Možnosti financování realitních transakcí

Transkript

1 Možnosti financování realitních transakcí

2 Možnosti financování realitních transakcí - Charakteristika nemovitostního trhu v ČR - Dostupnost bankovního financování - Typické rysy struktury financování v současné době Lenka Kostrounová l 2

3 Charakteristika nemovitostního trhu v ČR Investiční trh v ČR (v mil. EUR) dle Knight Frank * Vývoj v roce 2014 Objem investičních transakcí v ČR za 1-3 Q. dosáhl 1,3 mld. EUR (odhad konce roku kol 1,8-2 mld EUR) Zatím proběhlo 21 obchodů s průměrnou výší 60 mil. EUR (vliv prodeje VGPark ů za 523 mil EUR) Investiční příležitosti: nabídka < poptávka zájem o prime aktiva, tak i o prime aktiva v regionech či secondary aktiva v prime location (added value) Bankovní financování je dostupné ať již od bank na Českém trhu, tak bank německých (Helaba, dpb) Přibývá lokálních - finančně vybavených investorů, kteří cílí na zhodnocení svých prostředků Lenka Kostrounová l 3

4 Charakteristika nemovitostního trhu v ČR Value of transactions by sector Investors by Country 9% Czech Republic 10% 7% 27% Austria 39% Offices German Retail 46% Logistics Mixed 44% 5% 8% USA Slovakia 5% Great Britain Lenka Kostrounová l 4

5 Charakteristika nemovitostního trhu v ČR Krize odezněla => velmi konkurenční trh => tlak na marže Nárůst investic v ČR v roce 2013/14 z 1,2 na 1,8-2 mld EUR Na trh v ČR mají vliv tendence ze Západní Evropy: nárůst nebankovních institucí poskytující zdroje (penzijní fondy, pojišťovny, private equity fondy) Výnosy z nemovitostí x st. bondy => nadále velmi zajímavé, zejména aktuálně logistika (yield 7,5% x 6 % u office a retailu: propojení logistických developerů + penzijních fondů či private investorů např: Segro, Prologis, P3 => vyúsťuje v prodej VGP a CTP (=>příležitost pro refi) Zvýšený zájem o tzv secondary asset v prime lokalitách (nebo prime assets v regionálních lokalitách s prokazatelným cash flow a kvalitním asset managementem) Nárůst aktivity privátních investorů Prodej PORTFOLIÍ Klíčová role ASSET managementu, PROPERTY managementu Lenka Kostrounová l 5

6 Charakteristika nemovitostního trhu v ČR Podmínky financování se rozvolňují: leverage 70-75%, splátkový plán protahuje alternativně preference nižší LTV (55 60 % LTV) a interest only, zapojení nových financiérů mimo okruh bank (penzijní fondy, pojiš tovny, equity investors) pricing u prime transakcí (leverage kol 65 % LTV) se pohybuje kol 200 bps a níže, Nutná profesionalita bank ve strukturování + rychlost (daná exklusivitou) + DD Nadále klíčové RWA (zajištění, PD, LTV, zkušenost) I > D Focus na klíčové hráče (finančně vybavené, zkušené, kvalita) a na chystané projekty (development/či prodej a refi) Využití zkušeností ( secondary asset - portfoliový přístup) =>Sledovat co se děje/ předvídat co se BUDE DÍT na trhu =>Přemýšlet o nových produktech (úvěry jsou a budou omezeny: bond issue,) Lenka Kostrounová l 6

7 Dostupnost bankovního financování Alternativní možnosti? * bondy x apetit trhu, x regulatorní zvyklosti * pojišťovny/penzijní fondy x omezení v podobě Solvency II + malá zkušenost s REF typem aktiva Lenka Kostrounová l 7

8 Dostupnost bankovního financování Př: Emise projektových/ zajištěných bondů - květen 2014: Emitent: CPI Group/Retail portfolio v hodnotě 1,7 mld Kč Objem emise: 1,125 mld Kč (LTV 66 %) Tenor: 5 let Yield: 5 % splatný pololetně ČSOB: Aranžér emise, Agent pro zajištění Předpoklady úspěchu: kvalitní struktura ie. Konzervativní LTV podkladové aktivum s dlouhodobými nájemními smlouvami> 5Y komitment emitenta (zástava aktiv, akcií, garance etc.) technická a právní DD apetit/důvěra kupujících Lenka Kostrounová l 8

9 Typické rysy struktury financování Standardní struktury LTC, LTV Development: % LTC předprodeje/pronájmy Investice: výjimečně i 75 % LTV, v závislosti na kvalitě cash flow a typu aktiva limitovaná spekulace: pokud development, tak z velké části pronajatý (logistika, retail) Zatím NE financování pozemků Pro banky podstatné: schopnost strukturovat/navrhnout řešení + akcent na technické/právní due diligence + TIMING (u kvalitních dealů exklusivita) Bankovní financování je dostupné, trh je likvidní, podmínky se rozvolňují, marže padají Podstatná je předchozí zkušenost/relationship Intenzivní hledání alternativních možností financování Lenka Kostrounová l 9

10 Kontakt Děkuji za pozornost Lenka Kostrounová Lenka Kostrounová l 10