ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo /2014

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Nemovité věci zapsané na LV č. 248 v kú Polepy, Rodinný dům č.p. 209 a pozemky Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Polepy, k.ú. Polepy Adresa nemovité věci: Polepy 209, OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, Praha 2 IČ: telefon: DIČ: CZ fax: Dolmen06@centrum.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 21 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Dolmen servis, s.r.o.

2 NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení č.j. 167 EX 877/ Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne kopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 248 pro katastrální území Polepy - zobrazení katastrální mapy (internet) - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - vlastní databáze zpracovatele ocenění - nabídky realitních kanceláří (podrobně viz přílohová část posudku) - informace získané v sousedství nemovitosti - fotodokumentace - vnější prohlídka nemovitých věcí Místopis Obec Polepy se nachází v okrese Litoměřice, kraj Ústecký. Ke dni zde žilo 1359 obyvatel. Obcí prochází železnice, příjezd je po silnici II. tř. č. 240 od Úštěku a Roudnice nad Labem, resp. po silnici č. 261 od Litoměřic a Štětí. V obce je mateřská a základní škola (1. až 9. ročník), pošta, dětský i praktický lékař. Jsou rozvedeny všechny inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynovod, elektřina). V obci je základní infrastruktura služeb. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis I - Všeobecně Předmětem ocenění je jednogenerační rodinný dům postavený v zóně individuální obytné zástavby nedaleko centrální části obce Polepy. V okolí převládají rodinné domy. Přístup k domu je po veřejné zpevněné komunikaci ze strany východní (dvorní). Do ulice je budova orientována svým severním štítem. V místě je možnost připojení na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu. Příslušenství: Spolu s domem jsou užívány venkovní úpravy: Oplocení zahrady (ohradní omítaná zeď, vrata a vrátka jsou provizorní, dřevěná svlaková s drátěným pletivem. K východnímu průčelí přiléhají předložené schody. Předpokládáme, že spolu se stavbou jsou užívány i přípojky inženýrských sítí (HUP a hlavní jistič jsou místěny v ohradní zdi). K jižnímu průčelí je patrně přistavěna vedlejší stavba (vstup na pozemek nebyl umožněn). Příslušenství doplňuje užívání stavby hlavní a je z tržního hlediska samostatně neocenitelné

3 Pozemek: Sestává ze dvou parcel: Vnitřní stavební pozemek p.č. st. 334 zastavěný rodinným domem, ten je ze všech stran obklopen pozemkem p.č. 557/14 - zahrada; přes tuto parcelu je také umožněn přístup k rodinnému domu. Pozemky jsou spolu se stavbou užívány v rámci jednotného funkčního celku; mají rovinatý povrch a jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace ze severní strany. Všechny inženýrské sítě včetně plynovodu jsou v místě. Celková výměra areálu je 598 m 2. Na pozemku p.č. 557/14 jsou vysázeny okrasné i ovocné dřeviny, porosty jsou zanedbané, neudržované. II - Podrobný popis domu Přízemní podsklepený rodinný dům s částečně využitým podkrovím (rozsah a účel využití nelze zjistit). Střešní rovina je prolomena vikýřem orientovaným k východní straně. Základy jsou patrně betonové prokládané kamenem, s hydroizolací, svislé konstrukce zděné z cihelného zdiva. Strop je patrně polospalný trámový, krov sedlový vázaný, krytina tašková. Klempířské prvky nejsou kompletní. Fasádní omítky jsou dvouvrstvé, vnitřní patrně vápenné štukové. Předpokládáme standardně provedené schodiště, podlahové nášlapné vrstvy, ústřední plynové vytápění. Okna jsou zdvojená. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. Dispozice: Nelze zjistit (velikost odpovídá jedné bytové jednotce). Technický stav: Technický stav domu odpovídá běžné údržbě. III -Popis širších vztahů a jejich hodnocení: III.1. Vlastnické a právní vztahy: 1.1. Nemovitost je ve společném jmění manželů Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena Na nemovitostech váznou zástavní práva soudcovská a exekutorská (podrobně viz přílohová část posudku) Byl nařízen exekuční prodej nemovitých věcí. Hodnocení z hlediska ocenění: Právní vztahy působí na tržní hodnotu majetku negativně (zástavní práva sice na nového vlastníka nepřecházejí, způsob zpeněžení však ve většině případů vede ke spekulativnímu chování zájemců). Z tohoto důvodu nelze tento stav zohlednit při stanovení - odhadu ceny obvyklé. II 2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska účelu využití Nemovitost leží v lokalitě, která stavebně navazuje na centrální část obce Polepy. Pro trvalé bydlení je poloha vyhovující

4 2.2. Dopravní relace Spojení s okresním městem Litoměřice je na dobré úrovni (autobus, železnice), napojení na silnici II. třídy 261 (Litoměřice - Štětí) Infrastruktura služeb Základní nákupní možnosti a služby v obci. Dále je k dispozici pošta, škola - 2. stupeň a zdravotnické zařízení Přírodní a kulturní zajímavosti ovlivňující hodnotu majetku Nejsou. Hodnocení z hlediska ocenění: Umístění nemovitosti je vyhovující, nejedná se však o vyhledávanou lokalitu. III 3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Povrch pozemků je téměř rovinatý a má vhodný tvar Inženýrské sítě V místě je připojení na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu (zemní plyn) Přístup k nemovitosti Po veřejné zpevněné komunikaci ze severní strany, bezproblémový Technické opotřebení stavby Odpovídá běžné údržbě, v poslední době není patrně dům pravidelně využívaný. Hodnocení z hlediska ocenění: Technická vybavenost místa je na vysoké úrovni a působí pozitivně na tržní hodnotu majetku. III 4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi S ohledem na poměrně malý počet obyvatel v obci je nabídka rodinných domů v nejbližším okolí poměrně vysoká. Poptávku jednoznačně převyšuje Výnosový potenciál Nehodnotí se Nejvyšší a nejlepší využití K trvalému bydlení. K datu ocenění je nemovitost užívána nejlepším možným způsobem Využitelnost majetku Další možnosti rozšíření neexistují (poměrně malý výměra areálu)

