Dodatečná smlouva o výstavbě

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva Diplomová práce Dodatečná smlouva o výstavbě Bc. Ľubomír Macalák 2011/2012

2 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Dodatečná smlouva o výstavbě zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k vypracování této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.... Bc. Ľubomír Macalák 2

3 Tímto bych chtěl poděkovat prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za vedení mé práce, za jeho vstřícný přístup a cenné rady. 3

4 OBSAH Obsah... Chyba! Záložka není definována. Seznam zkratek právních předpisů... 5 Úvod Předmět právního vztahu, Předmět vlastnictví Budova Byt Nebytový prostor Rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor, rozestavěná budova Jednotka Společné části domu Pozemek Dodatečná smlouva o výstavbě Základní vymezení Smluvní strany Náleţitosti dodatečné smlouvy o výstavbě Obecné náleţitosti dodatečné smlouvy o výstavbě Speciální náleţitosti dodatečné smlouvy o výstavbě Přílohy smlouvy Vlastnickoprávní otázky Před zahájením výstavby Po zahájení realizace výstavby Rozestavěná budova Hrubá stavba Zápis do katastru nemovitostí Zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí Zápis rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí Zápis vystavěných jednotek do katastru nemovitostí Závěr Resumé Seznam pramenů

5 SEZNAM ZKRATEK PRÁVNÍCH PŘEDPISŮ LZSP KatZ KatV ObčZ SZ ZoVB Usnesení předsednictva České národní rady ze dne 16. prosince 1992 o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku České republiky Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů vyhláška číslo 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 5

6 ÚVOD Diplomová práce, kterou tímto předkládám, má název Dodatečná smlouva o výstavbě. Cílem této práce byla především analýza právních vztahů vznikajících při výstavbě domu na základě tzv. dodatečné smlouvy o výstavbě uzavírané ve smyslu 17 a násl. zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Jde o situace, kdy se smlouva o výstavbě uzavírá v průběhu výstavby domu, a to před vznikem rozestavěné stavby, před vznikem rozestavěných jednotek a po vzniku rozestavěných jednotek. Mým úkolem bylo také zhodnotit efektivnost současné právní úpravy, posoudit dostupnou judikaturu a zformulovat náměty na případnou novelizaci. Domnívám se, ţe téma této práce je vysoce aktuální, zejména s ohledem na nekalé praktiky některých developerů v průběhu zhotovování bytových domů a v průběhu kontraktace vedoucí u zájemců o bydlení k získání tak potřebných bytů. Tato práce není kritikou současné právní úpravy, na takovou kritiku bych si, vzhledem ke svému postavení a nabytým vědomostem, asi netroufl. Snaţím se v ní jenom o svůj pohled na soukromoprávní institut smlouvy o výstavbě, který, ač je upraven ve výše uvedeném zákoně (a tato úprava jiţ byla jak akademickou obcí, tak i praktickými právníky několikrát kritizována), není v dostatečné míře vyuţíván. V průběhu přípravy podkladů pro tuto práci, jsem se po sdělení tématu mé práce všude setkával s nechápajícími reakcemi, a to dokonce i u státních orgánů, u kterých bych očekával větší míru znalostí a vědomostí k této problematice. Není divu, vţdyť institut smlouvy o výstavbě na zelené louce je v naší republice tak málo vyuţíván, ţe ani pracovníci stavebních nebo katastrálních úřadů nemají moţnost tuto problematiku dostat tzv. pod kůţi. V čem je tedy problém? Poptávka po novém bydlení, hlavně v nedávném období, byla téměř neukojitelná, a tak vznikalo hlavně ve větších aglomeracích mnoţství projektů bytových domů, které si kladly za cíl tuto poptávku uspokojit. Vzhledem k vysoké poptávce vzniklo i spoustu společností developerů, které se zabývaly projektováním, výstavbou a prodejem nových bytů a domů. Náš právní řád ale nabízí pro tyto developery mnohem jednodušší cestu, jak byty a domy zájemcům prodat. V průběhu rozvoje výstavby bytového bydlení se v naší 6

7 republice ustálila trojice smluv, na základě kterých developeři prodávali a prodávají byty a domy zájemcům. Jedná se o rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu. Tato trojice smluv má nesporně výhodu v tom, ţe smluvní stranou je pouze developer a zájemce, tj. pouze dva kontrahující subjekty. V některých případech vstupuje do kontraktace i úvěrující banka. V případě mnou analyzované dodatečné smlouvy o výstavbě není ţádnou výjimkou, aby smluvních stran bylo i několik desítek. A s počtem smluvních stran klesá i úspěšnost předsmluvních vyjednávání. Institut smlouvy o výstavbě, resp. její dodatečné formy, má určitě svá pozitiva, ale rozvoj bytové výstavby je dynamičtější a vyţaduje rychlejší vyjednávání v řádu několika dnů, maximálně týdnů. To ovšem smlouva o výstavbě umoţňuje pouze u projektů, které jsou menší, maximálně o 15 aţ 20 bytech. A i tak mohou nastat netušené problémy. Svou diplomovou práci jsem rozčlenil na několik kapitol, které jsem dále členil na podkapitoly, k práci jsem pak přidal úvod, závěr, cizojazyčné resumé, seznam pramenů, které jsem k práci vyuţil a obsah. První kapitolu své práce jsem nazval předmět právního vztahu a předmět vlastnictví. V této kapitole se snaţím, s pouţitím odborné literatury, popsat, co je předmětem bytového vlastnictví v České republice. Podrobně popisuji jednotlivé předměty bytového vlastnictví jak z pohledu právní teorie, tak i z pohledu praxe prostřednictvím vybrané judikatury. Stěţejní část práce se věnuje svému tématu dodatečné smlouvě o výstavbě. V jednotlivých podkapitolách tuto smlouvu analyzuji z různých pohledů. Nejdříve jsem vymezil právní institut dodatečné smlouvy o výstavbě, zabýval jsem se jeho definicemi a problematickými zákonnými ustanoveními. Další podkapitoly se pak zabývají tím, kdo se můţe stát smluvní stranou smlouvy o výstavbě, právním nástupnictvím po smluvních stranách, jejími obecnými a obligatorními náleţitostmi, přílohami. Velkou pozornost jsem věnoval podkapitole o vzniku vlastnického práva k jednotkám. V poslední podkapitole se zabývám zápisem právních vztahů vzniklých z dodatečné smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. Povinnou součástí mé práce je i analýza dostupné judikatury, která je bohuţel, vzhledem k nedostatečnému vyuţívání tohoto smluvního typu, strohá. Informace byly čerpány z dostupné odborné literatury, publikované judikatury a odborných článků a z příslušných právních předpisů, velmi cenné jsou údaje získané na základě konzultací s pracovníky stavebních a katastrálních úřadů. 7

8 Troufám si doufat, ţe tato kvalifikační práce bude přijata a příznivě ohodnocena. 8

9 1 PŘEDMĚT PRÁVNÍHO VZTAHU, PŘEDMĚT VLASTNICTVÍ Rozeznává se dvojí předmět občanskoprávních vztahů: předmět přímý a druhotný. 1 Předmětem přímým se rozumí lidské chování, předmětem druhotným je to, čeho se lidské chování týká. Prof. Fiala předmět druhotný označuje jako předmět nepřímý, tj. předmět lidského chování věci, práva, výsledky tvůrčí duševní činnosti aj. 2 Předmět občanskoprávních vztahů je legálně definován v 118 ObčZ, kdy odst. 1 tohoto ustanovení označuje věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva a jiné majetkové hodnoty, jako předmět občanskoprávních vztahů. Podle odst. 2 tohoto ustanovení mohou být předmětem občanskoprávních vztahů téţ byty a nebytové prostory. Podle současné právní teorie i praxe můţe být tedy předmětem věcných práv taková věc, která je hmotná, právně existuje, je individuálně určená a vţdy věc jako celek. 3 Na rozdíl od předmětu věcného práva, předmětem obligačního práva můţe být také věc hmotná, ale i její část. Pro tuto práci je stěţejní vymezit byt, nebo nebytový prostor, resp. rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor, jako předmět vlastnického práva. ZoVB tyto předměty vlastnického práva pro účely tohoto zákona definuje v ustanoveních 2. Souhrnně tyto předměty vlastnického práva nazývá jednotkou. 4 Jednotky jsou tedy povaţovány za samostatnou věc, věc nemovitou. Tímto se vytváří fikce věci, neboť jednotka samostatnou věcí v právním slova smyslu není. Lze tedy shrnout, ţe byty a nebytové prostory, resp. rozestavěné byty a rozestavěné nebytové prostory, vymezené jako jednotky nejsou věcmi, pouze se na ně pouţijí ustanovení o nemovitých věcech a pohlíţí se na ně, jako by věcmi byly. Vytvoření zvláštní právní konstrukce, podle níţ je byt (nebytový prostor) povaţován za samostatnou věc v právním smyslu, vytvořilo první předpoklad pro budoucí existenci bytového vlastnictví. 5 Současná právní úprava vlastnictví bytů vychází z jedné z dualistických teorií o hlavním a vedlejším předmětu vlastnictví. Předmětem vlastnictví (spoluvlastnictví) je 1 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J. a kol. Občanské právo hmotné. 4. aktualizované a doplněné vydání, Praha : ASPI, 2005, s FIALA, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluver ČR, a.s., 2009, s písm. h) ZoVB 5 FIALA, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 41 9

10 hlavní předmět budova a vedlejším předmětem tohoto vlastnictví je byt nebo nebytový prostor. 6 Jednotlivé dualistické koncepce se rozcházejí v tom, zda: a) vycházejí z předpokladu celistvosti spoluvlastnictví a vlastnictví, anebo b) vycházejí z akcesority vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru ve vztahu k spoluvlastnictví domu. 7 Zákonodárce se tedy při přijímaní nové právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostor musel k některé z koncepcí přiklonit. Koncepčně se zde vychází z dualistické koncepce preferující celistvost vlastnictví a spoluvlastnictví, spoluvlastnictví společných částí domu je však toliko akcesorické (přídatné) k vlastnictví jednotky, jeţ je zde určující a hlavní. 8 Vzhledem k charakteru přijaté koncepce bytového vlastnictví vznikají tedy různé druhy předmětů vlastnictví. Vydělení bytu a nebytového prostoru nelze provést do důsledku, z toho důvodu vznikají i další kategorie předmětů vlastnického práva společné části domu. Stranou pozornosti nemůţe zůstat ani pozemek. Vše pak zastřešuje budova, také jako věc v právním smyslu. 9 Na tomto místě se pokusím definovat tyto předměty vlastnictví, a dále předměty vlastnictví, kterými jsou rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor, které se do ZoVB dostaly po novelizaci provedené zákonem č. 103/2000 Sb., který významným způsobem novelizoval i úpravu smlouvy o výstavbě. 1.1 Budova Budovou se pro účely ZoVB rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, s výjimkou hal 10. Občanskoprávní předpisy ale nedefinují pojem stavba, který je ale definován ve stavebním zákoně. Stavbou se podle SZ rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na 6 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluver ČR, a.s., 2009, s. 4 7 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s FIALA, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s písm. a) ZoVB. 10

11 jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. 11 Dalším pojmovým znakem budovy je její trvalost, nemůţe jít o stavbu dočasnou. Podle ObčZ je stavba spojená se zemí pevným základem věcí nemovitou 12. Z toho lze dovodit, ţe budovy jsou nemovitosti. V definici budovy dle ZoVB je důleţité to, ţe se jedná o budovu s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými prostory. Toto ustanovení navazuje na normu stanovenou v 1 odst. 4 ZoVB, podle které lze spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. Z toho logicky vyplývá, ţe tam, kde nelze vymezit alespoň dvě jednotky, nemůţe vzniknout vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a spoluvlastnictví budovy. Definici budovy obsahují i katastrální předpisy, avšak tato definice není tak obsáhlá, jako ta v ZoVB. KatZ ve svém ustanovení 27 písm. k) definuje budovu jako nadzemní stavbu, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Vedle budovy je nutné odlišovat termín dům. ZoVB pro své účely vyuţívá legislativní zkratku dům pro označení domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví. Za takový dům se povaţuje budova, která splňuje znaky 2 písm. a) ZoVB, která je rozdělená na jednotky a jednotky jsou ve vlastnictví minimálně dvou subjektů (neboť aţ tehdy lze uvaţovat o spoluvlastnictví budovy). Ke vzniku domu proto nedostačuje prohlášení vlastníka o vymezení jednotek dle 5 ZoVB. 13 Pro tuto práci je jistě důleţité vědět i to, co je rozestavěnou budovou. KatZ v 27 písm. l) charakterizuje rozestavěnou budovu jako budovu v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, ţe jiţ je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím uţíváním. Pro budovu stavbu jako takovou je dále důleţité posoudit, kdy vznikla, tj. kdy se stává tou věcí nemovitou, která je způsobilá být předmětem právních vztahů. Dle judikatury 14 je pro stavbu významný okamžik, v němž je stavba vybudována do takového 11 2 odst. 3 SZ odst. 2 ObčZ. 13 FIALA, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , sp. zn. 30 Ca 225/97. 11

12 stadia, že všechny další stavební práce směřují již pouze k dokončení stavby. To je zpravidla nejpozději stav, kdy je již jednoznačně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Rozhodnutím vlastníka lze za budovu povaţovat rovněţ sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy 15. Tuto konstrukci ZoVB původně neobsahoval, byla do něj doplněna novelou č. 103/2000 Sb. s účinností od Důvod této konstrukce je jistě i praktický, kdy v poměrech naší republiky není ţádnou výjimkou, ţe řada bytových domů má dva i více domovních vchodů, ačkoliv se právně i technicky jedná o jednu stavbu 16. Judikatura: Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 33 Cdo 111/98 17 Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoliv tedy součást jiné věci). Stavba jako věc v právním smyslu je přitom věcí nemovitou nebo věcí movitou. Nález Ústavního soudu ČR ze dne , sp. zn. IV. ÚS 189/99 18 Povaha stavby jako nemovitosti vyplývá z jejího spojení se zemí pevným základem ve smyslu odstavce 2 ustanovení 119 občanského zákoníku. Závěr o tom, že stavba je spojena se zemí pevnými základy, je třeba vždy posuzovat podle povahy a okolností konkrétního případu, zpravidla na základě odborného stavebně technického vyjádření. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 20 Cdo 931/99 19 Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto 15 2 písm. a) ZoVB druhá věta. 16 já sám v jednom takovém domě bydlím. 17 vyjadřuje podstatu stavby jako věci ve smyslu soukromého práva staticky, kdy věcí v právním smyslu je výsledek určité stavební činnosti 18 posouzení stavby jako věci nemovité 19 posouzení vzniku stavby 12

13 okamžikem je u nadzemních staveb stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží; od tohoto okamžiku, kdy se již vytvořila i vlastnická práva ke stavbě, jsou pro ně veškeré další stavební práce bezvýznamné, neboť vše, co následně ke stavbě "přiroste", stává se její součástí a vlastnicky náleží tomu, komu patřila stavba jako věc v okamžiku jejího vzniku. 1.2 Byt Byt ZoVB ve svém ustanovení 2 písm. b) definuje jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podobně definuje byt i judikatura, kdy se jedná o soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení 20. Pojem bytu jako předmětu právních vztahů tedy nutně předpokládá existenci pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, ţe místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení. Poměrně podrobná stavebně technická charakteristika bytu je zařazena do ustanovení 42 odst. 3 dnes jiţ zrušené vyhlášky č. 83/1976. Sb. o obecných technických poţadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého je byt soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro uskladnění potravin, pro tělesnou hygienu a pro umístění záchodové mísy. Rozsah a druh vybavení jednotlivých prostorů musí odpovídat velikosti bytu. Občanský zákoník sám pojem bytu nedefinuje, vychází se zde hlavně z judikatury. Podle ustanovení 118 odst. 2 ObčZ můţe být byt předmětem občanskoprávních vztahů, v 121 odst. 2 ObčZ je definováno příslušenství bytu. Judikatura: Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 22 Cdon 1010/97 Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného 20 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Cdo 2758/99. 13

14 rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty. 1.3 Nebytový prostor Nebytový prostor je ZoVB definován jednak pozitivně, jednak negativně. Pozitivní definice říká, ţe nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Negativní definice stanoví, ţe nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Tato definice nebytového prostoru koresponduje i pojetí obsaţenému v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého jsou nebytové prostory místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu neţ k bydlení, nebo byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich uţívání k nebytovým účelům. Nebytový prostor, vymezovaný jako jednotka, musí nutně splňovat kritéria ustanovení 2 písm. c) ZoVB. Určujícím je rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém vyuţití místnosti nebo souboru místností k jiným účelům, neţ k bydlení. Ustanovení 1 odst. 4 hovoří o samostatnosti nebytového prostoru. Všechny nebytové prostory je přitom v zásadě třeba povaţovat za samostatné. Jediným sporným příkladem by snad mohla být garáţ v rodinném domě, ve kterém se nachází kromě této garáţe jediný byt. 21 Praxe katastrálních úřadů i tyto jednotky povaţuje za samostatné je tedy moţné rozdělit na jednotky rodinný dům s jedním bytem a garáţí. Judikatura: Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Odo 1100/ Nebytový prostor není věcí ve smyslu občanského práva. Jako předmět samostatného vlastnického práva mohou být nebytové prostory toliko v intencích zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 21 FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s stanovuje, co je dle judikatury nebytovým prostorem 14

15 1.4 Rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor, rozestavěná budova Jak jsem jiţ naznačil výše, ZoVB obsahuje definici pojmů rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor speciálně pro účely smlouvy o výstavbě. Rozestavěným bytem se dle 2 písm. e) rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozestavěným nebytovým prostorem se dle 2 písm. f) rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům neţ k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Podle důvodové zprávy k novele ZoVB provedené zákonem č. 103/2000 Sb. jsou tyto definice potřebné zejména pro realizaci smlouvy o výstavbě. Pro účely této práce je jistě důleţitá ještě jedna definice. Dle ustanovení 27 písm. l) se rozestavěnou budovou rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, ţe jiţ je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím uţíváním. Z definic rozestavěného bytu a rozestavěného nebytového prostoru jednoznačně plyne, ţe pokud budeme chtít zapsat do katastru nemovitostí rozestavěný dům a rozestavěné jednotky, musí předmětný dům splňovat určitý stupeň rozestavěnosti musí být navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Pokud bychom chtěli do katastru nemovitostí zapsat pouze rozestavěný dům, tam je poţadavek rozestavěnosti stanoven tak, ţe musí být patrné stavebně technické a funkční upořádání prvního nadzemního podlaţí. V této fázi rozestavěnosti domu nelze zapsat do katastru nemovitostí rozestavěné jednotky. Judikatura: Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 33 Odo 1666/2006 Rozestavěným bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém 15

16 stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Byt nelze ztotožnit s rozestavěným bytem. I když obojí lze podřadit pod legislativní zkratku, tzv. jednotku, již z definice bytu a rozestavěného bytu uvedených v zákoně o výstavbě bytů lze jednoznačně dovodit, že jde o dva různé předměty možného převodu. Předmětem samostatného vlastnického práva mohou být jen byty a rozestavěné byty toliko v intencích zákona, tedy místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a místnosti nebo soubory místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení. 1.5 Jednotka Jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle ZoVB [ 2 písm. h)]. Jednotka je také legislativní zkratkou pro byt, nebytový prostor, rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor jako reálně vymezené části podle ZoVB. Jednotka není nemovitostí, protoţe není samostatnou věcí ve smyslu 118 odst. 2 ObčZ, ale podle ustanovení 3 odst. 2 ZoVB se na právní reţim jednotek v zásadě vztahují pravidla pro nemovité věci. 23 To má význam hlavně pro to, ţe pouze jednotka můţe být samostatným předmětem vlastnického práva. Přitom jednotka, aby mohla být v prohlášení vlastníka vymezena, musí také splňovat určité stavebně technické předpoklady, tzn. při sestavování prohlášení vlastníka je tento povinen postupovat v souladu se stavebním rozhodnutím. Pokud má vlastník při vymezování jednotek nějaké pochybnosti, je namístě konzultovat se stavebním úřad. Hrozí totiţ situace, kdy nesprávné vymezení jednotky by způsobilo neplatnost prohlášení vlastníka budovy a následně i neplatnost návazných smluv o převodu vlastnictví jednotek, a to podle 39 ObčZ pro rozpor se stavebním zákonem. Jednotky tedy nelze vymezit, pokud není v předcházejícím stavebním řízení určen účel jejich uţívání. Pro účel této práce je důleţitý fakt, ţe jako jednotky lze vymezit i rozestavěné byty a rozestavěné nebytové prostory, které jsou v souladu se stavebním povolením určeny k bydlení nebo k jinému účelu neţ bydlení a dále rozestavěné byty a nebytové 23 FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s

17 prostory, jejichţ výstavba byla povolena po , pokud se stavební povolení nevyţaduje, a které jsou v souladu se stavebními předpisy určeny k bydlení nebo k jinému účelu neţ bydlení. 24 Platí tady samozřejmě to, ţe dům, ve kterém se rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor nacházejí, je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. S pojmem jednotky úzce odvisí i pojem podlahové plochy jednotky. Tento pojem je důleţitý mimo jiné proto, ţe od podlahové plochy jednotky je odvislé stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Podlahová plocha jednotky je v zákoně definována zvlášť pro byt (rozestavěný byt) a zvlášť pro nebytový prostor (rozestavěný nebytový prostor). Podle 2 písm. i) se podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Z toho tedy vyplývá, ţe do podlahové plochy bytu nebo rozestavěného bytu nelze započíst např. podlahovou plochu balkónů a lodţií, ale ani podlahovou plochu sklepních kójí, které nejsou místnostmi. Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru má zákon v ustanovení 2 písm. j) na mysli podlahovou plochu všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k uţívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru. Důleţité je tedy vědět i to, co je místností. ZoVB v tomto směru mlčí, ale stavebně právní předpisy místnost definují jako prostorově uzavřenou část stavebního díla, vymezenou podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami. 25 Dvořák místnost definuje jako kaţdý prostor v budově, který je prostorově vymezen a uzavřen ze všech stran stěnami, podlahou a stropem a který je uzamykatelný (tzn. opatřen uzamykatelnými vstupními dveřmi). 26 Domnívám se, ţe tato definice místnosti je i obecně vţitá, i kdyţ jsem se ve své praxi setkal s mnoha prohlášeními vlastníka budovy, kdy do podlahové plochy bytu jeho tvůrce započítal i podlahovou plochu sklepní kóje, a to i navzdory Pokynům ČÚZK, které výslovně stanoví, ţe do podlahové 24 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluver ČR, a.s., 2009, s písm. h) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby 26 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s

18 plochy bytu se nezapočítává podlahová plocha balkónů, lodţií, teras a sklepních kójí, které nejsou místnostmi. 27 Podlahová plocha místností se vypočítává v metrech čtverečních, výsledné číslo je vhodné zaokrouhlit maximálně na dvě desetinná místa. K výše uvedenému mám jednu poznámku. Několikrát jsem se ve své praxi setkal s tím, proč otrocky přeměřovat jednotku, kdyţ její podlahovou plochu vyčtu buď z projektové dokumentace, nebo, a to hlavně u starších bytů, je určená v dokumentech, na základě kterých správce domu stanovuje zálohy na odběr tepla. Ani jednou jsem se v těchto případech ale nesetkal s tím, ţe podlahová plocha mnou zjištěná a podlahová plocha z projektové dokumentace nebo určená v dokumentech, se shodovaly. Vzhledem k tomu, ţe od podlahové plochy se počítají spoluvlastnické podíly na společných částech domu, pokud je to moţné, podlahovou plochu při zpracování prohlášení vlastníka aktuálně přeměřuji. 1.6 Společné části domu Společné části domu jsou v ZoVB stanoveny demonstrativně. Dle ustanovení 2 písm. g) se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i kdyţ jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu povaţují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Domnívám se, ţe neţ sloţitě stanovit, co je a co není společnou částí domu, stačilo by definovat společné části domu jako vše, co není součástí nebo příslušenstvím jednotky. Pokud by byl pojem jednotky exaktně vymezen, bylo by to určitě jednodušší a především praktičtější. 28 Zákon přitom rozlišuje společné části domu, které jsou absolutně společné tj. které jsou společné vlastníkům všech jednotek v domě bez výjimky, a společné části domu, které jsou relativně společné, které jsou společné jenom některým vlastníkům 27 Článek 1, bod Pokynů ČÚZK 28 Podobně na to nahlíţí i Tomáš Dvořák in DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s

19 jednotek. Institut relativně společných částí domu se poslední dobou rozšiřuje hlavně s novou bytovou výstavbou. Závěrem bych k výše uvedenému chtěl jenom podotknout. Výčet společných částí domu, jak jej uvádí ZoVB, jistě není konečný. Mně osobně, po nedávné zkušenosti, ve výčtu chybí okna v jednotkách, resp. jednoznačné legální stanovení, jestli jsou okna společnou částí domu, nebo součástí jednotky. Existují totiţ názory, podle kterých jsou okna společnou částí domu, protoţe jsou stejně jako balkony nebo lodţie součástí vnějšího pláště budovy, který je bezesporu společnou částí domu. Okno jako takové je ale také věcí, jak ji definuje ObčZ ve svém 118, je věcí movitou a je tedy i nepřímým předmětem občanskoprávních vztahů. A protoţe se na okno, alespoň podle mého názoru, dá pohlíţet i optikou 120 odst. 1 ObčZ, mohlo by být okno součástí jednotky. Pokud by zákon jednoznačně stanovil, ţe okna přístupná z jednotky jsou součástí společných částí domu, nesetkával bych se v některých prohlášeních s konstrukcí, kdy vnější část oken je součástí společných části domu, zatímco jejich vnitřní část je součástí jednotky. 29 Ţivot pak přináší spory o to, jestli vlastník jednotky dovolí vyměnit stávající okna za plastová, nebo ne. Judikatura: Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne , sp. zn. 35 Ca 28/2001 O tom, které části budovy se stanou jednotkami podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a které části budovy budou společnými částmi domu, rozhoduje (určuje) svým prohlášením vlastník budovy. Výčet společných částí domu v 2 zákona č. 72/1994 Sb. je pouze demonstrativní. 1.7 Pozemek V našem právním řádu je zatím upuštěno od tzv. superficiální zásady. Stalo se tak v roce 1950 přijetím tehdejšího občanského zákoníku. Princip superficiální zásady spočívá v tom, ţe stavba je součástí pozemku, a proto ji nelze povaţovat za samostatnou věc. Právní vztahy k pozemku musely být řešeny při koncipování vlastnictví jednotek specifickým způsobem, ať superficiální zásada platí nebo ne. 29 Podobné konstrukce v prohlášeních vlastníka budovy bývají i u vchodových dveří jednotky 19

