Znalecký posudek č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2014 Rodinný dům č.p. 159 na pozemku p.č. 259 včetně příslušenství a pozemků p.č. 259, 260 v k.ú. Stará Ves u Přerova, v obci Stará Ves, v okrese Přerov. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje ** stran textu včetně titulního listu a * stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 159 na pozemku p.č. 259 včetně příslušenství a pozemků p.č. 259, 260 v k.ú. Stará Ves u Přerova, v obci Stará Ves, v okrese Přerov. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Rodinný dům č.p Stará Ves Region: Olomoucký Okres: Přerov Katastrální území: Staré Ves u Přerova Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne , za přítomnosti pana Michala Nevřivy a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 833 pro k.ú. Stará Ves u Přeova ze dne Situační plán Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 833 pro k.ú. Stará Ves u Přerova je vlastníkem předmětného majetku: SJM Nevřiva Michal a Nevřivová Petra, č.p. 159, Stará Ves Váznoucí závazky Dle LV č. 833 pro k.ú. Stará Ves u Přerova ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na parcelu 256, 160 dle přiloženého výpisu z KN č. 833, Rozhodnutí o úpadku. 3

4 Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Obec Stará ves se nachází cca 10 km jižně od Přerova Dům je situovaný v okrajové jihozápadní části obce, cca 500 m od Obecního úřadu, v sousedství sportovního areálu. cca 10 min. pěší chůze Zóna zástavby rodinných domů se zahradami a objektů občanské vybavenosti Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí Dostatečná pro potřeby rodinného bydlení Dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, zastávka autobusu cca 1 km od domu Dostupnost služeb V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská škola, sportování hřiště, Obecní úřad, pošta, obchod a pohostinství. Parkování Možnost parkování na krajnici komunikace před domem, nebo v garáži, jež je součástí vedlejší stavby Škodlivé vlivy Nebyly zjištěny Podnikatelská aktivita Slabá Konkurenční prostředí V obci je v nabídce cca 5 rodinných domů, poptávka po rodinných domech je ovlivněna jejich kvalitou, je v relativní rovnováze s nabídkou Ostatní Vedlejší stavby ve dvorní části nejsou samostatně zapsány v katastru nemovitostí, nachází se na stavební parcele č. 259, společně s objektem rodinného domu. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Rodinný dům č.p. 159 Základy Betonové s jednoduchou izolací Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Stropy Dřevěné omítnuté Střecha Sedlová Krytina Plechová Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Břízolitové Vnější obklady chybí Vnitřní obklady Keramické Schody Betonové s dlažbou Dveře a vrata Dveře dřevěné lakované Okna Dřevěná dvojitá Podlahy Vlysy, textilie Vytápění ÚT plynové, radiátory litinové a plechové Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Chybí Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody El. bojler Instalace plynu Přípojka plynu Kanalizace Napojena na hlavní řad Vybavení kuchyně Sporák kombinované, linka, dřez Vnitřní vybavení Vana, umývadlo, WC Záchod Splachovací WC Ostatní Satelit Dostavby, prístavby V 70-tých letech nadstavba 2.NP, zastřešení Rekonstrukce, modernizace V roce 2006 povrchy podlah v 1.NP, kuchyně, koupelna V roce 2013 kotel ÚT Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Běžná Závažné nedostatky Nebyly zjištěny Z roku Původní dům z roku cca 1955, nadstavba ze 70-tých let Opotřebení Opotřebení cca 45 % Současný a minulý Rodinné bydlení způsob využití 5

