ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.235 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.231, pozemku p.č.556/11, vše zapsáno na LV č.289 pro obec Moravany, k.ú.moravany nad Loučnou, část obce Moravany Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.235 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.231, pozemku p.č.556/11, vše zapsáno na LV č.289 pro obec Moravany, k.ú.moravany nad Loučnou, část obce Moravany. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp pozemky p.č.st.235,p.č.556/11 Adresa předmětu ocenění: Boženy Němcové Moravany Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Moravany Katastrální území: Moravany nad Loučnou Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.holického. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.289 pro k.ú.moravany nad Loučnou z cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z čj. 872/2014-A - místní šetření konané dne za účasti p.holického 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Lenka Holická, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Josef Holický, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Holická, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Holický, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastníci pozemku: Lenka Holická, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Josef Holický, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Holická, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Holický, Boženy Němcové 231, Moravany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku čp.231 a dalších staveb nacházejících se na pozemcích p.č.st.235 či p.č.556/11 nebyl předložen projekt žádné stavby.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky p.č.st.235 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 394m 2,včetně součástí tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.231 stojící na tomto pozemku p.č.st.235, dále pozemku p.č.556/11 zahrada o výměře 1008m 2, vše v KN zapsáno na LV č.289 pro obec Moravany, k.ú.moravany nad Loučnou, část obce Moravany. Ve skutečnosti je předmětem ocenění rodinný dům čp.231, který je přístupný z ulice Boženy Němcové, a to v západním okraji obce Moravany. V jeho okolí se nachází převážně samostatně postavené rodinné domky. Rodinný dům čp.231 je objekt členitý, nepravidelného půdorysného tvaru, se dvěma hřebeny nad sedlovými střechami, jež jsou jak nad jižní přízemní části domku, tak nad severní patrové části domku. Domek je tedy částečně patrový, částečně jen přízemní, s malým sklepem - kotelnou a vodárnou. Nad přístavbou verandy do zahrady je střecha pultová. Jedná se o rodinný dům z roku 1930, který prošel v letech 1972 a následně v roce 2003 rekonstrukcí, v roce 2003 byla provedena navíc nástavba patra a přístavba vstupní verandy. Domek je založen na základových betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo jižní přízemní části domku je vyzděno z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm, severní patrová část domku je úrovni přízemí vyzděn a z plynosilikátových tvárnic na tl. zdiva 40cm, patro je pak vyzděno z porobetonových tvárnic YTONG na tl. stěn 37,5cm. Strop nad celým přízemím je s rovným podhledem z keramických povalů, v patře je pak strop dřevěný trámový. Střešní krytina je betonová novodobá - Bramac na - 2 -

3 celém domku. Klempířské konstrukce jsou úplné, částečně z barveného plechu, a částečně z plechu pozinkovaného opatřeného nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové, fasádní omítka je stěrková minerální, na fasádě zvýšené patrové části domku však v úrovni patra je jen jádro. Vnější obklady na domku nejsou. Schodiště do patra je ocelové konstrukce, s dřevěnými stupnicemi a zábradlím. Dveře jsou vesměs hladké, lakované či foliované, ocelové zárubně. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly, částečně i dřevěná zdvojená (v části domku do zahrady). Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, teplovodní, deskové radiátory, plynový stacionární kotel Dakon. Světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, zdroj teplé vody je elektrický boiler. Zemní plyn je zaveden. Odkanalizování je částečně v novějších plastových rourách, částečně v rourách kameninových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem, myčkou. V koupelně v přízemí je smaltovaná vana, umyvadlo, v patře je akrylátová vana, umyvadlo a sprchový box. Vnitřní obklady stěn jsou bělninové v koupelnách, části kuchyně. Klozet je v 1.NP kombinovaný, v patře je závěsný. V domku je v několika místnostech proveden podhled stropu buď z polystyrenových kazet, či dřevěný. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční veřejné kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta na vlastním pozemku, zemní plyn je z rozvodu STL v obci, domeček HUP je umístěn v uličním oplocení. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: kotelna plynová 6,65m 2, vodárna 7,0m 2, tj. celkem 13,65m2 1.NP: veranda 8,90m 2, WC 1,56m 2, koupelna 4,77m 2, chodba 16,98m 2, kotelna na tuhá paliva 10,02m 2 včetně schodiště na půdu, kuchyně 21,36m 2, ložnice 10,06m 2, pokoj 18,40m 2, obývací pokoj 24,90m 2, šatna 12,25m 2, chodba a schodiště do patra 13,60m 2, tj. celkem v přízemí je podlahová plocha 142,80m 2. 2.NP: ložnice 20,0m 2, pokoj 13,46m 2,pokoj 10,73m 2, koupelna 5,13m 2,WC 0,93m 2, chodba 13,99m 2, tj. celkem 64,24m 2, a balkón 10,65m 2. Celkem podlahová plocha v domku je tedy 220,69m 2 + balkón. Zastavěná plocha činí 16,56*9,6+8,55*1,48+5,22*3,46+3,33*3,46= 201,21m 2. Výška hřebene patrové části domku je 8,21m nad upraveným terénem, výška hřebene přízemní části domku je 6,85m od okolního terénu. Rodinný dům je užíván vlastníky.je řádně udržován, v dobrém technickém stavu. Na pozemku p.č.st.235 se nachází ještě další stavby - z ulice Boženy Němcové viditelná dvougaráž s navazující dílnou, kolnou a WC - celkem zastavěná plocha činí 13,80*7,9= 109,02m 2. Jedná se o objekt vyzděný z plných pálených cihel na tl. stěn 30cm na základech s izolací proti zemní vlhkosti, strop je dřevěný trámový, plochá střecha, krytina je z trapézového plechu s nátěrem.klempířské prvky z pozinkovaného plechu. omítky vnitřní hladké, vápenné, fasáda stěrková. 2 ks dřevěných dvoukřídlých vrat u garáží, u dílny dřevěné dveře a dřevěné zdvojené okno, betonová podlaha, světelná i motorová elektroinstalace. Zavedena studná voda do splachovacího klozetu a umyvadla. Objekt z roku 1975 běžné údržby. Za tímto objektem se nachází ještě zastřešené venkovní sezení o zastavěné ploše 7,20*5,10=36,72m 2 - jedná se o otevřený objekt,nyní využívaný spíše skladiště, dřevěné sloupky, dřevěná téměř plochá střecha, trapézový plech jako krytina. Na tento objekt ještě navazuje stavba bez základů - dřevník vytvořený ze sloupků a pletiva. ten se již nachází převážně na pozemku p.č.556/11. Na tomto pozemku se nachází ještě samostatný dřevník - též stavba vytvořená dřevěnými sloupky, ukotvenými do šroubových vrutů, opláštěná jen neupravenými prkny či fošnami, pultová střecha trapézový plech, dřevěná podlaha. Zastavěná plocha cca 18m 2. Pozemky p.č.st.235 a p.č.556/11 jsou oplocené - oplocení zahrady je ze strojového pletiva do betonových sloupků, uliční plot je dřevěný, laťkový se sloupky a podezdívkou z vápenopískových cihel. Pozemky mají celkovou výměru 1402m 2. Vesnice Moravany je začleněna územně pod okres Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Moravany se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od centra Pardubic. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má úředně hlášeno kolem 1790 obyvatel. Moravany se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Čeradice, Moravanský, Moravany, Platěnice, Platěnsko a Turov

4 V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Moravany má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Moravany leží v průměrné výšce 242 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1641 ha, z toho orná půda zabírá osmdesát procent. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou nemovitostí na prodej, určení obvyklé ceny 1)Nabídka na prodej RD za 2,29 mil.kč - Prodej dvoupodlažního rodinného domu po rekonstrukci v obci Turov. K dispozici v přízemí: kuchyň, obývací pokoj, dva pokoje, koupelna s rohovou vanou a druhá koupelna s hydromasážním sprchovým koutem a WC, chodba a zádveří. V prvním patře je obývací pokoj, ložnice, WC a zastřešená velká terasa. Dům má dvě kotelny, lze vytápět plynovým kotlem i kotlem na tuhá paliva. Dům je zateplen, nová střecha. Pozemek 2156m2, podlahová plocha celkem 160m2. Tj. objekt též v dobrém stavu, ale v horší lokalitě, s větším pozemkem. Jen nabídka. 2)Nabídka na prodej RD za 2,5 mil.kč- k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 v obci Platěnice vzdálené cca 1 km od obce Moravany s dobrou vlakovou i autobusovou dostupností, a 13 km od Pardubic. Dispoziční řešení: 1. NP: vstupní veranda, chodba se vstupy do koupelny, samostatného WC, do obývacího pokoje a průchozí obytné kuchyně se vstupem do ložnice, za ložnicí prostor na šatní místnost. Z obývacího pokoje vede dřevěné schodiště do podkroví se 2 menšími pokoji - s možností další půdní vestavby. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem a kamny na tuhá paliva umístěná v obývacím pokoji. Dům prošel od roku 2004 rekonstrukcemi (plastová okna roku 2011, izolace domu, elektrické rozvody v mědi). K domu náleží prostorná stodola s možností parkování dvou aut, s dílnou a technickým zázemím. Dále slunná užitková zahrada s bazénem a skleníkem. Pozemek 1088m2, podlahová plocha 140m2. Tj. nabídka na prodej domku mírně menšího, s mírně menším pozemkem, v horší lokalitě

5 3) Nabídka na prodej RD za 2,25 mil.kč - Velký rodinný dům loftového typu o velikosti 6+2 se nachází v obci Dolní Roveň. Nemovitost je v osobním vlastnictví, proto zájemci nabízíme profinancování včetně zajištění a zaplacení odhadce. Dom tvoří tři patra. V prvním nadzemním podlaží jsou dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna s toaletou, chodba a šatna. Tuto část je možné využít i jako samostatnou bytovou jednotku. V druhém nadzemním podlaží je byt o velikosti 4+1, který tvoří čtyři obytné místnosti, nová přístavba verandy tvořící letní posezení s vlastním krbem, kuchyň, dále chodba a koupelna s toaletou. Třetí podlaží je suterén v průmětu celého půdorysu stavby. Zde jsou sklepní místnosti a technické zázemí domu. Topení je ústřední s možností kombinace využívat jako zdroj tuhá paliva, zemní plyn i elektrický proud. Do domu zavedena městská voda, odpadní voda je svedena do nově vybudované tlakové kanalizace. Na pozemku je vlastní studna. Okna jsou na větší části domu vyměněna za nová plastová. Dalšími nebytovými prostory jsou dvě řadové garáže, které jsou stavebně součástí domu. Kolem domu je udržovaná oplocená okrasná zahrada. K domu patří i příslušenství určené k chovu zvířat, ptactva a skleník. Pozemek celkem 716m2, podlahová plocha 180m2. Tj. nabídka na prodej domku v jiné, obdobné lokalitě,menší pozemek. K datu ocenění se tedy v Moravanech a okolí nabízí obdobné rodinné domky, v cenové úrovni cca 2,2-2,5 mil.kč. Ocenění je prováděno pro potřebu dražitele (/nedobrovolná dražba), spíše lze očekávat obchodovatelnost v dražbě v té nižší úrovni. Jako obvyklou cenu určuji částku v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí ,- Kč Slovy: dva milónydvěstětisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LVB č. 289,snímek kat.mapy - 5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -