ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemků p.č.st.309 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 125m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp.234, jež je postavena na pozemku p.č.st.309, dále pozemků p.č.242 zahrada o výměře 101m 2, p.č.245/2 zahrada o výměře 9m 2, a pozemku p.č.759/2 zahrada o výměře 3m 2, vše v obci a k.ú.letohrad Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemků p.č.st.309 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 125m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp.234, jež je postavena na pozemku p.č.st.309, dále pozemků p.č.242 zahrada o výměře 101m 2, p.č.245/2 zahrada o výměře 9m 2 a pozemku p.č.759/2 zahrada o výměře 3m 2, vše v obci a k.ú.letohrad. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.309, p.č.242,245/2,395/19,759/2 vč. rod.domu čp.234 Adresa předmětu ocenění: Ústecká Letohrad Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Letohrad Katastrální území: Letohrad Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti JUDr. Cindrové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.890 pro k.ú.letohrad z cuzk.cz - místní šetření za účasti JUDr.Cindrové 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Pavol Kusal, Ústecká 234, Letohrad, vlastnictví: SJM Olga Kusalová, Ústecká 234, Letohrad, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Pavol Kusal, Ústecká 234, Letohrad, vlastnictví: SJM Olga Kusalová, Ústecká 234, Letohrad, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. Byla provedena prohlídka všech obytných místností, dílna a sklad však prohlédnuty nebyly, není k nim přístup. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou: 1) pozemek p.č.st.309 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 125m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp.234, jež je postavena na pozemku p.č.st.309 2) pozemek p.č.242 zahrada o výměře 101m 2, 3) pozemek p.č.245/2 zahrada o výměře 9m 2, 4) pozemek p.č.759/2 zahrada o výměře 3m 2, vše v obci a k.ú.letohrad, nemovitosti jsou zapsány na LV č.890. Celková výměra pozemků tvořících funkční celek s rodinným domkem čp.234 je jen 238m 2. Vlastní rodinný dům čp.243 je přízemní zděná stavba, s obytným podkrovím pod sedlovou střechou (hřeben kolmo k přilehlé komunikaci) a pochůzí terasou nad částí přízemí domku. Domek je přístupný z ulice Ústecká, je vystavěn mezi touto komunikací a kamenitým srázem se sklonem k jihu, jež se nachází nad domkem.na tomto srázu je umístěna ještě další stavba domku na pozemku p.č.st.1210 (není předmětem ocenění). Vlastní domek je v zásadě obdélníkového půdorysného tvaru s přistavěnou dílnou, jež zasahuje i pod hlavní část půdorysu domku. Základy domku jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné cihelné o tl. stěn 45cm, zadní štítová stěna je zřejmě vybetonována do příkrého svahu, stropy jsou s rovným podhledem v přízemí, v podkroví strop tvoří sádrokartonový podhled krovu.krytina na sedlové střeše je ze živičných šindelů, nad terasou je betonový potěr, částečně pochůzí terasu tvoří vymývané oblázky. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké, vápenné štukové, fasáda je hladká s nátěrem

3 Vnitřní obklady jsou v koupelně. Schodiště do podkroví je ocelové konstrukce se dřevěnými schodnicemi. Dveře v domku jsou hladké foliované, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná euro. Podlahy v obytných místnostech v přízemí jsou keramické dlažby, v podkroví jsou podlahy betonové. Podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je elektrickými přímotopy. Světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách. Rozvod plynu není proveden. Odkanalizování je zřejmě v plastových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem se sklokeramickou varnou deskou, v koupelně je rohová akrylátová vana, umyvadlo. V přízemí je splachovací záchod s nádržkou, v prádelně je vana, umyvadlo a sprchový kout. V obývacím pokoji je krb. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu, odkanalizování je do uliční kanalizace. zemní plyn není zaveden. Domek neznámého stáří byl v cca v letech (odborný odhad) zrekonstruován (instalace, koupelna, kuchyně, podlahy, dveře, okna, vytápění), nyní je cca 3 roky volný, opuštěný, nevyužívaný. Domek dispozičně obsahuje: 1.NP: chodba + schodiště 15,50m 2, kuchyně 14,50m 2, obývací pokoj 20,17m 2, WC 1,15m 2, komora 2,85m 2, koupelna 5,55m 2, tj. celkem 59,72m 2 dále dílna 7,60m 2 a z ulice samostatně přistavěný sklad cca 2m 2 ( výměry dílny a skladu jsou určeny odhadem - nebyly znalci zpřístupněny). Podkroví: pokoj 19,10m 2,pokoj 17,10m 2, koupelna 7,97m 2, tj.44,17m2 celkem a z terasy samostatně přístupný sklad 3,57m2. V domku se tedy nachází byt 3+1 o podl.ploše celkem 103,89m 2 + dílna 7,60m 2 + sklad 2m 2 + sklad na terase 3,57m 2. Zastavěná plocha domku - přízemí činí cca 104m 2.. Město Letohrad je součástí okresu Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Žamberk. Obec Letohrad se rozkládá asi jedenáct kilometrů severovýchodně od Ústí nad Orlicí a sedm kilometrů jihovýchodně od města Žamberk. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 6260 obyvatel. Protéká zde Tichá Orlice. Letohrad se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Červená, Kunčice, Letohrad a Orlice. Obec je vzdálená přibližně 13 km od polských hranic. V obci naleznou děti školního věku dvě základní školy vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Letohrad má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Letohrad leží v průměrné výšce 372 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 2409 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicettři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu)

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se v Letohradě nabízí k prodeji např.: 1)Rodinný dům - Dům se nachází v blízkosti centra města. V přízemí domu je byt o dispozici 3+1, v 1. patře domu dále 2+kk s velkým balkónem. Nemovitost je vhodná k bydlení i ke komerčním účelům. Domek o zastavěné ploše 95m2, výměra pozemku zřejmě 180m2, užitná plocha 160m2.Dle fota na s.realitách domek v dobrém stavu, řadový, vnitřní. Nabízí se za 2,45 mil.kč. 2) za 1,764 mil.kč se nabízí samostatný dvougenerační rodinný dům se zahrádkou v blízkosti centra v Letohradě. Nemovitost je vhodná k bydlení i ke komerčním účelům. Nemovitost se nachází na frekventovaném místě. Dispozice 6+2 (tedy dva byty 3+1). Každý byt se nachází na vlastním patře a proto lze s úspěchem využít i na pronájem (podnájem) samostatného bytu. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. V podkroví je možnost vybudovat další bytovou jednotku. K domku náleží krásný a rovinatý pozemek o výměře 2600m2. Užitná plocha 180m2. 3) za 1,85 mil.kč se nabízí Rodinný dům po částečné rekonstrukci v obci Letohrad. K domu náleží zahrada. Součástí je garáž a pergola. Rodinný dům se nachází v klidné části obce Letohrad, nedaleko centra obce. Dispozice: zádveří, vstupní chodba, ze které vcházíme do obývacího pokoje - zde jsou umístěna krbová kamna. Z obývacího pokoje vcházíme do pokoje pro hosty a do prostorné kuchyně - zde je nová kuchyňská linka. Z kuchyně je vstup do pergoly, dále do zahrady. V přízemí se dále nachází koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. Vstup do sklepního prostoru. V I.NP jsou 2 pokoje a menší půdní prostor. Dále WC. Celková rekonstrukce topení - INFRA TOPENÍ. El.:230/400 V, vodovod městský, septik. Elektřina a voda z části po rekonstrukci. Proběhla výměna oken, vchodových dveří a garážových vrat. Plyn nedaleko pozemku. Celková rozloha činí 545 m2. Zastavěná plocha 116m2, užitná plocha 150m

5 4) za 1,99 mil.kč se nabízí k prodeji prostorný, pěkně udržovaný rodinný dům /4+1/ v městě Letohrad, ležící v podhůří Orlických hor. Dům prošel částečnými rekonstrukcemi (střecha, topení, elektrika, koupelna, WC). Je napojen na městskou kanalizaci a vodovod, vytápěn plynovým kotlem, kotlem na tuhá paliva nebo stylovými kachlovými akumulačními kamny. V přízemí nalezneme velký pokoj s kuchyňským koutem, sociální zázemí, kotelnu a garáž s vjezdem z hlavní ulice. V 1. NP se nachází obývací pokoj, prostorná kuchyň, spížka, ložnice a další sociální zázemí. V 2. NP je další prostorný pokoj, půdní prostory a podkrovní obytná místnost, využívaná jako pátá v domě a to především v období letních měsíců. Nemovitost má rozmanité využití. Lze ji využít i jako dvougenerační s dvěma vlastními vchody a vlastním sociálním zázemím nebo je zde možnost zřídit prostory ke komerčním účelům. Za domem se nachází dílna, kůlny, zahradní domek a klenutý sklep, vhodný k uchovávání potravin. Oceňovaný domek čp.234 je domek s bytem velikosti 3+1 o podl ploše 103,89m2 s dalšími neobytnými prostorami, umístěný u rušné výpadovky tj. ulice Ústecká v Letohradě. Jeho obchodovatelnost lze předpokládat v rámci nedobrovolné dražby v úrovni cca 1,6-1,7 mil.kč. V té nižší úrovni určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena činí ,- Kč V Lázních Bohdaneč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: LV č.890 pro k.ú.letohrad 9 Snímek kat.mapy z cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti 4-5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -