ČERVEN 2014 NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA VĚCNÝCH BŘEMEN

Transkript

1 ČERVEN 2014 NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA VĚCNÝCH BŘEMEN

2 ÚVOD Nová právní úprava věcných břemen podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (tzv. nový občanský zákoník) (dále jen NOZ ) přináší s účinností od 1. ledna 2014 celou řadu velmi podstatných změn. Právní úprava věcných břemen je klasickým právním institutem, který byl až do 31. prosince 2013 obsažen v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen SOZ ). Dnešní právní úprava týkající se věcných břemen, resp. služebností a reálných břemen se v těchto otázkách vrací k právní úpravě před rokem 1950 a občanskému zákoníku č. 141/1950 Sb. Dřívější úprava vycházela z klasického modelu rozdělení na služebnosti a reálná břemena, tyto však byly v roce 1950 změněny a nová úprava nepřevzala tento model a z důvodů ideologických spojila služebnosti a reálná břemena pod jednotný pojem věcná břemena. Idealisticko-politické odůvodnění bylo podpořeno argumentem přílišného formalismu. Došlo tak ke spojení pod jednotící název věcná břemena a tradiční terminologie byla ze zákona vypuštěna. Právní úprava z roku 1950 vymezovala věcná břemena jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného, a to takovým způsobem, že vlastník věci je povinen něco strpět, něco činit nebo se něčeho zdržet. Bylo také rozlišováno, zda je věcné břemeno spjato s vlastnictvím k nemovitosti či zda s takovým vlastnictvím spjato není. Toto rozdělení na spojení s nemovitostí či nikoliv pak mělo vliv na úpravu převoditelnosti věcných břemen. V případě věcných břemen spojených s nemovitostí, docházelo s převodem nemovitosti současně k převodu práv a povinností s takovouto nemovitostí spojených, tedy věcných břemen a dalších. Věcné břemeno tak nezanikalo a následný vlastník zatížené nemovitosti byl taktéž povinen něco strpět, něco činit nebo se něčeho zdržet. Zákon z roku 1950 přitom blíže neupravoval jednotlivé typy věcných břemen pojících se k nemovitostem. Druhou kategorií pak byly věcná břemena spojená s osobami, tzv. osobní věcná břemena. Tyto byly spojeny pouze s určitými osobami, jimž náležely, a jejich převoditelnost byla vyloučena. Zanikaly tedy spolu se smrtí dané osoby, přičemž osobní věcná břemena mohla být spojena pouze s fyzickou osobou, nebylo umožněno jejich navázání na právnické osoby. Předchozí úprava (SOZ) v původním znění přistupovala k věcným břemenům jako k nepotřebnému institutu a v podstatě jej neupravovala. Právní úprava byla až do počátku 90. let velmi nedostatečná a v SOZ byla nově upravena při novelizaci zákonem č. 509/1991 Sb., a to v ustanoveních 151n až 151p, tato úprava pak platila až do novely soukromého práva, resp. do 31. prosince Podle SOZ věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. SOZ nám tedy nabízí určité rozdělení věcných břemen, ale po vzoru předešlé úpravy je stále podřazuje pod jeden institut. SOZ také neobsahuje zvláštní úpravu jednotlivých typů věcných břemen. Podle nové právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 je základním předpisem soukromého práva NOZ. NOZ se ve své dikci vrací zpět k původní koncepci služebností a reálných břemen, tak jak byly upraveny před rokem V souvislosti s tímto navazuje nejen na starší českou úpravu, ale inspiruje se zejména zahraniční právní úpravou tohoto tématu, která taktéž vyrostla na původní úpravě římské, a která na rozdíl od České republiky a dalších post-komunistických zemí neprošla ideovými změnami. Díky tomuto došlo v okolních evropských zemích k proměně a přizpůsobení institutu věcných břemen moderním podmínkám a potřebám společnosti. Nová úprava se tak díky blízkosti této úpravy mohla inspirovat v zahraničí a překlenout absenci několika desítek let právního vývoje. Návrat k právní úpravě před rokem 1950 a její zmodernizování a zpřesnění, přináší velké množství změn, které jsou veskrze pozitivní a přinášejí více možností pro praktické uplatnění služebností a také věcných břemen, která se dočkala prozatím nejširší úpravy v české historii. Díky jasně stanovené dispozitivnosti výčtu věcných břemen a možnosti širokých smluvních možností, je lze posuzovat za moderní nástroj, který je schopen v mnoha případech doplnit nebo nahradit jiné instituty, například při zajištění pohledávek věřitelů a zvýšit jejich právní jistotu. VĚCNÁ BŘEMENA Věcné břemeno představuje právní institut vedoucí k částečnému omezení vlastnických práv a jejich výkonu. Dochází k omezení vlastníka věci tak, že nemůže plně využívat své vlastnictví. K omezení dochází ve prospěch panujícího pozemku nebo oprávněné osoby. O věcných břemenech tak můžeme konstatovat, že představují částečné právní panství nad věcí a jsou s touto věcí úzce spjata, tak že ji zatěžují a odvozují od ní svou samotnou existenci. Změny na straně zatížené neboli služebné věci, které vedou k nemožnosti naplňování účelu, ke kterému bylo věcné břemeno vůči panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě zřízeno, tak může vést k odpovídajícím právním následkům, to je například k omezení služebnosti, nebo až k zániku služebnosti. 1 1 Ustanovení 1299 NOZ. 02

3 SLUŽEBNOSTI OBECNÁ CHARAKTERISTIKA SLUŽEBNOSTI Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. 2 Základní charakteristikou služebnosti, je tedy pasivita vlastníka služebné věci, reprezentována pojmy trpět a zdržet se, čímž se služebnosti v zásadě liší od reálných břemen, s výkonem kterých je pak spojeno aktivní jednání. 3 Ze základní charakteristiky pasivní pozice vlastníka služebné věci však existují výjimky, za kterých se jeho aktivní přístup vyžaduje v rámci naplnění samotného obsahu služebnosti. Podle ustanovení 1258 NOZ plyne, že služebnost zahrnuje vše, co je potřebné k jejímu výkonu. V určitých případech tak může nastat situace, kdy je k naplnění služebnosti potřeba aktivní spoluúčasti vlastníka služebné věci, např. vlastník služebné věci má zákonnou či smluvní povinnost přispívat k její údržbě. Povinnost zdržet se může, zvláště v případě smluvních služebností, nabývat různých podob, avšak toto zdržení nelze vykládat natolik extenzivně, že by obsahem služebnosti byl zákaz služebnou věc zcizovat. Omezení zcizovat věc totiž není možné chápat jako právo k cizí věci. Oproti dosavadní úpravě v SOZ dochází k významnému posunu v možnosti zatížit služebností nejen věci nemovité ale také věci movité. Tato změna se projevuje mimo jiné také v ustanovení 1107 NOZ, které se týká přechodu závad na věci při převodu vlastnického práva k věci. Ze zmíněného ustanovení plyne, že kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu. Tato část se dotýká spíše nemovitostí. Dále však ustanovení 1107 NOZ uvádí, že jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Tato část jasným způsobem reflektuje možnost vázanosti služebnosti na movité věci. Tato změna může najít širokého uplatnění v praxi. Pokud by například dopravce při provozování říční dopravy využíval mola či jiné zařízení podobné povahy třetích osob, které nejsou pevně spojeny s břehem a nemohou být tudíž považovány za stavbu ani za součást pozemku podle ustanovení 508 NOZ 4 a jsou tedy movitými věcmi, lze s využitím koncepční změny zákona vydržet, a nebo smluvně zřídit služebnost, spočívající v právu využívat tohoto mola pro účely provozování říční dopravy, a to vůči dopravci jako osobě oprávněné. Předmětem služebnosti však nemusí být jen věc jako celek. Zatížena může být také jen určitá část věci, pokud to povaha služebnosti dovoluje. Lze tedy zatížit například spoluvlastnický podíl na věci. V kontextu výše uvedeného je třeba upozornit na další zásadní změny právní úpravy ve spojitosti s ustanoveními o věci. SOZ věc nedefinoval vůbec, bylo však dovozováno, že věc je hmotný předmět movité nebo nemovité povahy. 5 SOZ nás tedy vedl k velmi restriktivnímu výkladu tohoto pojmu. V NOZ dochází naopak ke značnému rozšíření chápání pojmu věci na předměty hmotné ale také předměty nehmotné. Nově se tedy věcí myslí vše odlišné od osoby a sloužící k potřebě lidí. 6 Touto formulací došlo k návratu dřívějšímu rozdělení věci na hmotné předměty nemovité, mezi které patří (i) pozemky; (ii) podzemní stavby se samostatným účelovým určením; (iii) věcná práva k pozemkům nebo podzemním stavbám se samostatným účelovým určením; a (iv) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis než NOZ, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i taková věc nemovitá. 7 Další hmotné a nehmotné předměty, které nejsou fyzicky ovladatelné, jsou pak movitosti. Nemožnost fyzického nakládání s předmětem totiž neznemožňuje, aby patřila majiteli, a ten aby s věcí nakládal jako vlastník, tzn. užíval ji, bránil se zásahům třetích osob či ji převedl na třetí osobu. Věřitel a tudíž majitel pohledávky ji může zastavit, požívat její výnosy, převést ji na třetí osobu atd. Jeho postavení se 4 Ustanovení 508 NOZ (1) Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen stroj ) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje. (2) Má-li být takovým strojem nahrazen stroj, který je součástí nemovité věci, lze výhradu do veřejného seznamu zapsat, pokud proti tomu osoba zapsaná ve výhodnějším pořadí nevznese odpor. Právo odporu však nemá osoba, jejíž právo nemůže být zápisem výhrady zkráceno, ani osoba, jejíž pohledávka byla již splněna; za tím účelem může být splněna i pohledávka dosud nedospělá. 5 Ustanovení 118 a 119 SOZ. 2 Ustanovení 1257 odst. 1 NOZ. 3 Ustanovení 1303 a následující NOZ. 6 Ustanovení 489 NOZ. 7 Ustanovení 498 odst. 1 NOZ. 03

4 tudíž neliší od postavení vlastníka fyzicky ovladatelného předmětu. Tímto se práva k jiným než nemovitým věcem sama stávají nemovitou věcí. Z výše uvedeného pak plyne, že podle nové koncepce NOZ může být zřízeno věcné břemeno také k věci nehmotné. Výraznou změnou s velkými dopady na praxi má pak nové ustanovení umožňující, aby vlastník věci zatížil svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. 8 Služebnost zakládá právní vztah, který jako takový musí být tvořen dvěma stranami a to povinným a oprávněným. Z tohoto obecného pravidla, které bylo uplatňováno také pro úpravu věcných břemen v SOZ, však NOZ činí výjimku a dovoluje, aby vlastník pozemku mohl zřídit věcné břemeno k jinému svému pozemku. Toto vychází z praxe při zřizování věcných břemen, která s sebou přinesla mnoho komplikací zejména pro vlastníky nemovitostí. Praktického uplatnění se dočká zejména při prodeji nemovitostí, kdy prodávající bude moci předem jasně upravit a specifikovat budoucí právní poměry. Toto si lze jednoduše představit v situaci, kdy si před prodejem pozemku prodávající zřídí např. právo cesty k sousednímu pozemku, jehož je také vlastníkem. Proto také NOZ výslovně stanoví, že spojením vlastnictví panující a služebné věci nedochází k zániku služebnosti. 9 Ač je výše popsaná změna bezesporu pro praxi prospěšná, není v NOZ dostatečně upraven způsob kterým tak může být učiněno. NOZ upravuje jako způsoby nabytí služebnosti (i) smlouvu; (ii) pořízení pro případ smrti; (iii) vydržení; (iv) zákon; a (v) rozhodnutí orgánu veřejné moci. 10 Žádný z těchto způsobů však není vhodný. Vlastník zcela logicky nemůže uzavřít smlouvu sám se sebou, další způsoby také nepřicházejí v úvahu. Služebnost proto může být zřízena pouze jednostranným právním jednáním, učiněným ve formě prohlášení, kterým by vlastník pozemků prohlásil, že zřizuje služebnost k jednomu ze svých pozemků. Pokud by toto nebylo umožněno, ustanovení 1257 odst. 2 NOZ by se stalo nerealizovatelným. Takto učiněné jednostranné právní jednání však ve svém obsahu musí splňovat zákonné požadavky kladené na smlouvu o zřízení pozemkové služebnosti. 8 Ustanovení 1257 odst. 2 NOZ. 9 Ustanovení 1301 NOZ. 10 Ustanovení 1260 odst. 1 NOZ. ROZSAH SLUŽEBNOSTI Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah spíše menší než větší. 11 NOZ používá obecnou charakteristiku toho, co je obsahem služebnosti, což je vše potřebné k jejímu výkonu. Toto obecné vyjádření neposkytuje velice konkrétní výklad. Pro konkretizaci obsahu a rozsahu služebnosti je třeba analyzovat právní skutečnost, která danou služebnost zakládá. Jasné určení obsahu a rozsahu je důležité zejména v případě nepojmenovaných služebností, které v souladu s ustanovením 1260 odst. 1 NOZ vznikají na základě smlouvy či pořízením pro případ smrti. NOZ v ustanovení 1258 rozšiřuje rozsah služebnosti oproti základní definici. Z tohoto ustanovení vyplývá rozšíření nad rámec základní povinnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet. V těchto případech bude nutné individuálně posoudit, jaké povinnosti jsou nezbytné k výkonu služebnosti. Zákonodárce již při tvorbě NOZ předpokládal u některých konkretizovaných a v zákoně uvedených služebností, jejich rozšíření co se obsahu týče. Např. jedná-li se o služebnost cesty, lze za určitých okolností vyžadovat povinnost přispívat k údržbě cesty. 12 V případě nedostatečného určení obsahu a rozsahu služebnosti přináší NOZ zcela nový prvek a to je určení podle místních zvyklostí. Zvyklosti představují ustálený a obecně přijímaný způsob chování, a to v určitém čase a místě. Jako takové můžeme místní zvyklosti považovat za jakési dobré mravy. Na rozdíl od dobrých mravů budou mít místní zvyklosti všeobecný charakter a může se jednat o zvyklosti spojené pouze s malou konkrétní oblastí. Např. se může jednat pouze o zvyklost praktikovanou v konkrétní městské části či dokonce v ještě menší oblasti. Pokud nebude možné ani takto určit rozsah služebnosti, NOZ aplikuje vyvratitelnou domněnku, že je rozsah spíše menší než větší, a tak zcela logicky brání nepřiměřeně extenzivnímu výkladu povinností spojených s výkonem služebnosti, což je postup přijímaný také v kontextu dřívější judikatury. V souvislosti s problematikou určení rozsahu je třeba dodat, že NOZ upravuje výklad rozsahu, avšak tento nemůže zcela nahradit jasné určení rozsahu. Tato problematika je zvláště podstatná pokud se jedná o zákonem neurčené druhy služebností. V případě že při jeho zřízení stany do- 11 Ustanovení 1258 NOZ. 12 Ustanovení 1263 NOZ. 04

5 statečně nespecifikují obsah a rozsah služebnosti, může nastat situace, kdy bude právní jednání zakládající služebnost stiženo sankcí zdánlivosti podle ustanovení 553 NOZ, 13 což vede k neplatnosti celého ujednání. OCHRANA SLUŽEBNOSTI Kdo je oprávněn ze služebnosti, může se domáhat ochrany svého práva ( 1040 NOZ a 1043 NOZ se použijí obdobně). Jak již bylo výše řečeno služebnost jako právo je podle NOZ chápána jako věc. Dokonce služebnost vážící se k věci nemovité je sama chápána jako věc nemovitá. Obsahem služebnosti jsou pak subjektivní práva a povinnosti. Těmto povinnostem odpovídá právo oprávněného se domáhat stanoveného způsobu chování, které tvoří obsah služebnosti. Pro případy nerespektování omezení výkonu vlastnického práva, jsou zde prostředky civilněprávní obrany formou negatorní žaloby, která slouží k vynucení povinnosti povinného zdržet se neoprávněných zásahů do obsahu služebnosti. Tuto negatorní žalobu pak má k dispozici také vlastník služebné věci, a to pro případ extenzivního rozšiřování služebnosti ze strany oprávněné osoby. NABYTÍ SLUŽEBNOSTI Služebnost se nabývá: (a) smlouvou; (b) pořízením pro případ smrti; (c) vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena; (d) ze zákona; nebo (e) rozhodnutím orgánu veřejné moci v případech stanovených zákonem. Prakticky nejčastějším způsobem nabývání služebnosti je nabývání na základě smlouvy. Smlouva o zřízení služebnosti pak bude muset splňovat základní zákonné požadavky ve spojitosti s předmětem smlouvy. Jedná se například o požadavek písemnosti, pokud je služebností zatížena nemovitá věc 14, který u movitých věcí nebude vyžadován. Písemná forma právního jednání ve spojitosti s nemovitostmi je pak nutným požadavkem, jehož nedodržení je stiženo absolutní neplatností takového jednání pro rozpor se zákonem, konkrétně pro rozpor s ustanovením 588 NOZ. Tímto není dotčeno ustanovení 559 NOZ, podle kterého si každý může zvolit libovolnou formu pro právní jednání, což je základní předpoklad dispozitivnosti soukromoprávní úpravy. Při smluvním zřízení služebnosti je však nutné vycházet z ustanovení 1 odst. 2 NOZ, podle kterého platí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, není-li to výslovně zakázáno. Zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Pokud dochází smlouvou ke zřízení služebnosti k pozemku, je třeba, aby smlouva splňovala také náležitosti podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění (dále jen KatZ ), který byl také nově přijat v souvislosti s úpravou soukromého práva. Například při případném zřízení služebnosti pouze k části pozemku je nezbytné v souvislosti s ustanovením 7 KatZ, 15 aby součástí smlouvy byly také další doklady sloužící k upřesnění rozsahu předmětu služebnosti, a to geometrický plán s vyznačením, které části pozemku se služebnost týká, a to tak aby byly naplněny požadavky KatZ a zároveň, aby zde nehrozila nesrozumitelnost podle 553 NOZ. Služebnost může vzniknout pouze v případě, kdy zde existují subjekty k tomu způsobilé, a to na základě titulu, které jsou vyjmenovány zdánlivě taxativním způsobem. Avšak jak již bylo uvedeno výše, taxativnost tohoto výčtu by byla v rozporu s možností zřízení služebnosti podle ustanovení 1257 odst. 2 NOZ, a to zatížení vlastního pozemku ve prospěch jiného svého vlastního pozemku. Výčet tedy musí být a v aplikační praxi také bude doplněn o jednostranný úkon prohlášení. Jeho absence v úpravě platné k je zřejmou chybou zákonodárce a bude bezesporu reflektována v nejbližší novelizaci NOZ. 13 Ustanovení 553 NOZ (1) O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. (2) Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku. Nový KatZ vyžaduje další povinné údaje, které musí obsahovat smlouva o zřízení služebnosti k pozemku, jako listina kterou se právo služebnosti zřizuje, a to v souladu s ustanovením 8 KatZ: a) pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou čí- 14 Ustanovení 560 NOZ. 15 Ustanovení 7 KatZ (1) Zápisy práv se do katastru provádějí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (dále jen listina ). Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem. (2) Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny. 05

6 selných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu, Služebnost může také vzniknout na základě závěti. Závěť jako taková pak bude muset také splňovat náležitosti požadované zákonem. 16 b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území, c) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, d) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití, Dalším ze způsobů vzniku služebnosti je vydržení. Jedná se o způsob, který může být svým charakterem dostatečně častým i v praxi. Vydržením může být nabyta služebnost pouze k věcem, které mohou být předmětem vlastnictví a za dodržení podmínek a lhůt podle zákona. Nabytí služebnosti zákonem nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci jsou pak dalšími ze způsobů. Příkladem takovýchto zákonů, na jejichž základě vznikají služebnosti, jsou ustanovení 15 odst. 4 zákona č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o ostatní báňské správě, ve znění pozdějších předpisů, 17 nebo zákon č. 99/2004 Sb., rybářský zákon, ve znění pozdějších předpisů a další. Novinkou kterou NOZ přináší je možnost vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku, kdy se vydržitelkou stává obec, na jejímž území se věc nachází. Toto má blízkou souvislost k subjektům poskytujícím nějakou službu odpovídající veřejnému statku ve smyslu ustanovení 490 NOZ, který definuje veřejný statek jako věc určenou k obecnému užívání. e) jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním, f) rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku, g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno, h) nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití. V praxi je nejběžnější zřizování služebností mezi vlastníkem věci a oprávněným ze služebnosti. Není však vyloučeno, aby byla například při převodu nemovitosti smlouvou zřízena služebnost ve prospěch třetí osoby, která sama není stranou smlouvy, ta však musí s tímto vyslovit souhlas. Zřízení pozemkové služebnosti, služebnosti pastvy nebo služebnosti braní lesních plodů na pozemcích sloužících k plnění funkce lesa lze provést jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Další podmínkou je, že taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být již při zřízení služebnosti předem určeny. NOZ setrvává na principu konstitutivnosti zápisu do veřejného seznamu, kdy v případech kdy se služebnosti do takovýchto seznamů zapisují, vznikají ke dni zápisu do takovéhoto seznamu. Je-li služebnost zřizována k věci, která není zapsána v žádném druhu veřejných seznamů, vzniká spolu s účinností smlouvy o jejím zřízení. PRÁVNÍ POMĚRY ZE SLUŽEBNOSTÍ Jak již bylo řečeno výše, zákon v některých případech sám předpokládá rozšíření základních povinností ze služebnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet. NOZ v zásadě předpokládá, že oprávněná osoba nese náklady na 16 Ustanovení 1494 a následující NOZ. 17 Ustanovení 15 odst. 4 zákon č. 61/1988 Sb., ve znění pozdějších předpisů Vlastníci (správci, uživatelé) nemovitostí jsou povinni strpět umístění měřických a hraničních značek a ochranných znaků, signálů a jiných měřických zařízení na nemovitostech a zdržet se všeho, co by je mohlo zničit, poškodit nebo učinit nepouživatelnými. 06

7 zachování a opravy věci, která je předmětem služebnosti. Ale v situaci kdy služebnou věc užívá také její vlastník, je povinen na takovéto náklady poměrně přispívat, nebo se užívání zdržet. Přes potřebu co nejpřesnější specifikace služebnosti může nastat stav, kdy není služebnost dostatečně specifikována, co se její míry týče. V takovém případě rozhoduje potřeba panujícího pozemku. Toto se však týká pouze míry služebnosti. Změnou v rozsahu se nemění sama služebnost. Ke změně služebnosti nedochází ani změnou hospodaření na panujícím pozemku. služebnosti dochází až výmazem z určeného veřejného seznamu, a to nehledě na dohodu o zrušení služebnosti. 18 Služebnosti mohou být zřízeny na určitou dobu. Tato může být určena nejen konkrétním datem, ale například také dosažením věku určité osoby, s tím že když osoba daného věku dosáhne, služebnost automaticky zaniká. V tomto specifickém případě NOZ pamatuje také na situaci, kdy se osoba, k jejímuž věku se trvání služebnosti váže, nedožije této doby. V takovém případě smrt nemá vliv na trvání služebnosti, která nadále trvá až do doby, kdy by daná osoba dosáhla smluveného věku. Služebnosti, ať už pozemkové či osobní se typicky pojí s určitým pozemkem nebo osobou. Nelze je tedy převést na jiný pozemek nebo spojit s jinou osobou. Tento úkon je potom absolutně nemožný a úprava NOZ je v tomto bodě kogentní a neumožňuje se odchýlit ani dohodou. Z tohoto principu existuje výjimka pro prostor pod povrchem, ke kterému lze zřídit užívací práva jako zcizitelná a dědičná. Věc může být zatížena více služebnostmi, pokud není nově zřízená služebnost v rozporu se služebností, která byla zřízena k věci dříve. V tomto se nová zákonná úprava neodchyluje od SOZ, které také připouštělo, aby byla jedna věc zatížena více věcnými břemeny. ZÁNIK SLUŽEBNOSTI Základním důvodem pro zánik služebnosti je trvalá změna služebné věci, která se stane nezpůsobilou k tomu, aby mohla sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. V takovém případě trvalé změny dochází k zániku služebnosti ze zákona. Posouzení, zda se jedná o dostatečnou změnu, je nutné učinit individuálně pro každou služebnost zvlášť, s ohledem na její specifika. Pokud dojde k trvalé změně, jejímž důsledkem bude hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a prospěchem pro panující pozemek nebo oprávněnou osobu, pak se může vlastník služebné věci domáhat omezení nebo dokonce zrušení služebnosti. V tomto případě nedochází k zániku ze zákona, ale vlastník služebné věci se musí tohoto omezení nebo zrušení domáhat soudní cestou. Pokud dojde ke zrušení, může tak být učiněno jen za předpokladu poskytnutí přiměřené náhrady ze strany vlastníka služebné věci. Náhrada přitom nemusí být pouze peněžitá, ale může se jednat o náhradu ve formě naturálního plnění, např. poskytnutí jiné služebné věci, která bude dostatečně naplňovat potřeby panujícího pozemku či oprávněné osoby. Ustanovení 1301 NOZ vychází z právního názoru, který byl přijat i soudní praxí za účinnosti SOZ, a to že splynutím vlastnictví panující a služebné věci nedochází k zániku služebnosti. Služebnost pak nadále trvá a plně se obnoví, pokud dojde k opětovnému rozdělení vlastnictví k panující a služebné věci. Vlastník, který v sobě spojuje vlastnictví k panující a služebné věci, také může jednostranným právním jednáním rozhodnout o zrušení služebnosti, nebo podat návrh na její výmaz z veřejného seznamu. Osobní služebnost je bytostně spojena s oprávněnou osobou a jako taková zaniká spolu se smrtí oprávněné osoby. Osobní služebnost však může být rozšířena také na dědice oprávněné osoby. Toto bude zřejmě využíváno zejména u služebnosti bytu. NOZ ve svém ustanovení 1302 klade vyvratitelnou právní domněnku, že dědici jsou zákonní dědicové první dědické třídy. Tato domněnka však může být nahrazena odlišnou dohodou stran. Pokud je ze služebnosti oprávněná právnická osoba, trvá služebnost, dokud trvá tato právnická osoba. Zákon neuvádí, zda tak dochází jen v případě zániku bez právního nástupce, nebo také v případě, kdy zde existuje právní nástupce. Posouzení této problematiky bude předmětem budoucí judikatury soudů, avšak lze se domnívat, že analogicky k dřívějším rozhodnutím, dojde k zániku i v případě právního nástupnictví. 19 Praxe stran služebností, zejména pak služebností inženýrských sítí vyústila v nutnost tuto problematiku přesněji řešit tak, aby nemuselo docházet k cílenému obcházení zákona. Z tohoto důvodu bylo upraveno, že pokud bude služebnost sloužit provozu závodu, jehož bude tedy součástí, pak převodem nebo přechodem tohoto závodu nebo jeho části, která bude nadále fungovat jako samostatný závod, služebnost nezaniká. Pokud se služebnosti zapisují do veřejného seznamu, tak má jak jejich zápis do takovéhoto seznamu, tak jejich výmaz z tohoto seznamu, konstitutivní charakter a ke zrušení 18 Ustanovení 1300 NOZ. 19 Usnesení Nejvyššího soudu 22 Cdo 946/

8 POZEMKOVÉ SLUŽEBNOSTI SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ Jednou ze zákonem přímo upravených služebností je služebnost inženýrských sítí, tedy vodovodních, kanalizačních, energetických či jiných vedení, které mají povahu inženýrské sítě. Tato služebnost pak zakládá právo, aby byly na služebném pozemku na vlastní náklad a vhodným a bezpečným způsobem zřízeny takovéto inženýrské sítě. Zřizovatel inženýrských sítí je pak oprávněn je provozovat a udržovat. Vlastník služebného pozemku je pak povinen se zdržet jakéhokoliv jednání, které by rušilo výkon služebnosti, a dále umožnit vstup oprávněné osoby na služebný pozemek, jehož je vlastníkem. Tato povinnost umožnit vstup nemůže být však vykonávána extenzivně a vstup oprávněné osoby musí být s vlastníkem předem projednán. Rozsah vstupu a doba, po kterou se oprávněná osoba na služebném pozemku zdržuje, také nesmí být úmyslně rozšiřovány, ale musí tak být činěno jen v míře nezbytně nutné pro potřeby výkonu služebnosti. Z tohoto existuje výjimka pro případy, kdy záležitosti při naléhavém poškození nesnesou odkladu. V takovém případě je oprávněná osoba oprávněna ke vstupu na služebný pozemek bez předchozího projednání, ale opět jen v nutném rozsahu a za dodržení povinnosti neprodleně toto oznámit vlastníkovi pozemku. Předmětem smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě může být také ujednání o zřízení, umístění a udržování obslužného zařízení, sloužícího pro potřeby inženýrské sítě na služebném pozemku. Předmětem dohody také může být právo provádět na inženýrských sítích úpravy za účelem její modernizace, nebo zlepšení její výkonnosti. Právo provádět úpravy a vylepšení na inženýrských sítí může pak podmiňovat a opravňovat oprávněnou osobu k extenzivnímu vstupu na služebný pozemek. Dá se předpokládat, že takovéto zásadní úpravy budou spojeny s větším zásahem do infrastruktury, tím pádem také mohou sloužit jako podklad pro rozsáhlejší oprávnění vstupu a setrvání na služebném pozemku. Naopak oprávněná osoba má povinnost zpřístupnit vlastníkovi služebného pozemku dokumentaci k inženýrské síti, a to v ujednaném rozsahu nebo v rozsahu nutném k ochraně oprávněných zájmů vlastníka služebného pozemku. OPORA CIZÍ STAVBY Kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr. Není však povinen k podpěře panujícího pozemku. Příkladem tohoto klasického břemene je situace kdy jsou na sousedním služebném pozemku umístěny opěrné pilíře či jiné prvky opěrné nebo konstrukční vzpěry stavby stojící na sousedním pozemku. Klasickým příkladem zvláště v městské zástavbě jsou stavby stojící ve svažitém terénu, kde se výše situovaná stavba opírá o stavbu stojící níže. Služebnost takového druhu v sobě však nezahrnuje aktivní povinnost vlastníka služebného pozemku činit jakékoliv úkony, které by směřovaly k ochraně panujícího pozemku před sesuvem, což je povinnost, která může být zřízena za pomocí reálného břemene. Slouží-li však opěrné zdi a konstrukce zároveň vlastníkovi služebného pozemku, nese náklady spojené s údržbou v poměrné částce spolu s vlastníkem panujícího pozemku. Takovýto poměr se určí podle kvantitativní míry, kterou sousedící stavby tyto konstrukce zatěžují. Tuto úpravu lze použít i pro určení, koho zatěžuje povinnost zdi a podpěry udržovat ve stavu způsobilém nést příslušné zatížení. Potřebné opravy tak má provést ten, jemuž věc převážně slouží, 20 splnění této povinnosti se může druhý vlastník domáhat žalobou. 21 SLUŽEBNOST OKAPU Zřízení služebnosti okapu opravňuje vlastníka panujícího pozemku k tomu, aby odváděl dešťovou vodu ze střechy stavby stojící na panujícím pozemku na služebný pozemek, a to buď volně nebo ve žlabu. Vlastník služebného pozemku tomu pak nesmí bránit. Cílené svádění dešťové vody na sousední pozemek má podobu nedovolených imisí podle ustanovení 1019 odst. 1 NOZ. Vlastník panujícího pozemku je oprávněn zvýšit svou střechu jen v případě, že tím neztíží výkon služebnosti. Z ustanovení NOZ plyne, že náklady na vybudování a údržbu vedení potřebných ke svodu dešťové vody nese oprávněný. Není jen povinen nést náklady s tím spojené, ale také aktivně udržovat toto vedení ve stavu způsobilém k výkonu služebnosti. Z důvodové zprávy pak lze vyčíst, že úprava služebností inženýrských sítí je soukromoprávní a nezasahuje proto do časté veřejnoprávní úpravy této problematiky. 20 Spáčil J., Věcná břemena v občanském zákoníku, Praha, C.H. Beck, Sedláček, j., Rouček, F., Komentář k československému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi, Praha, V. Linhart,

9 PRÁVO SVODU DEŠŤOVÉ VODY Osoba, které svědčí právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek, hradí náklady na zřízení zařízení k tomu potřebných. Pokud je ke svodu dešťové vody potřeba vybudovat strouhu a nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu taktéž oprávněný z břemene. Vlastník služebného pozemku je povinen se zdržet jakýchkoliv jednání, která by mohla vést k ohrožení vodního díla nebo obslužných zařízení. Se služebností rozlivu je také spojeno právo oprávněného ke vstupu na služebný pozemek a povinnost vlastníka služebného pozemku umožnit mu vstup, a to v nezbytné míře a po nezbytnou dobu. Základním rozdílem oproti služebnosti okapu je, že vlastník sousedního pozemku má zájem, a to ať již z jakéhokoliv důvodu, na tom, aby na jeho pozemek byla odváděna voda z vedlejšího pozemku, čímž se tento pozemek stává pozemkem panujícím. PRÁVO NA VODU Právo na vodu je vykládáno jako právo na odběr vody ze studny, potoka, pramene nebo jiného zdroje. S právem na vodu je bytostně a neodmyslitelně spojeno také právo na přístup k pozemku, na kterém se zdroj vody nachází. Z předpokladu že je to nutné, nebo že to má výrazným způsobem napomoci výkonu práva na vodu, může oprávněný na svůj náklad instalovat na služebný pozemek zařízení k tomu potřebná a ty poté také na svůj náklad udržovat. V případě zřízení této služebnosti lze doporučit stanovit dohodou množství odebírané vody a frekvenci odběru. Pokud tak strany neučinily, aplikuje se zásada šetrného výkonu služebností, podle které je třeba služebnost vykonávat takovým způsobem, aby tím byly potřeby panujícího pozemku naplněny, a zároveň aby byl služebný pozemek co nejméně zatěžován. SLUŽEBNOST STEZKY, PRŮHONU A CESTY NOZ v několika ustanoveních upravuje vícero variant služebnosti opravňující k využití služebného pozemku za účelem přemístění oprávněného přes služebný pozemek. Služebnost stezky Účelem služebnosti stezky je umožnit spojení panujícího pozemku s okolím. Pokud se vlastnící sousedních pozemků nedohodnou na zřízení služebnosti a spojení pozemku nelze zajistit jinou cestou, může se vlastník domáhat zřízení práva nezbytné cesty. 