Znalecký posudek č / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 83 na p.č.st. 131, Kostelany nad Moravou Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Kostelany nad Moravou Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne v 8,30 hod. Povinný pan Otakar Nožička umožnil znalci prohlídku nemovitosti. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou Objednávka ze dne čj. 042/2013-D Informace získané při místním šetření dne Nahlížení do KN internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou je vlastníkem předmětného majetku: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní Oprávnění pro: Wüstenrot hypoteční banka a.s. Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. na pohledávky v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Zástavní právo smluvní Oprávnění pro: Wüstenrot hypoteční banka a.s. Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. na pohledávky v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nařízení exekuce, pověřený exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 14 EXE-274/ ze dne Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-20906/ ze dne

4 -Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 6 EXE-478/ ze dne Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-35646/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-35646/ vydán dle exekuce 6 EXE 478/ ze dne Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, Přerov Oprávnění pro: Vašíček Richard, Vlkoš 376 Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Exekutorský příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex / ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 15 EXE-990/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-35974/ vydán dle exekuce 15 EXE 990/ ze dne Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, Přerov Oprávnění pro: T&G DOMOV s.r.o., Chudčická 1351/17, Bystrc, Brno 35, r.č Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Exekutorský příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex / ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí o úpadku, insovenční správce JUDr. Vlasta Němcová, Nádražní 2369/10, Blansko Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, Uherské Hradiště, r.č /0726 Listina: Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSBR 26 INS 12069/2012-A-11 ze dne

5 Celkový popis nemovitosti 3. POSUDEK Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování obec Kostelany nad Moravou (926 obyvatel), vzdálená cca 6 km od okresního města Uherského Hradiště, leží na pravém břehu řeky Moravy, směrem po proudu od Uh. Hradiště oceňovaný RD se nachází v blízkosti toku řeky Moravy, na jejím pravém břehu, cca 200 m od Obecního úřadu, v řadové zástavbě rodinných domů s přimknutím k sousedovi zleva i zprava Pozemek p.č. 628/2 leží mimo zastavěnou část obce, v místní trati Díly vzdálenost cca 5 min. pěší chůze zóna domů pro rodinné bydlení se zahradami nemovitost je napojena na veřejnou elektrickou síť, má přípojku plynu, přípojku vody z vlastní studny, kanalizace do jímky na vyvážku, přístup je po místní komunikaci se zpevněným povrchem p.č. 889/2 v KN vedená jako ostatní plochy, ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Kostelany nad Moravou dostatečná pro účel rodinného bydlení obec je dostupná po místní komunikaci, ústící na hlavní silnici Staré Město Moravský Písek, nebo po komunikací z obce Kunovice (pro osobní automobily, z důvodu nosnosti mostu přes řeku Moravu), zastávka vlaku na trase Přerov Břeclav je vzdálená cca 1 km, zastávka autobusu je přímo v obci v obci Kostelany nad Moravou jsou k dispozici základní obchody a drobné služby, pošta, lékař, Obecní úřad, ostatní služby, zastoupení institucí a bankovních domů je nejblíže ve Starém Městě (cca 5km), nebo v okresním městě Uherské Hradiště možnost parkování na krajnici komunikace před objektem, nebo na volné ploše před průjezdem domu nezjištěny slabá, v dané lokalitě působí pouze několik drobných firem Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí v současné době jsou v obci Kostelany nad Moravou v nabídce 3 rodinné domy Současný způsob Dům č.p. 83 slouží k rodinného bydlení využití Pozemek p.č. 628/2 je sloučen do většího půdního celku, jde o Ostatní zemědělský pozemek k zemědělské prvovýrobě Venkovní úpravy u RD: plot zděný, ražená studna hl. 4,5m, zpevněné plochy z betonové mazaniny, plotová vrátka plechová Součástí pozemku je jeden ovocný strom. 5

6 Rodinný dům č.p. 83 na p.č. st. 131 Základy Betonové pasy Zdivo, podezdívka KS zděný Stropy dřevěné omítnuté Střecha Sedlová Krytina šablonová - Betonit Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné štukové Fasádní omítky vápenné hladké Vnější obklady sokl páskový obklad Vnitřní obklady keramické Schody neuvažují se Dveře a vrata dveře dřevěné lakované, zárubně kovové, vrata dřevěná masivní Okna dřevěná dvojitá, předokenní rolety Podlahy obytných místností betonové s textiliemi Podlahy ostatních místností betonové, dlažby Vytápění ÚT, kotel plynový Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod instalován Rozvod vody Rozvod T+S vody zdroj vlastní studna Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu Provedeny rozvody Kanalizace Do vlastní jímky Vybavení kuchyně sporák, kuchyňská linka Vnitřní vybavení vana, umývadlo Záchod splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby, prístavby v minulosti veranda, adaptace dvorních místností Rekonstrukce, modernizace V roce 1989 koupelna, okna, podlahy, kotel ÚT v roce 2006 střešní krytina + výměna části poškozených trámů, okna střešní VELUX v roce 2012 el. bojler Počet bytů 1 Přístupnost objektu Z místní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice níže uvedeno Úroveň údržby pravidelná Závažné nedostatky nebyly zjištěny Z roku cca 1920 Životnost 150 roků Současný a minulý způsob Rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou využití 6

7 Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 1.NP průjezd 19,59 pokoj 14,81 veranda 15,74 pokoj 17,60 ložnice 17,74 kuchyně 18,29 spíž 2,84 koupelna s WC 5,86 zádveří 1,07 b) Vedlejší stavby b 1 ) Garáž+sklad Garáž přistavěna těsně vedle rodinného domu, KS zděný, střecha rovná, krytina vlnitý plech, okno zdvojené, vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlaha betonové, přípojka elektro 220V, stavba je z roku b 1 ) Bývalé chlévy Objekt ve dvorní části domu, jako prodloužení pravého křídla stavby hlavní, KS zděný na tl. 0,15m, střecha pultová, krytina vlnité osinkocementové desky, dveře svlakové, klempířské konstrukce z pozic. plechu s nátěrem, stavba je z roku cca Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 83 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Kostelany nad Moravou 7

8 3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 83 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 139,97 m 2 3,24 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP - uliční část (12,20*7,20)*3,24 = 284,60 m 3 1.NP - dvorní část (6,50*5,82*2,48)+(6,50*2,20*3,02) = 137,00 m 3 Zastřešení (12,20*7,20)*2,70/2+(6,50*5,82*3,46/2)+(6,50*2,20*0,48/2) = 187,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP - uliční část 284,60 m 3 1.NP - dvorní část 137,00 m 3 Zastřešení 187,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 609,07 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 140 Užitná plocha [m 2 ] 114 Obestavěný prostor [m 3 ] 609,07 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 93 Další životnost roků 57 Opotřebení % 62,00 Věcná hodnota (VH) Kč

9 1.2 Garáž + sklad Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 31,60 m 2 2,06 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,45*9,16)*(2,06+2,36)/2 = 69,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 69,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 69,84 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 32 Obestavěný prostor [m 3 ] 69,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 24 Další životnost roků 56 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Bývalé chlévy Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 35,15 m 2 2,32 m 9

10 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (8,85*2,94*2,32)+(4,50*2,03)*(2,60+3,02)/2 = 86,03 m 3 zastřešení 8,85*2,94*0,42/2 = 5,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 86,03 m 3 zastřešení 5,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 91,50 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 35 Obestavěný prostor [m 3 ] 91,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 53 Další životnost roků 27 Opotřebení % 66,25 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou: Parcela Druh pozemku m2 st. 131 zastavěná plocha a nádvoří /2 orná půda /9 ostatní plocha 254 Pozemek p.č. st. 131 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 83, v části slouží jako dvorek. Pozemek p.č. 889/9 zahradou u domu č.p. 83. Pozemek p.č. 628/2 je ornou půdou sloučenou do většího půdního celku. 10

11 Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří přímo v obci Kostelany nad Moravou není žádná nabídka, v okruhu do 5 km je 57 nabídek.. Z těchto vybráno 10 nejaktuálnějších nabídek: nabídka č. výměra cena JC lokalita Polešovice Tupesy Polešovice Nedakonice Boršice Nedakonice Zlechov Tupesy Nedakonice Zlechov Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 247 až 689,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 200,- Kč/m2 až 550,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je rovinatý, řadový, vnitřní, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, přístup je bezproblémový z místní zpevněné komunikace, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí. Nejvyšší vypovídací schopnost mají nabídky č. 4, 6 a 9 jež jsou situovány v sousední, větší obci Nedakonice. Tyto ceny jsou v očekávaném rozptylu 390,- až 550,- Kč/m2. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 300,- Kč/ m2 Metoda stanovení porovnávací hodnoty zemědělských pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s realizovanými cenami pozemků v okrese Uh. Hradiště: Zemědělské pozemky v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště Jedná se o p.č. 3285/164 o výměře m2 v lokalitě Nová hora, místní trať Chrastě. Pozemek je osázen vinicí, která byla vysázena na náklady kupujícího. Obchodováno v 08/2011 za 7,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 5067 ZPU Pozemky v obci Bánov Jedná se o pozemky p.č. 2414, p.č.pk 2262/1, 2416/2, 2417 o celkové výměře 4 730m2 situované v lokalitě Paňháje, v části vinice (jen 137m2), v části polní cesta (36m2), většinově lení porost. Obchodováno v 03/2012 za ,- Kč, tj. 7,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 3375 ZPV 11

12 Zemědělské pozemky v obci Mistřice Jedná se o pozemky2417 o výměře 1928 m2, je lesním pozemkem s lesním porostem, ostatní pozemky p.č. (PK) 207/1, 207/2, 4166 o výměře 8344m2, jsou zemědělskými pozemky sloučenými do větších půdních celků. Celková výměra m2. Obchodováno v 04/2011 za 5,- Kč/m2 (51 400,- Kč) Zdroj: vlastní databáze 3166 ZPV Ceny zemědělských pozemků v okrese Uh. Hradiště je v rozptylu 5 7,- Kč/m2. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 6,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , ,00 orná půda 628/ , ,00 ostatní plocha 889/ , ,00 Celkem , POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům č.p. 146, Kostelany nad Moravou Jednopodlažní dům se sedlovou střechou, zděného konstrukčního systému ze smíšeného zdiva (vepřovice, pálená cihla, kámen). Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Dům je z roku 1940, v roce 2004 byla vyměněna nová střešní krytina a plastová okna. Dále byla zahájena částečná rekonstrukce a modernizace rodinného domu, která není doposud ukončena - jsou osekány vnitřní omítky, je dokončeno podřezání zdiva v uliční části, vybourány vnitřní dveře, demontovány zařizovací předměty. Garáž je v průjezdu domu. Dispozice domu: 1.NP - průjezd, kuchyň, koupelna, 4x pokoj, komora, vstupní chodba Zastavěná plocha: 150 m2 Obestavěný prostor: 671 m3 Podlahové plochy: 120 m2, nebo 109 m2 započitatelné plochy Opotřebení 40 % Pozemek o výměře 843 m2 Obchodováno v 11/2011 za ,- Kč tj ,- Kč/m2 z celkové plochy, nebo ,- Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 5104 ZPU 12

13 2) Rodinný dům č.p. 177, Kostelany nad Moravou Jednopodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému s částečným podsklepením, se sedlovou střechou, má veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění ÚT - kotel plynový, okna dřevěná zdvojená a plastová, dveře dřevěné plné a prosklené, fasádní omítky vápenopískové s nátěrem. Dům je z roku 1940, v roce 1998 okna a dveře v uliční části. V roce ÚT plynový kotel, plynofikace, krytina a laťování, klempířské konstrukce. Dům není v posledním roce obydlen, není řádně udržován. Zdivo bez izolace proti vodě, plynový kotel i zásobník na teplou vodu na hranici životnosti.nutné podřezání zdiva a výměna podlah, výměna plynového kotle a plynového zásobníku na teplou vodu. Garáž je v průjezdu domu. Dispozice domu: 1.PP - sklad, vodárna, plynová kotelna 1.NP - 3x pokoj, kuchyně, spíž, prádelna, koupelna, chodba, vstupní veranda, průjezd Zastavěná plocha: 138 m2 Obestavěný prostor: 748 m3 Podlahové plochy: 133 m2, nebo 113 m2 započitatelné plochy Opotřebení 60 % Pozemek o výměře 384 m2 Obchodováno v 11/2011 za ,- Kč tj ,- Kč/m2 z celkové plochy, nebo 9 470,- Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 3230 ZPV 3) Rodinný dům č.p. 336, Nedakonice Dům leží nedaleko centra obce, je řadový koncový se samostatnou garáží, kůlnou a zemním sklepem. mimo centrum obce, v blízké lokalitě, je řadový. Jednopodlažní rodinný dům s částečným podsklepením, zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou. Dům je z roku 1960, v roce 1990 byla provedena plynofikace, výměna kotle za plynový a nová kuchyně. Veškeré prvky a vybavení v původním stavu, schází kuchyně, která je zdemontována včetně spotřebičů Dispozice: 1.PP plynová kotelna 1.NP WC, koupelna, chodba, prádelna, 3x pokoj, kuchyň, veranda, zádveří, šatna, komora Zastavěná plocha: 172 m2 Obestavěný prostor: 860 m3 Podlahová plocha: 140 m2 celkové plochy, 132 m2 započitatelné plochy Pozemek: 266 m2 Opotřebení: 65% Obchodováno v 05/2012 za ,- Kč, tj ,- Kč/m2; ,- Kč/m2 Zdroj : vlastní databáze 5282 ZPU 13

14 Komentář: Realizované rodinné domy jsou v rozptylu 9 470,- Kč/m2 až ,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné obci, má větší výměru pozemku, výměrou podlahových ploch je srovnatelný, je v lepším technickém stavu, ale zahájená zásadní rekonstrukce není dokončena. Oceňovaný dům je horší velikostí pozemku a technickým stavem. Dům č. 2 leží ve stejné obci, má menší pozemek, větší výměru podlahových ploch, technický stav je obdobný. Oceňovaný dům je srovnatelný. Dům č. 3 leží v sousední, větší obci, má menší pozemek, větší výměru podlahových ploch, technický stav je srovnatelný, je zahájena rekonstrukce, která není dokončena. Oceňovaný dům je horší lokalitou. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než 9 000,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 8 000,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 8 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 113,54 m2) Porovnávací hodnota: ,- Kč REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 14

15 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že nedokončená stavba bude alespoň v části využitelná a nevzniknou náklady na její úplné odklizení. Název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti : Přiměřená velikost domu Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Slabé stránky nemovitosti : Dům nemá veškeré veřejné přípojky Řadový, vnitřní dům S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 15

16 4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : slovy: Devětsettisíc Kč ,- Kč V Uherském Hradišti, Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou ze dne Nahlížení do KN - internet Fotopříloha 16

17 Pokoj Obývací pokoj Pokoj Kuchyně Koupelna Dvorní část domu 17

18 Průjezd Garáž Bývalé chlévy Zahrada 18