6 Vnitřní dispozice domu Podlaží Název místnosti m2 1.NP vstupní chodba 8,99 chodba se schodištěm 15,45 koupelna + WC 5,18 chodba 3,68 pokoj 15,11 kuchyně 12,47 koupelna + WC 5,65 ložnice 14,93 ložnice 10,06 2.NP chodba se schodištěm 6,69 komora 20,19 pokoj 10,84 chodba 10,28 pokoj 15,35 pokoj 15,07 celkem 169, Bývalé chlévy Objekt situovaný ve dvorní části zástavby, konstrukční systém zděný, střecha pultová, krytina eternitová, betonové podlahy, okna ocelová jednoduchá, dveře svlakové, přípojka elektro 220 V. Dispozice: 2x sklad. Objekt je z roku cca Garáž se skladem Objekt ve dvorní části domu, konstrukční systém zděný na tl. 0,30m, střecha pultová, krytina plechová, omítky vápenné štukové, fasádní břízolitové a spárované zdivo, dveře dřevěné prosklené, vrata plechová, přípojka elektro 220V. Dispozice: sklad, garáž. Objekt je cca z roku Přístřešek Objekt ve dvorní části domu, konstrukční systém dřevěný pilířový, střecha pultová, krytina živičná vlnitá. Objekt je z roku Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody, kanalizace a plynu, zpevněné plochy, oplocení, plotová zeď, plechová vrata, studna) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu zemní zastřešený bazén, solární panely apod. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6

7 3.2. Analýza ocenění Věcná hodnota Obsah: Rodinný dům č.p Bývalé chlévy Garáž se skladem Přístřešek Pozemky Rodinný dům č.p. 159 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 104,04 m 2 2,77 m Výčet místností: 129,02 m 2 1,00 129,02 m 2 Užitná plocha celkem: 129,02 m 2 2.NP 104,04 m 2 2,36 m Výčet místností: 57,75 m 2 1,00 57,75 m 2 Užitná plocha celkem: 57,75 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (14,97*6,95)*(2,77) = 288,19 m 3 2.NP (14,97*6,95)*(2,36) = 245,54 m 3 Zastřešení 14,97*6,95*3,02/2 = 157,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 288,19 m 3 2.NP 245,54 m 3 Zastřešení 157,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 690,84 m 3 7

8 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 104 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 187 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 690,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 59 Další životnost roků 61 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Bývalé chlévy Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 45,31 m 2 2,53 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (9,48*4,78)*(2,53+1,30/2) = 144,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 144,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 144,10 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 45 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 144,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 54 Další životnost roků 26 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

9 Garáž se skladem Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 36,64 m 2 2,56 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (10,15*3,61*(2,56+0,20/2))+(1,54*0,65*2,20) = 99,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 99,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 99,67 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 37 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 99,67 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 44 Další životnost roků 36 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Přístřešek Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 9,38 m 2 2,14 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (2,59*3,62)*(2,14+0,60/2) = 22,88 m 3 9

10 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 22,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 22,88 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 9 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 22,88 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 300 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 300 Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 8 Další životnost roků 22 Opotřebení % 26,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 833 pro k.ú. Stará Ves u Přerova: Parcela Druh pozemku Výměra 259 zastavěná plocha a nádvoří zahrada 193 Pozemek má obdélníkový tvar, nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami jako koncový. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem s přilehlým dvorkem a zahrádkou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je p.č. 779/4 (vlastník Obec Stará Ves). Předmětná parcela 259 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 159, v části je zastavěna vedlejšími stavbami a v části slouží jako dvůr, p.č. 260 je užívána jako zahrada za domem. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze cen pozemku profesního sdružení odhadců. 10

11 Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita Stará Ves Stará Ves Dobrčice Přestavlky Turovice Domažlice Beňov Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 464,- Kč až 750, - Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 371,- až 600,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek se nachází v okrajové severozápadní části obce, má obdélníkový tvar, možnost veškerých přípojek inženýrských sítí. Pro účel zástavby rodinným domem je vhodný. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek lze usuzovat, že oceňovaný pozemek je vzhledem k jeho poloze a stavu zástavby obtížněji využitelný, nejedná se o plochu připravenou k výstavbě, tak jako je tomu u všech nabízených pozemků. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 300,- Kč/m 2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 zahrada , ,00 Celkem , Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Rodinný dům č.p Vedlejší stavby Pozemky CELKEM Věcná hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 11

12 Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v obci Stará Ves Nabídka prodeje samostatně stojícího RD 2+1 s možností vybudování podkrovního pokoje. Zastavěná plocha objektu spolu s hospodářskými přístavbami celkem 260 m 2. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, vybudována nová koupelna se sprchovým koutem a WC, provedena výměna oken v přední části domu a zahájeny úpravy na vybudování podkrovního pokoje. Topení zajištěno plynovým teplovodním kotlem, ohřev teplé vody bojlerem. K domu dále náleží hospodářské přístavby, stáj pro koně. Dům je napojen na obecní kanalizaci, dodávka vody z obecního vodovodu. Zahrada o výměře 599 m2 je oplocená a udržovaná, osázena ovocnými stromy. Podlahová plocha 105 m2, pozemek 599 m2. Nabídka RK Reality NEXT REALITY Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 2) Rodinný dům v obci Bochoř Nabídka prodeje RD 3+1, v oblíbené lokalitě obce. RD je zděný, udržovaný a celý osazen plastovými okny. Dispozice je následující: 1.NP: Vstup, chodba, kuchyně s obývacím pokojem. Ve 2.NP - koupelna s WC a další dva pokoje. Rozvody vody jsou v plastu, elektroinstalace je částečně rozvedená nová (kuchyně + koupelna a WC) a částečně původní (pokoje a chodba). Vytápění domu je možné plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Na ohřev vody lze využít plynový bojler. Dům má svou studnu a je napojen i na obecní vodovod. Kanalizace je obecní. Zahrada je směřována do klidové zóny. Podlahová plocha 158 m2, pozemek 349 m2. Nabídka RK CM REALITY Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 3) Rodinný dům v obci Vlkoš Nabídka prodeje rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami 2+1 v přízemí a 4+1 v patře. Dům se zahradou a garáží pro dvě auta (průjezd do dvora). Každá bytová jednotka má své vlastní WC i koupelnu, přičemž v patře je z kuchyně vstup na velkou terasu s výhledem do zahrady. Pod touto terasou se nachází hospodářské nebo skladovací prostory. Plocha dvora je je z části vydlážděna. V zahradě se nachází skleník. Dům je dobře udržovaný a prošel částečnou rekonstrukcí. Podlahová plocha 160 m2, pozemek 350 m2. Nabídka RK Reality IQ a.s. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 12

13 4) Rodinný dům v obci Bochoř Nabídka prodeje řadového koncového domu, situovaného u hlavní komunikace v obci. Dům je pravidelně udržovaný, po vnitřní rekonstrukci. V domě je garáž. Střecha je sedlovás krytinou z eternitu, krov je ve vynikajícím stavu. Kanalizace a voda obecní. Vlastní studna. Rozvody vody a odpadů v plastu. Elektřina v mědi, 386/220 V. Nové vchodové plastové dveře. Topení ÚT - plynové/tp, možnost krbu. 2 koupelny, 2 toalety. Hospodářské budovy, uzavřený dvůr se zahradou. Dům má úplné a funkční technické zařízení. Podlahová plocha 200 m2, pozemek 680 m2. Nabídka RK Reality IQ a.s. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 Komentář: Dům č. 1 je situován ve stejné obci, má menší užitných ploch, větší pozemek se zahradou. Je udržovaný, po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením. Možnost parkování ve dvoře domu. Dům č. 2 je situován v nedaleké obci Bochoř. Dům je po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením. Užitná plocha je mírně menší, výměra pozemku menší. Možnost parkování v garáži. Dům č. 3 je situován v sousední obci Vlkoš, má mírně výměru užitných ploch, i menší pozemek. Dům je částečně rekonstruovaný, má dvě bytové jednotky. Parkování je možné v průjezdu. Dům č. 4 je situován v obci Bochoř. Dům je po celkové rekonstrukci, s funkčním zařízením. Užitná plocha je větší, výměra pozemku je též větší. Možnost parkování v průjezdu. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem dovozuji jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 6 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 169,94 m 2 ). 169,94 x = ,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 13

14 Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota Porovnávací hodnota Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Klidná část obce Slabé stránky nemovitých věcí: Vedlejší stavby nejsou samostatně zapsány v KN Poškození fasádních omítek vzlínající vlhkostí S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 14

15 4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 159 na pozemku p.č. 259 včetně příslušenství a pozemků p.č. 259, 260 v k.ú. Stará Ves u Přerova, v obci Stará Ves, v okrese Přerov, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: ,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 15

16 5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 833 pro k.ú. Stará Ves u Přerova ze dne zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 16