20 Jak jsem jiţ naznačil výše, koncepce ZoVB je postavena tak, ţe hlavním předmětem vlastnictví je jednotka, s tímto vlastnictvím jednotky je pak akcesoricky spojeno spoluvlastnictví společných částí domu a právo k pozemku. Toto právo můţe být vlastnické nebo jiné. 30 Pozemek tedy sleduje právní osud jednotek. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku. ZoVB v ustanovení 21 odst. 1 mluví o pozemku jako o stavební parcele a v ustanovení 2 písm. k) jako o zastavěném pozemku. Je v tom nějaký rozdíl? Dle ustanovení 2 písm. k) se zastavěným pozemkem rozumí pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu. Zastavěný pozemek je tedy plocha, kterou zabírá bytový dům. KatZ pak v 27 písm. b) definuje parcelu jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem a v 27 písm. c) definuje stavební parcelu jako pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Z toho dovozuji, ţe stavební parcela je pojmem, co do velikosti plochy, rozsáhlejším, neţ pojem zastavěný pozemek. Jaký pozemek měl tedy zákonodárce na mysli, pokud do 20 odst. 2 vtělil normu o tom, ţe je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku? Ve spojení s 21 odst. 1 ZoVB se dá předpokládat, ţe se jedná o stavební parcelu. Ideálním stavem je samozřejmě situace, kdy vlastníci jednotek jsou také, kromě společných částí domu, spoluvlastníky pozemku stavební parcely. Pokud to tak ale není, musí vlastník jednotky převádět vlastnické právo k jednotce společně se spoluvlastníkem na společných částech domu. Tak je legislativně zajištěno, aby i v případech kdy vlastník jednotky není spoluvlastníkem pozemku, mohl i nadále volně disponovat s předmětem svého vlastnického práva, a nebyl tak nespravedlivě sankcionován za důsledky neblahého legislativního experimentu zvaného zrušení superficiální zásady. 31 Pokud se ale vlastník jednotky stane spoluvlastníkem pozemku, pak jiţ převod vlastnictví jednotky je spojen i s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Podle současné právní úpravy ale není vyloučeno, ţe vlastník pozemku, který není vlastníkem ani budovy, ani jednotek, můţe své vlastnické právo převést na jakoukoli třetí osobu. Dvořák ve své monografii pro praxi navrhuje zřídit zákonné odst. 1 ZoVB. 31 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s

21 předkupní právo k pozemku ve prospěch vlastníků jednotek, resp. vlastníků budov. 32 S tímto názorem se ztotoţňuji. Ustanovení 21 odst. 5 sice zřizuje pro vlastníky jednotek věcné břemeno k zastavěnému pozemku a k nádvoří spočívající v právu vlastníka jednotky spoluuţívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, ale předkupní právo je institutem jistě lepším. Za účelem, aby se vlastníci jednotek, stali i spoluvlastníky pozemku, zákon ukládá určité povinnosti. Jedna z povinností je uloţena vlastníkovi budovy, který je vlastníkem pozemku. Dle 21 odst. 1 věta druhá ZoVB vlastník budovy, který je i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Další povinnost lze vydedukovat z ustanovení 21 odst. 2 ZoVB. Podle toho pak nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu, provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Pokud ZoVB v další větě stanoví, ţe převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky, chápu to tak, ţe vedle převodce a nabyvatele ve smlouvě o převodu jednotky bude ještě figurovat vlastník jednotky, který je podílovým spoluvlastníkem pozemku a na nabyvatele převede odpovídající spoluvlastnický podíl. Třetí z povinností týkajících se pozemku ZoVB stanoví stavebníkovi, nebo stavebníkům, kteří jsou vlastníky pozemku, na kterém se staví dům s jednotkami. 21 odst. 3 ve spojení s 17 odst. 2 ZoVB stanoví, ţe si práva k pozemku stavebníci vypořádají ve smlouvě o výstavbě. Vlastnické právo k pozemku se na základě smlouvy o výstavbě zapíše do katastru nemovitostí vkladem. Poslední povinností je povinnost jiného vlastníka pozemku, neţ vlastníka budovy nebo vlastníka jednotek, upravit práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 33 Tato povinnost stíhá vlastníka pozemku jak v případě, převodu vlastnického práva k jednotkám nabyvatelům původním vlastníkem budovy, tak i v případě výstavby domu s jednotkami. 32 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s odst. 4 ZoVB. 21

22 Judikatura: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne , sp. zn. 26 C 2/ Je-li vlastník bytu podílovým spoluvlastníkem podílu na pozemku, lze vlastnictví bytu převést jen se spoluvlastnickým podílem na pozemku, což je nutné uvést ve smlouvě. Převod vlastnického práva k podílu na souvisejících pozemcích je obligatorní náležitostí smlouvy o převodu bytu. Pozemky nejsou příslušenstvím bytu. 34 k povinnosti převádět s vlastnictvím jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku 22

23 2. DODATEČNÁ SMLOUVA O VÝSTAVBĚ Pokud je institut smlouvy o výstavbě bytového domu tzv. na zelené louce vyuţívaný nepříliš často, pak dodatečná smlouva o výstavbě je vyuţívána ještě méně. O tom, ţe tento institut je málo vyuţívaný svědčí jenom nepřímé důkazy zmínky v odborné literatuře, téměř chybějící judikatura, ale i zmínky o podvedených a okradených lidech, kteří chtěli koupit byt do svého vlastnictví od developera. Tento stav je jistě tristní, vţdyť předvídavý stavebník, který včas podrobně projedná a uzavře s budoucími vlastníky jednotek dodatečnou smlouvu o výstavbě, dokáţe předejít mnohým budoucím problémům. Jedním z nejhorších a pro stavebníka - investora nejnepříjemnějších problémů je určitě moţnost vyhlášení konkurzu na majetek investora, tím pádem i na rozestavěný bytový dům. V tomto případě ale budoucí vlastníci jednotek, kteří s tímto investorem uzavřeli tzv. rezervační smlouvy, příp. smlouvy o smlouvách budoucích kupních, přicházejí nejenom o doteď investované prostředky, ale dostávají se do situace, kdy o svůj majetek musí bojovat v zdlouhavých soudních řízeních s velmi nejistým výsledkem. Základním právním pramenem smlouvy o výstavbě je ZoVB, který smlouvu o výstavbě upravuje ve svých ustanoveních 17 aţ 19. Zákonnou úpravu dodatečné smlouvy o výstavbě pak nacházíme v ustanoveních 18 odst. 4 aţ 7. Přikročme nyní k její analýze Základní vymezení Hned na začátku této části práce je potřeba napsat, ţe obligatorní náleţitosti smlouvy o výstavbě jsou současně přiměřeně i obligatorními náleţitostmi dodatečné smlouvy o výstavbě. Pokud si teda v této práci kladu za cíl analyzovat dodatečnou smlouvu o výstavbě, a na některých místech píšu o smlouvě o výstavbě, mám na mysli její dodatečnou formu a činím tak jenom z důvodu neopakování se některých slovních termínů. ZoVB v 17 obsahuje obecná ustanovení smlouvy o výstavbě, která jsou přiměřeně pouţitelná i pro dodatečnou smlouvu o výstavbě. Ustanovení 18 odst. 1 stanoví, co musí smlouva o výstavbě zejména obsahovat, v odst. 2 jsou definovány 23

24 přílohy smlouvy o výstavbě a odst. 3 stanoví, ţe smlouva o výstavbě je přílohou ţádosti o vydání stavebního povolení. Toto ustanovení je míněno pro samotnou smlouvu o výstavbě, kdy u úpravy dodatečné smlouvy o výstavbě jej nepouţijeme z toho důvodu, ţe výstavba budovy, příp. domu s jednotkami byla na základě stavebního povolení jiţ započata a dodatečnou smlouvu o výstavbě jsme tedy při získání stavebního povolení nepotřebovali. Dodatečně uzavřenou smlouvu o výstavbě přikládáme dle zákona aţ k návrhu na kolaudaci stavby. Výstavba jednotky na základě dodatečné smlouvy o výstavbě je jedním ze způsobů, jak originárně nabýt vlastnictví k jednotce, popřípadě k více jednotkám. Specifičnost samostatné úpravy oproti jiným způsobům vzniku vlastnictví k jednotce je i v tom, ţe na základě smlouvy o výstavbě, kterou se zhotovuje nová jednotka, vzniká vţdy pouze a jedině vlastnictví k jednotkám rozestavěným. 35 Pokud se jedná o originární (původní či prvotní) nabytí vlastnického práva k jednotce (jednotkám), tak výstavba jednotky na základě dodatečné smlouvy o výstavbě není jedinou moţností, jak vlastnictví k jednotce (jednotkám) originárně nabýt. Další moţností je vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí podle ustanovení 5 odst. 1, popřípadě tento vklad prohlášení současně s převodem vlastnictví k první jednotce podle 7, nebo dále vedle dohody spoluvlastníků budovy či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, anebo vedle dohody či rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manţelů podle 5 odst. 1 aţ Výstavbu jednotky je moţné uskutečnit takto: 37 1) výstavbou nového domu s jednotkami (tzv. výstavba na zelené louce ), 2) nástavbou, dostavbou, přístavbou nebo vestavbou nové jednotky na jiţ existujícím domě s jednotkami, 3) stavebními úpravami, kterými se mění rozsah jednotek jiţ existujících a s nimi souvisejících podílů na společných částech domu a pozemku, 4) nástavbou, dostavbou, přístavbou nebo vestavbou nové jednotky na jiţ existující budově nebo domě. 35 ZÍTEK, A. Smlouva o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů. [citováno ]. Dostupný z: 36 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluver ČR, a.s., 2009, s DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s

25 Tomáš Dvořák ve své monografii Vlastnictví bytů a nebytových prostor obhajuje způsob výstavby jednotky podle bodu 3), i kdyţ je právní teorie a praxe v tomto případě rozštěpena. 38 Popisuje, ţe někteří právníci aplikaci smlouvy o výstavbě na tento případ odmítají. 39 Soudí však, a v tomto s Tomášem Dvořákem souhlasím, ţe i když zde nedochází ke vzniku nové jednotky, přesto se zde vždy minimálně mění spoluvlastnické podíly na společných částech domu (byť jen některých vlastníků), což se může týkat i práv a povinností ostatních vlastníků, a proto je aplikace smlouvy o výstavbě naprosto nezbytná, neboť ke všem těmto změnám je nezbytný souhlas všech ostatních vlastníků, jinak tyto změny nejsou možné. Smlouvu o výstavbě lze uzavřít jek před zahájením stavebních prací tak i po jejich zahájení, a pak lze hovořit o dodatečné smlouvě o výstavbě, jak ji expressis verbis pojmenovává prof. Fiala v publikaci Vlastnictví a nájem bytů. 40 Dodatečná smlouva o výstavbě je tedy uzavírána po zahájení stavebních prací a můţe být uzavřena v těchto časových etapách: 1) realizace stavby byla jiţ zahájena, avšak stupeň rozestavěnosti stavby není takový, jak to předpokládají ustanovení 18 odst. 5 nebo odst. 6, 2) realizace stavby pokročila do stadia, kdy existuje rozestavěná budova ve smyslu KatZ, tj. je v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, 41 3) realizace stavby jiţ pokročila do stadia, kdy jiţ vznikly rozestavěné jednotky, jak je definuje ZoVB v ustanoveních 2 písm. e) nebo písm. f). Dodatečná smlouva o výstavbě je smlouvou synallagmatickou, to znamená, ţe pojmovým rysem této smlouvy je vzájemná podmíněnost plnění smluvních stran. Můţe být dvoustranná, častěji bude vícestranná, přičemţ počet smluvních stran není omezen. Je moţné, aby k uzavřené dodatečné smlouvě o výstavbě v průběhu realizace výstavby přistoupili i další smluvní strany. 38 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s M. Novotný in FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s J. Fiala in FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualizované a přepracované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005, s písm. l). 25

26 Zákon u tohoto smluvního typu předepisuje písemnou formu, a to konkrétně v ustanovení 17 odst. 1 in fine. Pokud není písemná forma dodrţena, smlouva je neplatná od počátku. 42 Je třeba také poznamenat, ţe institut smlouvy o výstavbě prošel určitou genezí. Do 30. června 2000 ZoVB obsahoval v ustanovení 17 dva odstavce, podle toho prvního bylo stanoveno, ţe Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu si vymezí stavebníci písemnou smlouvou (dále jen "smlouva o výstavbě"). Druhý odstavec stanovil, ţe smlouva o výstavbě, její změny a doplňky podléhají vkladu do katastru nemovitostí. Tato úprava byla rozporuplná, protoţe se do katastru nemovitostí zapisovalo vlastnické právo k dosud neexistujícím jednotkám. Pozitivní na této úpravě bylo to, ţe zajišťovala dostatečnou publicitu právních vztahů konstituovaných touto smlouvou jiţ od samého počátku. 43 V této fázi vývoje ZoVB ještě neobsahoval úpravu dodatečné smlouvy o výstavbě, a dle tehdejší judikatury nebylo moţno smlouvu o výstavbě pouţít na jiné způsoby výstavby jednotky, neţ na výstavbu nového domu s jednotkami na zelené louce. Krajský soud v Hradci Králové v té době potvrdil zamítavé rozhodnutí Katastrálního úřadu v Pardubicích a judikoval 44, ţe Vkladu do katastru nemovitostí podléhá podle zákona o vlastnictví bytů pouze smlouva o výstavbě nového domu s jednotkami, jak ji má na mysli 17 zákona o vlastnictví bytů, nikoliv smlouva, na základě níž by měla být v takovém, již dokončeném domě vystavěna další jednotka - byt. Ustanovení 18 obsahovali nutné obecné náleţitosti smlouvy o výstavbě, popisovali potřebné přílohy této smlouvy, stanovili, ţe součástí ţádosti o stavební povolení bylo rozhodnutí o povolení vkladu smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí a čtvrtý odstavec stanovil, ţe práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce účastníků smlouvy. Novelou ZoVB, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., byl institut smlouvy o výstavbě významně rozšířen a do 18 byla vtělena i úprava dodatečné smlouvy o výstavbě. ZoVB tehdy ještě neobsahoval ustanovení o tom, ţe je moţné dodatečnou smlouvu o výstavbě uzavřít v té etapě výstavby domu, kdy existuje rozestavěná budova, ale neexistují rozestavěné jednotky. Novela dále odstranila úpravu vkladu smlouvy o odst. 1 občanského zákoníku: Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.. 43 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., s Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , sp. zn. 30 Ca 304/96. 26

27 výstavbě do katastru nemovitostí, od tedy katastrální úřady zapisují smlouvu o výstavbě, i její dodatečnou formu, záznamem. Další novelou ZoVB, provedenou zákonem č. 451/2001 Sb., byl zákonný vývoj smlouvy o výstavbě dokončen a i úprava dodatečné smlouvy o výstavbě jiţ doznala svojí definitivní podobu. ZoVB je předpis speciální vůči ObčZ, pro dodatečnou smlouvu o výstavbě se pouţijí obecná ustanovení ObčZ o právních jednáních a závazcích, pokud úprava 17 aţ 19 nestanoví něco jiného. Předmětem dodatečné smlouvy o výstavbě a jejím účelem je sdruţení se dvou nebo více osob za účelem dostavby domu s jednotkami. Z výše uvedeného plyne, ţe dodatečná smlouva o výstavbě má obligačněprávní účinky, má ale i významné věcněprávní účinky, protoţe na jejím základě dochází ke vzniku vlastnického práva k jednotce (a současně i ke vzniku spoluvlastnictví k společným částem domu). Věcněprávní účinky této smlouvy se ale projeví aţ v okamţiku zhotovení předmětu vlastnického práva rozestavěné jednotky Smluvní strany Smluvními stranami dodatečné smlouvy o výstavbě jsou stavebníci. ZoVB nestanoví, kdo můţe a kdo nemůţe být stavebníkem. Pokud tedy zákon v tomto mlčí, lze s přihlédnutím k ústavnímu principu Každý může činit, co není zákonem zakázáno 45 dedukovat, ţe stavebníky můţou být jak fyzické osoby, tak i právnické osoby. Stavebníkem můţou být i právnické osoby veřejného práva. 46 Negativní vymezení, kdo nemůţe být stavebníkem, vyplývá z ObčZ smluvní stranou dodatečné smlouvy o výstavbě nemůţou být osoby, které jsou soudním rozhodnutím omezeny ve způsobilosti k právním úkonům, případně které jsou rozhodnutím soudu nezpůsobilé k právním úkonům. Nutností je poţadavek způsobilosti k právům a povinnostem, tzv. právní subjektivita dle 7 a 18 ObčZ. Na tomto místě je potřeba napsat, ţe pojem stavebník podle ZoVB se s pojmem stavebníka podle stavebněprávních předpisů nekryje. Podle 2 odst. 2 písm. c) SZ je stavebníkem: osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje 45 Čl. 2 odst. 3 LZPS. 46 Např. stát za účelem výstavby sluţebních bytů pro státní zaměstnance. 27