5 4.6. Morální opotřebení stavby Na vyšší úrovni. Hodnocení z hlediska ocenění: Obchodní a ekonomické vztahy hodnotíme jako problematické a z hlediska ocenění jako snižující hodnotu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Malá obec. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik spojených s právním stavem nemovité věci. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik spojených s umístěním nemovitých věcí. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská a soudcovská. Byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Dikce znaleckého úkolu (stanovení obvyklé ceny) zohlednění těchto závazků vylučuje. Viz samostatné ocenění práv a závad s nemovitostí spojených. Vliv exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle znaleckého úkolu je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace). Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna

6 OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Neprovedeno. 2. Výnosové ocenění Neprovedeno. 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 209 s příslušenstvím a s pozemky Ocenění majetku obecnou metodikou OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou - neprovedeno 2. Výnosové ocenění - neprovedeno 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 209 s příslušenstvím a s pozemky Oceňovaná nemovitá věc rodinný dům č.p. 209 s příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 334 a p.č. 557/14 Plocha pozemků: 598,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Podrobný popis oceňovaných nemovitostí je uveden v předchozích oddílech tohoto posudku. Pro účely porovnání se oceňované nemovité věci posuzují souhrnně jako ucelený soubor pozemků a staveb na nich umístěných a zapsaných na LV č. 248 pro kú Polepy. Podrobnější měrné jednotky nemohly být využity, protože nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovitých věcí. Legenda k porovnávacímu přístupu: OM = oceňovaný majetek Popisy porovnatelných nemovitých věcí Nabídka č. 1 Stylový vesnický dům, dobrý stav. Nabídka č. 2 Rodinný dům se dvěma garážemi a velkou zahradou. Nabídka č. 3 Volně stojící RD se dvěma jednotkami. Nabídka č. 4 Volně stojící RD, dvě podlaží. Neobvyklá architektura. Nabídka č. 5 Volně stojící RD, patrový, větší pozemek, garáž

7 Porovnání Název: Nabídka č. 1 Lokalita: Polepy - Libínky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Zohlednění obchod. politiky nabízejících; Velikosti objektu - Větší než u OM; Poloha - Horší než u OM; Provedení a vybavení - Horší než u OM; Celkový stav - Srovnatelně s OM; Vliv pozemku - Lepší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelná nemovitost; Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Nabídka č. 2 Lokalita: Chotiněves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,94 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 0,92 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Větší než u OM; Poloha - Srovnatelná s OM; Provedení a vybavení - Lepší než u OM; Celkový stav - Lepší než u OM; Vliv pozemku - Výrazně lepší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší nemovitost než u OM; Celkový koef. KC 0,64 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks - 7 -

8 Název: Nabídka č. 3 Lokalita: Polepy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Mírně větší než u OM; Poloha - Shodně s OM; Provedení a vybavení - Lepší než u OM; Celkový stav - Lepší než u OM; Vliv pozemku - Lepší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší než OM; Celkový koef. KC 0,72 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Nabídka č. 4 Lokalita: Polepy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Větší než u OM; Poloha - Lepší než u OM; Provedení a vybavení - Shodně s OM; Celkový stav - Shodně s OM, horší architektura; Vliv pozemku - Lepší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Shodně s OM; Celkový koef. KC 0,85 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Nabídka č. 5 Lokalita: Křešice - Sedlec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,96-8 -

9 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Větší než u OM; Poloha - Mírně horší než u OM; Provedení a vybavení - Shodně s OM; Celkový stav - Shodně s OM; Vliv pozemku - Lepší než u OM; Úvaha zpracovatele ocenění - Shodně s OM; Celkový koef. KC 0,79 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Kupní cena nemovitých věcí není známa, nehodnotí se. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 209 s příslušenstvím a s pozemky ,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

10 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je odvozena porovnáním. Porovnávací báze je vytvořena z 5 vzorků vybraných v okolí obce Polepy (do 1 km). S ohledem na skutečnost, že nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a s využitím zásady opatrností odhadujeme obvyklou cenu nemovitých věcí popsaných v tomto posudku na ,- Kč Koncesní listina: Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne , zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace Mapové podklady Letecký pohled Zobrazení katastrální mapy Nabídky realitních kanceláří počet stran A4 příloze Kopie výpisu z LV č. 248 není z úsporných důvodů k posudku přiložena, obsahuje 23 strany textu. Údaje jsou snadno zjistitelné ve veřejně přístupné evidenci katastru nemovitostí. Identifikační údaje o oceňovaném majetku jsou podrobně uvedeny v textu posudku, zbývající data se vesměs týkají exekučního řízení

12 Fotodokumentace Pohled od SZ Pohled od SV Pohled od severu

13 Všeobecná mapa

14 Umístění v obci

15 Letecký pohled

16 Zobrazení katastrální mapy

17 Nabídka č

18 Nabídka č

19 Nabídka č

20 Nabídka č

21 Nabídka č