22 Služebnost stezky opravňuje kohokoliv k jejímu využití za účelem přístupu na panující pozemek, avšak pouze dopravou lidskou silou. Dopravou lidskou silou se přitom nemyslí pouze chůzí či během, ale také za použití dopravních prostředků poháněných lidskou silou jako např. kolo, brusle, lyže atd. Služebnost je omezena výhradně na prostředky poháněné pouze lidskou silou. Vyloučeny jsou tedy jakákoliv zvířata jako kůň, či psí spřežení a také jakákoliv motorová vozidla, a to i v případech, kdy motor není v chodu. Je samozřejmě otázkou praxe majitelů služebných pozemků, do jaké míry budou kontrolovat toto omezení v případech, jako jsou např. elektrokola apod. SLUŽEBNOST ROZLIVU Služebnost rozlivu je institut, který je třeba chápat zejména v souvislosti se zákonem č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen VodZ ), který je základním předpisem regulujícím vodohospodářství. Služebnost rozlivu pak zakládá právo vlastníkovi vodního díla, které je specifikováno v ustanovení 55 VodZ, umožnit vodnímu dílu řízený rozliv povodně na služebný pozemek. S tímto právem jsou spojena i práva na služebný pozemek umístit a udržovat na něm obslužná zařízení. Pokud je to v rámci právního jednání, kterým je služebnost rozlivu zřízena, výslovně ujednáno, má oprávněný ze služebnosti právo provádět na zařízeních i samotném vodním díle úpravy a opravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich výkonosti, což může být podkladem pro oprávnění k větším zásahům do služebného pozemku, která se při takto zásadních úpravách dají důvodně předpokládat. Toto však nezprošťuje oprávněného povinnosti postupovat při takových úpravách nejšetrnějším možným způsobem. Služebnost stezky dále neobsahuje oprávnění vláčet po služebném pozemku břemena. Toto omezení lze aplikovat na těžká břemena, která by mohla samotnou stezku poškodit (např. klády apod.), ne však na běžná zavazadla jako např. kolečkový kufr. Při zřízení služebnosti stezky lze doporučit sjednat přesnější vymezení frekvence a způsobu využití takto zřízené stezky, což není v rozporu s NOZ a může výrazně napomoci předcházet budoucím sporům. 22 Ustanovení 1029 NOZ (1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. (2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. 09

10 Služebnost průhonu Účelem služebnosti průhonu je zajistit lepší hospodářské využití panujícího pozemku. K takovému účelu lze zřídit tuto služebnost, jejímž obsahem je právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Vzhledem k základnímu účelu, kterým je zejména zlepšení hospodářské užitnosti, jsou zvířaty myšlena zejména hospodářská zvířata. Obsahem služebnosti však není právo volného pohybu zvířat po služebném pozemku, které je svou povahou služebností pastvy, ale pouze člověkem kontrolovaný přechod hospodářských zvířat. Jejich volný pohyb po pozemku je tedy již extenzivním narušením zřízené služebnosti a jako takový z ní vybočuje. Služebnost však zahrnuje právo jezdit přes služebný pozemek jinými než nemotorovými vozidly. Služebností průhonu nesmí být zatížen pozemek, který slouží k plnění funkce lesa. Ustanovení dále také umožňuje zásah orgánů veřejné moci do soukromoprávních vztahů, kdy v případě že orgán veřejné moci rozhodne, že služebný pozemek je určen k plnění funkce lesa až po zřízení služebnosti průhonu, tato služebnost ze zákona zaniká. Služebnost cesty Služebnost cesty je jednou ze služebností, která bude v praxi nejvíce využívána a jako jediná ze služebností, které mají dopravní charakter, zahrnuje možnost průjezdu motorovými vozidly. Z logiky právní úpravy a za pomoci výkladových metod tak můžeme také dovozovat, že se vztahuje na průjezd na zvířatech či jakýchkoliv prostředcích poháněných lidskou silou. Služebnost v sobě zahrnuje právo stezky, ne však právo průhonu. Lze také dovozovat, že služebnost cesty v sobě nezahrnuje právo vláčet těžká břemena, čímž by mohlo dojít k výraznému poškození plochy určené k výkonu práva cesty. NOZ stanoví pro služebnost cesty povinnost osob, kterým právo cesty náleží, poměrně přispívat na udržování cesty, včetně lávek a mostů. Tato služebnost může sloužit více panujícím pozemkům a všechny osoby, kterou jsou takto oprávněny, mají povinnost na její údržbu přispívat. Z této povinnosti není vyjmut ani vlastník služebného pozemku v případě, že sám cestu užívá. Poměr příspěvků na údržbu, by měl reflektovat skutečný poměr v intenzitě užívání a lze jen doporučit toto specifikovat dohodou, a tak předejít případným sporům. Takováto specifikace je zvláště podstatná, pokud se jedná o zpevněné komunikace s mosty, kde náklady na údržbu mohou tvořit značnou částku. Povinnost přispívat na údržbu komunikace je výslovně upravena pouze na služebnosti cesty a ne u dalších služebností dopravního charakteru. Lze ji však dovodit jako obecnou povinnost z ustanovení 1263 NOZ. 23 Povinnost přispívat na údržbu tak lze aplikovat také u dalších dopravních služebností a její výslovné uvedení pouze v ustanovení 1276 odst. 3 NOZ 24 můžeme považovat pouze za pochybení zákonodárce. Plocha sloužící k výkonu dopravních služebností tzn. služebnosti cesty, stezky a průhonu musí být přiměřená potřebě a místu. Jak již bylo výše uvedeno, pokud tato plocha vede pouze přes část služebného pozemku, je třeba při jejím zřízení vyhotovit geometrický plánek, který bude zanesen do katastru nemovitostí, tak jak je to vyžadováno KatZ. Ustanovení 1277 NOZ dále zakládá oprávnění pro vlastníky panujících pozemků, aby se domáhali vykázání jiné plochy v rámci služebného pozemku, a to v případech kdy se plocha sloužící k výkonu služebnosti cesty, stezky nebo průhonu stane neschůdnou, než bude plocha uvedena v předešlý stav. K neschůdnosti plochy však musí dojít pouze náhodou. Otázkou, kterou bude muset řešit judikatura, je do jaké míry vlastník služebného pozemku odpovídá za náhodu, aby byl případně povinen zajistit oprávněnému cestu i přes jiný pozemek než je jeho vlastní. Pokud však vlastník služebného pozemku nesplní svou povinnost vykázat náhradní plochu, lze se na něm domáhat náhrady škody. PRÁVO PASTVY Podrobná úprava práva pastvy v ustanoveních 1278 až 1282 NOZ byla podrobena časté kritice. Vyvstává otázka jeho potřebnosti zvláště v kontextu zemědělského pachtu. 25 Právo pastvy zakládá oprávnění pást zvířata na služebném pozemku. Obsah práva pastvy by měl být především otázkou dohody stran zřizujících tuto služebnost, a to jak do druhu zvířat, jejich počtu, doby kdy se mohou pást a také na zabezpečení pozemku v podobě elektrických ohradníků apod. Předmětem dohody by také mělo být, zda bude právo pastvy výlučné, nebo zda se budou moci na pastvě pást také zvířata vlastníka služebného pozemku či zřídit služebnost pastvy vůči více panujícím pozemkům najednou. Pokud zde neexistuje dohoda v tomto smyslu, poskytuje NOZ přesnou úpravu, která mimo jiné chrání pokojnou desetiletou držbu. Jedná se zde o způsob výkonu práva, které mohlo existovat i po delší dobu, nikoliv o vznik práva 23 Ustanovení 1263 NOZ Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. 24 Ustanovení 1276 odst. 3 NOZ Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. 25 Ustanovení 2345 a následující NOZ. 10

11 držbou. Nejde o vydržení služebnosti a jde zde proto o posledních deset let pokojné držby před vznikem sporu, nikoliv o prvních deset let, po které oprávněný právo držel. 26 Další ustanovení poskytují velice přesnou úpravu druhů zvířat, jejich počtu, mláďat apod. Tyto ustanovení pak nejsou předmětem dalšího detailního rozboru v tomto stanovisku. V případě jakýchkoliv dotazů k detailnějšímu rozboru této problematiky nás, prosím, kontaktujte. POŽÍVACÍ PRÁVO Tato služebnost poskytuje velice širokou škálu oprávnění, mimo jiné v sobě absorbuje právo věc užívat, také právo brát z věci plody a užitky a s nimi pak dále libovolně nakládat. Rozsah práv, které tak požívací právo nabízí je širší než u užívání věci. Poživatel je také omezen povinností šetřit podstaty služebné věci. Na rozdíl od vlastnických práv, nemá oprávnění věc zcizit či zatížit věcnými právy. Pokud není dohodou stanoveno jinak, je právo požívací zřízeno jako bezúplatné. OSOBNÍ SLUŽEBNOSTI Osobní služebnosti jsou obsaženy v pátém pododdílu v ustanoveních 1283 až 1298 NOZ. Všechny služebnosti v tomto pododdíle jsou služebnostmi osobními, NOZ však v žádném ze svých ustanovení nezakazuje možnost zřídit je jako pozemkové služebnosti. Na rozdíl od pozemkových služebností, u kterých je oprávněnou osobou kterýkoliv vlastník panujícího pozemku, tak u osobních služebností je oprávněnou osobou konkrétní fyzická či právnická osoba. UŽÍVACÍ PRÁVO Osobám oprávněným ze služebnosti užívacího práva plyne ze služebnosti oprávnění užívat věc pro svou potřebu a u fyzické osoby také pro potřebu své domácnosti. Rozsah služebnosti, kterým je oprávněný omezen, je pak pouze povinností nenarušovat podstatu užívané věci, tzn. věc měnit, rozšiřovat ji, měnit její účel. Typicky bude služebnost užívacího práva zřizována k nemovitosti. NOZ však nebrání tomu, aby byla zřízena k věci movité. Součástí služebnosti je pak také brát z věci plody a užitky, avšak pouze k potřebě své, případně své rodiny, není oprávněn tyto plody a užitky dále prodávat. Změna potřeb fyzické či právnické osoby nevede k automatickému rozšíření předmětu služebnosti, kdy je třeba těmito potřebami chápat potřeby, které mohou být rozumně předpokládány v době zřízení služebnosti. V zájmu předejít pozdějším sporům, však lze doporučit přesným způsobem vymezit rozsah a obsah služebnosti. Pokud si strany nedohodnou jinak při zřízení služebnosti, musí oprávněná osoba při svém užívání akceptovat stav věci a případně jiné závazky věc zatěžující, které zde existovaly ke dni zřízení užívacího práva. Přes oprávnění brát z věci plody a užitky a s těmi dále nakládat, nemá poživatel právo na skrytou věc nalezenou na pozemku. Toto omezení totiž postihuje také vlastníka věci, a to v souvislosti s ustanoveními 1063 až 1065 NOZ. Podle NOZ poživatel přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena. Vadami v tomto smyslu se myslí vady právní, jako např. jiné služebnosti apod. Vadami nejsou myšleny faktické vady. Pokud je služebná věc postižena faktickými vadami, je vhodné toto řešit již při zřízení služebnosti např. soupisem vad, vzhledem k pozdějšímu případnému dokazování, při sporech o odpovědnosti z vad, které se budou řídit podle právní úpravy dané smlouvy. Poživatel také nese náklady, bez nichž by se nedosáhlo plodů a užitků, které jsou tvořeny všemi náklady, které vyvstanou v souvislosti s provozem věci. Poživatel je povinen ke správě a údržbě věci a to s cílem udržet věc ve stavu, ve kterém ji převzal. V případě sporu a nemožnosti prokázání v jakém stavu se věc nacházela při převzetí poživatelem, se uplatní vyvratitelná domněnka podle ustanovení 1292 NOZ, že byla věc způsobilá k řádnému užívání. Poživatel také hradí náklady spojené s obvyklým udržováním věci, včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám. V případě že poživatel na svůj náklad věc účelně zlepší, je vlastník povinen mu nahradit náklad stejně jako nezmocněnému jednateli. 27 Pokud se i přes dodržení všech povinností ze strany poživatele zmenší hodnota věci, nenese za to poživatel odpovědnost. Vlastník služebné věci může po upozornění poživatele provést na svůj náklad stavební práce, které musí být nutně provedeny, a které byly zapříčiněny náhodou nebo stářím stavby. Poživatel je pak povinen zaplatit vlastníkovi úplatu, která odpovídá míře zlepšení požívání. 28 Pokud poživatel vlastníka upozorní na nutnost oprav a ten přesto opravy neučiní, je poživatel oprávněn opravy provést na své náklady, tyto však nemůže požadovat ihned po provedení oprav, ale smí se jich domáhat až po skončení požívání. Vlastník je také oprávněn provádět na věci i jiné než 26 Sedláček, J., Rouček, F., Komentář k československému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi, Praha, V. Linhart, Ustanovení 3006 a následující NOZ. 28 Ustanovení 1289 NOZ. 11

