ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1505/2 včetně příslušenství a pozemku Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité věci: Do Zátiší 1505/7, Cheb Vlastník jednotky: Jiří Mudra, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, Cheb, vlastnictví výhradní Vlastník pozemku: Jiří Mudra, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, Cheb, podíl 8053/ OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D. V Bezovce 1896/6, Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 178 EX 7042/07 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 20 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je určení ceny obvyklé jednotky č. 1505/2 - byt, v budově Cheb č.p bytový dům, na pozemku parc.č. st.5718, spoluvlastnického podílu o velikosti 8053/ z celku společných částí budovy Cheb č.p bytový dům, na pozemku parc.č. st.5718, a spoluvlastnického podílu o velikosti 8053/ z celku pozemku parc.č. st o výměře 236 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území Cheb, obec Cheb, okres Cheb. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění porovnávací metodou: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 7042/07-75 ze dne , výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne a kupní smlouvu o převodu bytové jednotky ze dne , znalec dále opatřil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo provedeno ohledání domu a byla pořízena fotodokumentace, ohledání vnitřních prostor bytu nebylo možné provést, protože povinný se k ohledání nedostavil. Místopis Oceňovaný byt se nachází na západním okraji zastavěného území města Cheb, na sídlišti Skalka, v ulici Do Zátiší, nedaleko vodní nádrže Skalka, ve vzdálenosti cca 2 km jihovýchodně od centra - 2 -

3 města. Jedná se o velmi dobře dopravně dosažitelnou sídlištní lokalitu se zástavbou panelových bytových domů postavených kolem roku , se všemi inženýrskými sítěmi a kompletní občanskou vybaveností a vzrostlou zelení. Město Cheb je bývalým okresním městem Karlovarského kraje s kompletní technickou a občanskou vybaveností a soustavou úřadů, ležící v jihozápadní části Karlovarského kraje, ve vzdálenosti cca 42 km jihozápadně od Karlových Varů, 26 km jihozápadně od Sokolova a 31 km severozápadně od Mariánských Lázní. Dopravní spojení v rámci města je zajištěno autobusovými spoji MHD, spojení do okolních měst a obcí je zajištěno meziměstskými autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Dům, v němž se oceňovaná jednotka nachází, je panelový bytový dům o jednom podzemním podlaží a šesti nadzemních podlažích zastřešený plochou střechou. V 1.PP se nacházejí sklepní kóje k bytům a společné prostory, v nadzemních podlažích se nacházejí byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové montované s přidanou vnější tepelnou izolací, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna plastová, vstupní dveře do domu plastové ze 2/3 prosklené, vnitřní schodiště betonové dvouramenné protisměrné, dům je vybaven osobním výtahem. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod. Dle typu domu a jeho umístění v zástavbě lze předpokládat, že byl dům postaven kolem roku 1970, v nedávné době byla provedena jeho celková modernizace spočívající zejména v zateplení obvodového pláště, výměně střešní krytiny, výměně oken a vstupních dveří apod., a ke dni ocenění je dům ve velmi dobrém stavebně technickém stavu

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na jednotce vázne zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, byt je patrně užíván povinným - 4 -

5 1. Porovnávací hodnota OCENĚNÍ 1.1. Byt 4+1 s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaná nemovitá věc Oceňovaný byt o velikosti 4+1 o celkové podlahové ploše 80,53 m 2 se nachází v 1.NP panelového bytového domu vlevo od schodiště, a dle údajů v kupní smlouvě sestává ze čtyř pokojů (20,44 m 2, 16,04 m 2, 12,04 m 2 a 8,02 m 2 ), kuchyně (12,44 m 2 ), předsíně (8,28 m 2 ), koupelny (2,25 m 2 ) a WC (0,92 m 2 ), k jednotce dále náleží sklepní kóje (2,54 m 2 ) umístěná v 1.PP, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a spoluvlastnický podíl na pozemku, na kterém je budova postavena. Byt má pravděpodobně původní umakartové jádro, plastová okna, hladké plné a prosklené dveře a na podlahách všech místností je položeno PVC. Dle shora uvedené kupní smlouvy jsou v bytě běžné zařizovací předměty jako plynový sporák, kuchyňská linka, vestavěná skříň, umyvadlo, vana, WC místa s nádržkou a topná tělesa. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové, v bytě je rozvod vodovodu, kanalizace, elektřiny a zemního plynu. Okna bytu jsou původní dřevěná zdvojená a jsou orientována na obě strany, tzn. na jihozápad a na severovýchod bez výhledu. Byt je užíván od roku výstavby domu, tzn. cca od roku 1970, a ke dni ocenění je patrně v původním zanedbaném stavu s nutností provedení jeho celkové rekonstrukce. Užitná plocha: 80,53 m 2 Plocha pozemku: 236,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Byt 3+1 Družstevní ul. Cheb Byt 3+1 s lodžií, OV, 68 m2, ul. Družstevní, Cheb Skalka. Světlý a slunný byt 3+1 s lodžií v ulici Družstevní v Chebu, v žádané lokalitě sídliště Skalka. Byt je umístěný v šestém patře domu s novým výtahem. Byt je ve velmi dobrém stavu, po kompletní rekonstrukci(rozvody elektroinstalace, jádra, oken, kuchyně, podlah). Okna bytu jsou plastová se žaluziemi a s orientací na východní, jižní a západní stranu. Kuchyň je vybavená kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. Zděné jádro bytu je rozděleno na koupelnu (sprchový kout, umyvadlo s skříňkou a rozvody na připojení pračky) a WC. Podlahy v bytě jsou nově položeny PVC, v koupelně je dlažba. Dům prošel kompletní rekonstrukcí (zateplení, střecha, chodby, výtah, vchodové dveře). Tento byt v blízkosti školy, školky a MHD. Užitná plocha: 63,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabíky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům se zateplením 1,00 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00 K5 Poloha bytu v domě - 6. NP s výtahem 0,95 K6 Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje 0,95 K7 Celkový stav bytu - po rekonstrukci 0,85 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Zdroj:

6 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C [Kč/m 2 ] , , Název: Lokalita: Popis: Byt 2+1 ul. Kosmonautů Cheb Byt 2+1 Cheb, ul. Kosmonautů. Slunný byt v rekonstruovaném domě. 1. patro. Užitná plocha jednotky 57 m2. Plastová okna. Klidné prostředí. Užitná plocha: 57,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabíky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům se zateplením 1,00 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00 K5 Poloha bytu v domě - 2.NP bez výtahu 0,95 K6 Příslušenství bytu - sklepní kóje 1,00 K7 Celkový stav bytu - dobrý stav 0,90 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Zdroj: Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Byt 2+1 ul. 17. listopadu Lokalita: Cheb Popis: Bytová jednotka 2+1 s lodžií v Chebu, ul. 17. listopadu. Slunný byt o velikosti 53m2, čtvrté patro bez výtahu, ve stavu po částečné rekonstrukci plastová okna, zděné bytové jádro, kuchyňská linka, zateplená fasáda. Užitná plocha: 53,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabídky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům se zateplením 1,00 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00 K5 Poloha bytu v domě - 4.NP bez výtahu 1,00 K6 Příslušenství bytu - sklepní kóje 1,00 K7 Celkový stav bytu - po částečné rekonstrukci 0,90 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Lokalita: Popis: Byt 2+1 Dvořákova ul. Cheb Byt 2+1 v 4. NP panelového domu. Dům je po rekonstrukci, zateplený. Byt má původní kuchyňskou linku, sporák. Koupelna se sedací vanou, umyvadlem. Na - 6 -

7 podlahách je PVC. V mezipatře je lodžie, která je uzamykatelná a náleží k bytu. Veškerá občanská vybavenost v místě. Pěkná a klidná lokalita. Užitná plocha: 52,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabídky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům se zateplením 1,00 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00 K5 Poloha bytu v domě - 4. NP s výtahem 0,95 K6 Příslušenství bytu - sklepní kóje 0,95 Zdroj: K7 Celkový stav bytu - po částečné rekonstrukci 0,90 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Lokalita: Popis: Byt 3+1 Valdštejnova ul. Cheb Velmi pěkný byt po rekonstrukci. 4. NP. Lodžie. Plocha jednotky 77,5 m2. Klidný dům, slunný byt. Užitná plocha: 77,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabídky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům se zateplením 1,00 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00 K5 Poloha bytu v domě - 4.NP bez výtahu 1,00 K6 Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje 0,95 K7 Celkový stav bytu - po rekonstrukci 0,80 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Zdroj: Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Byt 1+1 Hrnčířská ul. Cheb Pěkný byt po kompletní rekonstrukci. Udržovaný dům, nový výtah. Plastová okna, nové podlahy, nová koupelna a kuchyňská linka. Plocha 42,5 m2. Lodžie v mezipatře. Pěkný výhled. Užitná plocha: 42,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek ve fázi nabídky 0,95 K2 Poloha domu - srovnatelná 1,00 K3 Typ stavby - panelový dům bez zateplení 1,05 K4 Vliv pozemku - vlastní pozemek 1,00-7 -

8 K5 Poloha bytu v domě - 5.NP s výtahem 0,95 K6 Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje 0,95 K7 Celkový stav bytu - po rekonstrukci 0,80 K8 Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 80,53 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění bytu byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání, která nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu v daném segmentu. Vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet srovnatelných vzorků z realizovaných prodejů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným objektem a porovnávanými vzorky. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu a odvětví vykazuje i v současné době převis nabídky nad poptávkou s výrazně menším objemem obchodovaných objektů. Výhodou oceňovaného bytu na trhu je jeho výhodná poloha klidném sídlišti na okraji zastavěného území města, kompletní technická i občanská vybavenost v okolí domu, dobré spojení veřejnou dopravou do centra a velmi dobrý stav domu. Naopak nevýhodou je původní stav bytu s původním umakartovým jádrem a s původními zařizovacími předměty, umístění bytu v přízemí a skutečnost, že k bytu nenáleží lodžie ani balkon. Po právní stránce je byt zatížen zástavními právy, nařízenými exekucemi a exekučními příkazy k prodeji nemovitých věcí, byt patrně není pronajat a je zřejmě užíván povinným, kromě shora uvedených právních závad neváznou na bytě žádné právní povinnosti, které by ovlivňovaly jeho obvyklou cenu. Přístup k objektu je zajištěn přímo z veřejné komunikace se zpevněným povrchem, hodnota bytu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí a ani byt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti a s ohledem na situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu, lze předpokládat, že umístění oceňovaného bytu odpovídá jeho porovnávací hodnotě, a znalec proto navrhuje vyjádřit jeho hodnotu níže uvedenou obvyklou cenou

10 REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Plzni JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/ Plzeň telefon: karel.mosna@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1143/2010, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Tento znalecký posudek jsem vyhotovil v souladu s ustanovením 127a zákona č. 99/1963 Sb., v platném znění a v souladu s tímto ustanovením zákona prohlašuji, že jsem si vědom všech následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX /07-75 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne Výňatek z kupní smlouvy o převodu bytové jednotky ze dne Inzertní nabídky z portálu ze dne

12 Fotodokumentace