Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín. Financování bydlení. Bakalářská práce.

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín Financování bydlení Bakalářská práce Autor: Richard Skála Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Helena Janegová Praha Leden, 2013

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu a zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její vytištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Richard Skála

3 Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkoval Ing. Heleně Janegové, za cenné rady, připomínky a čas, který věnovala mně a mé bakalářské práci. Dále bych rád poděkoval paní Tereze Hořejší, Dis., vedoucí úseku úvěrových obchodů v Raiffeisen stavební spořitelně za cenné rady a také obohacení mojí práce nejen o přílohy.

4 Anotace Cílem mé bakalářské práce bylo prozkoumat moţnosti financování bydlení v České republice. Pokusím se zjistit moţnosti financování formou hypotéky, prozkoumat za jakých podmínek se hypotéky poskytují a rozlišit jednotlivé druhy podle podmínek. Dále se také budu snaţit zjistit moţnosti financování formou stavebního spoření, specifikovat stavební spoření a podmínky jeho poskytnutí a prozkoumat moţnosti financování v rámci kombinace těchto dvou produktů. Klíčová slova: Hypoteční úvěry, Stavební spoření, Státní fond rozvoje bydlení, Úrok Annotation The main aim of my bachelor work is research and analysis of options of financing of housing on the Czech Republic's market. In my work I am trying to make a research of options of financing in form of mortgage credits, how are the conditions of providing of credits to the customers and also differentiate the types of mortgage credits. Another aim of my work is research of building savings. It means I am trying to specify the conditions of building saving on the market in Czech Republic, conditions of providing of the credits form building savings and also differentiate two types of credits from building savings. The last aim of my work is comparing of these two products and show you the advantages and disadvantages of every product. Key words: Mortgage credits, Building savings, Housing, the National fund of housing development, Interest rate

5 Obsah ÚVOD HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Charakteristika Hlavní účely vyuţití hypotečního úvěru Typy hypotečních úvěrů dle účelu pouţití Parametry hypotéky Podmínky poskytnutí úvěru Dokumenty potřebné k poskytnutí úvěru Bonita klienta Prvek ţivotního mimina Úvěrové registry Splatnost hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru Výše úvěru, splátky a výpočet splátky Úrok Fixace úrokové sazby Zajímavosti z roku Vývoj úrokových sazeb Zajištění hypotečního úvěru Pojištění v rámci hypotečních úvěrů Další formy zajištění hypotečních úvěrů Mimořádné splátky Čerpání úvěru Nesplácení Členění rizikovosti úvěrů Praktiky při nesplácení Prevence Hypoteční banky Hypoteční zástavní listy Refinancování Konsolidace STAVEBNÍ SPOŘENÍ

6 2.1 Charakteristika stavebního spoření Stavební spořitelny Založení stavebního spoření Doba stavebního spoření Úročení Státní podpora Úvěr ze stavebního spoření Řádný úvěr Překlenovací úvěr Výhody a nevýhody stavebního spoření SROVNÁNÍ EFEKTIVNOSTI VYUŽITÍ ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ STÁTNÍ FOND ROZVOJE BYDLENÍ Charakteristika fondu Hlavní úkoly fondu Zásady hospodaření fondu Orgány Fondu Výbor Fondu Dozorčí rada Fondu Ředitel Fondu Hlavní programy fondu ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK SEZNAM TABULEK SEZNAM GRAFŮ SEZNAM PŘÍLOH

7 Úvod Bydlení patří k základním potřebám člověka a nelze jej nahradit ničím jiným. Uspokojování potřeb bydlení je otázkou jak ekonomickou tak sociální. 1 V této práci se však budu zabývat spíše stránkou ekonomickou. Financování bydlení je důleţitou součástí financování ţivotů běţných občanů našeho státu. Pokud nemají lidé dostatek svých finančních prostředků k pořízení nového bydlení či k rekonstrukci svého stávajícího majetku, je třeba, aby nezbytně nutné prostředky sehnali jinde. Základem financování vlastního bydlení, v případě, ţe nemáme dostatek vlastních prostředků, by mělo být stavební spoření nebo hypoteční úvěr, popřípadě kombinace obou produktů. Je však moţné vyuţít i levných úvěrů od státního fondu rozvoje bydlení a jiných finančních produktů, jako například americká hypotéky či spotřebitelský úvěr. Cena vlastního bydlení se zpravidla pohybuje v řádech statisíců aţ milionů korun, a proto je pro většinu lidí nutné si na vlastní bydlení vypůjčit. Jednou z moţných cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení, jsou právě hypoteční úvěry či úvěry ze stavebního spoření. Toto téma jsem si vybral proto, ţe s ním mám osobní zkušenost. Tato osobní zkušenost je jak pozitivní, tak i negativní, a rád bych tyto zkušenosti vyuţil k prozkoumání aktuálních podmínek na trhu a ke zjištění, kde lidé nejčastěji chybují. Proto se v této práci zaměřím právě na produkty slouţící k financování bydlení, především pak na hypotéky. Pokusím se proniknout do problematiky těchto úvěru a prozkoumat je jak z teoretického pohledu, tak z pohledu klientů. Pokusím se zjistit, jaké mají v dnešní době lidé moţnosti a co ovlivňuje výši úrokových sazeb. Také jsem si toto téma vybral proto, ţe hypotéky jsou v dnešní době hodně diskutované téma, a to nejen jako produkt k financování bydlení, ale produkt, který stál na počátku současné ekonomické krize. V první části se zaměřím na druhy hypoték, výši úvěru a úrokových sazeb. Dále se budu věnovat poskytovaným hypotečním produktům. Také se zaměřím na dobu fixace a prozkoumám, jak ovlivňuje úrokovou sazbu. Rovněţ porovnám bonitu klientů a hodnotu zástavy a jejich vliv na výši úrokové sazby nebo podmínky mimořádného splácení či postupy při nesplácení. V následující části nastíním problematiku stavebního spoření, vysvětlím jeho podstatu a popíšu podrobně parametry tohoto finančního produktu. Také se budu věnovat porovnání překlenovacího a řádného úvěru ze stavebního spoření. 1 CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, str. 7, ISBN X 7

8 Nakonec srovnám hypoteční úvěr s úvěrem ze stavebního spoření i se samotným stavebním spořením a vyhodnotím výsledky. 8

