ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1830/50/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1830/50/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Garáž bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 130/3, v katastrálním území Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Doubravka Školní, Plzeň nar , Pavel Dyršmíd, U Cvičiště 1133/16, Plzeň, vlastnictví: SJM nar , Helena Dyršmídová, U Cvičiště 1133/16, Plzeň, vlastnictví: SJM nar , Pavel Dyršmíd, U Cvičiště 1133/16, Plzeň, vlastnictví: SJM nar , Helena Dyršmídová, U Cvičiště 1133/16, Plzeň, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární 197, Český Krumlov ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 321/09. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně garáže bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 130/3, v katastrálním území Doubravka, obec Plzeň, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 321/09, k datu Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č pro kat. území Doubravka, obec Plzeň, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území Doubravka, obec Plzeň - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka sepsané v Českém Krumlově dne pod č.j. 125 EX 321/ informace a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne za účasti zástupce soudního exekutora, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené telefonicky povinným - panem Pavlem Dyršmídem - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Povinným ani spoluvlastnicí nemovitosti nebyla předmětná garáž znalci zpřístupněna pro vlastní podrobné ohledání. Povinným byli ovšem telefonicky sděleny všechny důležité základní informace o technickém řešení vlastních hlavních stavebních konstrukcí, celkovém stavu a vybavenosti oceňované garáže. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, zevrubných informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a zejména telefonické informaci povinného o celkovém technickém stavu a vybavenosti oceňovaného objektu. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, přízemní garáž bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována ve východní části intravilánu krajského města Plzeň, v městské části a katastrálním území Doubravka, v ulici Školní, na zastavěné ploše č. parcelní 130/3. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Hlavní přístup k nemovitosti je z jihozápadu, z přilehlé místní výše uvedené zpevněné komunikace. V dané části města jsou dle zjištěných informací zavedeny veškeré inženýrské sítě. Krajské město Plzeň čítá cca obyvatel, má veškerou základní i vyšší občanskou vybavenost, má velmi dobrou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, jsou zde veškeré úřady a instituce. Město i daná městská část Doubravka má velmi dobrou dostupnost MHD, autobusovou i vlakovou dopravou. V dané lokalitě jsou lukrativní pracovní možnosti. Budova předmětné řadové garáže bez č.p./č.e. je přímo přistavěna ke stávající sousední garáži, vjezdem orientována na jihozápad, do ulice Školní. Předmětná garáž je užívána v jednom - 2 -

3 oploceném funkčním celku s rodinným domem č.p Okolní zástavbu přímého okolí tvoří rodinné domy původní zástavby města. Vlastní garáž je větší velikosti, se zastavěnou plochou cca 34 m 2. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené jakýmkoliv přímým vlivem škodlivého průmyslu nebo provozu. Hlavním předmětem ocenění je tedy budova garáže bez č.p./č.e. se všemi součástmi a příslušenstvím a její zastavěná plocha číslo parcelní 130/3 o výměře 34 m 2. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Přízemní garáž bez č.p./č.e. s plochou střechou, je situována ve východní části intravilánu krajského města Plzeň, v městské části i katastrálním území Doubravka, v ulici Školní, na zastavěné ploše č. parcelní 130/3. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Garáž je situována podélnou osou ve směru jihozápad - severovýchod, vjezdem obráceným na jihozápad, na zpevněnou výše uvedenou ulici. Povinným ani spoluvlastnicí nemovitosti nebyla předmětná garáž znalci zpřístupněna pro vlastní podrobné ohledání. Povinným byli ovšem znalci telefonicky sděleny všechny důležité základní informace o technickém řešení vlastních hlavních stavebních konstrukcí, celkovém stavu a vybavenosti oceňované garáže. Budova oceňované garáže byla přistavěna dle prohlášení povinného ke stávající garáži souseda cca v roce 1975, je tedy stáří 39 let. Obvodové zdivo je dle prohlášení povinného vyzděno ze škvárobetonových tvárnic na betonových základových pasech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Strop je betonový, střešní konstrukce plochá, zakryta živičnými pásy s osazenými klempířskými prvky. Fasádní omítka je břizolitová, vnitřní štuková, vjezdová vrata jsou plechová otevíravá většího rozměru s odžitým nátěrem, okna a dveře dřevěná, elektroinstalace ani vodovod dle prohlášení povinného nejsou zavedeny, podlahu tvoří pouze udusaná zemina. Vzhledem k zevrubnému ohledání nemovitosti znalcem a zejména prohlášení povinného, není garáž užívána ke svému účelu, je užívána pouze jako sklad automobilových náhradních dílů Budova garáže je užívána se zanedbanou průběžnou nutnou údržbou pouze ke skladování. Popisy porovnatelných nemovitostí Řadová garáž - Plzeň - Doubravka I. Řadová garáž - Plzeň - Doubravka II. Řadová garáž - Plzeň - Doubravka III. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 34,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 34,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,200 Správní funkce 0,97 1,03 1,020 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,050 Přírodní okolí 1,00 1,00 1,

5 Obchod a služby 1,00 1,00 1,000 Školství 1,00 1,00 1,000 Zdravotnictví 1,00 1,00 1,000 Kultura, sport 1,00 1,00 1,000 Hotely ap. 1,00 1,00 1,000 Struktura zaměstnanosti 1,00 1,00 1,000 Životní prostředí 1,00 1,00 1,000 Poloha vzhledem k centru obce 0,80 1,20 0,900 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,040 Orientace ke světovým stranám 1,00 1,00 1,000 Konfigurace terénu 1,00 1,00 1,000 Převládající zástavba 1,00 1,00 1,000 Parkovací možnosti v okolí 1,00 1,00 1,000 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,95 1,05 1,050 Typ stavby 0,94 1,06 0,970 Dostupnost jednotlivých podlaží 1,00 1,00 1,000 Regulace nájemného 1,00 1,00 1,000 Výskyt radonu 1,00 1,00 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,95 1,05 0,950 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,400 Údržba stavby 0,85 1,15 0,850 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 0,950 Výsledný koeficient 0,368 Srovnatelné nemovitosti Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka I. Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 0, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,94 Součin dílčích koeficientů 0,

6 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 19,00 m ,74 0, ,- Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka II. Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 0, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,601 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 21,00 m ,57 0, ,- Název: Řadová garáž - Plzeň - Doubravka III. Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,20 2. Správní funkce 1,02 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 0, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,94 Součin dílčích koeficientů 0,365 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 20,00 m ,- 0, ,

7 Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 1.Řadová garáž - Plzeň ,00 Doubravka I. 2.Řadová garáž - Plzeň ,00 Doubravka II. 3.Řadová garáž - Plzeň ,00 Doubravka III. SJC - minimum 9 863,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,368 0,368 JCO - minimum 3 630,00 JCO - průměr 3 867,00 JCO - maximum 4 035,00 Výměry oceňovaného obj. 34,00 34,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena ,- Kč Průměrná cena ,- Kč Maximální cena ,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = [ 0,15 * ( )] = ,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč Obvyklá cena ,- Kč slovy: Stotřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: b V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1830/50/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/