ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1544/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 16/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 4354, vymezená v budově č.p. 16, 17 a 18, zapsané na LV č. 3909, stojící na st. parcele č. 2163, 2164 a 2165, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 563/26143 na společných částech bytového domu č.p. 16, 17 a 18, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 563/26143 na st. parcele č o výměře 123 m2, st. parcele č o výměře 293 m2 a st. parcele č o výměře 123 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 30 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 16/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 4354, vymezená v budově č.p. 16, 17 a 18, zapsané na LV č. 3909, stojící na st. parcele č. 2163, 2164 a 2165, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 563/26143 na společných částech bytového domu č.p. 16, 17 a 18, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 563/26143 na st. parcele č o výměře 123 m2, st. parcele č o výměře 293 m2 a st. parcele č o výměře 123 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kraslice ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kraslice ze dne Informace z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kraslice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 4354 ze dne pro k.ú. Kraslice Sivák Ladislav, Čs. armády 16, Kraslice 1/2 Siváková Kateřina, Čs. armády 16, Kraslice 1/2 Adresa: ČS.armády 16 Název katastrálního území: Kraslice Název obce: Kraslice Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 4354 pro k.ú. Kraslice v příloze). - omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sivák Ladislav Nařízení exekuce - Siváková Kateřina Zahájení exekuce - Sivák Ladislav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové, jižní části Kraslic, ul. Čs. armády hlavní, frekventovaná, naproti továrně Sametex (výroba elastického, bavlněného a viskózového oděvního sametu a dekorační vlasové tkaniny). Bezprostřední okolí je prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy (za domem již les), se zástavbou původními panelovými domy, garážemi a továrnou naproti. Hlavní vstup je orientován ze západní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je nepodsklepený a má sedm nadzemních podlaží. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v roce 1964, má vyměněna okna za plastová a vyměněn výtah. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou železobetonové prefa, střecha je plochá, schodiště je želbetonové prefa, omítky jsou štukové, výtah po rekonstrukci. Kraslice leží na území okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Kraslice jsou také obcí s rozšířenou působností. Obec Kraslice se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severozápadně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 7120 obyvatel. Protéká zde krušnohorská říčka Svatava. Kraslice se dále dělí na patnáct části, konkrétně to jsou: Černá, Čirá, Hraničná, Kámen, Kostelní, Kraslice, Krásná, Liboc, Mlýnská, Počátky, Sklená, Sněžná, Tisová, Valtéřov a Zelená Hora. Obec je vzdálená přibližně 3 km od německých hranic. Školáci mají v obci možnost navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kraslice má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 v 5 nadzemním podlaží (4. patro) bytového domu, od schodiště vpravo, byt o ploše 55,00m2. Dispozice: předsíň (6,50m2, ker.dlažba), z předsíně vpravo WC (0,90m2), koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo, umakartové jádro), okolo sociálního zařízení kuchyně (9,00m2, PVC, koberec, bez kuchyňské linky, okno na východ), z předsíně vlevo pokoj (17,10m2, koberec na parketách, okno na západ, do ulice Čs. armády) průchozí do druhého pokoje (19,40m2, parkety, okno na západ, do ulice Čs. armády). 5

6 Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byl již dříve proveden keramický obklad za kuchyňskou linkou, kuchyňská linka i sporák chybí, byt je jinak v původním, zhoršeném stavu (zejména sociální zařízení s umakartovým jádrem), vše již opotřebované a morálně zastaralé, byt je vhodný k rekonstrukci. Elektro i plyn odpojeno, byt je prázdný, neobydlený. K užívání bytu náleží sklepní koje (1,30m2) v 1 NP bytového domu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 563/26143 na pozemku parc.č o výměře 123m2, parc.č o výměře 293m2 a parc.č o výměře 123m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zastavěno bytovým domem čp. 16, čp. 17 a čp. 18. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka je převážně v původním, zhoršeném, morálně zastaralém stavu, vhodná k rekonstrukci, je prázdná, neobydlená. Výpočet Porovnání 1) Pohraniční stráže, Kraslice, okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Prodej slunného bytu ve 2. podlaží panelového domu, osobní vlastnictví, 55 m2, plastová okna, nová kuchyňská linka, po rekonstrukci bytového jádra vč. koupelny, nové odpady, rozvody, dlažba a obklady, vana, WC, nové podlahové krytiny a omítky v kuchyni a pokoji, nízké náklady na bydlení, dům má nová plastová okna, stoupačky, v plánu zateplení. Ihned k nastěhování. Klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností v dosahu. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: SLEVA Aktualizace: ID: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 55 m 2 Plocha podlahová: 53 m 2 Balkón: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Satelit, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 2) ul. Školní, Kraslice, okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 3+1 (65 m2) s balkonem v Kraslicích, ul. Školní. Byt se nachází ve 2. patře v revitalizovaném panelovém domě s výtahem. Je v původním stavu (pouze nová plastová okna), tedy vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. K bytu náleží sklep. V Kraslicích je veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení. Hranice s Německem cca 5 km, Ski Areál Bublava 5 km. Byt je volný, ihned k nastěhování. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: : Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 65 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 6

