící cca 30 km jižně od města České Budějovice na komunikaci I.třídy E 55 spojující město České Budějovice s hraničním přechodem s Rakouskem v Dolním Dvořišti. Město leží v klidném prostředí předhůří Novohradských hor v mírně zvlněné krajině. Ve městě Kaplice převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt RD čp 545 na parcele č. 1677/94 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Kaplice, v obci Kaplice a v části obce Kaplice v lokalitě místní zástavby převážně novějších RD. Zděný podsklepený jednopodlažní objekt s provedenou vestavbou podkroví. V RD je jedna bytová jednotka vel. 7+kk užívaná předchozím vlastníkem k trvalému bydlení. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 7+kk KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1975 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 2014 Rekonstrukce stavby: [x] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav dobrý Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost byla zjišťována Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Etážové s kotlem na pevná paliva Popis: Etážový radiátorový rozvod s kotlem na pevná paliva v 1.PP objektu Strana - 6 -

7 Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [x] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti leží v sídelní části obce Kaplice na jižním okraji zastavěné části obce Kaplice v lokalitě zastavěné novější bytovou zástavbou převážně izolovaných RD. Počet obyvatel 7067 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1639/10 Město Kaplice ostatní plocha - ostatní komunikace 1677/2 Město Kaplice ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Ano Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Strana - 7 -

8 Oceňované nemovitosti jsou užívány předchozím vlastníkem k trvalému bydlení, ale bez existence nájemní smlouvy. VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Objekt jiné stavby bez č.p./č.e. na p.č. 1677/111 užívaný jako hospodářské příslušenství u RD sloužící k letnímu posezení není v katastru nemovitostí zapsán na žádném LV a není též v katastru nemovitostí zakreslen dle skutečné zastavěné plochy. Stavba RD č.p. 545 je zakreslena v katastrální mapě před rekonstrukcí tj. bez provedené přístavby. RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území zóna 1 movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny a.s., Praha 4 zapsané na LV č pro k.ú. Kaplice. - Zapsáno do soupisu konkurzní podstaty - viz LV č pro k.ú. Kaplice. - Závazek nezajistit zást. právo ve výhodnějším pořadí viz LV č pro k.ú. Kaplice. - Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého - viz LV č pro k.ú. Kaplice. - Zákaz zatížení - viz LV č pro k.ú. Kaplice. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Ano Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -

9 Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3919 Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Kaplice Katastrální území: Kaplice Ulice: Luční č.o.: Vlastníci Tomáš Lepší - Gagarinova 136, Přeštice Stavba je součástí rodinný dům zděný č.p.: 545 pozemku č. 1677/94 Pozemky 1677/4 zahrada 596 m /94 zastavěná plocha a nádvoří 109 m /111 ostatní plocha 16 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -

10 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 119,04 40,32 1.NP 119,04 109,48 2.NP 119,04 70,98 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP garáž s dílnou 35,23 m 2 0,50 17,61 m 2 kotelna a sklad paliva 15,00 m 2 0,50 7,50 m 2 schodiště s chodbou 12,20 m 2 0,50 6,10 m 2 sklad 5,48 m 2 0,50 2,74 m 2 sklad 8,58 m 2 0,50 4,29 m 2 sklad nářadí 4,15 m 2 0,50 2,08 m 2 1.PP - celkem 80,64 m 2 40,32 m 2 1.NP chodba 12,86 m 2 1,00 12,86 m 2 koupelna 6,06 m 2 1,00 6,06 m 2 kuchyně 16,52 m 2 1,00 16,52 m 2 ložnice 13,34 m 2 1,00 13,34 m 2 obývací pokoj 24,35 m 2 1,00 24,35 m 2 pokoj 16,74 m 2 1,00 16,74 m 2 pokoj 12,21 m 2 1,00 12,21 m 2 schodiště a zádveří 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 1.NP - celkem 109,48 m 2 109,48 m 2 2.NP chodba 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 koupelna 7,40 m 2 1,00 7,40 m 2 obývací pokoj 22,99 m 2 1,00 22,99 m 2 pokoj 14,51 m 2 1,00 14,51 m 2 pokoj 14,78 m 2 1,00 14,78 m 2 WC 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 2.NP - celkem 70,98 m 2 70,98 m 2 Celkem 261 m m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 119,04 2,20 261,89 1.NP 119,04 2,80 333,31 podkroví a zastřešení 119,04 2,90 345,22 Strana

11 Obestavěný prostor celkem 940,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti tvárnicové a cihelné hurdisové krov dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech štukové omítky zateplovací systém nevyskytují se keramické běžné betonové s běžným povrchem hladké a foliované plastová zdvojená PVC, jekor a plovoucí cementový potěr a dlažba etážové s kotlem na pevná paliva světelná a motorová nevyskytuje se teplé a studené EI bojler nevyskytuje se provedena linka, dřez, sporák, digestoř 2x koupelna 2x splachovací záchod nevyskytuje se VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 119 Obestavěný prostor [m] 3 940,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 41 Další životnost roků 59 Opotřebení % 41,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Hospodářské příslušenství u RD 1677/ , , Popis: Objekt jiné stavby je samostatně stojící obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Stavba není v katastru nemovitostí zapsána na žádném LV a není též v katastru nemovitostí zakreslena dle skutečné zastavěné plochy. Objekt je zděné konstrukce. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Strana

12 Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce Kaplice a tvoří funkční celek s objektem RD č.p Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité severní orientace. Pozemky v zastavěné části obce s možností výstavby ( plocha "Smíšená obytná" ). Zpevněný příjezd po místní komunikaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemku a pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 850,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 1677/ / zahrada 1677/ / zastavěná plocha a nádvoří 1677/ / Celková výměra pozemků: 721,00 Hodnota pozemků celkem: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD Kaplice 240,00 729, , Rodinný dům v Kaplici v klidné části na okraji města v zástavbě dalších rodinných domů, do středu města 500 m. Kolaudován v roce Dům je zděný, nově zateplený, nová plastová okna, nová střecha. Zastavěná plocha domu 157 m2. Dům má v technickém podlaží dvě garáže 25 m2 a 28 m2, dílnu 17 m2, dva skladovací prostory, plynovou kotelnu a druhou kotelnu na pevná paliva, chodbu a schodiště do 1. patra. V jedné garáži je studna. V 1. patře je samostatný byt, kuchyně, jídelna, tři pokoje, WC a koupelna. Ve 2. patře je samostatný byt, kuchyně, dva pokoje, WC a koupelna, skladovací prostor, zasklená lodžie. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a plyn, přípojka telefonu a internet v každém bytě. U domu zahrada o ploše 572 m2 s malým skleníkem a sklípkem. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci třebice 180, , , Rodinný dům s rozsáhlou zahradou v jihočeské obci třebice, ležící cca 5 km od města Kaplice. Dům je po kompletní vnější i vnitřní rekonstrukci, např. nová kvalitní plastová okna, elektřina v mědi. Obytnou část domu tvoří v přízemí kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, sociální zařízení, v patře se nacházejí dva pokoje, každý s vlastním sociálním zařízením a v podkroví možnost dalších dvou místností. Součástí domu je i kamenný Strana

13 sklep s kotelnou. K příslušenství nemovitosti patří nově postavená dvojgaráž s vraty na dálkové ovládání, zastřešená veranda, dále uzavřený dvůr s hospodářskými budovami a rozsáhlá udržovaná zahrada se skleníkem a s vlastní studnou. Všechny sítě jsou napojeny na veřejné rozvody, kromě kanalizace - řešena septikem. Topení centrální, kotlem na tuhá paliva (dřevo, uhlí), lze i elektrickými přímotopy. Celková plocha pozemku je m2, z toho zastavěná plocha 305 m2 a zahrada m2. movitost je ve velmi dobrém stavu, udržovaná, připravená k okamžitému nastěhování. Je vhodná k trvalému bydlení i k podnikatelským účelům. V místě je obecní úřad, školka, obchod, autobusové spojení směr České Budějovice (25 km), Kaplice (5 km), Český Krumlov (24 km). Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD ve městě 200, , , Velešín Patrový rodinný dům s velkou zahradou, který je situovaný na ulici Krumlovská v širším centru obce Velešín. Dům v dobrém udržovaném stavu, se suterénem s garáží, s terasou a velkou zahradou s dvěma vjezdy, skleníkem a prostorným zahradním domkem. Dispozice: přízemí - vstupní veranda, středová vstupní hala se schodištěm do patra a vstupem do suterénu, samostatné WC, kuchyň s jídelním prostorem, koupelna s vanou, obývací pokoj, ložnice. patro - vstupní prostor na schodištěm, vstup na terasu, obytný pokoj, obytný pokoj s šatnou, samostatné WC, úložný prostor vhodný jako další šatna se vstupem na půdu.suterén(sklep) - středová vstupní místnost se schodištěm z přízemí, prádelna s vanou a prostorem na pračku a sušičku, místnost pro uskladnění potravin, dílna, prostorná garáž. zahrada - velice prostorná a udržovaná, s dvěma vjezdy, skleník, zahradní domek, zatravněné plochy, skalky, vzrostlé stromy a okrasné dřeviny, kamenné zídky, betonové vjezdy a chodníky, atraktivní a důmyslné členění. Díky dvěma vjezdům s přilehlých komunikací možno část pozemku oddělit, geometrické oddělení připraveno a schváleno. Hodnocení: Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč Kč Kč Kč Strana

14 Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 545 vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši ,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + vhodná lokalita k bydlení + dobrý technický stav RD Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - dokončit koupelnu v podkroví a úpravu soklu na fasádě REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionyosmsetpadesáttisíc Kč Kč 0 Kč Kč Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Strana

15 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č ze den katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana

16 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

17 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -

18 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -

19 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 4 -

20 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 5 -