9 1 Hypoteční úvěr 1.1 Charakteristika Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr poskytovaný bankou svému klientovi a je zajištěný nemovitostí pomocí zástavního práva. Hypotéka pomáhá lidem, kteří nemají dostatečný objem volných prostředků k vybudování vlastního bydlení. Hypoteční úvěry se pouţívají hlavně k financování novostavby, dostavby nebo přístavby domu či bytu anebo také k rekonstrukci bydlení Hlavní účely využití hypotečního úvěru: koupě nemovitosti koupě druţstevního bytu výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace, oprava vypořádání spoluvlastnických práv a dědických nároků splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitosti získání bytu formou předplaceného nájemného koupě stavebního pozemku výstavba nemovitého příslušenství jako součásti nemovitostí (garáţ, bazén, terénní úpravy pozemků) koupě čehokoliv - americká hypotéka Typy hypotečních úvěrů dle účelu použití Hypoteční úvěry lze rozlišit na dva základní typy podle účelu vyuţití. Jsou to úvěry účelové a neúčelové. Rozhodující je, jaké banka definuje moţné způsoby vyuţití poskytnutých finančních prostředků. Účelové hypoteční úvěry musí klient pouţít pouze na předem definované účely. Tyto účely lze označit jako zajištění potřeb bydlení. V případě těchto úvěrů musí být účel čerpání vymezen v úvěrové smlouvě a je kontrolován ve fázi čerpání. (Například čerpání oproti smlouvě o dílo či fakturaci za poskytnuté sluţby.) 9

10 Účelový hypoteční úvěr lze získat na tyto záměry: koupě nemovitosti či stavebního pozemku výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti získání vlastnického podílu na jiné nemovitosti Neúčelový hypoteční úvěr - americká hypotéka, nemá pro klienta ţádná omezení týkající se účelu vyuţití. Klient tak můţe tímto úvěrem financovat nejen nemovitosti, ale i movité věci, jako je třeba nákup automobilu nebo studium dětí a další. Úrokové sazby u tohoto typu úvěru se pohybují zhruba o 2 % výše neţ sazby úvěrů účelových. Podmínkou poskytnutí tohoto druhu úvěru je zastavení nemovitosti. Typy hypotečních úvěrů dle způsobu splácení: Anuitní - klient po dobu trvání úvěru splácí měsíční splátku ve stejné výši. Tento způsob je nejčastěji vyuţívanou formou splácení. Progresivní - klient zpočátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně kaţdým rokem splácení navyšují. Degresivní - klient platí zpočátku vyšší částku měsíční splátky a ta se mu postupně sniţuje. Najdou se i další způsoby, podle kterých lze hypoteční úvěry rozlišovat, například podle toho, pro koho jsou určeny, podle způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby Parametry hypotéky Mezi parametry hypotéky patří hodnota nemovitosti, výše úvěru, doba splatnosti, úroková sazba a na základě těchto parametrů vypočítaná měsíční splátka. 10

11 1.2 Podmínky poskytnutí úvěru Ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být jak fyzická, tak právnická osoba nebo municipální subjekty jako obce a města a kraje. Podmínkou k poskytnutí úvěru je plnoletost a občanství ČR nebo průkaz o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O hypotéku můţe ţádat jeden nebo více ţadatelů. Ještě před ţádostí o hypotéku si klient vybírá banku, u které bude úvěr čerpat. Hlavním kritériem pro výběr bývá cena. Cena úvěru se vyjadřuje jako výše úrokové sazby a doba její fixace. Ţadatel můţe vyuţít úvěrových kalkulaček na webových stránkách bank, které mu orientačně vypočítají výši splátek podle zadaných parametrů. Také bývá vhodným řešením navštívit osobně několik bank, které navrhnou svoje podmínky a splátkový kalendář. Ten je jen orientační a počítá s neměnnou úrokovou mírou. Banky mohou poskytovat slevy na úrokovou výši, pokud si u nich klient zároveň zřídí například běţný účet nebo uzavře různé druhy pojištění. Často se stává, ţe ţadatel obejde mnoho bankovních institucí, neţ se najde ta, která splňuje jeho poţadavky nebo kde splňuje poţadavky sám ţadatel. Po výběru pro klienta nejvhodnější banky podá klient ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru. K této ţádosti musí předloţit několik velmi důleţitých dokumentů. Poté, co jsou všechny doklady zkompletovány, klient je vyplní a odevzdá ţádost o poskytnutí úvěru Dokumenty potřebné k poskytnutí úvěru Mezi tyto důleţité dokumenty patří například občanský průkaz nebo pas, které slouţí jako identifikační doklad. Dalším důleţitým dokumentem je potvrzení o výši příjmu, popřípadě potvrzení o příjmu spoluţadatelů a ručitelů. Fyzické osoby potvrzují výši příjmu prostřednictvím zaměstnavatele, právnické osoby předkládají daňová přiznání. U účelových hypoték je potřeba, v případě koupě nemovitosti, předloţit kupní smlouvu. Pokud se však jedná o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, je třeba doloţit stavební povolení, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případně smlouvy s dodavateli. Ţadatel také předkládá výpis z katastru nemovitostí a ocenění nemovitosti, která má slouţit k zajištění úvěru. Některé banky ale ocení nemovitost na vlastní náklady vlastním bankovním odhadcem. V případě, ţe má klient jiné finanční závazky, například leasing nebo spotřebitelský úvěr, předkládá také dokumenty vztahující se k těmto závazkům. Výčet dokladů se můţe případ od případu lišit, vše závisí na poţadavcích banky a druhu poţadovaného úvěru. 11

12 Banka bude tedy vţdy vyţadovat tyto dokumenty: doloţení výše příjmů ţadatelů, případně spoludluţníků či ručitelů - daňová přiznání nebo potvrzení příjmů od zaměstnavatelů ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zapsání zástavního práva + vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky Pokud je účelem úvěru investice do nemovitostí, banka dále poţaduje doklady o nemovitosti. V případě koupě nemovitosti jsou to: kupní smlouva výpis z katastru nemovitostí - zda nemovitost existuje, kdo ji aktuálně vlastní a fakt, ţe na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno V případě výstavby, rekonstrukce či oprav nemovitosti jsou to: stavební povolení s nabytou právní mocí projektová dokumentace rozpočet stavby případně smlouvy s dodavateli výpis z katastru nemovitostí - existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti Banka následně po předloţení všech nezbytných dokumentů ţádost zpracuje. Posuzuje pravdivost a úplnost údajů a bonitu klienta. Banky mají na bonitu klienta různé poţadavky. V případě schválení ţádosti banka vypracuje úvěrovou a zástavní smlouvu a smlouvu o vedení účtu. Poté je klient s obsahem smluv seznámen a je vyzván k podepsání smluv. Po obeznámení s podmínkami a obsahem smluv se klient rozhodne, zda smlouvy podepíše nebo ne. Banka si samozřejmě můţe určit i další podmínky pro poskytnutí úvěru. Tím můţe být například pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky. Po splnění daných podmínek, podpisu smluv a vloţení zástavního práva do katastru nemovitostí dochází k samotnému čerpání úvěru a dalším procesům s hypotečním úvěrem spojenými. Tyto další procesy jako čerpání, splácení nebo refinancování vysvětlují další části této práce. 12

13 1.3 Bonita klienta Banka si musí u kaţdého úvěrového ţadatele zjistit jeho předpokládanou schopnost poskytnutý úvěr splatit. Schopnost klienta splácet úvěr, tedy dostát svým závazkům vůči bance, se nazývá bonita. Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je právě prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Poskytování úvěrů je jednou ze základních operací banky, kterými zhodnocuje do ní vloţené prostředky, zejména vklady klientů na běţných účtech. Poskytnutím úvěru klientovi se však banka vystavuje riziku, ţe dluţník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas či dokonce úvěr neuhradí vůbec. V ten moment se stává úvěrová pohledávka pro banku nedobytná. Takové riziko se nazývá úvěrovým rizikem. Za účelem udrţení své solventnosti a stability se banka musí proti ztrátám z úvěrového rizika zajišťovat a nějakým způsobem se proti němu chránit. Jednou z moţností je eliminace takového rizika. To zjednodušeně znamená, ţe banka úvěr poskytne jen takovým ţadatelům, u kterých banka shledá dostatečně vysokou pravděpodobnost splacení poskytnutého úvěru - tedy, ţe jejich bonita je dostatečně velká. Bonita ţadatele je ovlivněna mnoha faktory. Závisí například na počtu osob ţijících v domácnosti kvůli ţivotnímu minimu a jiných nezbytných výdajích a platbách, které ţadatel musí měsíčně učinit. Dále banka posuzuje osobní údaje věk, pohlaví, dosaţené vzdělání, profesi, rodinný stav, počet vyţivovaných dětí či historii nemocí ţadatele. Dalšími bankou posuzovanými faktory, a to faktory nejdůleţitějšími, jsou příjmy ţadatele. Jedná se o příjmy trvalé, u nichţ se předpokládá jejich trvání i v budoucnu, například příjmy ze samostatně výdělečné činnosti, příjmy ze závislé činnosti, příjmy z pronájmu, rodičovské příspěvky nebo příjmy z invalidního důchodu. Dále také vstupují do výpočtu bonity ţadatele jeho pravidelné výdaje. K těm nejčastěji patří platby nájemného, pojistného, příspěvky na stavební spoření, penzijní připojištění, splátky leasingu, nebo například alimenty. Kromě těchto pravidelných plateb se do výdajů započítávají splátky úvěrů, které ţadatel dluţí v jiných institucích. Dále je bonita ovlivněna úvěrovými limity na takzvaných kontokorentních účtech nebo kreditních kartách, pokud je ţadatel jejich drţitelem. Podle zjištěné bonity ţadatele pak banka stanoví úrokovou sazbu. Obecně platí, ţe čím vyšší bonitu klient prokáţe, tím niţší úrokovou sazbu z úvěru od banky získá a naopak. Je tomu tak proto, ţe s niţší ţadatelovou bonitou banka podstupuje vyšší úvěrové riziko, které si kompenzuje vyššími úrokovými výnosy z poskytnutého úvěru a tím se chrání. 13

14 1.3.1 Prvek životního mimina V některých případech banky nepřipustí hodnotu splátky takovou, aby rodině zbylo jen ţivotní minimum. Od doloţených příjmů ţadatele se vţdy odečítá bankou vypočtená výše minima. Toto minimum je u kaţdého ţadatele stanoveno individuálně. Výše ţivotního minima přímo úměrně roste s vyšším počtem dětí a dalších osob ve společné domácnosti ţadatele. Pokud si ţadatel přizve do ţádosti o úvěr další osobu spoluţadatele, dosáhne vyšší bonity. V případě, ţe je spoluţadatelem manţelka nebo manţel ţadatele, dosáhnou menší bonity, neţ kdyby byl spoluţadatelem třeba rodič nebo sourozenec ţadatele ţijící v jiné domácnosti. Je tomu tak proto, ţe ţadatelé o úvěr ţijící ve společné domácnosti dosahují dohromady niţšího ţivotního minima Úvěrové registry Pro stanovení bonity ţadatele banka posuzuje také jeho úvěrovou historii (pokud nějaká je) a platební morálku. K tomu banka můţe vyuţít údaje z úvěrových registrů. Z nich lze zjistit informace o prodlení se splátkami úvěrů, leasingu nebo třeba o opoţděných platbách mobilním operátorům. V registrech jsou zahrnuty informace o všech existujících i splacených závazcích klienta. Banka pozitivně ohodnotí ţadatele, pokud všechny existující i minulé závazky pravidelně splácí nebo splácí. Naopak, pokud ţadatel má špatnou platební morálku a historii, má to na jeho bonitu velmi negativní vliv. Jestliţe nemá ţadatel na poţadovaný úvěr dostatečnou bonitu, existují způsoby, jak si ji zvýšit. Nejběţnějším způsobem je jiţ zmíněné přizvání úvěrového spoluţadatele nebo ručitele. Spoluţadatel o úvěr by po poskytnutí úvěru vystupoval vůči bance jako spoludluţník a za splacení úvěrového závazku by byl zodpovědný ve stejné míře jako úvěrový dluţník. To v praxi znamená, ţe splacení úvěru banka poté poţaduje po spoludluţníkovi stejně jako po úvěrovém dluţníkovi. Pokud si však ţadatel o úvěr přizve osobu, která se za něj zaručí, bude banka poţadovat splacení úvěru nejprve po úvěrovém dluţníkovi. Teprve poté, co úvěrový dluţník svému závazku nedostojí, bude banka splacení úvěru vyţadovat po jeho ručiteli. Více o tomto popisuji v části, týkající se zajištění hypotečních úvěrů. 14

15 1.4 Splatnost hypotečního úvěru Splatnost úvěru vyjadřuje konečný termín, do kdy by měla být splacena celá částka poskytnutého úvěru. Úvěrová částka, která by měla být splacena do doby splatnosti, se skládá z poskytnuté jistiny, úroků a poplatků s úvěrem souvisejících. Podle doby splatnosti je moţné rozlišit úvěry krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. V případě hypotečních úvěrů se jedná zpravidla o úvěry dlouhodobé. Splatnost hypotečního úvěru se pohybuje zpravidla od 5 do 45 let. Ţadatelé o hypoteční úvěr by měli být po celou dobu splácení úvěru v produktivním věku. Banky, ve většině případů, počítají s tím, ţe v důchodovém věku se klientovy finanční moţnosti zhorší. Pokud by délka splácení zasahovala do věku důchodového, je obvykle potřeba k úvěru přibrat dalšího a tedy i mladšího spoluţadatele (v případě poskytnutí hypotečního úvěru je to spoludluţník). Obecně platí, ţe čím je delší doba splatnosti úvěru, tím bývá splátka niţší a naopak. Pro klienty je samozřejmě dlouhá splatnost, a tedy i nízká splátka, na první pohled velmi atraktivní, ale vše má svá pro i proti. Čím delší si klient nastaví splatnost úvěru, tím více v konečném souhrnu za poskytnutý úvěr zaplatí. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je let. Při poskytnutí úvěru na takto dlouhé období bývá nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky obvykle preferují dobu splatnosti úvěru v násobcích pěti let, ale akceptují se i jiné doby splatnosti. České banky poskytující hypoteční úvěry ještě donedávna nabízely hypotéky s maximálně 30letou splatností. Nicméně vývojem trhu a za účelem zlepšení konkurenceschopnosti postupně začaly banky tuto dobu prodluţovat a drtivá většina bank má nyní v nabídce hypoteční úvěry se splatností i 40 let. Motivace bank k prodluţování doby splatnosti je jednoznačná. Díky prodlouţení splatností hypotečních úvěrů dosáhne na úvěry větší počet ţadatelů, kteří by za dřívějších podmínek na úvěr buď vůbec nedosáhli, nebo částka, kterou vzhledem ke svým finančním moţnostem mohli získat, neodpovídala jejich poţadavkům. 15

16 Tabulka č. 1 Porovnání maximální doby splatnosti poskytovaných úvěrů Banka Česká spořitelna Česká pojišťovna ČSOB GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW Bank mbank Oberbank Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank Wustenrot hypoteční banka Max. doba splatnosti 30 let 40 let 40 let 40 let 40 let 30 let 40 let 45 let 30 let 40 let 40 let 40 let 30 let Zdroj: Vlastní průzkum nabídek bank Tato tabulka ukazuje maximální dobu splatnosti u poskytovaných hypotečních úvěrů bankami, které působí na trhu hypotečních úvěrů v České republice. 1.5 Splácení hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru lze provádět zpravidla postupně, ale jsou i případy, kdy je moţné splatit úvěr jednorázově. Jednorázové splacení je však velmi výjimečné a je moţné například v případě úvěrování nemovitosti určené k prodeji. Splácení závisí však i na způsobu čerpání úvěru. Jak jiţ bylo zmíněno, úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se v měsíční splátce. Nejprve klient splácí úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby, neţ je vyčerpána celá částka úvěru. Po ukončení čerpání začne dluţník hypoteční úvěr splácet zpravidla anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné. Některé banky umoţňují i jiné splácení neţ splácení anuitními 16

17 splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení (viz typy úvěrů podle způsobu splácení). Graf č. 1 Anuitní způsob splácení hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní tvorba Kaţdá měsíční splátka, nezáleţí, zda je anuitní degresivní nebo progresivní, má také danou svojí splatnost k určitému dni v určitém měsíci. Tyto termíny jednotlivých splátek jsou stanoveny v úvěrové smlouvě a v souhrnu tvoří splátkový kalendář. Ukázku splátkového kalendáře uvádím v další kapitole své práce související s výší splátky. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí fixaci úrokové sazby), můţe dluţník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si většina bank stanovuje vysoké sankce za předčasné splácení. Vysoké sankce jsou účtovány proto, ţe banka v případě předčasného splacení přichází o výnos ze zapůjčení peněz tedy úrok. Následující tabulka ukazuje, jakým způsobem se mění výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti úvěru. Částka hypotečního úvěru je ,- Kč, při úrokové sazbě 5,82 % a na výběr jsou doby splatnosti od 5-45 let. Součástí tabulky je také celková suma zaplacených poplatků za vedení úvěrového účtu. Tyto poplatky v případě tohoto příkladu činí 150 Kč/měsíc. V tabulce jsou však souhrnně za celou dobu splácení. Nejniţší splátka odpovídá logicky splatnosti úvěru na 45 let, kde však klienti za celou dobu splatnosti bance zaplatí přes 5,5 milionů Kč. Nejméně pak klienti zaplatí za úvěr s 5letou splatností, nicméně měsíční splátka ve výši ,- Kč je pro většinu domácností vzhledem k tomu, ţe průměrná mzda v ČR v posledním čtvrtletí roku 2012 se pohybovala okolo ,- Kč nad rámec jejich moţností. Proto je pro ţadatele velice důleţité naleznout stav, který by nejvíce vyhovoval schopnostem i poţadavkům klienta splácet řádně úvěr. 17

18 Tabulka č. 2 Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti Doba splatnosti v letech Měsíční splátka v Kč Poplatky za vedení úvěrového účtu v Kč Celková suma měsíčních splátek v Kč Zdroj: Vypracování podle příkladu 1.6 Výše úvěru, splátky a výpočet splátky Výše hypotečního úvěru je závislá na moţnostech a poţadavcích klienta. Výše hypotéky závisí na několika hlavních faktorech. Hlavními faktory jsou doba, na kterou je hypotéka poskytována - tedy doba splatnosti úvěru, hodnota nemovitosti, která je vyuţita jako zajištění úvěru, zdraví a věk klienta, který o úvěr ţádá, bonita klienta, počet ţadatelů - tedy zda klient ţádá o úvěr sám nebo je ţadatelů více a v neposlední řadě také úroková míra, za kterou je úvěr poskytnut. Banka vyţaduje doloţení všech těchto důleţitých informací a poté kontroluje všechny tyto údaje o ţadateli o úvěr. Tento bod je podrobněji rozebrán v části 1.3 hodnocení bonity klienta a 1.2 podmínky poskytnutí úvěru. Výše splátek je přímo závislá na celkové výši poskytnutého úvěru. Výše splátek se můţe během období čerpání a splácení měnit podle potřeb banky, ale zpravidla podle potřeb klienta. Výše se můţe změnit pozitivně i negativně například po ukončení období fixace úroku apod. Částka splátky se také můţe měnit v souvislosti s refinancováním úvěru či sloučením více úvěrů do jednoho (podrobněji popsáno v bodě refinancování a konsolidování úvěru). Doba, na kterou je úvěr poskytován, je stanovena na základě dohody mezi bankou a klientem, a to hlavně podle moţností klienta. Hodnota nemovitosti, která je pouţita jako zajištění úvěru, v případě nesplácení hraje také velkou roli. Nemovitost je oceněna bankovním odhadcem a na základě odhadní ceny je moţné určit, na jakou výši úvěru klient dosáhne. Úvěr můţe být poskytnut na % hodnoty odhadní ceny nemovitosti, v některých výjimečných případech i více neţ 100 % hodnoty. Jsou zde i další faktory ovlivňující výši splátky jako jsou poplatky za vedení úvěrového účtu, ostatní poplatky, vliv 18

19 inflace a další. Samotná splátka se pak skládá z úroku a jistiny. Úmor jistiny znamená splácení dluţné částky a platba úroku je platba nákladu na zapůjčené prostředky. Výpočet splátky je v závislosti na hlavních faktorech popsán v tabulce č. 2 v předchozí kapitole. Výpočet splátky dle parametrů uvádím zde: Výše úvěru: Kč Úroková míra: 5 % p.a. Doba splácení: 5 let Částka pravidelné měsíční splátky: 2.830,69 Kč Celkově zaplacená částka: Kč Zaplacené úroky: Kč Graf č. 2 Rozložení celkové částky úvěru Zdroj: 19

20 Tabulka č. 3 Podoba splátkového kalendáře 20

21 Pokračování tabulky č.3 Zdroj: Úrok V případě ţádosti o jakýkoliv úvěr je vţdy nutné počítat s tím, ţe věřitel tedy banka, nebo jiná finanční společnost bude poţadovat úrok v určité výši. Úrok je vyjádřením ceny za zapůjčení peněz na účely poţadované klientem. Pro klienta znamenají náklad a pro bankovní instituci, která finanční prostředky klientovi poskytla, znamenají tyto úroky z úvěru výnos. Úroková sazba vyjadřuje podíl úroku na zapůjčené částce. Vyjadřuje se v procentech za určité časové období, obvykle za 1 rok (% p. a.). Úrok můţe být povaţován také za jistou formu ochrany banky proti riziku, respektive jeho výše je závislá na tom, jak velké riziko je. Čím větší riziko (mnoho druhů rizik), tím větší úroková míra. 21

22 Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok u hypoték niţší neţ u většiny ostatních úvěrů, zejména u neúčelových hypoték. U neúčelových hypoték bývá v praxi úroková sazba o 1-2 % vyšší neţ u klasických účelových hypoték. Úroková sazba je někdy pohyblivá, ale bývá zpravidla fixována na dobu 1 aţ 40 let. Více se budu fixaci úrokové sazby věnovat v následující části práce. Pokud jde o poplatky, tak největší poplatek si banky účtují za zpracování a vyhodnocení ţádosti o úvěr. Poplatek bývá určen obvykle procentem z poţadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou. Mohou k němu být přičteny příplatky za expresní zpracování úvěru apod. Poplatek je jednorázový a nevratný a to i v případě zamítnutí ţádosti. Pokud je úvěr přidělen, platí se měsíční poplatek za vedení úvěru, popřípadě poplatek za změnu podmínek úvěru. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna, coţ s sebou nese další náklady. Je také moţná sleva na úrokovou sazbu, pokud ţadatel o úvěr je dlouhodobým a spolehlivým klientem. To zpravidla znamená, pokud má u banky jeden nebo více běţných účtů. Také je moţná sleva z úrokové sazby v případě, ţe klient je velmi bonitní nebo jeho úvěrová minulost u dané instituce je zcela bez problémů Fixace úrokové sazby Banky poskytující hypoteční úvěry obvykle úročí tyto půjčky fixní sazbou na určité období, které je s bankou sjednáno při uzavírání úvěrové smlouvy podle výběru klienta. Toto období bývá dlouhé jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo aţ třicet let. Pokud si tedy někdo zvolí například pětiletou fixaci, má v příštích pěti letech garantován úrok ve stejné výši, v jaké byl úrok v době, kdy o hypotéku ţádal. Ţadatel o hypotéku tedy ví, jak vysoké budou jeho splátky v následujících pěti letech. Banka zároveň ví, kolik peněz od klienta dostane, a můţe s nimi po určenou dobu fixace počítat při svých dalších transakcích. Je to bezesporu parametr, který dokáţe zásadním způsobem ovlivnit výhodnost hypotéky. Její vhodné stanovení determinuje náklady na hypotéku. Pokud klient nemá sjednanou flexibilní hypotéku, je to také jediné období, kdy ji můţe částečně nebo úplně splatit (viz mimořádné splacení). Období fixace se počítá ode dne uzavření hypoteční smlouvy. Pokud si tedy vezme hypotéku 12. února 2013 a doba fixace bude na pět let, fixační období bude končit 12. ledna To znamená, ţe výše úroku v rámci poskytnutého úvěru se můţe změnit aţ za 5 let. Před změnou úrokové sazby je klient bankou informován, a jak jiţ bylo zmíněno, má moţnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. 22

23 Můţe se však stát, ţe klient uzavře úvěrovou smlouvu s dobou fixace na 5 a více let a úroková míra zaznamená značný výkyv. V případě, ţe úroková míra vzroste například na 5,8 %, klient můţe být spokojen s fixací na 5 %, protoţe na celé období fixace ví, ţe bance zaplatí 5 % úrok a zapůjčené peníze pro něj nebudou tak drahé. Pokud však úroková sazba poklesne například z 5 % na 4,5 %, klient ví, ţe díky fixaci spíše "prodělává". Prodělává proto, ţe si zapůjčil peníze za určitou sazbu (5 %) a úroková sazba je nyní menší. To znamená, ţe půjčení stejného obnosu je o půl procentního bodu levnější. Na druhou stranu pokud klient bude očekávat, ţe úrokové sazby budou klesat a proto bude chtít uzavřít dobu fixace na kratší dobu, aby díky fixaci na dlouhé období neplatil bance větší úrok, vybere si například fixaci na 3 léta. Banky se však těmto fixacím na kratší období brání v podobě vyšší úrokové sazby u fixací kratších 5 let. Jde však jen o teoretický základ. Pro konečné rozhodnutí je nutno zohlednit výši hypotéky, dobu splácení, ochotu k předčasné mimořádné splátce nebo vztah k riziku, respektive nejistotě. Tabulka č. 4 Garantované fixní sazby u hypoteční banky Zdroj: Možnost odpisu zaplacených úroků od základu daně v daňovém přiznání Zdroj: Kdo splácí hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, můţe si v rámci jedné domácnosti odečíst aţ korun ročně, maximálně však korun za kaţdý měsíc splácení. Výsledná daň se díky tomu sníţí aţ o korun ročně. Daňový základ si lze sníţit pouze o zaplacené úroky, nikoliv o celkovou výši splátek. Potvrzení, kolik Kč klient v loňském roce zaplatil na úrocích, by měla automaticky - většinou uţ během ledna - poslat banka nebo stavební spořitelna, která úvěr poskytla. V případě, ţe klient potvrzení nedostal, musí o něj poţádat svoji banku nebo stavební 23

24 spořitelnu. Na potvrzení má nárok a musí jej přiloţit k daňovému přiznání, pokud chce uplatnit nárok na odpočet. Podmínkou odečtu je pouţití úvěru na bytové potřeby. Můţe jít o stavbu, rekonstrukci nebo nákup domu či bytu určeného k trvalému bydlení, nikoliv jen k rekreaci. Zákon hovoří o vlastním trvalém bydlení nebo o trvalém bydlení druhého z manţelů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manţelů. Druhou podmínkou je, aby poplatník byl účastníkem úvěru. Nestačí, kdyţ jej fakticky splácí. Rozhodující je osoba uvedená ve smlouvě. Splácí-li dluţník více úvěrů, můţe zaplacené úroky sečíst, a to aţ do zmíněné hranice Kč Zajímavosti z roku 2012 Průměrná úroková sazba klesla v září 2012 z 3,55 procenta na 3,46 procenta. Pokles přitom pravděpodobně ještě nekončí. Česká národní banka totiţ na konci září znovu sníţila své základní sazby, od nichţ se ceny úvěrů nepřímo odvíjejí. Průměrná výše nově sjednané hypotéky v září činila 1,64 milionu korun. Hypotéku si v září 2012 sjednalo lidí v celkovém objemu 8,698 miliardy korun. Průměrná úroková sazba hypoték v březnu 2013 klesla na 3,17 procenta, a vyrovnala tak prosincovou nejniţší hodnotu od doby sledování ukazatele. Vyplývá to z údajů Fincentrum Hypoindexu, který pohyb úrokových sazeb sleduje od roku Zdrojem těchto zajímavostí souvisejících se změnou úrokových sazeb je server financninoviny.cz Vývoj úrokových sazeb Úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického minima (za poslední dva roky) v prosinci Od té doby má vývoj úrokových sazeb hypotéky spíše vzestupný charakter. Aktuální sazba se pohybuje na 3,7 %. Odhad vývoje pro rok 2013 předpokládá, ţe by se průměrná úroková míra měla pohybovat v rozmezí 3,7 % 4 %. Přes hranici 4 % by se hypotéky v tomto období neměly dostat. Vývoj úrokové sazby přes hranici 4 % v roce 2013 je moţné očekávat pouze v případě, ţe by došlo k razantnímu ekonomickému propadu nebo k jiné krizové situaci, která by zvýšila rizikovou přiráţku, za kterou si půjčují banky. Vývoj průměrné úrokové sazby je znázorněn v následujícím grafu. 24

25 Graf č. 3 Průměrný vývoj úrokových sazeb za necelé poslední dva roky Zdroj: Hypoindex.cz 1.8 Zajištění hypotečního úvěru Jde o celý komplex zajištění pro případ neschopnosti splácet nebo zničení nemovitosti. Hypotéka musí být dle zákona o dluhopisech (190/2004 Sb.) zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Zpravidla je to zástava nějaké nemovitosti. Nemusí jít vůbec o stavbu, na kterou klient hodlá hypotéku čerpat. K tomuto účelu je nejčastěji pouţívána nemovitost, která je předmětem úvěru. Úvěr se pouţije na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci této nemovitosti. Jako zástava pro banku můţe slouţit i jiná nemovitost, popřípadě více nemovitostí. Nemovitost určená k zajištění hypotečního úvěru se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nemovitost musí být v zástavě celá. To znamená, ţe nelze k zajištění úvěru pouţít třeba polovinu domu, nebo její další části. Na nemovitost nesmí být uvaleno jiné zástavní právo třetí osoby. Výjimku tvoří zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr od stavební spořitelny nebo úvěr na druţstevní bytovou výstavbu. Hypotéka můţe být poskytnuta, pokud k tomu dostala banka, tedy emitent hypotečních zástavních listů, písemný souhlas od stavební spořitelny respektive od věřitele pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. Výše úvěru se pak sniţuje o výši dané pohledávky. Jako zástavu lze pouţít i rozestavěnou nemovitost, pokud neprošla kolaudací a je takto zapsána v katastru nemovitostí. Pro zápis rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí musí mít stavba postaveno alespoň jedno 25

26 nadzemní podlaţí. Úvěr je v takovém případě čerpán postupně, v závislosti na rostoucí ceně nemovitosti a provedených prací na stavbě. Hodnotu nemovitosti oceňuje banka obvyklou, tedy trţní cenou podle vnitřních předpisů, které se musí shodovat s právním předpisem o oceňování majetku. Podle zákona mohou banky emitovat hypoteční zástavní listy maximálně do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Při poskytnutí vyššího úvěru musí vyuţít náhradní krytí. U úvěrů nad 70 % bývá také poţadováno další zajištění. Tím je nejčastěji vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Vinkulace pojištění znamená, ţe případné pojistné plnění je vypláceno bance. Dalšími nástroji pro zajištění úvěru mohou být přizvání dalšího ručitele nebo sjednání ţivotního či úvěrového pojištění, samozřejmě také ve prospěch banky. Bývá také vyţadováno ţivotní pojištění. V některých případech stačí samozřejmě jen rizikové, pro případ smrti, a nebo ještě lépe také pro případ invalidity, těţké nemoci apod. Proto by ţadatelé o úvěr měli vzít v úvahu tato rizika a zajistit se proti nim. Ztráta zaměstnání je další rizikový faktor, který by se, pokud je to jen trochu moţné, neměl zanedbat, a ţadatel by se měl proti těmto rizikům pojistit. Nemovitost, ke které se vztahuje zástavní právo, musí být také majetkově pojištěna. Všechny pojistky vyţadované bankou musí být také vinkulovány na banku Pojištění v rámci hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr je dlouhodobým závazkem dluţníka. Dluţník se zavazuje ke splácení úvěru většinou aţ na několik desítek let. Klient se během této doby můţe dostat do situace, kdy nebude schopen splácet měsíční splátky. Například můţe nastat situace, ţe během této doby dluţník zemře a jeho rodina nebude schopna hypotéku splácet. Průběhem doby, na kterou je úvěr poskytován, mohou nastat i další situace, které ohroţují řádné splácení úvěru a ty představují rizika, která by měla být zajištěna. Klient se můţe pojistit i proti řadě dalších rizik. Základní variantou pojištění v rámci hypotečního úvěru je pojištění pro případ smrti a trvalé invalidity. Pojištění lze rozšířit na pracovní neschopnost nebo i na ztrátu zaměstnání. V případě smrti dluţníka proplatí pojišťovna bance nesplacenou část jistiny. V případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání platí většinou pojišťovna po tuto dobu měsíční splátky za klienta. Výše pojistného se odvíjí od rozsahu pojištění. Klient si můţe vybrat z široké nabídky úvěrových nebo ţivotních pojištění jakékoliv pojišťovny. Některé banky umoţňují sjednání pojištění přímo na přepáţce banky v rámci zpracování hypotéky. Klient pak můţe v takovém případě získat slevu na úrocích. Pojistit lze také nemovitost pro případ ţivelní katastrofy, krádeţe nebo vandalismu. Pokud si klient toto pojištění sjedná společně s hypotečním úvěrem, můţe získat výhody jako 26

27 například niţší úrok atd. Je moţné se také pojistit proti odpovědnosti za škodu či pojistit nesplacenou část hypotečního úvěru. Proti všem takovýmto událostem se lze pojistit. Některé banky si mohou sjednání pojištění klást jako podmínku pro poskytnutí úvěru. Některé banky poskytující hypoteční úvěry nabízejí kombinované produkty. Klient uzavře hypotéku společně s kapitálovým nebo investičním ţivotním pojištěním. Po celou dobu je splácen jen úrok z hypotéky a zároveň si klient platí ţivotní pojištění. Z tohoto pojištění je na konci doby splatnosti jistina jednorázově splacena. Pokud dosáhne ţivotní pojištění vyššího zhodnocení, můţe se stát, ţe klientovi nějaká částka po splacení hypotéky zůstane. Zda se tato varianta vyplatí, záleţí na individuální situaci. Pojištění začíná klient platit od chvíle, kdy začal čerpat úvěr. Pokud se výše pojistné částky v čase nemění, vypočítá se pojistné procentuelně z měsíční splátky. Výše pojistného můţe v čase klesat a počítá se z výše nesplacené jistiny. Pojištění trvá do chvíle, kdy je celý úvěr splacen. U některých pojišťoven klient několik posledních let neplatí pojistné, ale pojištění stále trvá Další formy zajištění hypotečních úvěrů Ručitelé Ručitel je třetí osoba, která se zavazuje, ţe bance zaplatí dluţnou částku v případě, kdy to neučiní sám dluţník ať uţ z důvodu platební neschopnosti nebo platební nevůle. Banka toto doplňující zajištění vyţaduje v případech, kdy hrozí riziko, ţe by ţadatel o úvěr mohl mít problémy se splácením. Příjmy a bonita ručitele se prověřují naprosto stejně jako u ţadatele. Ručitelský závazek zaniká současně se splacením celého úvěru. Ručitelem ze zákona nemůţe být druhý z manţelů, protoţe ten se vţdy stává spoludluţníkem. Zatímco spoludluţník svými příjmy zvyšuje bonitu ţadatele o úvěr, ručitel při posuzování dostatečnosti příjmů - bonity nijak nepomůţe. Ručí však bance za splacení dluhu v případě neschopnosti ţadatele hradit svoje závazky. Ručitelů jako zajištění úvěru se velmi často pouţívá u stavebních spořitelen. Podle výše úvěru spořitelny vyţadují buď jednoho, dva nebo výjimečně i více ručitelů. 27

28 Zástavní právo k pohledávce Banka by mohla akceptovat jako zajištění také zástavní právo k pohledávce. To znamená, ţe dluţník by bance za úvěr ručil svou vlastní pohledávkou. Další moţností je ve prospěch úvěrující banky vinkulovat například svůj termínovaný vklad nebo další aktiva dluţníka. Směnka V některých případech by banka mohla poţadovat zajištění hypotečního úvěru směnkou. Výstavce směnky (klient) se v ní zavazuje, ţe směnečnou částku zaplatí majiteli směnky (bance) ve stanoveném termínu a za stanovených podmínek. Banka můţe poţadovat také aval všech spoludluţníků. Ti se svým podpisem zaručí, ţe podle předem stanovených a sjednaných podmínek směnku zaplatí, bude-li to třeba. Pouţívá se bianko směnka, u které není vyplněna směnečná suma (dluţná částka) ani datum splatnosti, jelikoţ výše úvěru se během splácení můţe měnit. Výhodou směnek je snazší soudní vymahatelnost směnečné částky, v porovnání s jinými druhy zajištění. Bankovní záruka Spíše výjimečně by se mohla jako další forma zajištění hypotéky pouţít tzv. bankovní záruka. Je to jedna z nejkvalitnějších forem zajištění. U bankovní záruky se jedná o to, ţe se banka zaručí bance, která poskytuje úvěr, ţe jí podle předem sjednaných podmínek v případě potřeby za dluţníka splatí úvěr nebo alespoň jeho část. Banky jsou však ochotny zaručit se úvěrující bance za svého klienta pouze pokud je velmi bonitní a spolehlivý, případně je-li jejím zaměstnancem. 1.9 Mimořádné splátky Občas se stane, ţe znenadání klient přijde k větší finanční částce, kterou bude chtít pouţít na úhradu části úvěru. V tomto případě má dvě moţnosti. První moţností je počkat na konec fixace úrokové sazby, protoţe v tomto období nemusí bance hradit ţádné sankční poplatky za předčasné splacení, ať uţ se jedná jen o část úvěru nebo o úplné splacení. Druhá moţnost je nečekat, ovšem pak musí dluţník počítat s výše zmíněnými sankčními poplatky. Pokud chce dluţník provést mimořádnou splátku úvěru, musí bance minimálně jeden měsíc před poţadovaným datem splátky doručit ţádost o její povolení. V této ţádosti by měl uvést kromě data splátky i její výši. Pokud klient plánuje doplatit celý zůstatek úvěru, napíše do 28

29 ţádosti, ţe chce uhradit celý zůstatek, a připojí k ní i číslo svého účtu pro zaslání případného přeplatku. Mimořádnou splátku si rovněţ můţe sjednat ve smlouvě o poskytnutí úvěru. V tomto případě lze zaplatit bance mimo termín změny úrokové sazby například 1 % ze sjednané splátky jistiny jako sankční poplatek za předčasné splacení. Pokud si klient mimořádnou splátku nesjednal, zaplatí za částečné nebo plné splacení úvěru v průběhu fixace například 5 % z výše mimořádné splátky za kaţdý započatý rok před koncem platnosti fixace. Tabulka č. 5 Výše poplatku za předčasné splacení v období fixace Zdroj: sazebníky bank Sankční poplatky nejsou formou léčky na klienty, ale banka musí fungovat podle určitých pravidel a předčasná splátka úvěru mimo změnu fixace jí lidově řečeno udělá neplánovanou čáru přes rozpočet v podobě ušlých zisků z úroků. 29

30 1.10 Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru je moţné tehdy, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek pro čerpání úvěru je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. V současné době jiţ některé banky umoţňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva. Díky tomu se klient k penězům dostane podstatně dříve, neţ kdyţ musí čekat, aţ bude návrh zapsán do katastru nemovitostí. Po splnění jiţ zmíněných podmínek jako například vinkulace uzavřených pojistek, zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí a dalších můţe klient začít úvěr čerpat. V průběhu čerpání, coţ můţe být v případě stavby i rok a déle, splácí klient bance pouze úroky z vyčerpaného obnosu úvěru. Po vyčerpání úvěrové částky klient obdrţí oznámení o ukončení čerpání. Na základě výpočtů banky obdrţí klient společně s oznámením definitivní výši anuitní splátky, pokud bude úvěr splácen tímto způsobem. Poté začíná dluţník splácet úroky a umořovat jistinu. Pro čerpání úvěru je smluvně stanoveno časové období. Sloţitější je situace v případě rekonstrukce a novostavby. Pro tyto případy je nutno předem dohodnout, jaké doklady je nutné předloţit bance poskytující hypoteční úvěr, aby bylo moţné proti těmto dokladům čerpat finance. Při účelovém úvěru je to většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy, smlouvy o dílo, účty nebo smlouvy na jiné půjčky (i soukromé). Úvěr na výstavbu je moţné většinou zcela dočerpat aţ po kolaudaci stavby. Čerpání hypotečního úvěru se provádí zpravidla bezhotovostně. Část z úvěru se v některých případech poskytuje také v hotovosti, bez udání účelu. Tato část je určena na práce k dodělání, platby na ruku nebo jiné účely. Tato částka však zpravidla nebývá velká a je čerpána mezi prvními pouţívanými prostředky. Čerpání můţe být buď jednorázové a nebo postupné. V případě jednorázového čerpání se většinou jedná o koupi nemovitosti nebo neúčelový úvěr. V případě, ţe čerpání probíhá postupně, jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Postupné čerpání probíhá zpravidla u novostaveb proti předloţení dokumentů. 30

