Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 161 v obci Mělčany Adresa nemovitosti Mělčany 161, Mělčany, Katastrální údaje: k.ú. Mělčany u Ivančic Pozemky: p.č. 657/12, p.č. 657/25, p.č. 657/26, p.č. 657/27, p.č. 693/1, p.č. 693/3, p.č. 694 Vlastník stavby: SJM Jana Králová, Mělčany 161, Mělčany a Milan Král, Mělčany 161, Mělčany Vlastník pozemku: SJM Jana Králová, Mělčany 161, Mělčany a Milan Král, Mělčany 161, Mělčany OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, Praha 8 Telefon: IČ: DIČ: CZ ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15stran Počet příloh: 13stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 161 v obci Mělčany Adresa nemovitosti Mělčany 161, Mělčany, Katastrální údaje: k.ú. Mělčany u Ivančic Pozemky: p.č. 657/12, p.č. 657/25, p.č. 657/26, p.č. 657/27, p.č. 693/1, p.č. 693/3, p.č. 694 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne v 16:00 hod. za účasti vlastníků paní Kálové a pana Krále, kteří umožnili provést vnitřní prohlídku staveb. Při místním šetření byla provedena prohlídka nemovitostí, zaměření a fotodokumentace. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 161 v obci Mělčany Adresa nemovitosti Mělčany 161, Mělčany, Katastrální údaje: k.ú. Mělčany u Ivančic Pozemky: p.č. 657/12, p.č. 657/25, p.č. 657/26, p.č. 657/27, p.č. 693/1, p.č. 693/3, p.č. 694 Vlastník stavby: SJM Jana Králová, Mělčany 161, Mělčany a Milan Král, Mělčany 161, Mělčany Vlastník pozemku: SJM Jana Králová, Mělčany 161, Mělčany a Milan Král, Mělčany 161, Mělčany MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Mělčany je obec v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, přibližně 20 km jihozápadně od Brna. Rozkládá se v katastrálním území Mělčany u Ivančic na okraji Dyjsko-svrateckého úvalu. Jedná se o vinařskou obec ve Znojemské vinařské podoblasti. Žije zde téměř 500 obyvatel. Dostupnost obce je zajištěna autobusovým spojením přímo do středu obce po silnici III/15259, vlakovým spojením do železniční stanice Moravské Bránice, která je vzdálena 6km. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt RD č.p. 161 na p. č. 693/3 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Mělčany u Ivančic, v obci Mělčany, v lokalitě místní zástavby převážně starších RD, konkrétně je krajním domem řadových RD. Je zděný, podsklepený, dvoupodlažní s plochou střechou s tím, že RD je ve svahu, kdy vstup do 1.PP je ze zahrady z úrovně terénu. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 6+kk POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1998 Dílčí rekonstrukce v roce 2011 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [x] fasáda [x] zateplení [x] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav velmi dobrý KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Strana - 6 -

7 Vytápění: etážové Popis: etážové s kotlem na zemní plyn a na pevná paliva Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost leží na severozápadním okraji obce Mělčany v blízkosti komunikace č. III/15259, která kopíruje potok Šatava. movitost je krajním domem v řadě řadových rodinných domů. Počet obyvatel 479 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 124/1 Obec Mělčany vodní plocha 125 Obec Mělčany ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Strana - 7 -

8 Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nejsou žádná RIZIKO VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti nejsou žádná RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV - zástavní právo smluvní ve prospěch METROPOL FINANCE s.r.o. Praha - podzástavní právo smluvní ve prospěch METROPOL FINANCE s.r.o. Praha - zákaz zcizení a zatížení bez písemného souhlasu zástavního věřitele METROPOL FINANCE s.r.o. Praha - zahájení exekuce - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní nejsou žádná Strana - 8 -

9 RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 443 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Mělčany Katastrální území: Mělčany u Ivančic Ulice: Mělčany č.o.: 161 Vlastníci SJM Jana Králová - Mělčany 161, Mělčany Milan Král - Mělčany 161, Mělčany Stavba je součástí RD zděný č.p.: 161 p.č. 693/3 Pozemky 657/12 orná půda 498 m 2 657/25 orná půda 50 m 2 657/26 zastavěná plocha a nádvoří 63 m 2 657/27 orná půda 21 m 2 693/1 ostatní plocha 211 m 2 693/3 zastavěná plocha a nádvoří 116 m ostatní plocha 53 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -

10 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 114,30 42,50 1.NP 114,30 85,60 2.NP 114,30 88,70 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP odhad podlahové plochy 85,00 m 2 0,50 42,50 m 2 1.PP - celkem 85,00 m 2 42,50 m 2 1.NP garáž 18,00 m 2 0,50 9,00 m 2 koupelna 3,50 m 2 1,00 3,50 m 2 obývací pokoj s kuchyňským 36,20 m 2 1,00 36,20 m 2 koutem pokoj 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 schodiště 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 vstup 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 1.NP - celkem 94,60 m 2 85,60 m 2 2.NP chodba 8,50 m 2 1,00 8,50 m 2 koupelna 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 pokoj 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 pokoj 25,60 m 2 1,00 25,60 m 2 pokoj 15,50 m 2 1,00 15,50 m 2 pokoj 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2 WC 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 2.NP - celkem 88,70 m 2 88,70 m 2 Celkem 268 m m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1NP 114,30 2,75 314,32 2NP 114,30 2,90 331,47 1PP 114,30 2,45 280,04 Obestavěný prostor celkem 925,00 Strana

11 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy kombinované keramické/porobetonové tvárnice keramické plochá asfaltové pásy pozinkovaný plech štukové zateplovací system keramické mrazuvzdorné keramické běžné dřevěné foliované plastová zdvojená linoleum / plovoucí podlaha / koberec dlažba keramická, cementový potěr etážové s kotlem na ZP a PP světelná / motorová ne teplá a studená zemní plyn / el. boiler rozveden rozvedena linka, dřez, sporák 2x koupelna 2x splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 114 Obestavěný prostor [m] 3 925,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 19 Další životnost roků 81 Opotřebení odhadem % 19,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč zemědělská stavba na p.č. 657/26 657/26 243, , Popis: podsklepená, jednopodlažní, zděná stavba se sedlovou střechou s možností půdní vestavby, betonová podlaha, kovová okna a dveře, elektroinstalace, tašková krytina. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce Mělčany a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD č.p Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité západní orientace. Zpevněný příjezd po místní komunikaci ve vlastnictví Obce Mělčany. Napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu v místě možné. Strana

12 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemků a pozemku ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 800,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 657/ / orná půda 657/ / orná půda 657/ / ostatní plocha 693/ / ostatní plocha / zastavěná plocha a nádvoří 657/ / zastavěná plocha a nádvoří 693/ / Celková výměra pozemků: 1 012,00 Hodnota pozemků celkem: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Bratčice 180,00 324, , RD leží v obci Bratčice. Jedná se o řadový domek s obytným podkrovím. V 1.NP je vjezd se vstupem do domu, za vstupními dveřmi se otevírá velká chodba se schodištěm do podkroví, ta je propojena s kuchyní. Z chodby jsou dva samostatné pokoje do ulice. V podkroví jsou dva průchozí pokoje za sebou a koupelna s WC. Druhé WC je v přízemí i se samostatnou koupelnou. Dům je vytápěn krbovými kamny a nástěnnými elektrickými přímotopy. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Je napojen na obecní vodovod, kanalizaci i elektřinu. Plyn je před domem. Okna i dveře jsou plastová, výměna proběhla před čtyřmi roky, v podkroví jsou okna střešní. Za průjezdem je uzavřený dvorek se zámkovou dlažbou. Ten končí hospodářskými přístavky a dílnou. Za nimi je menší zahrada 87 m2 s pergolou k posezení. V obci Bratčice je školka, škola, obchod, restaurace. Pravidelné spojení IDS s Brnem. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Ivančice 250,00 371,00 3+kk, , RD v Ivančicích Malovansku ve velmi klidné lokalitě. Dům je možno rozdělit na dvougenerační bydlení. Dům s výhledem do krajiny, v každém patře se nachází koupelna, jedna plně vybavená kuchyň, čtyři samostatné pokoje a velký pokoj spojený s kuchyní. Ve spodním patře je velká garáž, kotelna, koupelna a místnost na skladování. První Strana

13 patro má dva samostatné pokoje a velký obývací pokoj spojený s kuchyní, koupelnu a samostatné WC. Horní patro má dva samostatné pokoje, velký pokoj, koupelnu a samostatné WC. Dům má prostorný dvůr s technickou budovou na skladování nářadí, velkou garáž na osobní automobil šířky 4,5 m. Vytápění domu je řešeno kombinací elektro kotle a kotle na tuhá paliva. Před domem je rozvod plynu a je možno dům napojit na plyn. Dům je situován v jižním směru a z obývacích pokojů je výhled do krajiny směrem na řeku. Ivančice mají velmi dobrou občanskou vybavenost a dům je v pěší dostupnosti od centra města a obchodů. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 170,00 711,00 2+1, 3+kk , Troubsko Jedná se o polovinu dvojdomku v současné dispozici řešený jako dvoubytový (majitelé + nájemníci), který se nachází v obci Troubsko na ulici Zahradní. Obec Troubsko je hned první obcí v okrese Brno-venkov za brněnskou městskou částí Bosonohy s velmi dobrou dopravní dostupností do centra města a s výborným napojením na D1. Zastavěná plocha a nádvoří o výměře 544 m² a zahrada o výměře 167 m². Dispozice: první bytová jednotka 2+1 (přízemí) - samostatný vstup, vstup do sklepa, předsíň, koupelna se sprchovým koutem, WC zvlášť, kuchyň, dva pokoje, další místnost je využívaná jako skladiště (možno dodělat na pokoj), druhá bytová jednotka (3.5+kk) - přízemí: samostatný vstup, chodba s věšákovou stěnou a botníkem, technická místnost, schodiště do patra, patro: předsíň, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC, pracovna, obývací pokoj s kuchyní a jídelnou propojený dohromady, ložnice s vestavěnou skříní, pokoj s výstupem na terasu (výhled do zahrady), vstup na půdu. Inženýrské sítě: 230/400 V, plyn, veřejná kanalizace, obecní vodovod. Na nemovité věci jsou již vyměněna všechna okna za nová plastová, jsou zde nové rozvody elektřiny, nové rozvody topení, nové turbo-kondenzační kotle Baxi. movitá věc prodělala v průběhu posledních 8 let rekonstrukci. Každá bytová jednotka má své vlastní měřiče na plyn, elektřinu i vodu. Energetická náročnost budovy - třída D méně úsporná. Hodnocení: Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč Kč Kč Kč Strana

14 Obvyklá cena objektu RD č.p. 161 vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši ,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita vhodná k bydlení + nenarušené životní prostředí + dobrý technický stav RD Slabé stránky nemovitosti - v místě pouze základní občanská vybavenost KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : třimilionyčtyřistatisíc Kč Kč Kč Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017-a znaleckého deníku. Strana

15 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 5 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana

16 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

17 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -

18 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -

19 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 4 -

20 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 5 -

21 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 6 -

22 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 7 -