ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.37 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 47m 2 - pozemku p.č.st.92/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 289m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.28 - pozemku p.č.120/2 zahrada o výměře 102m 2 - pozemku p.č.120/3 zahrada o výměře 578m 2 - pozemku p.č.120/8 zahrada o výměře 82m 2, vše v KN zapsáno na LV č.336 pro obec a k.ú.černá u Bohdanče, část obce Černá u Bohdanče. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb.., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.37 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 47m 2 - pozemku p.č.st.92/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 289m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.28 - pozemku p.č.120/2 zahrada o výměře 102m 2 - pozemku p.č.120/3 zahrada o výměře 578m 2 - pozemku p.č.120/8 zahrada o výměře 82m 2, vše v KN zapsáno na LV č.336 pro obec a k.ú.černá u Bohdanče, část obce Černá u Bohdanče. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.28 + pozemky p.č.st.92/1,st.37,p.č.120/2,120/3,120/8 Adresa předmětu ocenění: Černá u Bohdanče Černá u Bohdanče Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Černá u Bohdanče Katastrální území: Černá u Bohdanče Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.konárka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 022/2015-A z LV č.336 z cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Roman Konárek, Černá u Bohdanče 28, 53341, vlastnictví: výhradní Roman Konárek, Černá u Bohdanče 28, 53341, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku byl předložen jen původní projekt přístavby rodinného domku.ocenění je však provedeno dle měření a zjištění na místě samém - přístavba rodinného domku není dokončena, a je i tak provedena zcela odlišně od projektové dokumentace. 7. Celkový popis nemovité věci Dle evidence v KN se jedná o stavbu bydlení čp.28 stojící na pozemku p.č.st.92/1 v obci a k.ú.černá u Bohdanče, část obce Černá u Bohdanče. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící rodinný dům čp.28, který je zděnou stavbou, jež má dvě nadzemní podlaží a je podsklepena pod celým půdorysem původní části stavby. Tato původní část je tedy objekt zděný na tl obvodových stěn 45cm z plných pálených cihel a též ze škvárobetonových podomácku vyrobených tvárnic, základy domku jsou s izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce je hurdisková, střecha plochá opatřená svařovanými živičnými pásy. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), fasádní omítka je břízolitová, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady bělninové jsou v koupelně, kuchyni, schodiště je s teracovou úpravou stupňů do patra, do sklepa je betonové, dveře jsou hladké foliované, ocelové zárubně, též shrnovací, okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy v obytných místnostech jsou v přízemí z PVC i plovoucí laminátové, v patře pak betonové potěry, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby a to včetně chodby. Vytápění je nyní jen elektrickými přímotopy - původní ústřední plynové vytápění je bez zdroje tepla - kotel je odstraněn, zbyl jen rozvod a radiátory různých typů. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace (původní hliníkový), bleskosvod je nainstalován, rozvod vody je proveden v ocelových trubkách, a to studené i teplé vody, zdroj teplé vody však chybí - původní elektrický boiler byl odstraněn. V domku je proveden přívod zemního plynu. Odkanalizování je plastových a kameninových rourách, kuchyně je vybaven kuchyňskou linkou, digestoří v přízemí, v patře je jen - 2 -

3 kuchyňská linka. V koupelně je smaltovaná vana a umyvadlo v přízemí, stejně tak v patře. WC je v přízemí splachovací, v patře je klozet závěsný. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do žumpy s přepadem do trativodu, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je ve sklepě.zemní plyn nyní jen do domečku HUP v obvodové stěně, plynoměr je nyní odpojen. Jedná se o rodinný dům z roku K původní přední části rodinného domku čp.28 je provedena zadní přístavba a též nástavba. Ovšem přístavba a nástavba domku (realizovaná v rozporu se stavebním povolením z roku 1992 ) není dokončena, je ve stadiu nedokončené hrubé stavby. jedná se tedy o objekt, jež nyní výrazně je znehodnocován povětrnostními vlivy - na přístavbě není v převážně části provedena střecha, je zde jen provizorní zakrytí stavby plachtou. Přístavba domku je provedena z keramických bloků Porotherm na tl. zdiva 40cm, částečně je však použit systém Velox, stropní konstrukce je též částečně systém Velox, částečně strop je vytvořen z vložek Miako, s POT nosníky a s nabetonávkou. Omítky vnitřní nejsou, v dokončené a užívané části přístavby jsou stěny obloženy plastovými lamelami. Okna plastová s izolačními dvojskly, betonové podlahy, světelná elektroinstalace. Přístavba byla prováděna dle sdělení vlastníka postupně od roku 1992 až do roku Výměry objektu - původní část: Zastavěné plochy: 1.PP: 9,30*9,30+0,50*3,10+3,30*5,40= 105,86m 2 1.NP: 9,30*9,30+0,50*3,10+3,30*5,40= 105,86m 2 2.NP: 9,30*9,30+0,50*3,10= 88,04m 2 Výšky (konstrukční) podlaží: 1.PP: 2,55m 1.NP : 2,80m 2.NP: 3,10m Obestavěný prostor:105,86*(0,10+2,55+2,80)+88,04*3,10= 849,86m 3 Zastavěné plochy přístavby: 1.NP: 6,30*8,10+3,70*3,40+2,80*2,60= 70,89m 2 2.NP: 7,35*6,20+2,80*3,50+5,40*3,30+3,40*3,70+3,40*5,10=103,11m 2 (2.NP je nad částí původního přízemí domku). Obestavěný prostor přístavba a nástavby neuvádím - objekt je stavebně nedokončen (není ani provedena konstrukce celé střechy), a je realizován v rozporu se stavebním povolením a schválenou projektovou dokumentací, ve skutečnosti ho nyní tedy nelze ani spočítat. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: garáž, sklad (bývalá prádelna), chodba, kotelna, sklep - celkem podlahová plocha sklepa pod původní částí domku činí 78m 2. 1.NP: veranda 12,15m 2, chodba 9,07m 2, kuchyně 17,20m 2, obývací pokoj 17,70m 2, pokoj 12,44m 2, koupelna 3,35m 2, WC 1,15m 2,schodiště 7,50m 2, tj. celkem 80,56m 2 2.NP: chodba (nyní užívána jako kuchyně) 9,07m 2, WC 1,15m 2, koupelna 3,35m 2, pokoj 17,70m 2, pokoj 12,44m 2, pokoj 17,20m 2, tj. celkem 60,91m 2. V části přístavby, jež zasahuje nad původní přízemí (tj. defacto nástavba) je podkrovní pokoj 22,50m 2. Stavebně neupravené prostory mají pak 42,08m 2, 9,08m 2,12,15m 2 a 5,45m 2. Tj. v objektu se nachází byt velikosti 6+1 s příslušenstvím. Příslušenství rodinného domku tvoří původní kůlna - jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou a taškovou krytinou, o zastavěné ploše 5,60*7,0= 39,20m 2. Strop trámový dřevěný, zdivo o tl.30cm z plných pálených cihel, vnitřní hrubé vápenné omítky, fasáda převážně není, dveře dřevěné dvoukřídlé, plechová vrata, špaletové dřevěné okno, betonová podlaha, komín + kam,na na tuhá paliva, světelná i motorová elektroinstalace. Objekt bez jakékoliv údržby. Pozemky p.č.st.37,p.č.st.92/1, p.č.119,120/2,120/3,120/8 mají celkovou výměru 1442m 2. Jedná se o pozemky rovinné, oplocené, jež jsou k datu ocenění přístupné z nezpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 166/1 - vlastník Obec Černá u Bohdanče, č.p. 156, Černá u Bohdanče. V této části obce je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, zemního plynu. Splašková kanalizace v této části - 3 -

4 obce není. Dle evidence v KN na pozemku p.č.st.37 stojí stavba bez čp/če nezapsaná v KN na žádném LV. Ve skutečnosti se na tomto pozemku p.č.st.37 žádná stavba nenachází. U rodinného domku se na zahradě nachází převážně vzrostlé a nijak neudržované okrasné stromy - cca 35 ks thůjí, 3 ks škeříku, 2 ks lísky, 1 ks stříbrný smrk, 1ks magnolie, 1ks listnatý keř,dále se na pozemcích nachází 3 ks jabloní, 1 ks uschlého vlašského ořešáku, 2 ks broskvoní, 1 ks hrušně. K nemovitosti patří uliční plot provedený jako dřevěný laťkový výšky 1,50m, s plotovými vrátky, a též pravý plot ze strojového pletiva o výšce 1,50m. V KN je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy - povinný vlastník pozemku p.č.120/2,120/8, oprávněný vlastník p.p.č.123/55. Tímto věcným břemenem byl původně zajištěn přístup k nové stavební parcele - toto věcné břemeno ve skutečnosti není využíváno, ovšem i tak je k němu při jeho evidenci v KN nutno přihlédnout při určení obvyklé ceny. Vesnice Černá u Bohdanče leží administrativně v okrese Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Černá u Bohdanče se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od centra Pardubic. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 280 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Náves obce zdobí zvonička a památník, který nese jména padlých vojínů v 1. světové válce, datovaný k r V této části vísky je situována budova OÚ, pohostinství a obchod se smíšeným zbožím. Plynofikace v naší obci proběhla v roce 1986 a o čtyři roky dříve, tedy v roce 1982 byl uveden do provozu vodovodní řad. Dnes stojí na území obce Černá u Bohdanče 85 domů a 35 zahrádkářských chatek. Obec je díky dvěma písníkům vyhledávaným místem pro odpočinek, rybaření a sportovní vyžití. V roce 2000 se rozprodaly pozemky pro výstavbu nových domů a v současné době se pokračuje s rozšířením výstavby v lokalitě Na Obci. Touto výstavbou by se měl v budoucnu v naší obci zdvojnásobit počet obyvatel. Od roku 2001 má obec zajištěnou dopravní obslužnost díky MHD z nedalekých Pardubic. Základní škola a mateřská školka jsou buď v Rybitví, či v Lázních Bohdaneč. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Černé u Bohdanče či okolí nabízí k prodeji např.: 1)za3,9 mil.kč se nabízí k prodeji - Dům o dispozici 4+1, s možností další vestavby v podkroví stojí na pozemku o celkové velikosti 1406 m2 v obci Černá u Bohdanče. Dům byl zkolaudován v roce Vytápění zajišťuje plynový kotel. V objektu je centrální vysavač. PP 160m

5 2)za 1,97 mil.kč se nabízí k prodeji - prodej rozestavěného RD v obci Černá u Bohdanče. Jedná se o samostatně stojící dům se zahradou na pozemku o velikosti 658 m2. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Hlavním stavebním prvkem je VELOX - štěpkocementová deska + izolace. Vytápění je řešeno plynovým kotlem napojeným na ústřední topení a přípravou na krbová kamna. Na domě jsou použita kvalitní dřevěná okna. Dům má vlastní čističku odpadních vod.inzerovaná užitná plocha 117m2. 3)za3,18 mil.kč se nabízí- Krásný dům v klidném místě staré zástavby Černé u Bohdanče, s udržovanou zahradou o velikosti 1985 m2. V posledních letech průběžně rekonstruovaný dům je v současnosti využíván jako 5+1, ale vzhledem k situování a 2 koupelnám, je možné dvougenerační využití, s případnou dostavbou celého podkroví (klenbové stropy, nová střecha - betonové tašky, folie nad domovní částí, příprava na schodiště). Teplo vytváří ústřední plynové topení (Junkers) s možností přitápění krbovou vložkou, 2x nová koupelna - jedna s vanou a wc, druhá s hydromasážním sprchovým koutem, wc a bidetem s velkým prostorem využitelným jako prádelna, plastová okna, odpady svedené do jímky ale v současnosti se v obci průběžně buduje kanalizace. Na domovní část navazuje příslušenství s garáží, kůlnou a dílnou, za budovou je zpevněná plocha připravená na pergolu, nebo garážové stání. Na zahradě je samostatný sklep a skleník. Žádná obdobná nemovitost se k datu ocenění k prodeji v obci či okolí nenabízí tj. rodinný dům se stavebně nedokončenou přístavbou a nástavbou, navíc realizovanou v rozporu se stavebním povolením. Při určení obvyklé ceny je nutno především zvažovat všechny vlivy i zápory působící na předpokládanou obchodovatelnost v dražbě, tj: a) Zápory nemovitosti - Stavebnětechnický stav jedná se nyní o objekt bez údržby,velmi nepříznivě působí nedokončená přístavba a nástavba, jež není stavebně uzavřena, do objektu trvale zatéká i přes provizorní zaplachtování - Stavebněprávní stav- přístavba a nástavba jsou realizovány v rozporu se stavebním povolením - Nemovité věci budou draženy, nikoliv nabízeny na volném trhu - V domku nyní není ani zdroj tepla a TUV - odstraněno - Nijak atraktivní architektura domku ba naopak původní část společně s přístavbou jako celek působí velmi - 5 -

6 nepříznivě - Neudržovaná zahrada - - přístup po úzké nezpevněné komunikaci - - v KN zapsané věcné břemene chůze a jízdy přes pozemky p.č.120/2,120/8 (oprávněný vlastník p.p.č.123/55) i když neuplatňované - Nezateplený dům, morální opotřebení i původní části domku - - vůbec existence zadní přístavby a nástavby každý kupující s ohledem na tuto přístavbu, jež měla být využívána nejen pro bydlení, ale i pro podnikání, spíše od koupě této nemovitosti ustoupí (lze předpokládat spíše její odstranění, než její dokončení okruh zájemců o takový objekt je velmi omezený) b) Klady nemovitosti - Umístění objektu v obci klidná část obce - Velikost objektu dostatečná pro rodinné bydlení - Velikost pozemku dostatečná Po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi lze předpokládat úroveň obchodovatelnosti cca mezi 1,4-1,8 mil.kč a to především z důvodu existence bez řádného povolení stavebním úřadem rozestavěné (nedokončené) přístavby domku čp.28. Pro potřebu dobrovolné dražby určuji jako obvyklou cenu částku spíše u spodní části tohoto rozmezí.. Obvyklá cena činí ,-Kč Slovy: milónpětsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.336, snímek kat.mapy

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -