Znalecký posudek č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2014 Rodinný dům č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Rodinný dům č.p Moravská Nová Ves Region: Jihomoravský Okres: Břeclav Katastrální území: Moravská Nová Ves Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne , za přítomnosti pana Josefa Hřebačky a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne Snímek katastrální mapy zdroj ČÚZK nahlížení do KN Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č pro k.ú. Moravská Nová Ves je vlastníkem předmětného majetku: SJM Hřebačka Josef a Hřebačková Marcela, Na Rynku 162, Moravská Nová Ves, Školní 1046, 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav Váznoucí závazky Dle LV č pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, Zástavní práva soudcovská, Zástavní právo smluvní na parcelu 355/1, 355/2, 357/2 dle přiloženého výpisu z KN č. 1413, Zahájení exekuce, Rozhodnutí o úpadku, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce. Výpis z KN je přílohou znaleckého posudku. 3

4 Celkový popis Lokalita Městys Moravská Nová Ves se nachází cca 13 km severovýchodně od okresního města Břeclav Pozice v obci Dům je situovaný v severozápadní okrajové části obce, v řadové zástavbě rodinných domů jako vnitřní Dostupnost centra cca 600 m Převažující zóna Zóna oboustranné řadové zástavby lemující hlavní komunikaci, především rodinnými domy se zahradami Napojení na sítě a objekt je napojen na plynovod (plynoměr demontován), veřejnou komunikace kanalizaci, vodovod a elektrickou energii Kapacita sítí Dostatečná pro účely rodinného bydlení Dopravní dostupnost dobrá dostupnost po hlavní komunikaci, v blízkosti je zastávka autobusu cca 100 m, železniční stanice cca 1,5 km Dostupnost služeb V Moravské Nové Vsi je mateřská škola, základní škola vyššího stupně, praktický lékař i zubař. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice, poštovní úřad, sportovní i kulturní zařízení, obchody i služby. Parkování Možnost parkování v průjezdu domu nebo na krajnici komunikace Škodlivé vlivy Nebyly zjištěny Podnikatelská aktivita Slabá Konkurenční prostředí V obci je v nabídce asi 5 rodinných domů, Moravská Nová Ves je vyhledávaným místem pro bydlení. Současný způsob Dům není cca 6 roků obýván, v minulosti sloužil k rodinnému využití bydlení. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Rodinný dům č.p. 162 Základy Betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný POROTHERM Stropy Keramické HURDIS Střecha sedlová Krytina Betonové tašky Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Zateplené se stěrkou Vnější obklady chybí Vnitřní obklady Keramické v kuchyni a v koupelně Schody Ocelové s dřevěnými stupni Dveře a vrata Dveře dřevěné masivní, platová vrata Okna Dřevěná EURO Podlahy Betonové s textiliemi, dlažby, laminátové plovoucí Vytápění ÚT plynové, krbová kamna s rozvody Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Chybí Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody chybí Instalace plynu Přípojka plynu odpojený plynoměr Kanalizace Do veřejného řadu Vybavení kuchyně Kuchyňská linka, dřez Vnitřní vybavení Vana, umývadlo Záchod Splachovací WC Ostatní Nezjištěno Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, Nebyly provedeny modernizace Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice Jednobytový dům, výčet místností viz. samostatná tabulka Úroveň údržby Průměrná Závažné nedostatky Chybí část fasádních omítek a jejich nátěr, není dokončená koupelna ve 2.NP, terasa je špatně vyspárovaná, poškozená stojící vodou, poškození podhledu v podkrovním pokoji zatečením, v důsledku lokálního poškození střešního pláště. Z roku 2002 Opotřebení Opotřebení cca 15 % Současný a minulý způsob využití V minulosti sloužil objekt pro rodinné bydlení, v posledních 6 letech bez využití a údržby. 5

6 Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti m2 1.NP chodba se schodištěm 33,70 pokoj 18,40 koupelna 4,18 koupelna 10,30 WC 1,54 kuchyň s jídelnou 26,16 spíž 3,22 obývací pokoj 34,39 průjezd 17,69 2.NP chodba 20,84 schodiště 7,55 pokoj 9,74 pokoj 11,83 pokoj 25,20 balkon 3,21 celkem 227, Rozestavěná dílna na p.č. 355/2 Objekt situovaný v zahradní části pozemku za domem. Je stavebně nedokončený, sestává pouze ze základů a obvodového zdiva, které je poškozenou klimatickými vlivy a náletovými porosty. Vzhledem k technickému stavu není objekt v budoucnu reálně využitelný, jedná se spíše o zátěž pozemku. Jeho hodnota není v posudku kalkulována Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav je podstandardní (pouze přípojky inženýrských sítí voda, kanalizace, elektrická energie a oplocení), nejsou dokončeny zpevněné plochy. Jiné příslušenství rodinný dům nemá. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Vzhledem ke stavu podstandardnosti příslušenství venkovních úprav pro daný případ je kalkulován poměr cca 2 % a tento je zahrnut do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6

7 3.2. Analýza ocenění Věcná hodnota Obsah: Rodinný dům č.p Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům č.p. 162 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 173,86 m 2 3,07 m Výčet místností: 129,02 m 2 1,00 129,02 m 2 Užitná plocha celkem: 129,02 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,33*3,87*3,07)+((22,10*6,72)- = 533,76 m 3 ((3,55+2,87)*1,27/2)+((4,83+1,97)*1,45/2))*3,07 Zastřešení ((6,33*3,87)+(22,10*6,72)- ((5,33+2,87)*1,27/2)+((4,83+1,97)*1,45/2))*(0,8 8+3,10/2) = 419,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 533,76 m 3 Zastřešení 419,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 953,50 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 174 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 129 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 953,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) 7

8 Stáří roků 12 Další životnost roků 88 Opotřebení % 15,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Moravská Nová Ves: Parcela Druh pozemku Výměra 355/1 zastavěná plocha a nádvoří /2 zastavěná plocha a nádvoří /2 zahrada 51 Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami jako vnitřní. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem s přilehlým dvorkem a zahradou, na níž se nachází rozestavěný objekt dílny. Využití pozemku je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí, ale k datu ocenění je demontován plynoměr. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace na p.č. 292/1 (vlastník Městys Moravská Nová Ves). Předmětná parcela 355/1 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 162, v části slouží jako dvůr. Parcela 355/2 je zastavěna nedokončenou stavbou dílny. Parcela č. 357/2 slouží jako část zahrady. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců v rámci sdružení SCOM. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita Moravská Nová Ves Moravská Nová Ves Hrušky Tvrdonice Tvrdonice Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 369,- Kč až 1020, - Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny 8

9 skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 295,- až 816,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části atraktivní obce, má protáhlý obdélníkový tvar, možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, je oplocený. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat na střední hranici zjištěného cenového rozptylu. Oceňovaný pozemek je obtížněji využitelný ve dvorní části, kde se nachází rozestavěná stavba ve zhoršeném technickém stavu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 500,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 355/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 355/ , ,00 zahrada 357/ , ,00 Celkem , Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Rodinný dům č.p Pozemky CELKEM Věcná hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 9

10 Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v Moravské Nové Vsi Nabídka řadového RD 6+1 s garáží, v klidné části obce. Jedná se o podsklepenou stavbu z cihel a tvárnic s plastovými a dřevěnými okny a rovnou střechou krytou IPA. Ve zvýšeném přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, toaleta, balkon a komora. V patře jsou čtyři pokoje, koupelna, balkon a chodba. V suterénu je garáž a technické a skladovací prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova a kůlna. Pozemek je oplocen. Podlahová plocha 160 m2, pozemek 439 m2. Nabídka RK Bart Reality, a.s. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 2) Rodinný dům v Moravské Nové Vsi Nabídka zděného domu 6+1, postaveného v roce 1975, rekonstrukce provedena před 15 lety. Nemovitost je celá podsklepena, postavena ve dvoře do tvaru L. V suterénu jsou dvě místnosti, Ve zvýšeném přízemí se nachází prostorná kuchyň, 2 obývací pokoje, 2 ložnice, 1 pokoj s balkonem do ulice, hala, kuchyň, koupelna s vanou, WC a spížka. Ve dvoře vybudována letní kuchyň, koupelna a toaleta. Lze také využít k podnikání. V domě je garáž. Vytápění řeší dva kotle, plynový a na tuhá paliva. Ve sklepě je také studna. Za domem je zahrada se studnou a okrasnými porosty. Podlahová plocha 210 m2, pozemek 649 m2. Nabídka Agentura Acco Reality s.r.o.. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 3) Rodinný dům v Tvrdonicích Nabídka samostatně stojícího domu o velikosti 5+kk. Dispozice domu: Vstupní chodba se schodištěm, dva pokoje se samostatnými vstupy, obývací pokoj s jídelnou a kuchyní, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. v podkroví domu se nachází dva samostatné pokoje, WC v přípravě jsou další dva pokoje a koupelna. V suterénu domu je garáž pro dvě auta, prádelna, technická místnost a dílna. Dům má podlahové vytápění, nový plynový kotel, možnost přitápění krbovými kamny v obývacím pokoji. K domu patří uzavřený dvůr, studna a zahrada. Podlahová plocha 200 m2, pozemek 1775 m2. Nabídka RK OKNO NEMOVITOSTÍ s.r.o. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 10

