Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank Bakalářská práce Lucie Kubánková Duben 2012

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Bankovnictví a pojišťovnictví Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank (podtitul práce) Bakalářská práce Autor: Lucie Kubánková Bankovní management Vedoucí práce: PhDr. František Jirásek, CSc Praha Duben, 2012

3 Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Sedlčanech Lucie Kubánková

4 Poděkování Děkuji za odbornou pomoc svému vedoucímu práce PhDr. František Jirásek, CSc., při tvorbě mé práce. Také děkuji za podporu při psaní mé bakalářské práce mé rodině.

5 Anotace Předmětem práce je zjištění reálné moţnosti získání hypotečního úvěru a podmínek, za kterých je takový úvěr poskytnut. Cílem bakalářské práce je analýza aktuálních nabídek českých bank, zjištění za jakých podmínek a poplatků se poskytují úvěry na českém trhu, porovnání jednotlivých nabídek. První část práce shrnuje teoretické poznatky týkajících hypotečního úvěru. Charakteristika hypotečního úvěru je stanovena včetně základního zákonného předpisu pro oblast hypotečních úvěrů. Druhá část práce obsahuje přehled bank poskytující hypoteční úvěry. Třetí část představuje vybrané banky a jejich produkty. Čtvrtá část se věnuje analýze konkrétních nabídek. Pátá část obsahuje porovnání jednotlivých nabídek. V poslední části je shrnuto celkové vyhodnocení nabídek českých bank. Annotation Bachelor thesis attempts to find out a realistic posibility and current conditions to obtain a mortgage loan. Thesis aims to analyse Czech bank mortgage loans offers and to detect under what conditions and fees the loans are granted in Czech market. Thesis covers offers comparison too.part one summarises theoretical knowledge background on mortgage loans. Key characteristics of a mortgage loan are introduced including basic legal regulation for mortgage industry. Part two contains an overview of the banks making mortgage loans. Part three presents selected banks and their products. Part four is devoted to particular offers analysis. Part five includes comparison. Last part provides overall Czech bank mortgage loans offers evaluation.

6 Obsah Anotace... 4 Annotation... 4 Obsah... 7 Úvod Metodika hypotečního úvěru Úvod Charakteristika hypotečního úvěru Vznik a rozvoj hypotečních bank Hypoteční úvěry na bydlení Zákonné podmínky hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru Druhy hypotečního úvěru Čerpání a splácení hypotečních úvěrů Základní způsoby splácení hypotečních úvěrů Periodicita splácení a úročení hypotečního úvěru Úvěrové postupy Přípravná fáze Schvalovací fáze Realizační fáze Banky poskytující hypoteční úvěry Vybrané banky a jejich produkty Hypoteční banka, a.s Jednotlivé produkty co nabízí Hypoteční banka, a.s., Sazební Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby UniCredit bank, a.s Jednotlivé produkty co nabízí Sazebník UniCredit Bank, a.s., pro fyzické osoby Česka spořitelna, a.s Jednotlivé produkty co nabízí Sazební České spořitelny, a.s., pro fyzické osoby Analýza jednotlivých nabídek hypotečních úvěrů Údaje o ţadateli Hypoteční úvěr nastavený pro vitálního klienta...39

7 4.3. Hypoteční úvěr od Hypoteční banky, a.s Převratná hypotéka od UniCredit bank, a.s Hypotéka České spořitelny, a.s Porovnání jednotlivých nabídek Porovnání celkových podmínek úvěrů Celkové vyhodnocení nabídek českých bank...53 Závěr...55 Seznam pouţité literatury...56 Seznam příloh...57

8 Úvod Hypoteční trh byl v posledních letech ovlivněn americkou krizí. Kvůli propojenosti trhů Český hypoteční trh byl v poslední době také poznamenán dopadem hospodářské krize. Zejména docházelo k meziročnímu poklesu v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Momentální se hypoteční trh probudil a zase dochází k velkému objemu hypoték. Také můţeme nalézt spoustu srovnávacích serverů na hypotéky. Ale jak se ve velkém objemu nabídek orientovat? A jaká je moţnost získání úvěr a za jakých podmínek? Cílem práce je analýza aktuálních nabídek českých bank, zjištění za jakých podmínek a poplatku se poskytují úvěry na českém trhu, porovnání jednotlivých nabídek. Bakalářská práce se první části věnuje metodice hypotečních úvěrů. Metodika vymezuje základní pojmy, vysvětluje čerpání a splácení hypotečních úvěrů a popisuje úvěrové postupy. Správná metodika úvěru je velmi důleţitá kvůli vymezení důleţitých pojmů. Dalším úkolem práce je představit banky, které poskytují hypoteční úvěry v ČR. Podrobněji jsou rozebrané tři vybrané banky, které poskytují hypoteční úvěry fyzickým osobám. První uvedenou bankou je Česká spořitelna a.s., která patří k lídrům trhu. Dále je rozebraná UniCredit Bank a.s. UniCredit Bank a.s. je bankou s dynamickou reklamou na trhu. A poslední rozebranou bankou je Hypoteční banka, a.s., která je specializovanou bankou na hypoteční úvěry. Důleţitým ukazatelem je stanovení kriterií, k porovnáním nabídek bank. Musí být stanoven podle uváţení cílový klient, který si ve vybraných bankách zaţádá o hypoteční úvěr. Při výběru hypotéky, bylo zvoleno jako hlavní kriterium úvěr pro fyzickou osobu, kterému bude poskytnut účelový úvěr. Účel úvěru je vybrána koupě nemovitosti. Hypotečního úvěru bude nastaven na částku 1, ,- Kč, splatnost úvěru byla stanovena na 30 let s pětiletou fixací úrokové sazby a typ splácení anuitní. Musí být provedeno porovnání vybraných nabídek bank pro soukromou klientelu. Data jsou získaná z informací z poboček a pomocí mystery shoppingu. Metody práce zpravidla představují v jednotlivých kapitolách analýzu. Předmětem bakalářské práce je zmapovat teoretické poznatky, týkající se hypotečního úvěru, představit nabídku vybraných bank a zjištění reálné moţnosti získání konkrétního hypotečního úvěru a za jakých podmínek, je takový úvěr poskytnut.

