Trendy a příležitosti v oblasti financování nemovitostí v roce 2014 ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil

Transkript

1 Trendy a příležitosti v oblasti financování nemovitostí v roce 2014 ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil NOZ z pohledu financující banky: nové možnosti a výzvy Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron

2 Trendy a příležitosti krize na trhu nemovitostí v ČR odezněla meziroční nárůst investic 2012/13 v ČR o 103% financování je dostupné (kvalita, zkušenost) respektování pravidel Basel III: spotřeba kapitálu RWA, valuace, leverage, I>D => objem úvěrů v ekonomice regulován na trh v ČR mají vliv tendence v Západní Evropě: - nárůst nebankovních institucí poskytujících zdroje jako jsou penzijní fondy, pojišťovny, private equity fondy - podíl standardních financiérů klesl z 67% v 1Q 2012 na 55% v 4Q v ČR zatím převažují klasické úvěry, bondy v omezeném rozsahu ČSOB aranžér emise zajištěných bondů pro CPI

3 Trendy a příležitosti ČSOB aranžér emise zajištěných bondů pro CPI Emitent: CPI Retail Portfolio I Výše úpisu: CZK 665,86mln emitováno v dubnu 2014, objem celkové emise plánován do výše CZK 1 125mln) Kupón: 5% p.a., vyplácen pololetně Tenor: 5 Y Ticket: ekvivalent 100 tis EUR Zajištění: - retailová aktiva (17 nemovitostí), LTV 70% => 60% (předpoklad po 5ti letech) - pohledávky z nájemních + pojistných smluv (většina nájemních smluv končí po datu splatnosti bondů), výše ročního nájmu přesahuje CZK 141mln - rezervní účet (ročně deponováno 30mln) - 100% akcií / obchodních podílů nemovitostních společností - finanční záruka CPI CSOB role: aranžér, agent pro zajištění, agent pro výpočty a administrátor

4 Investiční trh ČR v roce 2013 v mil. EUR ,00 8,50 8,00 7,50 7,00 Prime yields ,50 Obchodní prostory 5% Logistika 14% Smíšené projekty 31% Sektory Kanceláře 50% Itálie 2% USA 34% Řecko 2% Investoři Česká republika 48% Velká Británie 3% 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 Office Retail Industrial Německo 10% Slovensko 1%

5 Trendy a příležitosti výnosy z nemovitostí x státní bondy => nadále podstatně zajímavé: kromě kanceláří nabývá na atraktivitě logistika (yieldy u kanceláří, retailu kol 6,25 % x donedávna u logistiky kol 8%) => + zapojení penzijních fondů + privátních investorů zvýšený zájem o tzv. secondary assets v klíčových lokalitách, zejm. s potenciálem dalšího rozvoje nárůst aktivit privátních investorů (transakce mezi 5 10 mil EUR) rostoucí dynamika trhu nárůst konkurence mezi financiéry => rozvolňování podmínek : LTV, délka splátkových plánů, pricing => možnost refi při akvizicích

6 NOZ z pohledu financující banky: nové možnosti a výzvy Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron

7 Právo stavby Věcné právo mít na pozemku stavbu Jeho součástí je stavba Může být jen dočasné, nejvýše na 99 let Je nemovitou věcí a lze ho zastavit Lze ho smluvně zkrátit, i zrušit, a to i bez souhlasu zástavního věřitele, v takovém případě však zanikne až společně se zánikem zástavního práva

8 Oddělené vlastnictví pozemků a staveb Došlo ke spojení vlastnictví budovy a pozemku, ale ne vždy Problematika registrace zástavních práv

9 Zákaz zřízení zástavního práva Lze dosáhnout účinků vůči třetím stranám zápisem do rejstříku zástav nebo veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí) Může se uplatnit k udržení hodnoty majetku dlužníka namísto zřizování zástavních práv nebo jiného zajištění Nejistota ohledně existence zákazu ke konkrétní věci Nutné limitovat

10 Zástava hromadné věci např. závodu Problematické pravidlo o konkurenci zástavního práva k určité věci a k hromadné věci, jehož je taková věc součástí Částečně lze řešit zákazem zcizení věci Dopad zřízení zástavního práva na existující zástavní práva a zákazy zřízení zástavních práv

11 Privátní realizace zástavního práva Prodej z volné ruky Možnosti volby zástavním věřitelem se musí minimalizovat, strany by měly už při podpisu smlouvy vědět, jak bude zástavní věřitel přesně postupovat Reputační riziko Propadnutí zástavy Velmi rychlé, možný problém skutečné hodnoty zástavy Vždy je však možné privátní prodej nepoužít a jít cestou soudního prodeje zástavy nebo veřejné dražby

12 Výkon hlasovacích práv Použití: akcie i podíl ve společnosti Lze ujednat podmínky, za kterých bude věřitel oprávněn vykonávat hlasovací práva (např. oznámení o porušení) Nebezpečí, že výkonem hlasovacích práv se zástavní věřitel stane vlivnou osobou ve smyslu ZOK a může ručit ostatním věřitelům

13 Pořadí a konkurence zástavních práv Rejstřík zástav Věcné právo (i zástavní) zapsané ve veřejném rejstříku má přednost před nezapsaným Je potřeba kontrolovat rejstřík zástav při plnění dluhů? Možnost měnit senioritu zástavních práv Sdílení zajištění i nadále stejným způsobem (institut správce zajištění se minul účinkem)

14 Přechod dluhu s věcí Převzetí majetku nebo jeho poměrně určené části může způsobit společné a nerozdílné dlužnictví Přechod dluhu společně se zastavenou věcí vhodné smluvně upravit

15 Budoucí zástavní právo Je možné zastavit věc, kterou zástavce teprve nabude Musíme dodržet způsob vzniku zástavního práva Budoucí zástavní právo se musí zapsat do veřejného rejstříku, proto je potřeba souhlas vlastníka Možnost vyhnout se čekání na zápis zástavního práva do katastru po nabytí vlastnictví

16 Finanční záruka Lze zajistit peněžitou i nepeněžitou pohledávku Lze mít více výstavců (potvrzená finanční záruka) Námitky lze uplatnit pouze ty, které jsou výslovně připuštěny v záruční listině K uplatnění stačí splnit pouze podmínky uvedené v listině Částečné plnění dluhu nezpůsobuje snížení výše záruky

17 Děkujeme za pozornost.