11 4) Rodinný dům v Týnci Nabídka rodinného domu 5+1 s garáží, bazénem. Jedná se o přízemní stavbu situovanou v řadové zástavbě. Nemovitost prošla rekonstrukcí, nová střešní krytina, plastové okna. V přízemí je předsíň, chodba s krbem, navazující pokoje mají samostatné vstupy, (průchozí je pouze obývací pokoj). Na podlahách převážně parkety a dlažba. Kuchyně vybavená kuch. linkou, WC samostatné, koupelna s vanou. Dům je z části podsklepen. Dvůr je vydlážděný, s bazénem a vedlejší stavbou s letní kuchyni a technickou místností a garáž. Podlahová plocha 200 m2, pozemek 645 m2. Nabídka RK DESNIM, a.s. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 5) Rodinný dům v Týnci Nabídka prodeje RD 3+1. Dům se nachází v klidné lokalitě. Dispozice: vstupní předsíň, halas 24m2 se vstupem na terasu, obývací pokoj16m2 s krbovými kamny, kuchyně 10 m2 s jídelním koutem, dětský pokoj 16 m2, ložnice 16 m2, koupelna s rohovou vanou a přípravou pro sprchový kout, samostatné WC, garáž 35 m2. Na dům navazuje terasa, dvorek se základem na bazén. Dům průběžně od roku 1999 prochází rekonstrukcí, naposledy v roce 2006 výměna plastových oken, zateplení, fasáda, nový bojler, plynový kotel, solární ohřev. Podlahová plocha 203 m2, pozemek 391 m2. Nabídka RK ESKO_MAX,s.r.o. Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 Komentář: Dům č. 1 je situován ve stejné obci, má menší výměru užitných ploch, menší pozemek. Jde o starší dům s garáží. Dům je v původním stavu. Dům č. 2 je situován rovněž v Moravské Nové Vsi. Je velmi dobře udržovaný a po částečné rekonstrukci, technické zařízení je moderní. Užitná plocha je srovnatelná, výměra pozemku je mírně větší. Garáž je v domě. Dům č. 3 je situován v nedaleké obci Tvrdonice. Dům je po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením a bez vad. Užitná plocha je výrazně mírně menší, výměra pozemku je větší, dům s garáží. Oceňovaný dům je horší. Dům č. 4 je situován v sousedním Týnci, má mírně menší výměru užitných ploch, větší pozemek. Dům je rekonstruovaný, funkčně zařízený. Garáž ve dvoře. Dům č. 5 je situován v sousedním Týnci, má obdobnou výměru užitných ploch, menší pozemek. Dům je postupně rekonstruován. Garáž vedle domu. 11

12 Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových parametrů srovnávaných domů lze konstatovat, že všechny nabízené domy jsou starší, ale udržované a stavebně dokončené, bez závad. Výměra užitných ploch, která má zásadní vliv na výši jednotkové porovnávací hodnoty je srovnatelná u domů č. 2,3,4,5. U domu č. 1 je výrazně menší. Pro oceňovaný dům s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem dovozuji jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 6 700,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 227,95 m 2 ). 227,95 x = ,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 12

13 Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota Porovnávací hodnota Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Garáž v domě Slabé stránky nemovitých věcí: Odpojená přípojka plynu Zahrada není udržovaná Stavební nedokončenost (fasádní omítky, koupelna ve 2.NP, zpevněné plochy) Poškozené stavební prvky (podlaha terasy, podhled v podkroví, střešní krytina) Nedokončená vedlejší stavba je v havarijním stavu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 13

14 4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 162 na pozemku p.č. 355/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 355/1, 355/2, 357/2 v k.ú. Moravská Nová Ves, v obci Moravská Nová Ves, v okrese Břeclav, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 14

15 5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Moravská Nová Ves ze dne zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 15