9 1. Metodika hypotečního úvěru 1.1. Úvod Hypoteční úvěry vznikly ze skupiny úvěrů, jejichţ splácení bylo zajišťováno zástavami k nemovitosti. Tomu odpovídá i definování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr v uţším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. Obě pojetí se od sebe liší především z hlediska vymezení účelu, na který je hypoteční úvěr poskytován. V praxi je v současné době nejrozšířenější a nejpouţívanější pojetí hypotečního úvěru v uţším slova smyslu. V některých zemích jsou hypoteční úvěry pojímány z hlediska historického vývoje téţ jako úvěry kryté hypotékou. Hypotékou se přitom rozumí zástavní právo k jakékoliv věci, která má investiční charakter (třeba i námořní loď, dobytek apod.) Hypoteční bankovnictví má specifický charakter. Je pro ně typické nejen zaměření na investice do nemovitostí, ale zejména i jeho dlouhodobost. Ta si vynucuje i získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, a to přednostně vydáváním zvláštních druhů dluhopisů hypotečních zástavních listů. Specifické rysy hypotečních úvěru vedly i k pouţívání zvláštních technik jejich poskytování a splácení. Úzké spojení hypoték s vedením evidence nemovitostí v pozemkových knihách nebo v katastrech nemovitostí vede ke zvláštním úvěrovým postupům. Zvláštní právní úprava týkající se hypotečního bankovnictví, mj. i skutečnost, ţe k provozování hypotečních obchodů je ve většině zemí zapotřebí získat zvláštní licenci, potřeba oceňování nemovitostí, často komplikované majetkové a jiné vlastnické vztahy k nemovitostem, to vše vede k tomu, ţe poskytováním hypotečních úvěrů se zabývají specializované hypoteční banky obklopené radou externích specialistů. Pokud se hypotečním bankovnictvím zabývají i banky univerzální, vedou obvykle agendu spojenou s těmito bankovními aktivitami odděleně od ostatních bankovních obchodů Charakteristika hypotečního úvěru Vznik a rozvoj hypotečních bank 1 Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

10 Vyuţití nemovitostí jako záruk pro úvěry (a na druhé straně jako objektů, na které je úvěr poskytován) je spojeno se zástavním právem. Zástavním právem rozumíme závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dluţníka z věci zastavené. Rozvoj zástavního práva vedl k tomu, ţe hypoteční banky se začaly pouštět i do operací, které měly řadu rysů blíţících se věcem movitým. Byly to např. dopravní prostředky, zejména lodě, ale i hospodářské zvířectvo, osobní majetek apod. S postupným rozvojem bankovnictví jako takového, kdy se banky všeobecně začaly zapojovat do úvěrování podnikatelských aktivit a převzaly do svého portfolia řadu výše uvedených obchodů zaloţených na zástavním právu k věcem, vykrystalizovala posléze dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví: hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit- podnikatelské hypoteční úvěry se většinou soustřeďují na úvěrovou podporu podnikání v bytové výstavbě či v bytovém hospodářství vůbec anebo na úvěrovou podporu podnikání ţivnostenského nebo řemeslnického typu, respektive takového typu podnikání, kdy jako zástava můţe sloţit nemovitost smíšeného charakteru nemovitost slouţící zároveň k bydlení i k podnikání. hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství vůbec Hypoteční úvěry na bydlení V současné době prakticky všude ve světě převaţuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrovou podporu bydlení. Vyplývá to z řady faktorů, zejména však toho, ţe v podnikatelské sféře došlo ke značným změnám. V důsledku procesů koncentrace a centralizace kapitálu vyrostly mamutí podniky, vyţadující soustředění značných finančních zdrojů. Tentýţ proces si na druhé straně vyţádal i zásadní změnu charakteru nemovitostí, zejména budov, zvláště těch, které slouţí přímo k zajišťování konkrétních technologických procesů (jde zejména o výrobní a montáţní haly, opravárenské nebo obsluţní prostory apod.). Takovéto nemovitosti jsou v převáţné míře jednoúčelového charakteru, normálně prakticky neprodejné, a jsou tudíţ jako klasické zástavy pro banky v podstatě nepouţitelné. Přitom vlastní hodnota staveb nebo pozemků jako takových bývá v porovnání se skutečnou potřebou úvěrových prostředků na investice a provoz často více neţ zanedbatelná, bydlení a zvláště 2 Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

11 kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou ţivotní potřebou a rozvíjející se nebo jiţ rozvinutý trh s byty, při trvale rostoucí poptávce po bytech, vytváří z rodinných a případně i bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu relativně snadno realizovatelnou, a to za poměrné slušnou cenu Zákonné podmínky hypotečního úvěru Základní předpisem pro oblast hypotečních úvěrů je zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Zákonná definice hypotečního úvěru vyplývá následující znění: 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 29 (1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovitosti, výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených a místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997,st

12 (1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. (2) Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, 5) jakoţ i úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě 6) (dále jen "úvěr na druţstevní bytovou výstavbu") za předpokladu, ţe stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. (3) Nemovitost se nepovaţuje za zatíţenou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliţe takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku pouţití hypotečního úvěru k jejímu splacení. (4) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, 5) lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. (5) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr na druţstevní bytovou výstavbu, 6) lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. 6) 11

13 (6) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí váznou současně zástavní práva podle odstavců 4 a 5, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a součtem pohledávek z úvěru poskytnutého podle odstavců 4 a Výše hypotečního úvěru Pravidlo bankovní obezřetnosti Pokud jde o výši hypotečního úvěru, do které můţe být poskytnut, z logiky jeho charakteru vyplývá, ţe maximem můţe být hodnota, resp. Cena nemovitostí, které slouţí jako zástava. Poskytnutím vyšší částky by byla ohroţena jeho návratnost. Zkušenosti dokonce ukazují, ţe poskytnout hypoteční úvěr do sta procent ceny nemovitosti je pro banku velmi rizikové. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti tedy zní: HU < CZH je výše hypotečního úvěru je cena zastavené nemovitosti Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěru se ve světě povaţuje hranice mezi 60 aţ 80 procenty obvyklé trţní ceny zastavené nemovitosti. Výjimky V některých zemích, např. v Kanadě, hypoteční banky poskytují hypoteční úvěry i nad 90 % ceny nemovitosti, avšak při překročení určitého procenta výše krytí vyţadují, aby se klient zároveň zřídil pojištění u specializované instituce. Stanovení ceny nemovitosti Ceny nemovitosti dávaných klientem do zástavy obvykle stanoví sama hypoteční banka podle ji schválené metodiky. Většinou pak na základě doporučení odborníka-znalce. Ta část ceny nemovitosti, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr, představuje zadluţitelnou hodnotu nemovitosti. Zadluţitelná hodnota nemovitosti představuje nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, ţe hypoteční banka 4 Citováno z WWW: < cit

14 musí přistoupit k jejímu prodeji v důsledku neplnění závazků ze strany dluţníka. Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytne úvěr, se nazývá pupilární nebo téţ sirotčí jistota Doba splatnosti hypotečního úvěru Spojení hypotečního úvěru s nemovitostmi vytváří příznivé podmínky pro to, aby se choval jako úvěr s dlouhou dobou splatnosti. V bankovnictví platí léty vyzkoušené pravidlo, zvláště pokud jde o úvěry investičního charakteru, ţe doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměl přesahovat dobu ţivotnosti objektu, který je z úvěru pořizován. V našem případě jde o pořízení nemovitostí, pro které je typická dlouhá doba ţivotnosti. To umoţňuje, aby i hypoteční úvěr byl poskytován na delší dobu, neţ je obvyklé např. u typických komerčních úvěrů zaměřených na úvěrovou podporu podnikatelských aktivit. Na druhé straně by neměla doba splatnosti hypotečního úvěru být delší, neţ je doba, po kterou klient bude schopen splácet hypoteční úvěr. Delší doba splatnosti sniţuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru, a tím zvyšuje i jeho dostupnosti. Delší doba splatnosti na druhé straně zvyšuje celkové úrokové náklady spojené s jeho splácením Druhy hypotečního úvěru Na rozdíl od běţných komerčních úvěrů není pro klasifikaci a členění hypotečních úvěrů rozhodující doba jejich splatnosti, ale účel, na který jsou poskytovány. Jak jsme se jiţ zmínili, nejrozšířenější je členění hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry určené na investice do nemovitostí související: s bydlením fyzických osob / rodiny (residential mortgages), s podnikatelskými záměry (commercial mortgages). Tyto dva druhy hypotečních úvěrů se od sebe obvykle liší podmínkami, za nichţ jsou poskytovány. Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení jsou většinou poskytovány za příznivějších úvěrových a úrokových podmínek neţ úvěry na účely podnikatelské. V řadě zemí včetně České republiky jsou hypoteční úvěry na bytové účely dokonce podporovány státem nebo jím pověřenými institucemi. Rozhodující většinu představují hypoteční úvěry na bydlení fyzických osob, zejména pak hypoteční úvěry na 5 Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

15 koupi, výstavbu nebo opravy a modernizace rodinných a bytových domů a bytů. Nadále je budeme nazývat hypotečními úvěry pro fyzické osoby. Ostatní pak budeme nazývat hypotečními úvěry podnikatelskými. V některých zemích (např. SRN, Slovensko) jsou z hypotečních úvěrů vyčleňovány jako zvláštní skupina úvěry poskytované obcím pod názvem komunální úvěry. Pro jejich financování pak mohou být vydávány komunální obligace. Doplňkové a předhypoteční (stavební) úvěry Zákonná úprava v některých zemích stanoví, jaká můţe být maximální výše hypotečního úvěru poskytnutého proti zástavě nemovitosti. V České republice je např. tento limit stanoven 70 procent ceny obvyklé zastavené nemovitosti. Tato vazba hypotečních úvěrů na hodnotu nemovitosti má své úskalí v situaci, kdy klient má sice dostatečné velké příjmy, ale v okamţiku, kdy ţádá o hypoteční úvěr, nemá jiné zdroje, kterými by pokryl tu část investice do nemovitosti, jeţ ze zákona nemůţe být profinancována hypotečním úvěrem. Doplňkové úvěry České banky našly určité řešení v podobě tzv. doplňkových úvěrů k úvěrům hypotečním. Jsou poskytovány většinou do 20 procent ceny zastavované nemovitosti při zajišťování zástavním právem ve druhém pořadí k zastavované nemovitosti a dozajištění dalšími zjišťovacími instrumenty, např. zástavním právem k pohledávkám klienta, bankovní záruka, ručením třetí osobou, směnkou, zástavním právem k movité věci apod. V současné době se připravuje zřízení systému záruk, který by existenci institutu doplňkového úvěru usnadnil. Zvláštní skupina představuje: tzv. úvěry předhypoteční (stavení) a hypoteční úvěry na výstavbu. Oba druhy úvěrů slouţí k řešení problémů, kdy klient má v úmyslu nemovitost pořídit výstavbou a nemá jinou nemovitost, kterou by dal do zástavy. Jde vlastně o proúvěrování nemovitosti, která ještě neexistuje. Neexistující nemovitost nelze dát do zástavy. Předhypoteční (stavební) úvěry Pouţití předhypotečních (stavebních) úvěrů je výhodné zejména v situaci, kdy klient nedisponuje ţádnou nemovitostí. Stavebním úvěrem se pokryje doba, neţ se nemovitost dokončí, zkolauduje a neţ kolaudační rozhodnutí a vloţení zástavního práva do katastru nemovitostí se pak dříve poskytnutný stavební úvěr splatí úvěrem hypotečním. 14

16 Hypoteční úvěr na výstavbu Pouţití hypotečních úvěrů na výstavbu je vhodné v situaci, kdy klient je schopen ze svých vlastních zdrojů zakoupit stavební pozemek a stavbu dovést do takového stadia, aby ji bylo moţné zanést do pozemkových knih nebo do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Hypoteční úvěr je pak poskytnut na dokončení stavby s tím, ţe klient jej čerpá postupně podle toho, jak hodnota stavby roste Čerpání a splácení hypotečních úvěrů Základní způsoby čerpání hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry lze čerpat jednorázové, nebo postupně. Jednorázové čerpání Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle uţívá tehdy, jde-li o investici formou koupě jiţ hotové, existující nemovitosti. Dále se uţívá v případech, kdy je hypoteční úvěr pouţit ke splacení jiného úvěru pouţitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, např. při vyplacení dědického podílu. Postupné čerpání K postupnému čerpání hypotečních úvěrů se přistupuje obvykle tehdy, docházíli k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby nebo ke zhodnocování jiţ existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav apod. Postupné čerpání hypotečních úvěrů můţe komplikovat situace, kdy zákon stanoví maximálně moţnou výši krytí hypotečního úvěru nemovitostí. V tomto případě nastupuje vliv geometrické číselné řady s kvocientem menším neţ 1. Z něj vyplývá následující vztah: aby bylo vůbec moţné stavbu dokončit pomocí hypotečního úvěru, jehoţ podíl na nemovitosti musí být menší neţ jedna (neţ sto procent), musí počáteční hodnota rozestavěné stavby být vyšší neţ hodnota daná vzorcem PHRS > KBHS * (1 q) Je počáteční hodnota rozestavěné stavby včetně pozemku, Je konečná budoucí hodnota stavby včetně pozemku a Je kvocient udávající maximálně moţný podíl hypotečního úvěru na hodnotě celé nemovitosti 7 Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

17 Ze zákonitostí geometrické číselné řady lze také stanovit, jak velká by měla být minimální počáteční hodnota rozestavěné stavby, pokud by měla být dokončena za n počtu čerpání hypotečního úvěru. (q 1) PHRS = KBHS * (q n 1) n je počet zvolených čerpání Základní způsoby splácení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze splácet, podobně jako je tomu u čerpání: jednorázově, postupně, případně v kombinaci obou metod. Jednorázové splácení hypotečních úvěrů Metody jednorázového splácení se u hypotečních úvěrů pouţívají jen ve specifických případech, a to u těchto typů hypotečních úvěrů. Termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ na konec doby splatnosti (nebo do několika etap), s dobou splatnosti neurčitou, splatné na viděnou. Termínované hypoteční úvěry Jednorázové splácení termínovaných hypotečních úvěrů probíhá obyčejně v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Opírá se o mechanizmus, kdy dluţník platí po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru pouze úroky z úvěru a vedle toho si zároveň vytváří fondy (např. ve formě placení ţivotního pojištění nebo pravidelného stavebního spoření), ze kterých pak v okamţiku splatnosti hypotečního úvěru uhradí i dluţnou částku. Úvěry s neurčitou dobou splatnosti Jednorázové splacení hypotečního úvěru s neurčitou dobou splatnosti vyhází z toho, ţe klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu s tím, ţe v případě hypotečního úvěru na dobu neurčitou 8 Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

18 převezme po smrti dluţníka na sebe dluh dědic, nebo jistina splacena z výnosu z prodeje zadluţené nemovitosti. V podstatě se přepokládá, ţe hypoteční úvěr je pro hypoteční banku investicí typu získané věčné renty věčného úroku. Pro dluţníka je pak úrok jistou formou nájemného. Podobný typ hypotečního úvěru existuje např. ve Švýcarsku. Úvěry splatné na viděnou U hypotečních úvěrů splatných na viděnou se dává klientovi moţnost, aby doposud nesplacenou část jistiny splatil kdykoliv. Jednorázové splácení hypotečního úvěru je v čisté podobě pouţíváno v podstatě jen hypotečních úvěrů, které budou splaceny ze ţivotní pojistky. Kombinace jednorázového a postupného splácení Jinak se hypoteční úvěry zpravidla kombinují se splácením postupným. To platí zejména při splácení hypotečních úvěrů z výnosu stavebního spoření nebo při pouţití úvěrů s dobou splatnosti neurčitou. Balonové systémy Zvláštní formou kombinace postupného a jednorázového splácení jsou tzv. balonové systémy. Jde o systém, kdy se s klientem dohodne pravidelný způsob postupného splácení s termínem podstatně delším neţ doba, na kterou se uzavře úvěrová smlouva. V okamţiku, kdy platnost úvěrové smlouvy vyprší, zůstává ještě neplacená část jistiny zvaná balon, kterou dluţník zaplatí jednorázově. Tyto systémy se pouţívají zejména v zemích, kde je značná migrace obyvatelstva za prací nebo, u hypotečních úvěrů podnikatelského charakteru. V obou případech se vychází z toho, ţe dluţník po určité době nemovitost opustí, prodá ji, a z výnosu prodeje splatí zbývající část úvěru, balon. Postupné splácení hypotečních úvěrů Nejrozšířenějšími metodami splácení hypotečních úvěrů jsou metody postupného splácení, a to v pravidelných splátkách. Metodám nepravidelných splátek se hypoteční banky rovněţ spíše vyhýbají. Pravidelné splácení hypotečních úvěrů můţe být realizováno - degresivními splátkami, - konstantními splátkami (anuitními formami), - progresivními splátkami 17

19 Splátka zde budeme rozumět součet úmoru a úroku. Úmor je splácená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem budeme nazývat částku rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Degresivní splácení Při degresivním splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmor a úměrně poklesu doposud neplacené jistiny sniţující se částkou úroku. Splátky tedy mají trvale klesající charakter. Degresivní metody splácení hypotečních úvěrů jsou vhodné především u hypotečních úvěrů podnikatelské charakteru v případech, kdy úroky můţe podnikatel zahrnovat do svých nákladů. Konstantní splácení Při konstantním splácení platí dluţník v dohodnutých termínech vţdy stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje jak splátku dluhu (úmor), tak odpovídající úrok. S průběhem doby splácení se anuita nemění (pokud nedojde ke změně úvěrových a zejména p.a. úrokových podmínek), ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. V počátcích splácení hypotečního úvěru převaţuje podíl úroků, ke konci splácení pak podíl úmoru. Anuitní formy splácení jsou výhodné pro ty dluţníky, kteří nemohou úroky z přijatých úvěrů zahrnovat do nákladů. Jde to v případech, kdy jde o hypoteční úvěry nepodnikatelského charakteru a zdrojem jejich splácení jsou pravidelné příjmy dluţníka. Progresivní splácení Při progresivním splácení splácí dluţník v pravidelných intervalech rostoucí úmor (roste obyčejně aritmetickou řadou, růst geometrickou řadou by dluţník zřejmě nezvládl) a částky úroku klesající jistině. Splátky tak získají retardovaně rostoucí charakter (tj. rostou pomaleji, neţ rostou částky úmoru). Progresivní formy splácení hypotečního úvěru u podnikatelských projektů, kdy se v průběhu jejich realizace počítá s postupným nárůstem zisku Periodicita splácení a úročení hypotečního úvěru Splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich se převáţně uskutečňuje v pravidelných časových periodách. Za základní periodu se obvykle povaţuje období jednoho roku. K roční 9 Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

20 periodě se také vztahuje většina úrokových sazeb. To, ţe jde o roční úrokovou sazbu, lze poznat podle zkratky p. a. (per annum), která následuje za číselným údajem, např. 16% p. a., 12,3 % p. a., 11 % p.a. Roční perioda je však při splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich jak pro banky, tak pro klienty (dluţníky) příliš dlouhá a pro klienty (dluţníky) i poměrně nevýhodná a nákladná. Proto se v praxi často volí kratší periody, obvykle čtvrtletní nebo měsíční. Zkracování period splátek přináší výhody klientům banky tím, ţe sniţuje výši úroků, které musejí za dobu splatnosti hypotečního úvěru zaplatit. Je tomu tak proto, ţe častějším splácením klesá jistina (tedy doposud nesplacená část hypotečního úvěru) rychleji neţ při splácení méně častém. Tím se rychleji sniţuje základ pro výpočet úroku a za ostatních neměnných okolností i absolutní výše skutečně zaplaceného úroku. Proto se někdy při zkracování period splátek hovoří o tzv. zrychleném splácení. (V řadě zemí s dlouhodobější historií hypotečního bankovnictví jsou značně oblíbené tzv. dvoutýdenní hypoteční úvěry, kdy se splátky provádějí kaţdých čtrnáct dní). Čím kratší je perioda splácení úmoru a úroku a čím častější jsou splátky, tím méně zaplatí klient na celkových úrocích. Tím je také pro něj hypoteční úvěr přístupnější. Při periodě kratší neţ roční se pak pro praktické výpočty uvaţuje úroková sazba jako zlomek úrokové sazby roční. Tak např. při roční úrokové sazbě 12 % p.a. se: pro pololetní periodu počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/2 = 6 % p.s.(per semestrum), pro čtvrtletní periodu se počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/4 = 3 % p.t. (per trimestrum) pro měsíční periodu se počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/12 = 1 % p.m. (per mensi) Úvěrové postupy Proces poskytování a splácení hypotečního úvěru má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečního úvěru se skládá ze tří základních fází. Přípravné Schvalovací Realizační Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

21 Přípravná fáze V rámci přípravné fáze podává klient ţádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů. Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě písemné ţádosti klienta o hypoteční úvěr. Rozhodující váha všech aktivit je na klientovi. Hypoteční bank zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběţně prověřuje jednotlivé podklady poţadované od klienta a ověřuje, zdá klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru. Žádost o úvěr, její náležitosti a další doklady V ţádosti se uvádějí zejména: - základní osobní údaje o ţádosti a jeho spoluţadatelích, - údaje o zdrojích a výši jeho/jejich příjmů a výdajů, - výše účet (investiční záměr) a předpokládá doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru - popis úvěrového objektu a popis nemovitosti, která bude slouţit jako zástavu (pokud není totoţná s objektem úvěru) K ţádosti je nutné přiloţit řadu dalších dokladů, zejména - doklady ověřující totoţnost a plné moci. - doklady průkazné dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, úřední rozhodnutí o výţivném apod.) - doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitosti, nabývacího titulu, snímek z katastrální mapy apod.) - doklady prokazující účel investice do nemovitosti u koupě kupní smlouvu, u výstavby o rekonstrukce rozpočet, stavební povolení s vyznačení nabytí právní moci, smlouva o dílo atd. - doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr neposkrývá investiční záměr zcela), - ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle poţadavků hypoteční banky a fotografií zastavovaného objektu, - doklad o pojištění nemovitosti, případě o ţivotním pojištění klienta apod. 20

22 Obdobným způsobem postupují banky při vyřizování ţádosti o úvěrové přísliby, i kdyţ základní poţadované informace a doklady jsou prakticky stejné, kaţdá hypoteční bank má své další specifické poţadavky, takţe před podáním ţádostí o hypoteční úvěr je uţitečné se předem o jejich konkrétních poţadavcích informovat. Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je nutné pamatovat také na to, ţe získání některých dokladů můţe trvat i delší doba a ţe můţe být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu ceny zastavované nemovitosti Schvalovací fáze Ve schvalovací fázi se prověřuje ţádost o hypoteční úvěr, a pokud je schválen, vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní. Ve schvalovací fázi se prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v ţádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. V praxi se osvědčuje několikastupňové kolektivní projednávání úvěru před jeho schválení. Ve schvalovací fázi se banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši, ve které ho poskytne, a podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne. Rozhoduje se přitom především na základě vyhodnocení: - bonity klienta, - kvality jeho investičního záměru, - hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného objektu). Hodnocení bonity úvěrovaného subjektu Úvěrovaným subjektem se rozumí konkrétní osoba (fyzická nebo právnická), které je hypoteční úvěr poskytován a která je také zavázaná úvěr splatit. Při hodnocení bonity úvěrovaného subjektu se banka soustřeďuje na analýzu jeho: právních poměrů, důvěryhodnosti a hospodářské a finanční situaci. 12 Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

23 Právní poměr Ţadatel o úvěr musí nejdříve prokázat, ţe je subjektem práva, to znamená, ţe můţe činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen. Podnikatelé se prokazují výpisem z obchodního rejstříku, ţivnostenským listem, koncesí nebo jiným oprávněním k podnikatelské činnosti, zřizovací listinou apod., fyzické osoby (nepodnikatelé) průkazem totoţnosti. Důvěryhodnosti Dalším významným momentem posuzování bonity úvěrovaného subjektu jeho důvěryhodnost, zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků. Důleţitým znakem důvěryhodnosti klienta jsou např. - stabilita jeho finálního hospodaření, - přesné a včasné plnění platebních a smluvních závazků (zvláště pokud jde o placení daní a splátek úvěru a úroků) - včasnost, úplnost a věrohodnost předkládaných potvrzení dokládajících údaje o příjmech a případně i výdajích: - značný význam přikládají banky i stálosti klienta při volbě banky a její pobočky, - osobní znalost klienta nebo jeho zástupců. Hospodářská a finanční situace Rozhodující pro definitivní posouzení bonity klienta je však jeho hospodářská a finanční situace. Na základě analýzy hospodářské situace hypoteční banka posazuje schopnost klienta pravidelné splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Způsob hodnocení hospodářské situace ţadatele o úvěr se liší podle toho, zda klient ţádá o hypoteční úvěr na účely nepodnikatelské a podnikatelské. Nepodnikatelské účely Při ţádosti o hypoteční úvěr na nepodnikateslké účely se vyţaduje, aby prokázané příjmy ţadatele o úvěr a jeho případných spoluţadatelů byly alespoň tak velké, aby pokryly: předpokládané splátky hypotečního úvěru, nezbytné běţné náklady na jejich existenci (včetně rodinných příslušníků) a ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod. 22

24 Způsoby hodnocení nezbytných běţných nákladů na fungování rodiny se v různých zemích i v různých bankách hodnotí různě. V ČR např. některé banky vycházejí z ţivotního minima, stanoveného zákonem. Podnikatelské účely Při ţádosti o úvěr na podnikatelské záměry se posuzuje celková hospodářská situace klienta. Analýza se zaměřuje zejména na: - Rentabilitu (resp. Tvorbu zisku), - finanční toky (cash flow) - úvěrové zatíţení (zadluţenost) - míru likvidity (resp. Schopnosti splácet závazky) Všechna uvedená hlediska charakterizují jednak úroveň finanční stability klienta a jednak jeho schopnosti splácet závazky, zejména pak přijaté úvěry. Při hodnocení bonity subjektu, jde-li o větší úvěr, se někdy vyţadují údaje umoţňující vyhodnocení bonity společníků a případně i bonity podniku, ve kterých má ţadatel významné majetkové účasti. Hodnocení kvality investičního záměru Z podstaty a charakteru hypotečního úvěru vyplývá, ţe základní podmínkou jeho poskytnutí je, aby byl pouţit na investování do nemovitosti. Můţe přitom jit o koupi nemovitosti, její výstavbu, opravu nebo rekonstrukci, ale můţe jít téţ o získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti, případně o splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru, pokud byl pouţit na investování do nemovitosti. Hodnocení kvality investičního záměru se bude od sebe lišit minimálně z hlediska toho, zda jde o investice do nemovitosti pro uspokojení individuálních potřeb ţadatele (nepodnikatslké záměry), anebo za účelem podnikání. Nepodnikatelské investiční záměr Z hlediska poznatků teorie racionálního chování a radiálního očekávání lze u nepodnikateslkých investičních záměrů očekávat nejniţší rizikovost při poskytnuti hypotečních úvěrů, a to zejména na vlastnictví bydlení, zvláště pak na bydlení ve vlastnictví bytě nebo rodinném domě, na dalších místech pak investice do rekreační chaty nebo chalupy, nebytových prostor (např. garáţ) apod. Podnikatelské investiční záměr 23

25 Pro poskytnutí střednědobého nebo dlouhodobého podnikatelského hypotéčního úvěru je nutné předloţit vedle investičního záměru, tj. identifikace nemovitosti, do které se má investovat, a způsobu tohoto investování, ještě tzv. podnikatelské záměr. V něm musí ţadatel prokázat reálnost úspěchu předpokládané investice a její návratnost, která zařazuje splacení hypotečního úvěru. Hodnocení kvality a vhodnosti zástavy (zastavované nemovitosti) Kvalita různých druhů nemovitosti v roli zástavy jakoţto garance za splácení hypotečního úvěru je různá. O kvalitě nemovitosti zástavy v podstatě rozhoduje její prodejnosti a výnosnost tohoto prodeje. Moţnost prodeje různých druhů nemovitosti závisí především na jejím charakteru, na její pouţitelnosti. Obecné jsou za nejkvalitnější povaţovány nemovitosti, které mají všestranné pouţití, oproti nemovitostem, jejichţ pouţití je jednoúčelové nebo jednostranné. Za nemovitosti s vyšší kvalitou jsou rovněţ povaţovány ty, jejichţ hodnota, resp. cena není závislá na druhou podnikání provozovaného v nemovitosti. Nemovitosti se v zásadě rozdělují na: stavby a pozemky Stavby Ze staveb jsou na první místo řazeny nemovitosti slouţící k bydlení nebo k potřebám s bydlením související, z nich zejména rodinné domy. V dalším pořadí následují bytové domy a byty, na dalších místech stavby víceúčelového charakteru. Za velmi prodejné jsou povaţovány zejména víceúčelové stavby, kde jsou kombinovány bytové prostory s prostorami nebytovými, zvláště pokud jsou nebytové prostory pouţitelné k podnikatelské činnosti. Podobná kvalita je přisuzována víceúčelovým stavbám sloţeny sice jen z nebytových prostor a prostor k podnikání. Na posledním místě pak jsou stavby nebytové, jednoúčelového charakteru. Z nich jsou za ještě relativné kvalitní povaţovány administrativní budovy nebo sklady, skladové prostory. Jako nejméně kvalitní jsou hodnoceny jednoúčelové výrobní haly a jim podobné prostory. Pozemky Jako nejkvalitnější jsou hodnoceny především pozemky stavební, zvláště mají-li uţ základní technickou vybavenost. Za mnohem méně kvalitní je pak povaţována zemědělská nebo lesní půda, rybníky atd. (V nedávné minulosti tomu bylo spíše naopak.) 24

26 Rozestavěné stavby Zvláštní skupinu pak tvoří rozestavěné stavby. Podmínkou jejich vyuţití jako zástavby je, aby byly evidovány v katastrech nemovitosti jako rozestavěné budovy a jasným definováním vlastních vztahů k nim. Faktory ovlivňující kvalitu nemovitosti Ani v jedné kategorii však není postavení nemovitosti z hlediska jejich kvality jako garance za splácení hypotečního úvěru absolutní, jednou dané. Existuje řada faktorů, které hodnotu nemovitosti ovlivňují. Lze je dělit na faktory. Trţní mezi hlavní patří poptávka a nabídka po daných nemovitostech, respektive míra nasycenosti trhu. Netrţní z nich to jsou zejména: poloha nemovitosti, obsaţnosti nemovitosti, omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupním právem apod. Metody oceňovány nemovitosti Vlastní ohodnocení nemovitosti se provádí odhadcem podle metodiky příslušné hypoteční banky. Snahou odhadu je co nejvíce se přiblíţit ceně, za jakou by se nemovitost dávaná do zástavy pravděpodobně prodala, tedy ceně trţní. Při stanovení trţní ceny expertním odhadcem se pro porovnání obvykle pouţívají ještě jiné metody, a to zejména metody: - Nákladové - Výnosové - Srovnávací (komparativní), - Věcné (technické). Nákladová metoda Metoda nákladové vycházejí z nákladů vynaloţených na pořízení nemovitosti. Můţe jít o náklady, které byly v minulosti skutečně vynaloţeny, nebo o náklady, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení nemovitosti v současné době. Zvláštním případem jsou ceny staveb, které se budou teprve stavět, tedy těch, které ještě neexistují (existují jen na papíře). Zde se vychází z rozpočtové ceny stavby, která bývá základem případného poskytnutí investičního úvěru na výstavbu, tedy úvěru předcházejícího vl. Poskytnutí úvěru hypotečního. 25

27 Výnosové metody Metody výnosové vycházejí z oceňování toho, jaké výnosy z dané nemovitosti mohou plynout. I zde jsou moţné různé varianty, jak výnos z nemovitosti ocenit: optimistické nebo pesimistické. Banky většinou vyţadují, aby se vycházelo z varianty pesimistické, tedy z odhadů toho, jaké výnosy by nemovitost mohla nést i při minimální péči o ní nebo při jejím minimálním vyuţívání. Vlastní výnosové ocenění v nejjednodušší podobě vychází z metody kapitalizace. Kdy roční výnos se vydělí trţní úrokovou mírou, kterou by mohl nést vklad do banky při této úrokové míře. Srovnávat (komparativní) metod Metody komparativní se opírají o porovnání s cenami, za které byly skutečně realizovány nemovitosti obdobného rázu za obdobných, tedy srovnatelných podmínek. Technické metody Metody technické vycházejí z hodnocení jednotlivých technických prvků nemovitosti. Technický prvek se určeným způsobem technicky ohodnotí, např. počtem metrů, způsobem provedení, počtem bodů apod. K takto stanoveným technickým jednotkám se přiřadí jednotkové ceny a celková cena nemovitosti se pak stanoví jak součet násobků technických jednotek a jednotkových cen. Pro začistění co největší objektivnosti odhadu ceny nemovitosti se vytvářejí tzv. cenové mapy a cenové databáze. V nich se soustřeďují údaje o cenách, za které se nemovitosti obdobného rázu nebo charakteru v různých regionech prodávaly. Způsob zajištění hypotečního úvěru Na kvalitě zástavy působí i způsob zajištění hypotečního úvěru nemovitostí. V zásadě můţe jít o zajištění: zástavním právem, zajišťovacím převodem práva. Zástavní právo Zástavním právem dává zástavní dluţník právo zástavnímu věřiteli uspokojit realizací zastavené věci svou pohledávku vůči zástavnímu dluţníkovi v případě, kdy zástavní dluţník 26

28 není s to dostát svým závazkům. Zástavním právem nepřechází ani vlastnictví ani právo uţívání zastavené věci na zástavního věřitele. Zástavní právo konkrétní nebo abstraktní. Při konkrétní zástavním právu se v zástavní smlouvě jednoznačné definuje zástavní dluţník, zastavená věc, zástavní věřitel u výše zavázli krytého zástavním právem.při zástavním právu abstraktním se definuje pouze zástavní dluţník a zastavená věc. Zástavní věřitel a výše a druh závazku se definují aţ při skutečném vzniku závazkového vztahu. Systém abstraktního zástavního právu je vyuţíván zejména v SRN a je znám jako institut pozemkového dluhu. Zajišťovací převod práva Zajišťovacím převodem práva přechází na dobu, po kterou trvá závazek, vlastnictví, zastavené věci na zástavního věřitele. Vše obvykle nadále uţívá dluţník. např. na základě smlouvy o výpůjčce. Případné výnosy z ní jdou i nadále ve prospěch zástavního dluţníka a na jeho vrub jdou i případné náklady s ní spojené. Kritéria výše hypotečního úvěru Ve schvalovací fázi rozhoduje hypoteční banka téţ o výši úvěru. Pro stanovení toho, jakou maximální výši hypotečního úvěru můţe banka poskytnout, jsou rozhodující tři věci: - cena zástavy, respektive její zadrţitelná část, - výše příjmů klienta (neboli jeho schopnosti splácet hypoteční úvěr), Prokázat) - prokazatelná výše investičního záměru (cena v kupní smlouvě, rozpočtové náklady u nové výstavby nebo úpravy apod. Nejniţší z těchto tří faktorů je pak určující pro maximálně moţnou částku hypotečního úvěru. Zadrţitelnou hodnotu nemovitosti neboli maximální podíl hypotečního úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti určuje hypotéční banka podle svých kritérií a představ o kvalitě nemovitostí zástavy. V některých zemích je maximální moţná výše zadrţitelné hodnoty stanovena zákonem. Pak platí ţe: ZH CZN * q ZH je zadrţitelná hodnota CZH je cena zastavených nemovitostí 27

29 q je koeficient (maximální podíl hypotečního úvěru z ceny zastavované nemovitosti stanovený zákonem) Realizační fáze V realizační fázi dochází po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Podmínky čerpání hypotečního úvěru Moţnost čerpat hypotečního úvěru je podmíněna: - podpisem úvěrové smlouvy, - podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a - vklade, této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí. Jako další podmínka můţe být ještě poţadováno: pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jisti po případ proti neudálím událostem Pojištění zastavené nemovitosti poţaduje hypoteční bank jako povinné. Správa hypotečního úvěru Okamţikem prvního čerpání úvěru klientem banka zahajuje proces zvaný správa hypotečního úvěru. Tento proces zahrnuje zejména: - kontrola pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem a - realizací postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st

30 2. Banky poskytující hypoteční úvěry Na českém trhu je ke konci roku 2011, 44 obchodních bank a poboček zahraničních bank (včetně univerzálních a specializovaných). Hypoteční úvěry poskytují všechny významné banky, aktuálně se jedná o 17 subjektů, a společnosti, které nabízejí hypotéky ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností. Tyto údaje dokumentuje následující tabulka č. 1 Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku Tab. č. 1 Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2011 Název banky 1. Hypoteční banka, a.s. 2. Komerční banka, a.s. 3. Česká spořitelna, a.s., 4. ČSOB, a.s., 5. LBBW Bank, a.s., 6. Ge Money Bank, a.s., 7. mbank a.s., 8. Oberbank a.s., 9. Poštovní spořitelna a.s., 10. Raiffeisenbank a.s., 11. UniCredit Bank a.s., 12. Volksbank a.s., 13. Wüstenrot hypoteční banka a.s., Banky ve spolupráci s jinou bankou 14. ING a.s., 15. Citibank Euroupe plc, organizační složka 16. Poštovní spořitelna a.s., 17. Česká pojišťovna a.s. *Zdroj: S_COUNTS_DETAIL?p_lang=cz&p_DATUM= &p_ses_idx=1 29