ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2523/143/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2523/143/15 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č.230/302 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vrchlabí, k.ú. Podhůří-Harta Adresa nemovité věci: Na Nivě 230, Vrchlabí OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Jarmily Jeriové Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle stavu ke dni Přehled podkladů Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3474, 4085 pro k.ú. Vrchlabí Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 19,05-19,40 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Město Vrchlabí je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Vrchlabí je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vrchlabí se rozkládá asi 25 kilometrů západně od Trutnova. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od polských hranic. V obci s dobrou občanskou vybaveností jsou mateřské, základní i střední školy, zdravotnická zařízení včetně nemocnice, sportovní a společenská zařízení, množství obchodů, dobré dopravní spojení autobusové i vlakové. Vrchlabí je v dosahu krkonošských turistických center. V místě je dostatek pracovních příležitostí. Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části města Podhůří - Harta asi 250 m severně od vlakové zastávky Vrchlabí - Podhůří. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 996/1 Město Vrchlabí, Zámek 1, Vrchlabí - 2 -

3 Celkový popis Bytový zateplený panelový dům byl postaven asi v roce V roce 2014 byla provedena výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem, rekonstrukce koupelny a WC, byla vyměněna kuchyňská linka, provedena nová elektroinstalace. Bytová jednotka 2+kk se nachází v 3.NP bytového panelového domu bez výtahu, vstup do bytu je proti schodišti. Obsahuje: předsíň, jídelnu s kuchyňským koutem, pokoj, koupelnu s WC (zděné bytové jádro) a sklepní kóji. Ke dni ocenění sloužil k trvalému bydlení rodiny majitelky. Stavebně technický stav domu i bytu je dobrý. Silné stránky Umístění domu v klidné části města v blízkosti vlakové a autobusové zastávky Město s dobrou občanskou vybaveností a s dostatečným počtem pracovních příležitostí Lokalita v blízkosti krkonošských sportovních a rekreačních center Byt v III.NP v zatepleném domě je po částečné rekonstrukci Připojení na všechny druhy inženýrských sítí Centrální vytápění plynovou kotelnou Slabé stránky Panelový dům bez výtahu Omezené parkovací možnosti Záplavové území st.3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: poz.parc.č. 996/1 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav na st. 3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: bytová jednotka je užívána rodinou majitelky bytu - 3 -

4 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/ Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/302 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/302 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyň Obytné prostory 11,71 m 2 1,00 11,71 m 2 obývací pokoj Obytné prostory 15,98 m 2 1,00 15,98 m 2 chodba Obytné prostory 2,24 m 2 1,00 2,24 m 2 koupelna + WC Obytné prostory 6,05 m 2 1,00 6,05 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 2,48 m 2 0,50 1,24 m 2 Celková podlahová plocha 38,46 m 2 37,22 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC + dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace - 4 -

5 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 37,22 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 38 Další životnost roků 62 Opotřebení % 38,00 Věcná hodnota (VH) Kč Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/302 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 37,22 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+kk Prodej celkově zrekonstruovaného bytu 2+kk v 3. nadzemním podlaží panelového domu ve Vrchlabí. Dispozice bytu tvoří předsíň s komorou, obývací pokoj s kuchyní, ložnice a koupelna se sprchovým koutem a WC. Byt prošel kompletní rekonstrukcí. Nová plastová okna, koupelna, elektro, nové koberce. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený s novou fasádou. Kompletní občanská vybavenost v okolí. V dosahu domu se nachází škola, školka, autobusová zastávka... Klidné místo s výhledem do krajiny. Parkování u domu

6 Lokalita Vrchlabí, Revoluční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,94 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + výhled; Provedení a vybavení - + kompletní rekonstrukce; Celkový stav - + výtah v domě; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk v Hořejším Vrchlabí. Byt v OV o celkové podlahové ploše 43 m2 se nachází v posledním 7.NP panelového domu. Byt má nová plastová okna, koupelna se sprchovým koutem a WC. Objekt je zateplen a má novou fasádu. Vytápění nezávislé - vlastní plynová kotelna zajišťuje nízké provozní náklady, nové stoupačky a topení, nový výtah. K bytu náleží komora přímo na patře. Dům je v žádané lokalitě do centra města autem 5 min, výborná dostupnost do Špindlerova Mlýna a ostatních zimních středisek - Bubákov, Herlíkovice. Autobusová zastávka před domem. Lokalita Vrchlabí, Horská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,04 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - - byt před rekonstrukcí; Celkový stav - + výtah v domě; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 43,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk s balkonem, po celkové rekonstrukci, v osobním vlastnictví, s výbornou dostupností skiareálu Herlíkovice v Hořejším Vrchlabí. Byt je umístěný v 5.patře panelového domu, po celkové revitalizaci zateplení domu + nová fasáda, nový výtah. Byt je po kompletní rekonstrukci: 2001 nová koupelna + kuchyně, nové rozvody vody a odpadů, nové rozvody el.energie, vestavěná skříň na chodbě, dveře; 2010 nová plastová okna, rozvody topení včetně těles; 2015 nové stoupačky, měřiče tepla. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, - 6 -

7 ložnice, koupelna s WC, chodba, šatna s vestavěnou skříní, balkon, komora na chodbě. Byt je v perfektním stavu, k nastěhování dle dohody. Výměra: 43,22m2. Parkování u domu. Lokalita Hořejší Vrchlabí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + v blízkosti zimních středisek; Provedení a vybavení - + modernější pojetí rekonstrukce, balkon; Celkový stav - + výtah v domě; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 43,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 37,22 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/ ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena (zaokr.) Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2523/143/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2523/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -