ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2586/206/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2586/206/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 415/15 v bytovém domě č.p. 415 na st.parc.č a podílu o velikosti 7634/ na společných částech domu a pozemku st..parc.č Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Luštěnice, k.ú. Luštěnice Adresa nemovité věci: Zelená, Luštěnice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Aleše Tomince Počet stran: 17 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 862 a 783 pro k.ú. Luštěnice Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 16,00-16,45 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení pana Aleše Tomince Místopis Luštěnice leží v průměrné výšce 209 metrů nad mořem, patří do okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mladá Boleslav. Obec se rozkládá asi jedenáct kilometrů jižně od Mladé Boleslavi. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. V obci žije obyvatel. Luštěnice se dělí na tři části, jsou to: Luštěnice, Voděrady a Zelená. Z občanské vybavenosti je v obci základní škola vyššího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště a stadion, veřejná knihovna, lékařská ordinace dvou praktických lékařů, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je v obci ještě poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází autobusová linka, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Samostatně stojící bytový dům zděné zateplené konstrukce bez výtahu se čtyřmi nadzemními podlažími bez podkroví, byl postaven v roce 2009 na rovinatém terénu. Půdorys má tvar obdélníka s podélnou osou S - J. Oceňovaný byt 3+kk se nachází ve III.NP ze schodiště vpravo. Byt obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dětský pokoj, ložnice a - 2 -

3 lodžii. Okna bytu z obývacího pokoje jsou orientována na východ a z dětského pokoje a z ložnice na západní stranu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou dřevěné, podlahy jsou plovoucí a z keramické dlažby. Vytápění a dodávka teplé vody je centrální pro celý dům č.p. 415 z vlastní kotelny. Do domu je přivedena elektřina, voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace, dům je připojen na rozvod zemního plynu. Údržba domu je dobrá. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, riziko záplav je na stupni st. 1. Silné stránky Umístění bytu v III.NP v novostavbě zděného domu, dobrý stavebně technický stav bytu, připojení na elektřinu, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Malá vzdálenost do Mladé Boleslavi, dobrá úroveň občanské vybavenosti obce. Slabé stránky Byt je v III.NP bytového domu bez výtahu, v okolí domu není dostupná občanská vybavenost, vzdálenost do centra obce je asi 2,0 km. V místě není dostatečný počet pracovních míst. Malá vzdálenost do Mladé Boleslavi tuto nevýhodu zmírňuje. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup je po poz.parc.č. 5010/45 a 5010/13 obě ve vlastnictví Obce Luštěnice. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: povodňové riziko na st. 1 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Byt užívá rodina vlastníků

4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 415/15 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj s Obytné prostory 31,09 m 2 1,00 31,09 m 2 kuchyňským koutem lodžie nezasklená Obytné prostory 5,90 m 2 0,50 2,95 m 2 chodba Obytné prostory 11,33 m 2 1,00 11,33 m 2 WC Obytné prostory 1,24 m 2 1,00 1,24 m 2 koupelna Obytné prostory 3,86 m 2 1,00 3,86 m 2 ložnice Obytné prostory 12,73 m 2 1,00 12,73 m 2 dětský pokoj Obytné prostory 14,52 m 2 1,00 14,52 m 2 Celková podlahová plocha 80,67 m 2 77,72 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha valbová 5. Krytiny střech betonová krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí - 4 -

5 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 77,72 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 6 Další životnost roků 94 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 77,72 m Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Byt 2+1 v lokalitě Zelená obce Luštěnice poblíž lesa. Byt se nachází v 5. patře panelového domu, okna orientována na V a Z, podlahová plocha 51 m2. Dispozice: vstupní chodba, obývací pokoj se vstupem na balkón, ložnice, kuchyň, koupelna + WC, součástí sklepní kóje. V místě obchod, autobus. zastávka, ostatní vybavenost v Luštěnicích 2 km. R10 směr Praha 20 min, Turnov. Lokalita: Luštěnice - Zelená Podlaží: 5.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 51,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,97-5 -

6 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + V.NP v domě s výtahem; Celkový stav - panelový dům; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 3+1 Prodej bytu 3+1+L, po kompletní, velmi zdařilé rekonstrukci o výměře 83,85 m2, v 2.NP v cihlového domu, v obci Struhy u Čachovic, okres Mladá Boleslav.V bytě jsou nová plastová okna, plovoucí podlahy, v koupelně a WC keramická dlažba a obklady. Dispozice: kuchyň, obývací pokoj s lodžií, ložnice, dětský pokoj, koupelna s rohovou prostornou vanou společná s WC. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, Dakon 16 kw, v bytě je rozvedeno ústřední topení k deskovým radiátorům, teplá voda z bojleru. V bytě je kabelová TV a zaveden internet. K bytu náleží 2 sklepy, 2 chlívky, garáž, zahrada s pergolou a udírnou, o výměře 528 m2, zavedena el. přípojka, zásuvka, světlo. Velmi nízké náklady na bydlení. V obci je školka, autobusová zastávka, fotbalové hřiště, v obci Čachovice, vzdálené cca 2 km je pošta, škola, 2 obchody, vlakové nádraží, hostinec, tenisové kurty. Lokalita: Čachovice - Struhy Podlaží: 2.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 84,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,06 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - starší bytový dům; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1, 3.NP o výměře 51,16 m2, v bytovém komplexu, ulice Zelená v Luštěnicích. Byt je v klidné, zelené zóně, s výhledem na lesní porost. Prostorné sociální zařízení, koupelna s vanou a WC v obývacím pokoji balkon, k bytu náleží sklepní koje. Vytápění centrální, v bytě deskové radiátory, studená i teplá voda z veřejného řadu, veřejná kanalizace. Zaveden internet. Odkup do OV možný od r V domě bez výtahu. Dům / byt nemá vytvořený energ. štítek PENB, ze zákona jsme proto povinni uvádět nejhorší energ. třídu, ačkoliv skutečnost je jiná. Velmi vhodné pro zájemce preferující klid, výlety, cykloturistiku, ale také pro rodinu s dětmi a samozřejmě i seniory

7 Lokalita: Luštěnice - Zelená Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 51,16 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,07 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,09 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - dům bez výtahu; + II.NP; Celkový stav - starší panelový dům ve vlastnictví obce; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 77,72 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláří. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2586/206/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2586/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -

10 západní strana východní strana

11 schodiště vstupní chodba

12 kuchyňský kout obývací pokoj

13 lodžie na východní straně WC

14 ložnice - západní strana dětský pokoj - západní strana

15 WC koupelna

16 koupelna

17 - 17 -