ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 O ceně nemovitostí, tj. rodinného domu čp.37 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.47, vše v obci a k.ú.herálec, okres Havlíčkův Brod, část obce Herálec Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění rodinného domu čp.37 včetně příslušenství a pozemku p.č.st.47, vše v obci a k.ú.horálec, okres Havlíčkův Brod, část obce Herálec. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.37 + pozemek p.č.st.47 Adresa předmětu ocenění: Herálec Herálec Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Herálec Katastrální území: Herálec Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.josefa Sobotky a p. Drahomíry Sobotkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z LV č.963 z cuzk.cz - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - kol.rozhodnutí č.j. ST/731/2008/HO 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost /0728, Josef Sobotka, Herálec 37, , vlastnictví: SJM /1587, Drahomíra Sobotková, Herálec 37, , vlastnictví: SJM /0728, Josef Sobotka, Herálec 37, , vlastnictví: SJM /1587, Drahomíra Sobotková, Herálec 37, , vlastnictví: SJM K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.37 je dvoupodlažní řadový vnitřní rodinný dům, s částečným podsklepením, s půdním prostorem pod sedlovou střechou, obdélníkového půdorysného tvaru. Je postaven v centru obce Herálec - je přístupný z místní návse nedaleko kostela, v sousedství je základní škola. Vesnice Herálec je součástí okresu Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina.Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Havlíčkův Brod. Obec Herálec se rozkládá asi třináct kilometrů jihozápadně od Havlíčkova Brodu. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1080 obyvatel. Herálec se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Dubí, Herálec, Kamenice, Koječín, Mikulášov, Pavlov u Herálce a Zdislavice. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Herálec má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Herálec leží v průměrné výšce 566 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 2864 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetčtyři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Vlastní rodinný dům čp.37 je založena na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je v úrovni sklepa též kamenné, v nadzemní části stavby pak smíšené masivní o tl cm (kámen, cihla). Stropy jsou klenuté kamenné ve sklepě, nad přízemím i patrem jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy opatřenými buď rákosovou omítkou (v přízemí), či v patře sádrokartonovým podhledem. Krytina na sedlové střeše je z osinkocementových tašek (eternitu), žlaby a svody jsou z pozinkovaného - 2 -

3 plechu, vnější parapety nejsou. Fasáda domku tvoří vápenocementová omítka, okna v přízemí jsou dřevěná špaletová, v patře plastová s izolačními dvojskly. Dveře vnitřní jsou v přízemí náplňové i hladké, v patře pak foliované do ocelových zárubní. Vchodové dveře dřevěné. Vytápění objektu je ústřední - automatický kotel na tuhá paliva se šnekovým dopravníkem uhlí ze zásobníku u kotle, v patře převážně podlahové topení,částečně i deskové radiátory. Podlahy v přízemí převážně prkenné či dlážděné, v patře pak všude keramická dlažba.ve sklepě podlaha není. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody studené i teplé, zdrojem TUV je el.boiler. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, sprchový kout, WC kombi. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu (vodoměr uvnitř domku ve schodišťovém prostoru), zemní plyn je z rozvodu STL v obci. Odkanalizování je do vlastní plastové jímky nacházející se na zahradě s přepadem do trativodu. Dispozičně se v domku nachází : 1.PP: sklep 32,60m 2 1.NP: bývalá prodejna - sklad 26,40m 2, kotelna 14,11m 2, chodba 9,90m 2, komora 5,80m 2, sklad 16,54m 2, uhelna 10,60m 2, předsíň 9,60m 2 tj. celkem 92,95m 2, a schodišťový prostor 12,0m 2 2.NP: chodba 8,10m 2, kuchyně 12,45m 2, ob.pokoj 27,56m 2, ložnice 11,0m 2, pokoj 16,54m 2, pokoj 16,55m 2, koupelna 7,06m 2, WC 1,35m 2, tj. celkem 100,61m 2 + balkón (prkenná podlaha uložená na kamenných krakorcích) Domek je neznámého stáří - odhadem přes 200 roků, v roce 2004 byla provedena výměna střešní krytiny, žlabů a svodů, oprava komínů. V roce byla provedena komplexní rekonstrukce bytu v patře spojená s osazením nového teplovodního automatického kotle na tuhá paliva V-Ling 25 v přízemí. V bytě tak byly provedeny nové podlahy keramické dlažby uložené na plechový podklad, opravy omítek, rozvody elektřiny, vody, odpady, nová koupelna, WC, nové kuchyně, nové dveře, nová plastová okna. Místnosti v přízemí však zrekonstruovány nejsou, a jsou ve špatném stavu (dřevěná podlaha shnilá,okna netěsní, zvětralé omítky). V patře jsou i praskliny, a to jednak na styku příčky a obvodově stěny, jednak i horizontální prasklina v příčce. Nepříznivě působí též fasádní omítka, která je ze zahrady částečně opadaná, a balkón. Celkově se i přes provedenou rekonstrukci bytu v patře domku jedná tedy o morálně opotřebovaný objekt. Pozemek p.č.st.47 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 495m2 je částečně zastavěn rodinným domem čp.37, nezastavěná část pozemku tvoří spíše neudržovanou zahradu, na níž se nachází jen fóliovník. Jedná se o mírně svažitý pozemek. 8.. Analýza trhu,porovnání s aktuální nabídkou na trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění převažuje na trhu s nemovitostmi nabídka nad poptávkou to platí i pro obec Herálec, kde nyní jen na serveru s.reality nabízí celkem 8 rodinných domků k prodeji. Z nabídek RD na prodej v obci Herálec či okolí: 1) Prodej dvoupodlažního RD v Herálci se zahradou a garážovým stáním na pozemku o celkové ploše 280 m2. Vzhledem k poloze v centru obce možnost komerčního využití. V domě proběhla částečná rekonstrukce a na hranici pozemku je plyn. Podl.plocha 200m2, nabízí se za 649 tis.kč. Oproti oceńovanému domku domek obdobné architektury, obdobné velikosti, ovšem rekonstrukce byla ještě menší,než u oceňovaného domku čp.37. 2) RD 3+1 v Herálci,s velkou zahradou, dvorem, sklípkem, - 3 -

4 stodolou a garáží, dům je v klidné obci cca 10 minut od Humpolce. Vodovod je obecní, dům má také svoji studnu. Topení ústřední na tuhá paliva a v kuchyni ještě kamna. Je možno dokoupit další pozemek k zahradě. V přízemí je velký obývací pokoj,prostorná kuchyň s jídelním koutem a spíží, dále pokoj v chodbě a velká koupelna s oddělenou toaletou. V podkroví je nově vybudovaný 3.pokoj s novým oknem do štítu. Zahrada je velká kolem domu ze 3 stran. Pozemek 2330m2, podl.plocha 100m2, nabízí se za 1,05 mil.kč. Oproti oceňovanému domku domek jiné architektury, samostatně postavený,v domku menší byt, hůře vybavený, ale velká zahrada, velké příslušenství k domku (stodola, hosp.objekty). 3) k prodeji RD o velikosti 5+1 se zahradou v obci Herálec, 8 km od Humpolce (D1, exit 90), na pozemku o celkové výměře 888m2. Rodinný dům prošel rekonstrukcí v roce Obytnou část tvoří - přízemí - vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna, WC, technická místnost; 1.patro - tři podkrovní pokoje, šatna, koupelna, WC. Jak v přízemí tak v prvním patře je obytná část propojena s hospodářskou budovou. V prvním patře hospodářské budovy se nachází prostorná půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu, v přízemí hospodářské budovy je garáž a dílna. RD je částečně podsklepený. K domu náleží prostorná udržovaná zahrada o rozloze 740 m2, s venkovním posezením a kamenným krbem. Vytápění RD je řešeno plynovým kotlem. Podl.plocha 140m2, nabízí se za 1,495 mil.kč. Oproti oceňovanému domku domek zevně i uvnitř udržovaný, po rekonstrukci celkové, příznivě působící, jiné architektury. 4) nabídka kamenné chalupy z roku 1855, která se nachází v obci Boňkov na Vysočině. Humpolec je vzdálený asi 8 km, Herálec 2 km a Havlíčkův Brod asi 14 km. K chalupě přináleží stodola a prostorná zahrada s dostatečným soukromím pro oddych a relaxaci. Dispozice chalupy : po pravé straně v přízemí stylová kamenná kuchyňka, naproti místnost, kde je možné do budoucna vybudovat koupelnu. Do poschodí se dostaneme po schodišti s původními kamennými klenbami, na poschodí jeden větší pokoj s výhledem do zahrady, naproti menší pokoj a na chodbě malý balkónek také s výhledem do zahrady. V každém pokoji včetně kuchyně se nachází kamna na tuhá paliva a původní dřevěné podlahy. K dispozici ještě půda, kde je možné také časem vybudovat další obytný prostor. V přízemí domu ještě původní kamenný sklep s klenbou. Na chalupu navazuje prostorná stodola. Oproti oceńovanému objektu samostatná chalupa, udržovaná, kamenná, v nedaleké vesnici Boňkov. Nabízí se za 595 tis.kč. Podl.plocha je 80m2, pozemek 1164m2. Po zvážení všech užitných vlastností oceňovaných nemovitostí, tj. rodinného domku čp.37 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.47 o výměře 495m2 předpokládám jeho obchodovatelnost v úrovni tis.kč. Obvyklá cena pro potřebu nedobrovolné dražby je určena na spodní hranici předpokládané obchodovatelnosti

5 Jako obvyklou cenu rod.domku čp.37 s pozemkem p.č.st.47 určuji částku ,- Kč Tj. slovy šestsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /12. E. Seznam příloh Fotodokumentace nemovitosti Výpis z KN + snímek kat.mapy z cuzk.cz počet stran A4 v příloze: 3 uliční pohled pohled ze zahrady - 5 -

6 sklep sklad v 1.NP kotelna boiler v kotelně schodiště chodba 2.NP - byt - 6 -

7 kuchyně 2.NP WC 2.NP koupelna 2.NP koupelna 2..NP sprchový kout v koupelně prasklina ve zdivu v pokoji - 7 -

8 prasklina na styku příčky a obv.stěny pohled na zahradu - 8 -