Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Bytová jednotka - zjednodušená, Byt 2 + kk č. 1643/37, ve zděném domě, č.p s přísl. v obci Praha, k.ú. Žižkov, okr. Hl. město Praha Biskupcova 1643, Praha Žižkov Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Žižkov, kód k.ú , LV 1739, Vlastník stavby: Pavel Veverka, Biskupcova 1643/37, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Veverka, Biskupcova 1643/37, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095ex 809/13/U01-043, Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ fax: Odhad ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 8 V Jemnici, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum bytové domy zděné Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: dobře udržovaná dobře udržovaná lokální plynové - WAW Počet podlaží celkem: 8 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 7 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /7 2.NP 2+kk 38,30 0,00 0, ,06 38,30 1 / Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny

3 Rating rizika: RIZIKA RIZIKO ANO NE NE Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO NE ANO RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: Bez věcných břemen Exekuce Ostatní rizika: nejsou NÁLEZ Přehled podkladů Poloha nemovitosti 1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne ; 2. Výpis z KN, podle LV č a pro obec Praha, k.ú. Žižkov, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne 4. a ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Žižkov. ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Žižkov, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5. Informace a údaje sdělené současným majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel (Lexikon měst a obcí ČR 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. Městská část Praha - Žižkov, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. V přímé blízkosti nemovitosti jsou zastávky MHD (včetně metra), kompletní zdravotnická, sociální, vzdělávací, kulturní a obchodní síť. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází v k. ú. Žižkov v ulici Biskupcova, č.p ve staré bytové zástavbě zděných bytových domů v pražské čtvrti Žižkov. Předmětný dům se nachází na rohu ulic Biskupcova a Bouchovcoca. Samotný byt se nachází v 2.NP tohoto domu. Dům č.p v cihlovém domě má jeden vchod. V přímé blízkosti domu se nachází kino Areo, v okruhu do 300m se od bytu nachází tramvajová zastávka Ohrada a Vozovna Žižkov, základní škola, gymnázium, sportoviště, restaurační zařízení, policejní stanice, několik bankomatů, lékárna, obchodní dům

4 Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Bytová jednotka č. 1643/7 o vel. 2+kk se nachází v 2.NP (1.patře) domu č.p v Praze - Žižkov v ulici Biskupcova. V domě je domovní výtah, má jeden vchod. Dům byl postavený v roce 1936 tradiční cihlovou metodou. Má 7 nadzemní podlaží a jedno PP. Střecha domu je sedlová pokrytá pálenou taškou. Dům prošel zásadní (kompletní) rekonstrukcí v roce Byla vyměněna okna za plastová, vchodové dveře dřevěné, kompletně zateplená fasáda a vybudován nový výtah. Byt (dům) je vytápěn lokálním plynovým topením, je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.1643/7 jsou patrné z dále uvedeného viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 384m2. K bytu náleží vlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 766/ Bytová jednotka č. 1643/7 je bytovou jednotkou o vel. 2+kk. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje o výměře 1,76m2, která se nachází mimo byt (ve společných prostorách v 1.PP). Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. V bytě byla roku 1998 rekonstruována koupelna, v roce 2010 rekonstruována kuchyně a v roce 2012 vyměněny stoupačky a okna za plastové. Byt má zděné soc. jádro, podlahy koberec, PVC a dlažba. Okna plastová, dveře původní dřevěné hladké plné. Ohřev teplé vody za pomoci karmy. V kuchyni je plynový sporák. V koupelně je vana, umyvadlo a samostatné WC. Tato bytová jednotka je v současné době v osobním vlastnictví. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Konstrukce Jedná se o byt. jednotku o vel. 2+kk o velikosti cca 39,18m 2 k bytu náleží sklepní kóje o velikosti 1,76m2 umístěná v 1. PP. Byt obsahuje následující místnosti: předsíně (chodba), pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelnu a samostatné WC. Dům č.p. 1643/37 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří 77 let a provedeným zmiňovaným rekonstrukcím. Je postaven tradiční formou zděného systému. V současné době je technický stav následující: Dům je zděný, stropy dřevěné, střecha domu je z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je nová zateplená štuková fasáda, okna jsou vyměněna za plastová, vchodové dveře jsou nové dřevěné, schody kamenné - teracové. Byt (dům) je vytápěn lokálním plynovým topením, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.1643/7 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v udržovaném dobrém stavu. Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody teracové 11. Dveře dřevěné do ocelových zárubní 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah beton, PVC, koberec 15. Vytápění lokální plynové - WAW - 4 -

5 16. Elektroinstalace Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody karma 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 pokoj s KK byt 14,10 m 2 1,00 14,10 m 2 pokoj byt 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 koupelna byt 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 WC byt 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 Sklep byt 1,76 m 2 0,00 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 40,06 m 2 38,30 m 2 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 1643/7 a jeho příslušenství v domě čp. 1643/37, postaveném na vlastním pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve více-bytovém domě - porovnávací způsob) B) metody porovnávací tržní - nepřímé porovnání z inzerovaných nabídek, upraveno indexovou metodou Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve více-bytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku vlastníka a pronajímatele

6 A) Ocenění dle platného cenového předpisu: Nález - celkový popis nemovitosti: Sestavení posudku: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt 2+kk 2) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemek p.č.4030 Ocenění nemovitosti: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt 2+kk Indexovaná průměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy (IPC): ,00 Kč Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 38,30 m 2 Podlahová plocha sklepních kójí a vymezených půdních prostor: 1,80 m 2 Podlahová plocha celkem: 38,30 + 1,80 x 0,10 = 38,48 m 2 Kategorie stáří: D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,70 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 III 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : 0,000 Index trhu IT = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 II 0,00-6 -

7 Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 II 0,00 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: omezené 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 IV 0,10 Typ stavby: budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 II 0,00 Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 III 0,05 Umístění bytu v domě: np s výtahem 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 III 0,00 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 II -0,02 Vytápění bytu: lokální na elektřinu nebo plyn 9 IV 0,05 Kriterium jinde neuvedené: mírně zvyšující cenu 10 III 0,85 Stavebně-technický stav: byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V9: 0,180 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,180) x 0,850 x 0,70 = 0,702 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,000 x 0,702 = 0,702 Cena upravená: CU = IPC x I = ,00 Kč/m 2 x 0,702 = ,28 Kč/m 2 Výpočet ceny: ,28 Kč/m 2 x 38,48 m 2 = ,61 Kč Cena zjištěná: ,61 Kč 2) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemek p.č.4030 Cena podle cenové mapy: 5 870,00 Kč/m 2-7 -

8 Číslo parcely výměra m 2 cena za parcelu ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Cena zjištěná: ,00 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt 2+kk ,61 Kč Mezisoučet pro 25: ,61 Kč 2) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemek p.č.4030: ,00 Kč - podíl 766/ ,58 Kč Mezisoučet pro 27: ,58 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmiliónšestsetpěttisíctřistapadesát korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č. 1643/7 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města

9 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu Kc Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X 38,30 X X X X Srovnávané jednotky Praha - Vysočany, ul. Novovysočanská Byt 1+1 v OV, 41,2 m2, ve 3. patře cihlového domu po kompletní rekonstrukci, Vysočany, ul. Novovysočanská. Byt je ve stavu vhodném k rekonstrukci dle vlastních představ - zděné jádro, nová plastová okna, koupelna s vanou a toaletou, spíž, podlahy parkety, PVC, vytápění WAW, orientace bytu na sever do vnitrobloku, bez výtahu, sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci - fasáda, nová střecha, plast.okna, společné prostory, vstupní dveře do bytů. Nachází se v lokalitě s dobrou dopravní dostupností - zastávka autobusu u domu, veškerá obč. vybavenost v místě, bezproblémové parkování před domem. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobný byt do 50m2 - zohledněno v užitné ploše; Lokalita, prostředí - Srovnatelná, totožná lokalita; Provedení a vybavení - V domě chybí výtah, vybavení bytu lepší; Celkový stav, stáří, technický stav - O něco lepší; Druh budovy - Taktéž zděná budova; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Cihlová 41, , Praha - Žižkov, ul. Viklefova Byt 2+kk v osobním vlastnictví o výměře 40 m2. Byt se nachází ve sníženém prvním podlaží cihlového domu s výhledem do klidné a veliké zahrady ve vnitrobloku, kterou je možné využívat. Dům se nachází v klidné ulici na pražském Žižkově nedaleko Ohrady. Byt je po částečné rekonstrukci, jsou zde nová plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny. Okna bytu jsou orientována na východ. Podlahovou krytinu tvoří nová laminátová podlaha. V koupelně je sprchový kout a WC. Vytápění je zajištěno novými plynovými tělesy WAW a ohřev vody prostřednictvím bojleru. K bytu náleží sklep. Parkování před domem. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobný byt do 50m2 - zohledněno v užitné ploše; Lokalita, prostředí - Srovnatelná, totožná lokalita; Provedení a vybavení - O něco lepší vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Lepší technický stav; Druh budovy - Taktéž zděná budova; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Cihlová 40, kk ,

10 Praha - Žižkov, ul. Malešická Byt 2+kk o velikosti 43 m2, Praha Žižkov v ulici Malešická, který se nachází ve 4 NP ze 6 NP v cihlovém domě po rekonstrukci s výtahem. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí- zděná bezbariérová koupelna, plastová okna, nové rozvody vody a odpadu. V prostorné předsíni se nachází kuchyňská linka a vstup do obou pokojů. K bytu dále náleží sklepní kóje. V těsné blízkosti zastávka autobusu, MŠ,ZŠ a Olšanská poliklinika. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobný byt do 50m2 - zohledněno v užitné ploše; Lokalita, prostředí - Srovnatelná, totožná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav; Druh budovy - Taktéž zděná budova; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Cihlová 43, kk , Praha - Libeň, ul. Sokolovská Byt ve zvýšeném přízemí / přízemí cihlového domu v oblíbené lokalitě Prahy 9 Libeň. Dispozice tohoto bytu 2+kk (původně 1+1), jež prošel v roce 2005 kompletní rekonstrukcí (elektroinstalace, voda, odpady, plastová okna), tvoří prostorný obývací pokoj (17m2) s možností vstupu na klidný dvorek přímo z pokoje. Na opačné straně bytu je situována ložnice, oddělena přepážkou od kuchyňského koutu. Z centrální předsíně můžeme vstoupit do rekonstruované koupelny osazené vanou, umyvadlem a toaletou. Je zde také prostor pro pračku a elektrický bojler, jež zajišťuje ohřev vody. Vytápění je pomocí elektrických přímotopů zlevněná sazba elektřiny. Na podlahách v bytě jsou koberce a pod nimi parkety dlažba, nebo plovoucí podlaha. Byt je v osobním vlastnictví připravený k užívání bez jakýchkoliv dalších investic. Nedaleko domu je OC Nová Harfa a O2 Arena. Zastávka metra trasy B Českomoravská je v docházkové vzdálenosti. V blízkosti domu jsou školy i školky a kompletní občanská vybavenost. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobný byt do 50m2 - zohledněno v užitné ploše; Lokalita, prostředí - Srovnatelná, totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Lepší technický stav; Druh budovy - Taktéž zděná budova; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Cihlová 44, kk , Variační koeficient před úpravami: 2,62 % Variační koeficient po úpravách: 3,89 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 38,30 m 2 Porovnávací hodnota Kč

11 Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č. 1643/7 o vel. 2+kk ve více-bytovém zděném cihlovém domě č.p.1643 v Praze, post. na vlastním pozemku, k.ú. Žižkov, okres Hl. město Praha, může dosáhnout ceny: , - Kč B) Cena nemovitosti celkem: Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) slovy: jedenmiliónšestsettřicetpěttisíckorun českých (Kč) REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č. 1643/7 a jeho příslušenství v domě čp. 1643/37 postaveném na vlastním pozemku s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve více-bytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky ,-Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob ,-Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 2+kk, č. 1643/7 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 1643/37, postaveném na vlastním pozemku, v obci Praha, k.ú. Žižkov, okres Hl. město Praha na: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: korun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou

12 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č a pro obec Praha, Žižkov, okr. Hl. město Praha z internetového portálu nahlížení do KN ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Žižkov ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Žižkov s vyznačením polohy domu č.p. 1643/37 1 Fotodokumentace bytu č.1643/7, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.1643 ze dne Cenová mapa pozemků Hlavního města Prahy 1 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

13 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

14 Výpis z KN, podle LV č a pro obec Praha, Žižkov, okr. Hl. město Praha z internetového portálu nahlížení do KN ze dne

15 - 15 -

16 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Žižkov ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti

17 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Žižkov s vyznačením polohy domu č.p. 1643/

18 Fotodokumentace bytu č.1643/7, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.1643 ze dne Boční pohled na dům Čelní pohled Pohled na vchodové dveře Vchodové dveře Výtah Vstupní dveře

19 Chodba Kuchyně Koupelna WC Pokoj - spaní Pokoj

20 Cenová mapa pozemků Hlavního města Prahy