ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2747/127/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2747/127/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č.486/8 v bytovém domě č.p. 486 na st.parc.č. 322 včetně podílu o velikosti 10284/71026 na společných částech domu č.p. 486 a pozemku st.parc.č. 322 vše v k.ú. Svoboda nad Úpou Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Svoboda nad Úpou, k.ú. Svoboda nad Úpou Adresa nemovité věci: Úpská 486, Svoboda nad Úpou OBJEDNAVATEL: JUDr. Dagmar Mixová Adresa objednavatele: Sopotská 70, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Katariny Thořové Počet stran: 20 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytu č. 486/5 v bytovém domě č.p. 486 na pozemku st.parc.č. 322 vše v k.ú. Svoboda nad Úpou.. Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Základní pojmy a metody ocenění Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.905 a 919 pro k.ú. Svoboda nad Úpou Sdělení paní Katariny Thořové dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 9,40 do 10,10 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Město Svoboda nad Úpou se nachází v okrese Trutnov v Královéhradeckém krají, od okresního města je vzdáleno asi 3,5 km. Leží na trase Trutnov - Pec pod Sněžkou. Ve Svobodě n.ú. žije přibližně obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost - obchody, mateřská škola, základní škola, střední škola a vyšší odborná škola, zdravotní středisko, lékárna, obvodní oddělení Policie ČR a sportovní zařízení. Svoboda nad Úpou je konečnou stanicí železniční tratě ČD, městem vedou autobusové linky. Vlaková stanice a autobusové nádraží jsou od domu č.p. 486 vzdálené cca 100 m. Na západní straně domu teče řeka Úpa. Riziko záplav je na st. 2. Přístup k nemovitosti je z ulice Úpská (komunikace je ve vlastnictví Města Svoboda n.ú.). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon - 2 -

3 Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Celkový popis Oceňovaný byt se nachází v III.NP (podkroví) zděného částečně podsklepeného třípodlažního bytového domu č.p. 486 s podkrovím (z roku 1925) ve smíšené zástavbě bytových domů, rodinných domů a průmyslových objektů v okrajové části města. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z asfaltového šindele, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky převážně chybí. Vytápění v domě je centrální parovodem. Údržba domu je částečná. Bytová jednotka č. 486/8 s dispozicí 2+1 se nachází v III.NP (podkroví), obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu s WC, 2 pokoje, sklep a půdní prostor přístupný po dřevěném schodišti z bytu. Byt je po celkové rekonstrukci, byla vyměněna okna, byla položen podlahová krytina a dlažby, byla rekonstruována koupelna s rohovou vanou a s WC, byla osazena kuchyňská linka, vyměněna elektroinstalace, rozvod vody a kanalizace. Vytápění bytu je ústřední, ohřev vody je elektrickým bojlerem. Údržby bytu je dobrá stavebně technický stav je rovněž dobrý. Silné stránky Umístění v obci v blízkosti krkonošských středisek, dobrá občanská vybavenost města, bytový dům je zděné konstrukce, vytápění je z centrálního zdroje (parovod), byt je v III.NP. Dobrý stavebně technický stav bytu (po rekonstrukci). Slabé stránky Poloha v těsné blízkosti rušné komunikace Trutnov - Pec p.s. a průmyslových objektů, v domě není výtah, vyšší stáří objektu, částečně zanedbaná údržba domu, riziko záplav je na st.2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné komunikace parc.č. 784 (ostatní plocha - silnice v najetku Královéhradeckého kraje) parc.č. 875 (ostatní plocha - jiná plocha v majetku Města Svoboda n.ú.) Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Riziko záplav je na st. 2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou Nemovitá věc situována v záplavovém území - 3 -

4 za tržních podmínek Komentář: Dle sdělení majitelky bytu je nájemní smlouva na oceňovaný byt uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 měsíc

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota podílu na pozemku je obsažena ve vypočtené ceně (obvyklé) bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] , / Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 486/á Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 pokoj Obytné prostory 19,52 m 2 1,00 19,52 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 12,73 m 2 1,00 12,73 m 2 předsíň Obytné prostory 8,12 m 2 1,00 8,12 m 2 pokoj Obytné prostory 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 sklep Obytné prostory 4,32 m 2 0,50 2,16 m 2 půda Obytné prostory 26,65 m 2 0,30 7,99 m 2 Celková podlahová plocha 102,84 m 2 82,03 m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Podlahová plocha 82,03 m 2 Reprodukční cena Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy vč. zemních prací 6, ,08 2. Svislé konstrukce 18, ,05-5 -

6 3. Stropy 8, ,31 4. Krov, střecha 5, ,37 5. Krytiny střech 2, ,43 6. Klempířské konstrukce 0, ,71 7. Úprava vnitřních povrchů 6, ,99 8. Úprava vnějších povrchů 3, ,14 9. Vnitřní obklady keramické 2, , Schody 3, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 3, , Vytápění 4, , Elektroinstalace 5, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 3, , Vnitřní kanalizace 3, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 2, , Vybavení kuchyní 1, , Vnitřní hygienické vyb. 3, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, ,00 Upravená reprodukční cena Kč Podlahová plocha 82,03 m 2 Základní upravená jedn. cena (JC) Kč/m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 82,03 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 91 Další životnost roků 59 Opotřebení % 60,70 Věcná hodnota (VH) Kč

7 Výpočet porovnávací hodnoty Byt č. 486/8 Oceňovaná jednotka Lokalita: Svoboda nad Úpou Popis: byt Dispozice: 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Podlaží: II.NP Užitná plocha: 82,03 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Byt 3+1 Lokalita: Žacléř, K.H.Borovského Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví 3+1 v klidné části Žacléře, ulice K. H. Borovského. Byt je vhodný k rekonstrukci. Dispozice: tři velké pokoje, kuchyň, prostorná chodba, ukládací prostor, koupelna. Cihlová výstavba.sklep a společné prostory. Celková plocha bytu 66 m2. Podlaží: 1.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 66,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,03 K3 Poloha - větší vzdálenost do okresního města, I.NP 1,05 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - nižší stáří stavby, lepší údržba 0,97 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - větší vzdálenost do okresního města, I.NP; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - nižší stáří stavby, lepší údržba; Vliv pozemku - srovnatelný; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Byt 2+1 Lokalita: Trutnov, Tichá ul. Popis: Byt 2+1 se dvěma balkony. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP panelového domu v ulici Tichá (Trutnov). Byt je původním, ale udržovaném stavu. Dispozice: vstupní chodba, komora - úložný prostor, koupelna, WC, velká kuchyň, obývací pokoj se vstupem na lodžii, ložnice se vstupem na lodžii. Dům je po kompletní revitalizaci: zateplení, fasáda, plastová okna, vchodové dveře, schránky, atd.. Podlaží: 1.NP Dispozice:

8 Typ stavby: panelový zateplený dům Užitná plocha: 65,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,03 K3 Poloha - 1.NP; okresní město - vyšší úroveň občanské vybavenosti 0,97 K4 Provedení a vybavení - původní bytové jádro; dům s výtahem 0,99 K5 Celkový stav - panelová konstrukce; zateplený dům, nižší stáří Zdroj: Neuvedeno 0,97 K6 Vliv pozemku - srovnatelné 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - 1.NP; okresní město - vyšší úroveň občanské vybavenosti; Provedení a vybavení - původní bytové jádro; dům s výtahem; Celkový stav - panelová konstrukce; zateplený dům, nižší stáří; Vliv pozemku - srovnatelné; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Byt 3+1 Lokalita: Mladé Buky Popis: Prodám byt 3+1 (63 m2), byt má plastová okna, ústřední el. topení, dům se nachází v klidné části obce v blízkosti ski areálu Mladé Buky. Podlaží: 2.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 63,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,02 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - stavební úpravy asi z 90.let 1,05 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,07 Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - stavební úpravy asi z 90.let; Celkový stav - srovnatelný; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2-8 -

9 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 82,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k poloze nemovitosti, užitné ploše a stavebně technickému stavu domu a bytu. Obvyklá cena Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči

10 Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2747/127/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2747/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 8 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 322 v k.ú. č , žlutou barvou je označena veřejná komunikace pohled z ulice

12 pohled z ulice pohled z ulice

13 pohled z nádvoří parovod

14 vstupní chodba chodba v III.NP

15 předsíň kuchyně

16 koupelna s WC bojler v koupelně

17 pokoj ložnice

18 schody do půdního prostoru půdní prostor Mapa oblasti ze dne

19 Pozemek p.č. 322 v k.ú. č Pozemek p.č. 322 v k.ú. č

20 - 20 -