Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Managementu firem a institucí Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření (Comparison of mortgage credit and building savings loan) Bakalářská práce Autor: Petar Stoyanov Finanční makléř Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha duben, 2009

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Petar Stoyanov

3 Poděkování Touto cestou bych chtěl poděkovat paní Ing. Heleně Cetlové za její velice vstřícný přístup, za rady, vedení a připomínky, které mi poskytla při zpracování této práce.

4 Anotace Bakalářská práce porovnává, analyzuje a vyhodnocuje dosavadní vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a odhaduje jejích budoucího vývoje. Popisuje legislativní rámec, obecnou charakteristiku a dosavadní vývoj. Práce porovnává vybrané hypoteční banky a stavební spořitelny. Vybrané produkty jsou pak porovnány společně s názorovými příklady. Závěr práce je odhad budoucího vývoje hypotečního trhu a trhu stavebního spoření. Anotation Bachelor s thesis compares, analyses and evaluates the current development of mortgage credits and building saving loans and estimates of its future development. Describes the legislative framework, general charakteristics and development to date. My work compares selected mortgage banks and building societies. Selected products are then evaluated together with illustrative examples. The conclusion is of work predicts the future development of the mortgage and building saving markets

5 Obsah Úvod Základní charakteristika hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a legislativní rámec Hypoteční úvěry Legislativní rámec hypotečního úvěru Použití hypotečního úvěru Rozdělení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty Obecný postup při vyřizování hypotečního úvěru Čerpání a splácení hypotečního úvěru Fixace úrokové sazby Státní podpora Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka Refinancování Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční zástavní listy Subjekty hypotečního trhu Úvěry ze stavebního spoření Legislativní rámec stavebního spoření Charakteristika stavebního spoření Řádní úvěr ze stavebního spoření Účelovost Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření Hodnotící číslo Cílová částka Zajištění úvěru Dokumenty potřebné k zařízení úvěru Čerpání úvěru Splácení úvěru Překlenovací úvěr Státní podpora Dosavadní vývoj hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Dosavadní vývoj hypotečních úvěrů

6 2.2. Dosavadní vývoj úvěrů ze stavebního spoření Analýza, porovnání a vyhodnocení hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Analýza nabídky hypotečního úvěrů Porovnání nabídky hypotečních úvěrů Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů Analýza nabídky úvěrů ze stavebního spoření Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření Vyhodnocení nabídky úvěrů ze stavebního spoření Odhad budoucího vývoje Závěr

7 Úvod Cílem práce je analyzovat a vyhodnotit nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných bank a stavebních spořitelen. První kapitola se zabývá základnou charakteristikou hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a jejích legislativní rámec. Druhá kapitola popisuje dosavadní vývoj hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření od roku vzniku do teď. Třetí kapitola se zabývá analýzou, porovnáním a vyhodnocením nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Pro porovnání slouţila nabídka dvou vybraných bank a stavebních spořitele. Následně se zabývá vyhodnocením dvou názorových příkladů. Čtvrtá kapitola popisuje a odhaduje budoucího vývoje na hypotečním trhu a trhu stavebního spoření. 7

8 1. Základní charakteristika hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a legislativní rámec 1.1. Hypoteční úvěry Legislativní rámec hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Nejčastěji slouţí k investici do nemovitosti. Od 1. Května 2004 hypoteční úvěr jiţ není definován jako účelový úvěr, čímţ je moţno ho pouţít nejen na investice do nemovitostí. Hypoteční úvěr definuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Před rokem 2004 musel hypoteční úvěr splňovat dvě základní náleţitostí a to, aby byl pouţit na investici do nemovitosti na území České Republiky a také musel být zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území České Republiky. Nyní jiţ tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. 1 Podle 28 (4) se zastavená nemovitost musí nacházet: Na území České republiky Členského státu Evropské unie Nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor Nicméně většina bank preferuje, aby se zajištěná nemovitost nacházela na území České Republiky, mají obavy z toho, ţe nebudou schopny správně ocenit zahraniční nemovitost a, ţe v oblasti právní úpravy jsou v rámci Evropské unie podstatné rozdíly. 1 (dostupné dne, ) 8

9 Podle 30 (2) Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, jakoţ i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu druţstevních bytů podle zvláštního právního předpisu, a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě (dále jen úvěr na druţstevní bytovou výstavbu ) za předpokladu, ţe stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta Použití hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze pouţít: Účelově Koupi nemovitosti (i spoluvlastnického podílu) Výstavbu nemovitostí Rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí Vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutích půjček (úvěrů) pouţitích na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu Vypořádáním majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem Neúčelově (Americká hypotéka) lze pouţít na cokoliv například na koupě auta, na studia, cestování ) Druhy nemovitostí, na které hypotéku lze použít: Stavební pozemek určení ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitostí slouţící k bydlení vč. příslušenství Byt, dům v osobním vlastnictví 9

10 Bytové jednotky v druţstevním vlastnictví Nemovitosti slouţící k individuální rekreaci Nebytové jednotky Nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.) Administrativní a polyfunkční budovy s převaţující plochou k bydlení nebo administrativní Rozdělení hypotečních úvěrů Rozdělení podle účelu využití: Účelově Neúčelově Účelové hypoteční úvěry musí klient pouţít pouze na předem definované bankou účely. Především se jedná o účely pro zajištění potřeb bydlení, jako jsou koupě nebo výstavby, rekonstrukce či modernizace nemovitosti. Banka si tyto účely určuje sama, a proto se u různých bank mohou lišit. 3 Neúčelový hypoteční úvěr nebo také (americká hypotéka) je neúčelový úvěr, který má banka zajištěn nemovitosti. Tento typ hypotečního úvěru spadá pod reţim zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru. Peníze získané z takového úvěru pak lze pouţít na jakékoli zboţí či sluţby, klient nemusí bance dokládat, jak s penězi nakládá, můţe je pouţít například na koupě auta, na rekonstrukce bytu nebo na cestu kolem světa. Výhodou americké hypotéky je niţší úroková sazba neţ u klasických spotřebitelských půjček, delší doba splatnosti a to, ţe ji lze splatit kdykoli mimořádnou splátkou, aniţ by vám banka naúčtovala za to poplatek. Nevýhodou jsou poměrně vysoké poplatky s poskytnutím a se správou úvěru. U americké hypotéky není moţno si odečíst úroky od daňového základu, protoţe tam není splněna podmínka, aby se jednalo o úvěr na bydlení. 2 (dostupné dne, ) 3 (dostupné dne, ) 10

11 Rozdělení podle způsobu splácení: Anuitní splácení Progresivní splácení Degresivní splácení Anuitní splácení Anuitní splácení je nejčastější formou splácení úvěru v České Republice. V průběhu fixace úrokové sazby se měsíční výše splátky nemění. Splátka se skládá z jistiny (skutečná splátka úvěru) a úroků. Zpočátku je větší část anuitní splátky připadá na úhradu úroku, jen menší část na splacení půjčeních peněz. S postupním splácením jistiny se poměr mění úrok se zmenšuje a zrychluje se splácení samotného úvěru. 4 Viz graf č. 1 Obrázek č. 1. Anuitní způsob splácení hypotečního úvěru Zdroj: (dostupné dne, ) Progresivní splácení Progresivní splácení hypotečního úvěru umoţňuje sníţení finančního zatíţení v počátečním období splácení úvěru niţší splátkou neţ u anuitního splácení, které se

12 postupně zvyšuje. Umoţňuje lidem, kteří očekávají, ţe jejich příjmy časem porostou, třeba pro ty, kteří jsou na začátku své profesní kariéry, párům kde jeden z partnerů nepracuje nebo je například na rodičovské dovolené. Očekávají však, ţe se situace do budoucna změní a budou moci splácet vyšší splátky. Podstatou progresivního splácení je, ţe si klient zvolí výše první splátky, která je po celý rok stejná a v následujícím období se splátka zvyšuje o určitý koeficient růstu. 5 Degresivní splácení V podstatě se jedná o opak progresivního splácení. Na začátku klient splácí bance vysokou splátku, která se pak postupem času sniţuje. Tento způsob splácení je vhodný například pro starší lidi, kteří očekávají, ţe jejich příjmy se budou postupem času sniţovat. U degresivního splácení je splátka po celý rok stejná a v následujícím období se splátka sniţuje o určitý koeficient poklesu. Klient si zvolí výše první splátky dle svých finančních moţností. Při stejné době splatností klient celkově zaplatí na úrocích méně neţ při anuitním splácení. Rozdělení dle výše zastavené nemovitosti Podle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech je moţné poskytnout hypoteční úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti. 30 (1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. Přesto se ale objevují hypoteční úvěry aţ do výše 80%, 90% i 100% (dokonce i 150%, coţ je pak moţno povaţovat za chybné označení úvěru). Je to umoţněno tím, ţe část hypotečního úvěru (do 70% zástavní hodnoty nemovitosti) je pouţita pro krytí hypotečních zástavních listů, tzv. pravá hypotéka a část úvěru přesahující 70% zástavní hodnoty nemovitosti spadá pod reţim spotřebitelských úvěrů. Tato druhá část má obvykle 5 (dostupné dne, ) 12

13 stanovenou vyšší úrokovou sazbu (klientovi je však prezentována jako jedna sazba za celou výši úvěru) Hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty Některé banky nabízejí hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty jako: Stavební spoření Kapitálové ţivotní pojištění Investiční ţivotní pojištění Investicí do podílových fondů Hypoteční úvěr v kombinaci se stavebním spořením Jedná se o uzavření jedné nebo více smluv o stavebním spoření s nárokem na státní podporu. Dluţník po dobu trvání tohoto produktu splácí bance pouze úrok z úvěru a rozdíl mezi předepsanou anuitní splátkou a úrokem spoří na účet stavebního spoření. K účtu stavebního spoření je ve prospěch banky zřízeno zástavní právo a po skončení zákonné lhůty se naspořená částka pouţije k jednorázové splátce jistiny úvěru. Při dostatečném mnoţství smluv ze stavebního spoření dluţník dosáhne úspory díky kombinaci státní podpory stavebního spoření a daňově uznatelných výdajů na úroky z hypotečního úvěru. 7 Hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním Jedná se o kapitálové ţivotní pojištění na pojistnou částku ve výši hypotečního úvěru, doba trvání pojistné smlouvy je shodná s dobou splatnosti úvěru. Po celou dobu smluvního vztahu platí klient pouze úroky a zároveň hradí pojistné z uzavřené pojistné smlouvy, ke které je zřízeno zástavní právo ve prospěch banky. Na konci pojistné smlouvy je z vyplaceného pojistného plnění jednorázově splacen úvěr, nebo postupně v předem určených termínech. U tohoto typu hypotéky lze říct, ţe peníze pracují pro klienta, protoţe na kapitálové pojistce vytvářejí zisk. Klient má garantováno minimální zhodnocení vloţeních prostředků. Na konci sjednané délky splatnosti je dluţná částka splacena a podíly na výnosech jsou k dispozici klientovy. Klient je po celou dobu trvání úvěrového vztahu pojištěn pro případ smrti. V případě, ţe by klient předčasně zemřel, pojišťovna vyplatí pojistné, ze kterého se uhradí dluh a rodina tak nepřijde o nemovitost. Kombinací 6 ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. 1. Vydání. Bankovní institut vysoká škola, a. s., s. ISBN ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. 1. Vydání. Bankovní institut vysoká škola, a. s., s. ISBN

14 s kapitálovým ţivotním pojištěním lze uplatnit daňový odpočet zaplaceného pojistného od základu daně aţ do výše Kč ,- ročně. Tato kombinace hypotéky s kapitálovým ţivotním pojištěním, přináší bance větší jistotu neţ anuitní hypotéka, u které je ţivotní pojištění jen dobrovolné. Hypoteční úvěr v kombinaci s investičním životním pojištěním Princip této hypotéky je stejný jako u předchozího produktu, s tím rozdílem, ţe klient má uzavřeno investiční ţivotní pojištění, které umoţňuje zhodnocení spořící sloţky pojistného v investičních fondech. Klient sám rozhoduje, jakým způsobem své investice zhodnotí s ohledem na situaci na finančních trzích. Tento typ hypoték má větší oblibu, a to kvůli vyššímu zhodnocení vloţeních prostředků neţ u kapitálového ţivotního pojištění. 8 Hypoteční úvěr kombinovaný i investicí do podílových fondů Tak jako i u předchozích typů kombinovaných hypoték tak i zde klient opět splácí bance pouze úroky z úvěru a zároveň pravidelně investuje do podílových fondů. Ze svého investičního portfolia, které je zastaveno ve prospěch banky, pak na závěr lhůty splatnosti uhradí samotnou jistinu hypotečního úvěru. Zde je umoţněno klientům optimalizovat své finanční toky a zároveň také řešit téma dlouhodobých rezerv. Cílem je, aby výnos z investice vygeneroval vysokou finanční rezervu, která klientovi po splacení úvěru zůstane, případně aby mu umoţnil splatit úvěr za kratší neţ plánovanou dobu. Faktem je, ţe ve výsledku klient zaplatí o něco více peněz na úrocích, neţ při anuitní hypotéky, protoţe jistina se průběţně nesniţuje. Na druhou stranu se ale předpokládá, ţe investovaná jistina klientovi v konečném součtu vynese mnohonásobně více. Kombinace hypotečního úvěru s jiným produktem je především pro ty, kteří se nebojí investovat a mohou si dovolit měsíčně platit vyšší splátky, neţ je to u klasického hypotečního úvěru. Předpokladem však je základní finanční gramotnost. Výsledkem pak můţe být výrazné zhodnocení vloţených peněz. 9 Kombinace hypotečního úvěru s jiným produktem v současné době nabízejí například: Česká Spořitelna ve spolupráci s Kooperativou nabízí hypoteční úvěr s investičním ţivotním pojištěním. Pro hypoteční úvěr kombinovaný s kapitálovým ţivotním pojištěním pak Volksbank ve spolupráci s Victoria-Volksbanken pojišťovna. Hypoteční úvěr kombinovaný s investicí do 8 /uver.asp?c=a081112_105725_uver_bab (dostupné dne, ) 14

15 podílových fondů pak Hypoteční banka ve spolupráci s Conseq Investmen Managament. Hypoteční úvěr kombinovaný se stavebním spořením nabízí Wüstenrot hypoteční banka ve spolupráci s Wüstenrot stavební spořitelna Obecný postup při vyřizování hypotečního úvěru Výběr banky Před podáním ţádosti o úvěr je nejdůleţitějším krokem výběr banky, která bude úvěr poskytovat. Důleţitým kriteriem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, ţe klient obejde několik institucí, neţ narazí na tu, u které bude schopen vyhovět všem poţadavkům a úvěr získat. Klient bývá při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a měl by obdrţet i seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. 10 Výběr hypotéky Při výběru hypotéky by klient měli dbát na několik základních ukazatelů, a to výše úrokových sazeb, poplatky za zpracování úvěru a poplatky za vedení úvěrového účtu. Velmi důleţitou součásti výběru hypotéky je také i výběr dané nemovitosti. Některé banky jsou vhodné pro koupi nemovitostí, jiné pro výstavbu a další pak pro rekonstrukci. Proto by měl před výběrem hypotéky klient shromáţdit a porovnat nabídky několika bank. Propočet bonity Jedním z nejdůleţitějších ukazatelů, které rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky, je bonita klienta. Na bonitě klienta záleţí, jestli hypotéku dostane či nikoli. 11 Bonita se dá definovat jako ohodnocení klienta a jeho schopnost splácet úvěr. Bonita se posuzuje tak, ţe se od příjmů klienta odečtou pravidelné výdaje, předpokládaná výše splátky hypotéky a zbytek peněz se porovná s ţivotním minimem rodiny klienta. Při jednání v bance by klienta nemělo překvapit, ţe bude dotazován na poměrně intimní finanční záleţitosti, včetně prohlídky výpisu z účtu (dostupné dne, ) 11 (dostupné dne, ) 12 Lenka Vichnarová, Jolana Nováková: Financování bydlení, 2007, Brno, Vydavatelství ERA, ISBN

16 Výběr nemovitostí Klient ţádá o hypoteční úvěr na vybranou konkrétní nemovitost. Výběr nemovitostí by se měl řídit podle toho, kolik je ochotná banka klientovi půjčit. Vybranou nemovitost je dobře rezervovat prostřednictvím rezervační smlouvy a zálohy. Klientovi se pak nemůţe stát, ţe zatímco vyřizuje hypotéku, neprodá majitel vyhlédnutou nemovitost někomu jinému. Odhad tržní cenu nemovitosti Záleţí na zvyklostech banky, zda klienta nechá vybrat si odhadce, nebo mu ho přidělí. Na cenu, kterou odhadce stavoví, velmi záleţí, zda banka klientovi půjčí standardní hypotéku, hypotéku stoprocentní, nebo dokonce bude klient muset shánět k zajištění další nemovitost. Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru Neţ banka poskytne hypotéční úvěr, bude po klientovi vyţadovat dokumenty týkající se nemovitostí, doklady potvrzující výše příjmů a výdajů a samozřejmě osobní doklady. Potvrzení o příjmu nesmí být obvykle starší 30 dní, obvykle banka poţaduje, aby byl na formuláři banky, který je k dostání v bance nebo na webových stránkách. V některých případech banka poţaduje po klientovi také výplatní pásku nebo výpisy z bankovního účtu. Je li ţadatelem podnikatel, dokládá poslední jedno aţ dvě daňová přiznání, a to i zaměstnanci, kteří to mají jako vedlejší činnost. Má li klient příjmy z pronájmu, musí bance předloţit nájemní smlouvu. Dokonce je moţné počítat i s příjmy budoucími. Banka se samozřejmě nezajímá jen o příjmy ale i o výdaje klienta. Banka můţe poţadovat po klientovi výpis z účtu nebo pojistné a úvěrové smlouvy. V případě, ţe klient má leasingy nebo jiné úvěry, musí předloţit smlouvy, které se těchto úvěrů týkají. 13 Mezi doklady vztahující se k nemovitosti patří například, výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a ţe na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno) obvykle je potřeba originál. Lze ho získat na kterémkoli katastru nemovitostí, u vybraných poštách nebo na Czech Pointu. Dále je zapotřebí originál vyhotovení aktuálního odhadu zastavované nemovitostí. Ten musí být vyhotoven certifikováním znalcem. V případě koupě nemovitostí je dále zapotřebí kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě). V případě, ţe se jedná o výstavbu, rekonstrukce, oprav atd. je zapotřebí stavební povolení, 13 Lenka Vichnarová, Jolana Nováková: Financování bydlení, 2007, Brno, Vydavatelství ERA, ISBN

17 projektovou dokumentaci, rozpočet stavby. Potřebné doklady se případ od případu můţe lišit. Žádost o úvěr Na základě dodaných podkladů banka připraví a sepíše ţádost o hypoteční úvěr. V ţádosti o hypoteční úvěr si klient zvolí, jak bude hypotéku splácet (anuitním, progresivním či degresivním způsobem), dále si stanoví dobu splatnosti, fixaci a další podmínky. Po schválení hypotéky banka připraví smlouvu o hypotečním úvěru. Klient zaplatí poplatek za uzavření smlouvy a je vyzván k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po zaplacení poplatku za uzavření hypoteční smlouvy můţe klient smlouvu podepsat Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Při účelovém úvěru na nákup nemovitosti se většinou provádí na účet osoby uskutečňující prodej nemovitostí, která je uvedená v kupní smlouvy. V případě rekonstrukci či výstavbě pak formou proplacení dodavatelských faktur. Při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet klienta. Hypoteční úvěr lze čerpat aţ po proinvestování (vyčerpání vlastních zdrojů), například úvěru ze stavebního spoření. Hypotéční úvěr přichází aţ jako poslední moţnost a čerpáním hypotečním úvěrem by se měla daná investice jiţ dokončit. Čerpání hypotečního úvěru je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Většinou to bývá například pojištění nemovitostí, která musí být vinkulovaná ve prospěch banky, doklad o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitostí (v dnešní době stačí pouze návrh na vklad zástavního práva) do katastru nemovitostí, nebo ţivotní pojištění. 14 Čerpání hypotečního úvěru lze buď jednorázově, nebo postupně. Jednorázové čerpání se pouţívá při koupě nemovitostí, refinancování úvěru, nebo při neúčelovém úvěru. Jednorázové čerpání hypotéky se musí provést do 6 měsíců od data schválení úvěru. U jednorázového čerpání, začíná klient splácet jistinu jiţ od první splátky. Postupné čerpání hypotečního úvěru se pouţívá například u výstavby či rekonstrukci nemovitostí. V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání 14 (dostupné dne, ) 17

18 a koneční termín pro dočerpání. Postupné čerpání hypotéky musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. V tomto případě klient splácí po dobu čerpání pouze úroky z vyčerpané částky. Po skončení čerpání začne splácet i jistinu. Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby, neţ je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dluţník hypoteční úvěr splácet většinou anuitními (lze téţ progresivně nebo degresivně) splátkami, které jsou po celou dobu platností úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. U jednorázového čerpání, začíná klient splácet jistinu jiţ od první splátky. 15 Splatnost hypotečního úvěru se u různých bank můţe lišit, pohybuje se od 3 do 45 let, záleţí na typu produktu. Čím je delší doba splatnosti, tím je niţší splátka. Optimální doba splatnosti hypotečního úvěru je v rozmezí let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Úvěr musí být splacen zpravidla do důchodového věku klienta. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludluţníka Fixace úrokové sazby Délka fixace úrokové sazby představuje dobu, po kterou banka nesmí změnit klientovi úrokovou sazbu. Délka fixace se stanovuje při podpisu úvěrové smlouvy. Nejčastěji jsou fixace na 1 aţ 15 let. Po jejím skončení banka stanoví novou výši úrokové sazby v souladu s aktuálními trţními podmínkami. Tu nejvíce ovlivňují platné úrokové sazby ČNB. Před zvolením dobu fixace úrokové sazby, by si měl klient promyslet všechny výhody a nevýhody kratší nebo delší úrokové sazby. Výhody kratší úrokové sazby (do 5 let) jsou především niţší úrokové sazby neţ u delších dob fixace. Po skončení doby fixace je moţné úvěr jednorázově splatit, nebo vyšší mimořádnou splátkou úvěr sníţit bez jakýchkoliv sankcí. Nevýhodou je nejistota kterou klient má ohledně výše nové úrokové sazby po skončení doby fixace. U delší úrokové sazby (delší neţ 5 let) je výhoda, ţe klient má jistotu stejné a neměnné úrokové sazby po dlouhou dobu a také moţnost lepšího finančního plánování rodinných výdajů na dlouhou dobu. Nevýhodou je vyšší úrokové sazby neţ u kratších dob fixace a tím i od začátku splácení vyšší měsíční splátky. Na rozdíl od kratší úrokové sazby, zde klient nemá moţnost po dlouhou dobu splatit úvěr bez sankcí, nebo jej mimořádnou splátkou sníţit (dostupné dne, ) 16 (dostupné dne, ) 18

19 Státní podpora Podpora má formou úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru a její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nové. Viz. Graf č. 2. Výše úrokové dotace platí vţdy po dobu platností úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypotéční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovená. Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc korun, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Nárok mají také vyšší úvěry, ale podporována zůstává jen jejich část do uvedené maximální částky. 17 Podmínky pro poskytnutí státní podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Základní podmínky k poskytnutí podpory Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v roce podání ţádosti dovršit věr 36 let. Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v době podání ţádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehoţ koupi je podpora ţádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehoţ koupi je ţádána tato podpora, musí být starší nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytovávání slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manţelství ve společném jmění) (dostupné dne, ) 19

20 Obrázek č. 2. Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték leden 2010 Zdroj: (dostupné dne, ) Obrázek č. 3. Státní podpora Průměrná úroková sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů Výše dotace 8% a více 4% 7-8% 3% 6-7% 2% 5-6% 1% pod 5% 0% Zdroj: vlastní úprava, (dostupné dne, ) Jak je patrné z grafu, v roce 2009 byla průměrná úroková sazba kolem 5,52 %. Z tohoto důvodu rozhodlo Ministerstvo pro místní rozvor ČR, ţe i v letošním roce bude poskytovat 1 % úrokovou dotaci ke sjednaným hypotečním úvěrům. V praxi to znamená, ţe klient s hypotečním úvěrem s úrokovou sazbou 5,35 %, který si zaţádá o podporu z programu, bude moci díky 1 % úrokové dotaci ve skutečnosti měsíčně splácet částku odpovídající úrokové sazbě 4,35 % a zbytek mu doplatí stát. 20

21 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umoţnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Jedná se o 15 odstavec 10 a 11 tohoto zákona. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše ,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvacetinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. Odečet můţe provést osoba, jeţ je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo kaţdá z nich rovným dílem Refinancování Refinancování hypotéky je splacení existujícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem (obvykle u jiné instituce neţ je původní úvěr) s odlišnými, obvykle výhodnějšími, úvěrovými podmínkami. V praxi to znamená, ţe klient si vyřídí nový hypotéční úvěr u jiné bankovní instituce, která za něj zaplatí hypotéku stávající banky a klient pokračuje ve splácení jiţ nové hypotéky s novou bankou. Výhody refinancování hypoték jsou, především v případně, kdy je moţné získat niţší úrokovou sazbu, dále pokud je moţné prodlouţit splatnost hypotéky a sníţit nebo optimalizovat jiná úvěrová rizika například refinancování hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou za hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. Jsou dvě moţnosti jak refinancovat hypotéční úvěr. První moţnost je běţné refinancování úvěru, u tohoto typu je nutné doloţit veškeré dokumenty dle podmínek stanovených bankou. Druhou moţností pak je zjednodušené refinancování úvěru, umoţňuje za určitých podmínek zjednodušeně dokládání ocenění nemovitostí a příjmů. Klient pak nemusí opět dokládat všechny dokumenty jako u nového úvěru, ale banka vyuţije podkladů jiţ předloţených klientem pro původní úvěr a informací týkajících se platební morálky klienta. Podmínky pro refinancování hypotečního úvěru se u různých institucí mohou lišit (dostupné dne, ) 21

22 Zajištění hypotečního úvěru Podmínky pro zajištění hypotečního úvěru jsou upraveny v zákoně č. 190/2004Sb., o dluhopisech. Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to můţe být jiná či jiné (v zástavě můţe být i více nemovitostí). Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143%. Pokud banky poskytují úvěr do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Podle 30 odstavce 2, na nemovitosti, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý například stavební spořitelnou za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemní souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečních zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitost také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na niţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele a vinkulace tohoto pojištění opět ve prospěch banky. 22

23 Banka téţ můţe vyţadovat další spoludluţníky nebo ručitelé pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet Hypoteční zástavní listy HZL 20 jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. (1) Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen závazky z hypotečních zástavních listů ) jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. (2) Hypoteční zástavní listy můţe vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice (dále jen emitent hypotečních zástavních listů ). HZL jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu z HZL je plně krytá pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty HZL mohou být pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí funguje také náhradní krytí, coţ mohou být vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z HZL jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. HZL jsou také vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s angaţmá na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat významnější riziko. HZL je moţno zakoupit na vybraných pobočkách emitující banky nebo na veřejných kapitálových trzích (burza, RM-systém). Výhodou HZL je, ţe klient má jistotu dvojí zajištění a fakt, ţe je nemůţe vydávat kdokoli, činí z HZL jistou a bezpečnou investicí. Další výhodou pak je likvidita, HZL patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. V neposlední řadě je to výnosnost, úrok, který na základě vlastnictví zástavního listu klient obdrţí, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, ţe bude platit po celou dobu trvání HZL. Navíc je tento výnos čistý. Úrok 19 (dostupné dne, ) 20 HZL Hypoteční zástavní listy 23

24 totiţ nepodléhá dani z příjmu jako například u termínovaných vkladů nebo vkladních kníţek Subjekty hypotečního trhu Na území České republiky k působí tyto subjekty hypotečního trhu: Česká spořitelna Československá obchodní banka GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW Bank mbank Moravský peněţní ústav Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank Waldviertler Sparkasse von 1842 WPB Capital Wüstenrot hypoteční banka Zdroj: vlastní úprava, (dostupné dne, ) 21 (dostupné dne, ) 24

25 1.2. Úvěry ze stavebního spoření Legislativní rámec stavebního spoření Stavební spoření v České republice bylo zaloţeno v roce 1993, kdy vstoupil v platnost zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 83/1995 Sb., č. 423/2003 Sb., (úplné znění vydáno pod č. 65/2004 Sb.), č 292/2005 Sb., č. 161/2006 Sb., č. 342/2006 Sb., č. 227/2009 Sb., a č. 281/2009 Sb. Vymezení pojmu stavební spoření 1 Stavební spoření je účelové spoření spočívající a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření c) v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření Provozovatel stavebního spoření 2 (1) Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka, která můţe vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona ( 9). (2) Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak. 3 Označení stavební spoření lze pouţívat pouze pro formu spoření upravenou tímto zákonem a slova stavební spořitelna, jejich překlady, nebo slova od nich odvozená smí ve své obchodní firmě pouţívat pouze banka, která je provozovatelem stavebního spoření podle tohoto zákona. Účastník stavebního spoření 4 (1) Účastníkem stavebního spoření (dále jen účastník ) můţe být fyzická osoba nebo právnická osoba. 25

26 (2) Státní podporu můţe získat: a) občan České republiky, b) občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. (3) Nárok na státní podporu za příslušný kalendářní rok vzniká tehdy, pokud účastník splňoval alespoň jednu z podmínek podle odstavce 2 po celý kalendářní rok, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak. V kalendářním roce, v jehoţ průběhu doba spoření začíná nebo končí, postačí, kdyţ účastník splňoval jednu z podmínek podle odstavce 2 po dobu trvání doby spoření v dotčeném roce Charakteristika stavebního spoření Stavební spoření představuje výhodné ukládání peněz u specializované banky a zároveň nabízí moţnost jak získat ze stavebního spoření výhodný úvěr na bytové potřeby. Stavební spořitelny shromaţďují od klientů finanční prostředky, které se zhodnocují díky úroku od stavební spořitelny a díky státní podpoře. Z takto naspořených prostředků (dle přesně definovaných pravidel) poskytují peníze na financování bytových potřeb svých klientů. Stavební spořitelny stanoví pravidla, podle kterých se spoří, přidělují cílové částky a splácejí úvěry Řádní úvěr ze stavebního spoření Řádní úvěr ze stavebního spoření slouţí k financování nákupu nemovitosti, modernizace či rekonstrukce. Stavební spoření má dvě fáze. Fáze spoření a fáze splácení úvěru, viz obrázek č. 4. Základní podmínkou poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je jejich přísná účelovost. 22 Petr Syrový, Financování vlastního bydlení, Praha 2000, První vydání, GRADA Publishing, s. r. o., ISBN

27 Obrázek č. 4. Modelový vývoj zůstatku na účtu stavebního spoření Zdroj: (dostupné dne, ) Fáze spoření V tomto období na svůj účet u spořitelny pravidelně (např. měsíčně, půlročně, ročně apod.) nebo nepravidelně (na účet lze kdykoliv vloţit jakoukoliv částku) klient ukládá smluvené částky. Tyto částky jsou průběţně úročeny úrokovou sazbou z vkladů a jednou ročně k nim je připisována státní podpora. Doba spoření není nijak maximálně omezena. Pokud však klient nepoţádá o úvěr a nechce přijít o státní podporu, musí vklady ve spořitelně nechat nejméně po dobu 6 let. Po šesti letech klient můţe buď smlouvu vypovědět a uspořené peníze pouţít na jakýkoliv účel, nebo můţe na stejnou smlouvu a za stejných podmínek spořit i nadále, do doby dosaţení cílové částky. 23 Fáze úvěru Po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky můţe klient čerpat úvěr aţ do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Úvěr je úročen úrokovou sazbou, která je pevná a je sjednána jiţ ve smlouvě o stavebním spoření. Úvěry ze stavebního spoření 23 (dostupné dne, ) 27

28 jsou přísně účelové. Klient je smí pouţít pouze na bytové potřeby stanovené zákonem, a je povinen tuto skutečnost i prokázat. 24 Bytové potřeby jsou upraveny v zákoně č. 96/1993 Sb., 6 o stavebním spoření Účelovost získání bytu změnu, úpravu či modernizaci bytu pro bydlení výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo získání pozemku, na kterém se stavba uţ nachází úpravu nebytového prostoru na byt úhradu závazků vzniklých uhrazením výše uvedených potřeb Podle 6 odstavec (3) se bytová potřeba se musí nacházet v České republice Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření 1. Klient musí spořit v délce minimálně dvou let 2. Klient musí naspořit minimální částku danou spořitelnou. Jde o poměr mezi klientem naspořeným procentem z cílové částky a procentem přiděleného úvěru. Například 40:60 znamená, ţe klient získá úvěr, kdyţ sám naspoří 40 % z cílové částky a 60 % z ní bude čerpat formou úvěru. 3. Dosáhnout takzvaného hodnotícího čísla. Kaţdá spořitelna stanovuje určitou hodnotu hodnotícího čísla, jehoţ dosaţení je podmínkou pro přiznání úvěru. Hodnotící číslo je u kaţdé spořitelny jiné. Do hodnotícího čísla se promítá výše naspořené částky vzhledem k cílové částce, výše připsaných úroků, dálka i varianta spoření Hodnotící číslo Pro tento parametr uţívají spořitelny různé názvy, například ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, parametr ohodnocení, hodnotící číslo. Jedná se o specifický číselný ukazatel, pomocí něhoţ spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr, příp. nároku na úrokové bonusy apod. Kaţdá spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě ho ovlivňuje doba, po kterou leţí vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Parametry výpočtu si kaţdá 24 V. Lukáš, P. Kielar, Stavební spoření a stavební spořitelny, Vydání 1, 2007, Ekopress s. r. o. ISBN

29 stavební spořitelna samostatně určuje ve svých všeobecných obchodních podmínkách, které jsou přílohou smlouvy o stavebním spoření. Úvěr lze získat aţ po dosaţení určité minimální hodnoty hodnotícího čísla. 25 Konkrétní příklad výpočtu hodnotícího čísla u Stavební spořitelny České spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny pouţívá namísto termínu hodnotící číslo termín bodové hodnocení. Obrázek č. 5 Vzorec výpočtu bodového hodnocení Zdroj: (dostupné dne, ) BH bodové hodnocení UČ uspořená částka SP zálohy státní podpory evidované na účet účastníka ÚF úrokový faktor je násobkem veškerých připsaných úroků na účet klienta Cílová částka Cílová částka je definována zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření takto: 4 (9) Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Uspořena částka se rovná součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory, sníţenému o daň z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou. Uspořenou částku nelze v době spoření převést na jinou osobu. Na začátku spoření si klient zvolí určitou cílovou částku, kterou chce dosáhnout. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít klient při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Výše cílové částky tedy nepředstavuje, jak se někdy všeobecně věří, výši úspor klienta na konci stavebního spoření. Úspory, resp. úspory a státní podpora, představují obvykle pouhých 40 aţ 50 % cílové částky, zbývajících 50 aţ 25 (dostupné ) 29

30 60 % cílové částky představuje prostor pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření. Podle cílové částky se rovněţ obvykle odvíjí vstupní poplatek. Některé spořitelny poplatky shora limitují. Klient si cílovou částku volí podle toho, kolik peněz na konci spoření bude potřebovat. Jelikoţ cílová částka představuje součet naspořených prostředků a úvěru, její výše přirozeně bude záviset na tom, jestli má klient v úmyslu jen spořit, nebo si chce vzít úvěr. 26 Cílovou částku lze zvýšit vţdy, kdy to stavební spořitelna umoţňuje. Důvody pro zvýšení cílové částky jsou nejčastěji, kdyţ klient zjistí, ţe bude potřebovat půjčit více peněz, neţ při uzavření smlouvy předpokládal. Podmínky pro zvýšení cílové částky si stavební spořitelna stanovuje individuálně. Cílovou částku lze taky i sníţit, pokud klient v průběhu splácení zjistí, ţe vklady odpovídající původně zvolené cílové částce jsou nad jeho moţností, nebo pokud zjistí, ţe z jakéhokoliv důvodu by potřeboval cílovou částku sníţit, spořitelna by mu to měla umoţnit. Některé spořitelny tuto sluţbu poskytují bezplatně, jiné si účtují administrativní poplatek. 27 Teoreticky je moţné cílovou částku přespořit, v praxi to, kaţdá spořitelna řeší jinak. Některé spořitelny v takovém případě automaticky zvyšují cílovou částku (za příslušný poplatek), jiné přeplatek vracejí Zajištění úvěru Kaţdý úvěr, tedy i úvěr ze stavebního spoření, musí být jištěn pro případ komplikací se splácením. Zajištění úvěru od stavebních spořitelen závisí na ohodnocení bonity (schopnost splácet) ţadatele, délce předešlého spoření a výši úvěru. Obecně platí, ţe niţší úvěry ( aţ Kč) se poskytují bez zajištění. U kaţdé stavební spořitelny je tato hranice stanovena jinak. Pro vyšší úvěry se klient u jednotlivých spořitelen, můţe setkat s poţadavky povinného zajištění jedním aţ třemi bonitními ručiteli (podle velikosti úvěru), nebo zástavou nemovitostí, kterou by bylo moţné v případě potřeby prodat. Záruku nemovitostí chtějí spořitelny aţ u větších úvěrů. Je moţné zajištěním i zástavním právem k pohledávce vůči peněţnímu ústavu. Ručitelé musejí splňovat podmínku výše příjmů tak, aby mohli případně úvěr splácet oni. Dále spořitelny poţadují, aby klient splácel úvěr v produktivním věku a jeho příjem byl pravidelný a dostatečně vysoký tak, 26 (dostupné dne, ) 27 (dostupné dne, ) 30

31 aby mu zajistil běţnou ţivotní úroveň a ještě mohl splácet. Zajištění úvěru je poslední pojistkou spořitelny. Jejím prvotním zájmem je, aby klient řádně splácel Dokumenty potřebné k zařízení úvěru Jakmile klient splní podmínky pro čerpání řádného či překlenovacího úvěru, můţe zaţádat o úvěr. K tomu bude potřebovat následující dokumenty: Doklady potřebné pro vyřízení úvěrů Doklady totoţnosti Doklady prokazující bonitu klienta U zaměstnanců potvrzení o příjmu ţadatele (přijmu manţela či manţelky, spoludluţníků včetně jejich manţelů či navlek a ručitelů), tato potvrzení nesmějí být starší neţ jeden měsíc. U podnikatelů daňové přiznání za poslední rok potvrzení o zaplacení daně čestné prohlášení, ţe nemá nedoplatky u finančního úřadu správy sociálního zabezpečení či zdravotní pojišťovny Doklady pro zajištění úvěru zástavou nemovitostí aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitostí ne starší neţ jeden měsíc znalecký posudek odhad hodnoty zastavované nemovitosti ne starší neţ šest měsíců doklad o nabytí nemovitosti, například kolaudační rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouvu, rozhodnutí o dědictví apod. pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost, příp. její návrh Doklady potřebné k doloţení vyuţití úvěru (doklady se liší podle účelu úvěru) Výstavba bytu či domu stavební povolení, rozpočet nákladů 28 Lenka Vichnarová, Jolana Nováková: Financování bydlení, 2007, Brno, Vydavatelství ERA, ISBN

32 Koupě domu Kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě Aktuální výpis z katastru nemovitostí prodávajícího potvrzující určení nemovitosti k bydlení Splacení úvěru, půjčky, pouţitých na financování bytových potřeb Doklad od banky o stavu, zůstatku a účelu úvěru Doklad o realizaci účelu (faktury, výpis z účelu apod.) Doklady poţadované jednotlivými stavebnými spořitelnami se mohou od sebe lišit Čerpání úvěru Čerpání úvěru je zásadně bezhotovostní, tj. převodem na účet. Úvěr se dá čerpat buď jednorázově (například pokud úvěrem klient hradí kupní cenu nemovitosti), nebo postupně na základě předloţených faktur. Moţností je téţ převedení peněz na účet klienta formou zálohy. Výše zálohy můţe být omezena, například na 30 % z objemu úvěru, a před dalším čerpáním spořitelna poţaduje doloţení účelu čerpání. Je moţné si nechat proplatit jiţ zaplacené doklady, pokud od data jejich vystavení k datu předloţení neuplynulo více neţ 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření Splácení úvěru Poskytnutý úvěr klient splácí pravidelnými měsíčními splátkami, jejichţ výše je na základě dohody stanovena ve smlouvě o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Minimální splátka úvěru je předem dohodnutá, zpravidla dána procentem z cílové částky. Doba splatnosti úvěru závisí na volbě stavební spořitelny a na variantě spoření. Kdykoliv v průběhu splácení je moţno zaslat i mimořádnou splátku či úvěr zcela doplatit bez jakýchkoliv sankcí Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry nebyly spořitelnami poskytovány odjakţiva. Jde o produkt, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním bankám. Překlenovací úvěry (někdy také nazývány meziúvěry) jsou poskytovány stavebními spořitelnami podle zákona č. 96/1993 Sb., 5 odstavec 5 zákona o stavebním spoření a jsou určeny pro ty, kteří potřebují čerpat úvěr před splněním podmínek pro přidělení řádného úvěru. Dlouhá čekající doba, nutnost naspoření nezanedbatelné částky a nepravděpodobnost poskytnutí vyšších půjček byly 29 Lenka Vichnarová, Jolana Nováková: Financování bydlení, 2007, Brno, Vydavatelství ERA, ISBN

33 faktory, které sniţovaly dostupnost a atraktivnost řádných úvěrů ze stavebního spoření pro zájemce o vlastní bydlení. Překlenovací úvěry umoţňují překlenout dobu do přidělení řádného úvěru, slouţí především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Jsou nabízení ihned po uzavření smlouvy s výběrem uţ od nulové akontace. Obrázek č. 6 Princip překlenovacího úvěru Zdroj: a, (dostupné, dne ) Na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje ţádný právní nárok a klient musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené spořitelnou. Mimo jiné je (aţ na výjimky) třeba vloţit na účet stavebního spoření poţadované procento cílové částky (většinou niţší neţ v případě úvěru ze stavebního spoření), prokázat dostatečné příjmy a obstarat poţadované zajištění úvěru. Podle toho je potom klient zařazen do některé z rizikových skupin a v závislosti na ní je mu přidělen úvěr s příslušnou úrokovou sazbou. 30 Mechanizmus splácení překlenovacího úvěru funguje tak, ţe klient splácí pouze úroky, a aţ poté, co dosáhne podmínek k přidělení řádného úvěru, začne splácením sniţovat i jistinu úvěru. Přesněji řečeno, i po přidělení překlenovacího úvěru klient stále spoří na účet svého stavebního spoření, a to aţ do chvíle, kdy dosáhne ze smlouvy nutné procento výše vkladů. V té chvíle se překlenovací úvěr překlopí na úvěr řádný a dojde rovněţ k úpravě úrokové sazby. Jeho měsíční zatíţení tedy tvoří jak úroky z překlenovacího úvěru, tak dohodnutý 30 (dostupné ) 33

34 pravidelný vklad na účet ze stavebního spoření. Naproti tomu je však jeho vklad zhodnocován jak o státní podporu, tak o úroky. 31 Výše úroku se odvíjí od toho, jak dlouho u stavební spořitelny spoří a jak dlouho bude úvěr splácet. Výše úroku se můţe odvíjet od výše cílové částky, výše hodnotícího číslo, výše zůstatku doby, které je potřeba k přidělení cílové částky v měsících. Úroky z překlenovacích úvěrů na vyšší částky se pohybují podobně jako úroky z hypotečních úvěrů s tím, ţe u překlenovacího úvěru při splácení se nesniţuje jistina úvěru, coţ půjčku zdraţuje. Výhody překlenovacího úvěru jsou hned několik. Třebaţe k přidělení překlenovacího úvěru nemusí mít klient nic naspořeno, spořitelna mu ho nabídne ihned pouze pod podmínkou uzavřeného stavebního spoření. Další výhodou je nulová akontace, která je často podporována garancí úrokové sazby na celou dobu splácení. Dále je obvykle moţnost splacení překlenovacího úvěru bez sankcí. Čemu se ovšem klient nevyhne, je povinnost ručit od určité částky zástavním právem k nemovitosti. Překlenovací úvěr můţe být, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, čerpán zálohově, jednorázově i postupně a můţe být pouţit pouze na řešení bytových potřeb účastníka spoření. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je moţnost odpočtu zaplacených úroků z úvěru stavebního spoření od daňového základu u daně z příjmu Státní podpora Stavební spoření podporované státem je důleţitou součásti aktivní bytové politiky. Státní podpora je realizována příspěvkem, který získávají účastníci ve fázi spoření, a který zvyšuje atraktivitu spořící fáze. 32 Státní podpora je definována v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření takto: 10 (1) Státní podpora přísluší účastníkovi, pokud je fyzická osoba, při splnění podmínek stanovených v tomto zákoně a poskytuje se ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. 31 V. Lukáš, P. Kielar, Stavební spoření a stavební spořitelny, Vydání 1, 2007, Ekopress s. r. o. ISBN V. Lukáš, P. Kielar Stavební spoření a stavební spořitelny, Vydání 1, 2007, Ekopress s. r. o. ISBN

35 Státní podpora představuje 15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, přičemţ její maximální výše můţe dosáhnout Kč za rok. Pokud klient na účet vloţí víc neţ, Kč ročně (coţ je částka, při které bude poskytnutá maximální státní podpora), přebývající částka bude převedena do následujícího roku a podpora z této částky klientovy bude na účet připsána také v následujícím roce (dostupné dne, ) 35

36 2. Dosavadní vývoj hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření 2.1. Dosavadní vývoj hypotečních úvěrů Hypoteční bankovnictví jako specializovaný bankovní obor prošlo v novodobé historie České republiky dynamičtějším vývojem neţ některé produkty a sluţby univerzálního bankovnictví. Česká republika je z hlediska zákonné úpravy hypotečního bankovnictví jedná z mála zemí, kde poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů není upraveno samostatným zákonem a není ani samostatnou kapitolou zákona o bankách, ale je upraveno souborem zákonů, z nichţ nejdůleţitějším z hlediska podstaty i rozsahu je zákon o dluhopisech. V roce 1995 vešel v platnost zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech a ten novelizoval pět jiţ existujících zákonů, které souviseli s hypotečním úvěrováním. Jednalo se o novelizaci zákonů č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, 513/1991 Sb., obchodní zákoník, 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Tato právní úprava umoţnila od r novodobý rozvoj hypotečního bankovnictví v České republice. 34 Hypoteční úvěry nebyly na počátku příliš známé, a proto byla i málo pouţívané. Jejich masovějšímu vyuţití bránily také vysoké úrokové sazby, které se v té době pohybovaly okolo 15 procent. Ty neúměrně zvyšovaly měsíční zatíţení ţadatelů, takţe byly pro jejích široký okruh nedostupné. Od roku 1998 do roku 2000 klesly úrokové sazby z 14 % na 8 %. Kvůli poklesu úrokových sazeb jsou hypoteční úvěry dostupnější a jsou stále více ţádané. V roce 2000 měl hypoteční úvěr více neţ dvacet tisíc lidí a celkový objem poskytnutých úvěrů byl kolem 30 mil. Kč. 34 ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. 1. Vydání. BIVŠ, a. s., s. ISBN

37 Obrázek č. 7: Hypoteční úvěry poskytnuté za období od roku Rok (stav k 31.12) Domácnosti Podnikatelé Obce a města Celkem Smluvní Smluvní Smluvní jistina (mil. Kč) Počet HÚ (ks) jistina (mil. Kč) Počet HÚ (ks) jistina (mil. Kč) Počet HÚ (ks) Počet HÚ (ks) Smluvní jistina (mil. Kč) vlastní úprava (dostupné, dne ) V roce 2002 bylo dosaţeno první stovky miliard půjčených na hypotečních úvěrech. Na konci roku 2006 bylo na Českém trhu rozpůjčováno skoro půl bilionu korun. Celkový objem poskytnutých finančních prostředků činil na konci roku 2009 částku přes 900 miliard korun, z toho celková nesplacená část jistiny hypotečních úvěrů k stejnému datu byla částka přesahující 580 miliard Kč. Z toho zadluţenost občanů činila částka přes 455 mil. Kč. (viz obrázek č. 8). Obrázek č. 8: Nesplacená jistina hypotečních úvěrů za období od roku Rok (stav k 31.12) Domácnosti Podnikatelé Obce a města Celkem Nesplacená jistina (mil. Kč) Nesplacená jistina (mil. Kč) Nesplacená jistina (mil. Kč) Počet HÚ (ks) Nesplace ná jistina (mil. Kč) Zdroj: Zdroj: vlastní úprava (dostupné, dne ) 37

38 Obrázek č. 9: Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2009 HÚ za příslušný rok celkem PočetHÚ (ks) Smluvní jistina (tis. kč) Počet HÚ se SP (ks) Smluvní jistina se SP (tis. kč) rok 2002 Občané Podnikatelé Města a obce celkem rok 2003 Občané Podnikatelé Města a obce celkem rok 2004 Občané Podnikatelé Města a obce celkem rok 2005 Občané Podnikatelé Města a obce celkem rok 2006 Občané Podnikatelé Města a obce celkem rok 2007 Občané Podnikatelé Města a obce celkem Občané Podnikatelé Města a obce celkem Občané Podnikatelé Města a obce celkem Zdroj: vlastní úprava (dostupné, dne ) 38

39 Obrázek č. 10: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěru za období 2002 až 2009 Zdroj: vlastní úprava (dostupné, dne ) Obrázek č. 11: Celkový objem sjednaných hypoték Zdroj: (dostupné, dne ) Jak je patrné z obrázku č. 10 a 11 rok 2007 byl pro hypoteční banky rekordní, fyzickým osobám byly poskytnuty nové úvěry v objemu 142 miliardy Kč, coţ znamená cca 42 % 39