ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1125/66/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1125/66/16 o ceně bytové jednotky č. 945/23 o velikosti vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve výši 6956/286981, která se nachází v bytovém domě na ulici Vlasty Vlasákové v katastrálním území Dubina u Ostravy v obci Ostrava v okrese Ostrava - město Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s Čimická 780/ Praha 8 ocenění se provádí pro účely odhadu předmětu dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 301/2016-A ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 945/23 o velikosti vč. spoluvlastnického podílu na pozemku ve výši 6956/286981, která se nachází v osmém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Vlasty Vlasákové v katastrálním území Dubina u Ostravy v obci Ostrava v okrese Ostrava - město. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Vlasty Vlasákové 945/ Ostrava - Bělský Les Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Dubina u Ostravy Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 301/2016-A ze dne o provedení odhadu předmětu dražby - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 409, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni Orientační výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 109, který byl vyhotovený internetovým přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Marek Hodes, Vlasty Vlasákové 945/16, Ostrava - Bělský Les, vlastnictví: výhradní Bytová jednotka č. 945/23 o velikosti Spoluvlastnický podíl na společných částech domu 6956/ Vlastník : Marek Hodes Vlasty Vlasákové 945/ Ostrava - Bělský Les Parcela č zastavěná plocha a nádvoří m 2 Vlastník : Statutární město Ostrava Prokešovo náměstí 1803/ Ostrava - 2 -

3 Svěřená správa nemovitosti ve vlastnictví obce : Městský obvod Ostrava - Jih Horní 791/ Ostrava - Hrabůvka Pozemek č. 135 v katastrálním území Dubina u Ostravy není předmětem ocenění. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci ani jiný doklad o podlahové ploše bytu. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Bosch. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází v osmém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce typu OP Bytový dům se nachází v okrajové části města ve směru na Příbor v sídlištní zástavbě na ulici Vlasty Vlasákové. Dům je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě. Příjezd po místní zpevněné komunikaci. V listu vlastnictví č. 409 pro katastrální území Dubina u Ostravy je uvedeno v oddíle B1 právo k nemovitosti ( bytová jednotka č. 945/23 ), které spočívá ve spoluužívání zastavěného pozemku č Základní pojmy a metody ocenění Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů MF ČR k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 945/23-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -

5 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Bytová jednotka č. 945/23 Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází v osmém nadzemním podlaží typového bytového domu panelové sendvičové konstrukce. Bytový dům je podsklepený a má celkem osm nadzemních podlaží s plochou střechou. V domě se nachází osobní výtah. Bytový dům je nezateplený a převážně v původním technickém stavu. Dle dostupných informací a technického posouzení byl dům postaven okolo roku 1985 a nachází se v zóně sídlištní zástavby. Bytová jednotka je orientována ve směru na východ a západ. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem vč. žaluzií. Vnitřní povrchy stěn tvoří stěrkové omítky. Vnitřní dveře dřevěné. V kuchyni je větší část kuchyňské linky bez sporáku. Bytové jádro je umakartové. V koupelně je umístěna vana a umyvadlo. WC je samostatné standardní splachovací typu kombi. Podlahy jsou s povrchem z PVC. K bytu patří lodžie nezasklená a sklepní kóje v podzemním podlaží. Celkově je byt ve špatném technickém stavu s vysokým stupněm morálního a technického opotřebení jednotlivých konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 31 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 5,2*4,0 ) * 1,00 = 20,80 m 2 pokoj: ( 4,4*2,8 ) * 1,00 = 12,32 m 2 pokoj: ( 4,3*2,9 ) * 1,00 = 12,47 m 2 kuchyně: ( 1,6*1,8 ) * 1,00 = 2,88 m 2 WC: ( 0,9*1,1 ) * 1,00 = 0,99 m 2 koupelna: ( 1,6*1,8 ) * 1,00 = 2,88 m 2 chodba: ( (0,9*2,8)+(1,2*4,0)+(1,4*1, 8) ) * 1,00 = 9,84 m 2 lodžie: ( 2,6*1,15 ) * 0,20 = 0,60 m 2 sklep: ( 1,2 ) * 0,10 = 0,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,90 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: s = 1-0,005 * 31 = 0,845 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,845 = 0,611 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,611 = 7 402,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,90 m 2 * 7 402,88 Kč/m 2 * 0,940 * 1,010= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 945/ ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 945/ ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicetdvatisícosmdesát Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním

8 Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typ domu, velikost bytové jednotky, technický stav, dopravní dostupnost, umístění v lokalitě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitostí : + dobrá dopravní dostupnost + dostupnost okolní infrastruktury Záporné stránky nemovitosti : - sídlištní zástavba - špatný technický stav bytu - nezateplený dům - špatné parkovací možnosti před domem - průměrná lokalita Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje na tomto trhu. Z výše uvedeného důvodu je tudíž možno sestavit množinu srovnatelných nemovitostí se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu na ulici Jana Škody. Byt je po částečné rekonstrukci v dobrém technickém stavu. Zděné bytové jádro vč. keramického obkladu. Koupelna a WC jsou samostatné. Povrch podlah tvoří PVC a plovoucí podlahy. Bytový dům je po revitalizaci se zateplením obvodového pláště. V kuchyni je nová kuchyňská linka. Podlahová plocha bytu činí 71 m 2. K bytu patří zasklená lodžie. Zdroj ceny : Nabídka RK. + lepší technický stav + větší podlahová plocha + zateplený dům + zasklená lodžie Cena : ,- Kč Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce OP 1.11 na ulici Fr. Formana. Byt je po částečné rekonstrukci. Bytové jádro je původní umakartové. V koupelně je menší vana a umyvadlo. Původní kuchyňská linka. WC je samostatné standardní splachovací. Povrch podlah tvoří plovoucí podlahy. Okna jsou plastová a fasáda bytového domu je zateplená

9 Celková plocha bytu činí 70 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK + zateplený dům + lepší technický stav Cena : ,- Kč Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází v šestém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici V.Jiříkovského. Byt je po částečné rekonstrukci. Bytové jádro je zděné. V koupelně je vana a umyvadlo. WC je samostatné standardní splachovací. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Podlahy s povrchem z PVC a keramické dlažby. Bytový dům je zateplený. Podlahová plocha činí celkem 68 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK. + zateplený dům + lepší technický stav - menší podlahová plocha Cena : ,- Kč Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace, po vyhodnocení celkové současné situace na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti bytové jednotky č. 945/23 o velikosti vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve výši 6956/ na částku v celkové výši : ,- Kč slovy : osmsettisíc Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo při průzkumu trhu zjištěno, že se jedná o typ nemovitosti, která je běžně předmětem obchodování na realitním trhu. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody, kdy byly zjišťovány ceny z realitního trhu a obchodních nabídek realizovaných v období posledních šesti měsíců. Výsledná cena byla stanovena s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace a s přihlédnutím k aktuálnímu velmi špatnému technickému stavu nemovitosti. Při ocenění znalce vycházel ze základního předpokladu, že všechny zjištěné a poskytnuté údaje jsou úplné a správné

10 V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1125/66/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1125/66/

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotoodokumentace

12 Kuchyně Pokoj Koupelna WC Chodba Pokoj Pokoj Skříň v chodbě

13 - 13 -