7 3) Čs.armády, Kraslice okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Prodej bytu v družstevním vlastnictví v prvním patře panelového domu, je v původním stavu vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. V místnostech jsou zachovalé parkety, v kuchyni a předsíni položeno linoleum. Okna jsou plastová, k bytu náleží sklep. Volný ihned k nastěhování. Nízké náklady na bydlení. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 59 m 2 Plocha podlahová: 57 m 2 Plocha pozemku: 59 m 2 Sklep: 2 m 2 Parkování: 10 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Autobus Vybavení: Částečně Výtah: 4) Čs.armády, Kraslice okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 2+1 v 3.NP s výtahem. Nemovitost se nachází poblíž supermarketu PENNY, v Kraslicích. Jedná se o velmi pěknou, slunnou bytovou jednotku v družstevním vlastnictví. Anuita splacena, je tedy možnost převodu do osobního vlastnictví. Nemovitost v 3. patře panelového domu s výtahem. V bytě je prostorná chodba se skříní. Z chodby vstup do zrekonstruované koupelny a samostatného WC a dále do pokoje a kuchyně. Kuchyňská linka je stavěná na míru, se spotřebiči. Majitelé v bytě zanechávají i část vybavení: veškerá svítidla, v kuchyni jídelní set a v pokojích sedací soupravu, pohovku, obývací stěnu, stolek a křesla. Dále je zde internet s možností WIFI a satelit. K bytu náleží sklepní kóje. V případě zájmu kontaktujte níže uvedenou realitní makléřku, která vám ráda pomůže i s vyřízením případného hypotečního úvěru.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: s provizí RK ID zakázky: 73 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 53 m 2 Sklep: 3 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Bezbariérový: 5) Pod nádražím, Kraslice okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 3+1 v 7.NP s výtahem. Nemovitost se nachází v zástavbě panelových domů u nádraží, v Kraslicích. Jedná se o velmi pěkný, slunný byt, družstevní vlastnictví, v 7. patře panelového domu. V bytě je prostorná chodba se skříní. Z chodby je po levé straně vstup do zrekonstruované koupelny a samostatného WC. Po pravé straně chodby je umístěna ložnice se zasklenou lodžií, dále vstup do obývacího a dětského pokoje. Po levé straně od vstupních dveří je vchod do kuchyně. Kuchyňská linka je stavěná na míru, s nasvícením a vestavěnými spotřebiči. K bytu náleží sklepní kóje. V domě je nově zrekonstruovaný výtah. Z bytu je nádherný výhled do okolí, v těsné blízkosti autobusového a vlakového nádraží. Do centra Kraslic cca 5 minut chůze. Při rychlém jednání sleva možná. V případě zájmu kontaktujte níže uvedenou realitní makléřku, která vám ráda pomůže i s vyřízením případného hypotečního úvěru. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: s provizí RK ID zakázky: 13 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 7. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 70 m 2 Balkón: 3 m 2 Sklep: 6 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: 7

8 Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Bezbariérový: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt 2+1, Pohraniční stráže, Kraslice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,85 0, Byt 3+1. Školní ul., Kraslice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, Byt 2+1, Čs.armády, Kraslice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, Byt 2+1, Čs.armády, Kraslice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 0, Byt 3+1, Pod nádražím, Kraslice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, maximum 4590 minimum 3767 průměr 4241 užitná plocha m2 55 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: dvěstětřicettisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt k rekonstrukci, průchozí pokoj, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v obdobných lokalitách je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: dvěstětřicet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1544/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu vstup do bytu schéma bytu 11

12 předsíň WC koupelna 12

13 kuchyně pokoj pokoj pohled z okna 13

14 pohled západní pohled severovýchodní pohled jihozápadní pohled severozápadní 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30