ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Křimice č.p. 255 s příslušenstvím a s pozemky Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Křimice Adresa nemovitosti: Průkopníků 255/4, Plzeň-Křimice OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, Praha 2 IČ: telefon: dolmen06@centrum.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, povinná p. Monika Kratinová, č.j. 167 EX 24096/12-40 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Dolmen servis, s.r.o.

2 SITUACE SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Právní stav nemovitostí není příčinou vzniku žádných rizik, kromě podílového spoluvlastnictví tří fyzických osob. Takovýto stav zpravidla komplikuje zpeněžení majetku. S ohledem na dikci znaleckého úkolu (odhad obvyklé ceny a její definici v zákoně č. 151/1997 Sb.) se v ocenění toto riziko nezohledňuje. Dikce znaleckého úkolu (stanovení obvyklé ceny) zohlednění těchto závazků vylučuje (viz samostatné ocenění práv a závad s nemovitostí spojených). Vliv exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle znaleckého úkolu je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace). Cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/8 je odvozena prostým aritmetickým výpočtem z celku. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojená s umístěním nemovitostí nebyla zjištěna

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Nařízení exekuce a z něho plynoucí způsob prodeje zpravidla snižuje skutečně realizovanou kupní cenu nemovitých věcí. S ohledem na dikci znaleckého úkolu (odhad obvyklé ceny a její definici v zákoně č. 151/1997 Sb.) se v ocenění toto riziko nezohledňuje a cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/8 je odvozena prostým aritmetickým výpočtem z celku. Ostatní rizika: Nejsou Komentář: Podle dostupných informací není nemovitost k datu ocenění pronajata. K ostatním riziku: Připomínáme, že zevrubná prohlídka oceňovaných nemovitých věcí nebyla umožněna. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1. Stanovení obvyklé ceny všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (id. 3/8): Monika Kratinová, zapsaných na LV: 376, Plzeňský kraj, okres Plzeň-město, katastrální území Křimice. 2. Ocenit příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce : Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění : Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, která jsem byl schopen zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé

4 4. Časové omezení : Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje uvedené v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Průkopníků 255, Plzeň-Křimice Plzeň Region: Plzeňský Okres: Plzeň-město Katastrální území: Křimice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti (vnější ohledání) bylo provedeno dne Zevrubná prohlídka umožněna nebyla. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení č.j. 167 EX 24096/12-40 Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne kopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 376 pro katastrální území Křimice, obec Plzeň - zobrazení katastrální mapy (internet) - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - vlastní databáze zpracovatele ocenění - nabídky realitních kanceláří (podrobně viz přílohová část posudku) - informace získané v sousedství nemovitosti - fotodokumentace - vnější prohlídka nemovitých věcí 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996) - Porovnávací hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006) - Odhad hodnoty pozemků (Ing. Zbyněk Zazvonil, Oekonomia-Praha 2007) 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 376 pro katastrální území Křimice, obec Plzeň jsou v části A zapsáni vlastníci: Fořt Pavel (421009/076) - 3/8, Kratinová Monika (646105/0695-3/8, Uher Milan (520503/051) - 1/

5 V části B jsou zapsány budovy: Křimice, č.p. 255-rodinný dům na p.č. 216/1, garáž bez č.p./č.š. na p.č. 216/2 a dále pozemky: p.č. 216/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 385 m 2, p.č. 216/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 76 m 2, p.č zahrada o výměře 357 m 2. V části C jsou zapsána zástavní práva: - z rozhodnutí správního orgánu - exekutorské Byl vydán exekuční příkaz k prodeji id. 3/8 nemovitostí. (podrobně viz přílohová část posudku). 7. Dokumentace a skutečnost: Žádná výkresová dokumentace k budově není znalci k dispozici. Nemovitosti jsou zjevně užívány v souladu s právním stavem. Protože znalci nebyla umožněna prohlídka a zaměření oceňovaných nemovitých věcí, vychází ocenění pouze ze závěrů učiněných po vnější obhlídce (na pozemek nebyl přístup). 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně Předmětem ocenění je volně stojící rodinný dům postavený na okraji souvisle zastavěného území v katastrálním území Křimice, v okrajové - západní části statutárního města Plzeň. Plzeň 5-Křimice je městský obvod na západě statutárního města Plzně. Městský obvod tvoří téměř celé katastrální území historické obce Křimice a nepatrný jihozápadní výběžek katastru historické obce Radčice u Plzně. Obvodem protéká řeka Mže. Městský obvod Plzeň 5 je organizační složkou města Plzně a správním obvodem pro výkon přenesené působnosti. Působnost a pravomoc obvodu je stanovena obecně závaznou vyhláškou - Statutem města Plzně. V okolí převládají ve východním směr rodinné domy, v západním směru je areál SPŠ dopravní. Přístup k domu je po veřejné zpevněné komunikaci ze strany východní. V místě je možnost připojení na všechny inženýrské sítě. Příslušenství: Spolu s domem jsou užívány venkovní úpravy: Uliční oplocení pozemku z ocelových sloupků s podezdívkou a s výplněmi z upraveného plechu, zpevněné plochy (přístup k domu a příjezd ke garáži). Dalším příslušenstvím jsou vedlejší stavby v zahradě, studna a garáž na samostatném pozemku užívaná spolu s rodinným domem. Popsané příslušenství ovlivňuje hodnotu nemovitosti pozitivně. Samostatně se však neoceňuje (je zvolen porovnávací způsob ocenění, kdy srovnávací báze - etalon - rovněž příslušenství obdobného rozsahu zahrnuje. Pozemek: Sestává ze tří parcel: Dva navzájem sousedící pozemky - zastavěné plochy a nádvoří, p.č. 216/1, resp. p.č. 216/2, zastavěné rodinným domem č.p. 255 a garáží bez č.p./č.e.; část výměry je využívána jako dvůr. Poslední pozemek - zahrada p.č. 217 je v rámci funkčního celku rovněž s těmito pozemky užívána. Přístup je ze strany jihovýchodní, povrch je rovinatý. Celková výměra areálu je 818 m

6 II - Podrobný popis domu (podle předpokladu odhadce-bez umožnění prohlídky) Volně stojící podsklepený přízemní rodinný dům s využitým podkrovím. Dům byl (podle odhadu) postaven v 60. letech minulého století. Základy jsou betonové prokládané kamenem, izolované, podezdívka je kamenná. Nosné zdivo je zděné z cihel v tl. 45 cm, stropy s rovnými podhledy, patrně nespalné. Krov je sedlový, krytina pálená s drážkovou krytinou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou břízolitové škrábané, vnitřní vápenné štukové, okna špaletová. Schody nejspíš s teracovými stupni. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě, bleskosvod instalován není. Způsob vytápění není znám. Dispozice: 1 až dvě bytové jednotky, k jižnímu i k severnímu průčelí jsou přistavěny vstupní uzavřené verandy, na severní straně je střecha verandy užívána jo terasa s přístupem z podkroví rodinného domu. Technický stav: Odpovídá běžné a poměrně pravidelné údržbě. III -Popis širších vztahů a jejich hodnocení: III.1. Vlastnické a právní vztahy: 1.1. Nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví tří fyzických osob Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena Na nemovitostech váznou zástavní práva (podrobně viz přílohová část posudku) Byl nařízen exekuční prodej nemovitých věcí. Hodnocení z hlediska ocenění: Právní vztahy působí na tržní hodnotu majetku negativně, zejména podílové spoluvlastnictví (zástavní práva sice na nového vlastníka nepřecházejí, způsob zpeněžení však ve většině případů vede ke spekulativnímu chování zájemců). Z tohoto důvodu nelze tento stav zohlednit při stanovení - odhadu ceny obvyklé. II 2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska účelu využití Nemovitost leží v lokalitě, která stavebně navazuje na širší centrum statutárního města Plzně. V okolí je stabilizovaná zástavba rodinných domů Dopravní relace Spojení s centrem statutárního města je na velmi dobré úrovni (autobusy, tramvaj). V blízkosti je silniční tah Plzeň - Stříbro (č. 605) Infrastruktura služeb Veškeré nákupní možnosti a služby, pošta, policie a zdravotní služby v krátké dojezdové vzdálenosti ve statutárním krajském městě (Křimice jsou jeho integrální součástí)

7 2.4. Přírodní a kulturní zajímavosti ovlivňující hodnotu majetku Nejsou. Hodnocení z hlediska ocenění: Umístění nemovitosti je na dobré úrovni, nejedná se však o vyhledávanou lokalitu. III 3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Povrch pozemku je téměř rovinatý a má vhodný tvar Inženýrské sítě V místě je připojení na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu (zemní plyn) přístup k nemovitosti Po veřejné zpevněné komunikaci z východní až jihovýchodní, bezproblémový Technické opotřebení stavby Odpovídá době výstavby (2. polovina 20. století) a pravidelné údržbě. Hodnocení z hlediska ocenění: Technická vybavenost místa je na vysoké úrovni a působí pozitivně na tržní hodnotu majetku. Stavebně technický stav staveb je dobrý. III 4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi V místě je na daném segmentu trhu mírný převis nabídka nad poptávkou Výnosový potenciál Nehodnotí se Nejvyšší a nejlepší využití K trvalému bydlení. K datu ocenění je nemovitost užívána nejlepším možným způsobem Využitelnost majetku Další možnosti rozšíření neexistují. 4.6.Morální opotřebení stavby Na běžné úrovni. Hodnocení z hlediska ocenění: Obchodní a ekonomické vztahy hodnotíme jako mírně problematické. 9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 255 s příslušenstvím a s pozemky (je posuzován celý soubor nemovitých věcí jako jeden celek)

8 OCENĚNÍ Přístup k porovnání (přímé porovnání nemovitých věcí posuzovaných jako jeden funkční celek) popis metody: 1. Nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí jsou upraveny objektivizačními koeficienty 2. Náplň jednotlivých koeficientů použitých při komparaci: K m = koeficient místa (zohledňuje význam polohy oceňované nemovitosti oproti porovnávanému vzorku) K c = koeficient zohledňující časovou cenu (při oceňování pozemků se nepoužije, používá se pouze u staveb, odpovídá jejich technickému stavu, resp. míře jejich technického opotřebení). K v = koeficient vybavení (zohledňuje a) úroveň technického vybavení místa inženýrskými sítěmi, u staveb pak úroveň technologického provedení a vybavení (způsob vytápění, zařizovací předměty ap.). K 1 = koeficient zohledňující účel využití oceňovaných nemovitostí a jeho variabilitu, případně potenciální možnosti dalšího rozšíření K 2 = koeficient zohledňující hodnotu příslušenství K 3 = koeficient zohledňující názor znalce 3. Vyhodnocení jednotlivých nabídek vzhledem k oceňované nemovitosti se provede takto: Je-li srovnávaná nabídka hodnocena oproti oceňované nemovité věci jako horší než OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k > 1. Je-li srovnávaná nabídka hodnocena oproti oceňované nemovité věci jako lepší než OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k < 1. Je-li srovnávaná nabídka hodnocena jako srovnatelná s OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k = Konečným výsledkem porovnávacího přístupu je aritmetický průměr výsledků dílčích

9 5. Porovnání Jednotka: soubor Popis porovnávaných objektů: Nabídka č. 1: Uveřejněna: Pod číslem: 2PL14SH124 ze dne Stručný popis: Rodinný dům ve Skvrňanech, rohový (polovina dvojdomu), 150 m 2. Po rekonstrukci v r. 2006, zděná dvougaráž. Plynové topení, IS v místě. Pozemek: 224 m 2 Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč (nabízena sleva při rychlém jednání) Objektivizační koeficient (max. 0,80): Nabízející postupuje racionálně (nabídnuta sleva): K O = 0,95 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,95 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 2: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům ve Skvrňanech, 260 m 2, 4 podlaží. Původní stav, rekonstrukce v r bytové jednotky, garáž. IS včetně plynu v místě. Pozemek: 692 m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,90 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,90 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 3: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům v Křimicích, volně stojící, dvougenerační (6+1), 200 m 2, s garáží pro dvě vozidla. V roce 2012 celková rekonstrukce. Všechny IS, plynové topení. Pozemek: 620 m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,80-9 -

10 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,80 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 4: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne: Stručný popis: Rodinný dům v Křimicích, 104 m 2, 4-5+kk Lokální plynové topení, dvě garážová stání (přístřešek). Novostavba. Pozemek: 500 m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,85 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,85 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Komparace-výpočet: Název Objektivizovaná nabídková cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Nabídka č ,- Kč 1,00 1,02 1,00 1,00 1,03 1,03 1, ,64 Nabídka č ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,93 1,00 0,95 1, ,75 Nabídka č ,- Kč 1,00 0,95 1,00 0,96 0,98 0,90 1, ,61 Nabídka č ,- Kč 1,00 0,90 1,02 1,05 1,02 1,02 1, ,43 Součet: ,43 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,86 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,75 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,61 Kč/jedn. Základní cena: ,86 Kč 1,00 á ,86 Kč/ = ,86 Kč Rodinný dům č.p. 255 s příslušenstvím a s pozemky - výsledná cena = ,86 Kč Upraveno na (obvyklá cena): ,- Kč

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena souboru nemovitých věcí Kč slovy: Dvamilionysedmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Obvyklá cena nemovitých věcí popsaných v tomto posudku je k datu odhadnuta na 2, ,00 Kč; to odpovídá podílu ve výši 3/8: 1, ,00 Kč. Částka odpovídá podílu z odhadnuté obvyklé ceny nemovitých věci odvozenému aritmetickým výpočtem bez dalších korekcí. Hodnota příslušenství: Příslušenství je popsáno v části Nález. Jeho hodnota je zahrnuta v odhadnuté obvyklé ceně nemovitých věcí jako celku. Samostatně ocenitelná práva: Nezjištěna. Samostatně ocenitelné závazky a závady: Nezjištěny. ZNALECKÁ DOLOŽKA Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne , zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. V Praze dne Jan Weidenhoffer, jednatel

12 - 12 -