31 1.11 Nesplácení Dostat se do potíţí se splácením hypotéky či úvěru ze stavebního spoření není těţké. Hypoteční úvěr představuje dlouhodobý závazek, který obvykle bývá vysoký. Stačí ztratit zaměstnání, dostat se do pracovní neschopnosti či do dlouhodobých zdravotních problémů a vznikne problém. Snadno se tak můţe stát, ţe i přes veškeré úsilí nebude dluţník schopen vysoké splátky splácet. Banky se snaţí zpravidla dohodnout, ale náklady nechají zaplatit klienta. Banky sledují své úvěrové portfolio velmi pečlivě. Sledovat ho musí, protoţe nad nimi stojí centrální banka, která dohlíţí nad jejich stabilitou. Je nutné udrţovat stabilitu bank a bankovního trhu, kvůli stabilitě domácí a následně i světové ekonomiky. A nic nedokáţe rozvrátit základy bankovního domu i celého trhu spolehlivěji neţ špatné a hroutící se úvěry. Úvěry na bydlení jsou povaţovány za jedny z nejbezpečnějších úvěrů. Není to dáno jen zástavou nemovitosti, o níţ by dluţník v případě nesplácení přišel, ale je to především obava ztráty střechy nad hlavou, která dluţníkům hrozí. Hypotéky obecně mají vyšší podíl ohroţených úvěrů neţ stavební spoření. Jedním z důvodů je bezpochyby fakt, ţe úvěry ze stavebního spoření jsou poskytovány zpravidla na niţší částky, a tudíţ lze jejich splátky hradit snadněji neţ splátky hypoték. Svou roli nesporně hraje i skutečnost, ţe u většiny úvěrů ze stavebního spoření musí klient pravidelně spořit ještě před přidělením úvěru a spořitelna tak má dostatečnou platební historii ţadatelů o úvěr Členění rizikovosti úvěrů Podle metodiky ČNB dělí banky úvěry na pohledávky bez selhání dluţníka a pohledávky se selháním dluţníka. Do první kategorie patří ty půjčky, u nichţ banka nemá pochybnost o jejich splacení a ţádná splátka není v prodlení déle neţ 90 dní. Do druhé kategorie patří ty úvěry, kde má banka jisté důvody k pochybnosti o řádném splácení, nebo doba prodlení se splátkou přesáhla 90 dní. Překročí-li doba po splatnosti 30 dní, zařadí se pohledávka mezi tzv. sledované pohledávky. Překročí-li doba po splatnosti 90 dnů (nebo jsou-li jiné pochybnosti o její dobytnosti), klasifikuje se úvěr jako tzv. pohledávky se selháním dluţníka. Jiný a přesnější název jsou tzv. ohroţené pohledávky. Mezi nimi banky rozlišují nestandardní pohledávky. Tyto nestandardní pohledávky jsou specifické tím, ţe do 180 dní po splatnosti je nejisté splacení celé dluţné částky, ale je vysoce pravděpodobné alespoň částečné splacení. Další skupinou mezi nestandardními úvěry jsou pochybné pohledávky. Pro ně je specifické, ţe do 360 dní po 31

32 splatnosti je ještě moţné částečné splacení. Poslední skupinou jsou tzv. ztrátové pohledávky, kde uţ banka se splacením téměř nepočítá Praktiky při nesplácení Dostane-li se klient do situace, kdy není schopen splácet hypotéku či úvěr ze stavebního spoření, vţdy se vyplatí začít ihned s bankou o vzniklé situaci jednat. Tím, ţe dluţník nebude komunikovat a snaţit se problém řešit, banku neobměkčí, ale spíše naopak ji zaţene do pomyslného kouta, z něhoţ je pro banku jediným východiskem buď prodej zastavené nemovitosti, nebo prodej pohledávky třetímu subjektu. Komunikace s bankou je v takovém případě vţdy základem ke zdárnému vyřešení problému. Banky jsou zpravidla ochotny připravit pro dluţníka v potíţích individuální splátkový kalendář, rozloţit splácení úvěru na delší neţ původně sjednanou dobu a zkrátka vyjít dluţníkovi vstříc například i formou refinancování úvěru (viz refinancování). Samozřejmě to není zadarmo. Banka sice vyjde dluţníkovi vstříc, ale všechny úkony a náklady s nimi spojené si vţdy klient zaplatí. Stále je to ale lepší řešení, neţ nechat dospět úvěr k realizaci prodeje nemovitosti. Banky ovšem nejsou institucemi, které se specializují na vymáhání dluhů. Pokud dluţník nekomunikuje nebo skutečně nemůţe z jakéhokoli důvodu svůj úvěr platit, snaţí se banka navrátit neplatiče mezi řádně hradící zákazníky. Pokud po několika (zpravidla třech) pokusech je tento proces neúspěšný, banky své úsilí vzdávají a pohledávku prodávají. Na dluţníkovi dveře pak můţe zaklepat zástupce inkasní společnosti nebo dokonce exekutor a můţe ţádat uhrazení úvěru. Prodejem pohledávky banky v první řadě získají část nedobytného úvěru zpět, a to v podobě úhrady od inkasní agentury. To je první výhoda pro banku. Dalšími výhodami jsou například sníţení nákladů spojených s vymáháním, šetření úsilí i energie nebo ekonomickou výhodou je pročištění rozvahy, z níţ tímto krokem ohroţený úvěr vyvede. Po nesplácení řádných splátek má zpravidla klient 3 měsíce, tedy 90 dní, na úhradu dluţných splátek. V tomto období je upomínán formou třech písemných upomínek. Po třetí upomínce banka osobně telefonuje dluţníkovi nebo jeho spoludluţníkům a ţádá vysvětlení a úhradu. Pokud však dluţník není nadále schopen platit svoje splátky, je z této situace několik východisek. Prvním je najít sám kupce na zastavenou nemovitost, který však je ochoten koupit nemovitost se zástavním právem, a rychle ji prodat. Peníze poté vyuţít na splacení úvěru a vymazání zástavního práva z katastru nemovitosti. Ztrácí tak ovšem střechu nad hlavou. Další moţností je čekat, aţ bude nemovitost oceněna bankovním odhadcem 32