12 nezbytně nutné stavební práce, tímto však nesmí způsobit poživateli újmu v rozporu s jeho požívacím právem. Pokud je takováto újma poživateli způsobena, je vlastník služebné věci povinen nahradit poživateli celou škodu. Při skončení požívání náležejí neoddělené plody vlastníkovi služebné věci. Vlastník je však povinen nahradit poživateli, co na ně vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli ve smyslu ustanovení 997 odst. 1 NOZ. 29 Podle NOZ má poživatel také nárok na jiné požitky jako např. úroky, nájemné apod., podle toho jak dlouho požívání trvalo. SPOLEČNÁ USTANOVENÍ Užívací nebo požívací právo může být zřízeno také k věcem, které jsou svým charakterem zuživatelné. Za takových podmínek je zřejmé, že oprávněný nemůže být schopen vrátit věc ve stejném stavu, v jakém ji přebral, právě z důvodu jejího zužitkování a je tedy povinen vrátit vlastníkovi stejný druh věci ve stejném množství. Pokud je užívací nebo požívací právo zřízeno k jistině uložené na úrok, čímž může být jakákoliv zuživatelná věc, která nese pravidelný výnos (např. pohledávka vůči bance ze smlouvy o účtu), má oprávněný ze služebnosti nárok nakládat pouze s úrokem z jistiny, ne však s jistinou samotnou. O tom, jak má být s jistinou naloženo, rozhodují oprávněný z práva požívat nebo užívat a věřitel. Pokud se nedohodnou, rozhodne na návrh soud. V případě, že je předmětem práva požívat nebo užívat pohledávka, která dospěje před skončením požívání, je dlužník povinen plnit společně věřiteli a také poživateli. Splněním nezaniká samotné právo požívat či užívat a věřitel a oprávněny jsou povinni se dohodnout, jak dále nakládat s jistotou. V případě prodlení dlužníka je k žalobě na splnění dluhu oprávněn jak věřitel, tak oprávněný. Ustanovení 1296 NOZ pak řeší situaci zajištění věci. Vlastník věci se není oprávněn domáhat zajištění služebné věci, pokud věci nehrozí zhoršení či zničení, a to ať už neplněním povinností oprávněného nebo náhodu. V takovém případě musí škoda reálně hrozit, nestačí pouze hypotetická možnost, avšak zákon nevyžaduje, aby ke škodě již muselo dojít. Pokud při reálně hrozící škody na věci uživatel nebo poživatel neposkytne jistotu, může se vlastník domáhat vydání věci, je však povinen uživateli nebo poživateli poskytnout odbytné, jehož výše se určí 29 Ustanovení 997 odst. 1 NOZ Poctivému držiteli se hradí nutné náklady, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu. Náhrada náleží do výše přítomné hodnoty, pokud ta nepřevyšuje náklady skutečné. s přihlédnutím k hodnotě, kterou uživatel nebo poživatel ztrácí spolu se svým právem. Zřízené služebnosti není možné ze strany vlastníka jednostranně vypovědět. V ustanovení 1296 NOZ tak dává vlastníkovi věci jedinou výjimečnou možnost, kdy a za jakých podmínek tak může učinit. SLUŽEBNOST BYTU NOZ upravuje speciální osobní služebnost bytu, kdy zákon předpokládá, že pokud není dohodnuto jinak, je tato služebnost zřízena jako služebnost užívací. Toto nevylučuje, aby byla zřízena jako služebnost požívací. Podle charakteru služebnosti bytu, se bude tento právní vztah dále řídit s přihlédnutím k úpravě užívací nebo požívací služebnosti. Vlastník nemovitosti může s jejími nezatíženými částmi libovolně nakládat, pronajmout je, zatížit je či s nimi jakkoliv nakládat. Toto neomezené právo vlastníka se však vztahuje pouze na ty části domu, které nejsou zatíženy služebností bytu, avšak toto nakládání nesmí rušit výkon práv ze služebnosti bytu. Vlastník bytu také nesmí být omezen v možnosti dohledu nad nemovitostí. REÁLNÁ BŘEMENA Reálná břemena patří mezi věcná práva k věcem cizím. Reálná břemena na rozdíl od služebností, které jsou charakterizovány pasivitou, jsou charakterizovány aktivní povinnost vlastníka něco plnit vůči osobě oprávněné z reálného břemene. Vlastník zatížené věci je pak povinen něco konat nebo dávat tzn. poskytovat peněžité nebo nepeněžité plnění. Osobou oprávněnou z reálného břemene může být jak fyzická tak právnická osoba. Vlastník zatížené věci se tak dostává do postavení dlužníka a osoba oprávněná do pozice věřitele. Důvodová zpráva k NOZ uvádí, že nebude-li plněno, transformuje se právo z reálného břemene v substituční oprávnění na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést výkon rozhodnutí nebo exekuci na zatíženou nemovitou věc obdobně jako při zástavním právu. Zatížená věc pak slouží k zajištění splnění povinnosti ze strany jejího vlastníka. Při převodu zatížené věci přechází toto zatížení na jiného vlastníka, tak jak je u věcných práv obvyklé. Reálným břemenem lze zatížit pouze věci zapsané do veřejných seznamů především tedy pozemky a stavby, které nejsou součástí pozemku. Reálným břemenem může být také zatížena celá věc, která je předmětem spoluvlastnictví, v takovém případě se uplatní ustanovení 1127 NOZ, podle něhož jsou spoluvlastníci povinni plnit povinnost z reálného břemene společně a nerozdílně. NOZ ve svém ustanovení 1303 odst. 1 stanoví, že týmž reálným břemenem může být zatíženo více věcí. 12

13 Vzhledem k faktu že zatížená věc má funkci zajišťovací k povinnosti plnit, měly by výnosy ze zatížené věci dosahovat alespoň takové výše, že se budou nejméně rovnat výši plnění, na které má oprávněný nárok. Pro plnění z reálného břemene bude mít zpravidla opakující se charakter, avšak není vyžadováno, aby jednotlivé dílčí plnění byly stejné či pravidelné. Strany si mohou zřídit reálné břemeno jako časově neomezené, v takovém případě ale musí být reálné břemeno zřízeno jako vykupitelné a podmínky pro tento výkup musí být předmětem této dohody a musí tedy být známy ještě před zřízením reálného břemene. Podle ustanovení 1305 NOZ platí, že pokud se reálné břemeno zřizuje právním jednáním, pak vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Samotné reálné břemeno může být zřizováno smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo také jednostranným úkonem, kdy ho vlastník věci zřídí ve prospěch jiné své věci. SHRNUTÍ Věcná břemena doznala s novou soukromoprávní úpravou značných změn a přiblížila se tak k úpravě rakousko-uherské a později prvorepublikové, tato svým charakterem navazuje na klasickou úpravu římskou. Tento návrat ke klasické koncepci, lze zhodnotit jako krok ku prospěchu, kterým se přibližujeme úpravě běžné v západoevropských zemích. Mohli bychom možná vytknout místy přílišný formalismus úpravy, který se až příliš vrací k prvorepublikovému znění zákona. Za zásadní však považujeme návrat k širší koncepci a úpravě reálných břemen, která může zásadním způsobem ovlivnit praktickou použitelnost tohoto institutu, zvláště pak možnost, aby oprávněnou osobou byla právnická osoba, ne pouze osoba fyzická, a v neposlední řadě díky změně právního chápání věci, možnost zatížit také věci nemovité a dokonce věci které nemohou být fyzicky ovládána, tedy práva. Pokud reálné břemeno záleží v opakovaném plnění, jedno z těchto dílčích plnění nebude splněno a po jeho splatnost přitom přejde věc na jiného vlastníka, může se osoba oprávněna domáhat plnění pomocí žaloby vůči původnímu vlastníkovi zatížené věci, za trvání jehož vlastnictví pohledávka dospěla, nebo se může domáhat po novém vlastníkovi uspokojení z hodnoty věci, nemůže se však na novém vlastníkovi domáhat toho konkrétního plnění, na nějž měl nárok před přechodem vlastnických práv k zatížené věci. NOZ ve svém ustanovení 1307 odst. 1 poskytuje oprávněnému ochranu, když vlastníkovi zatížené věci ukládá povinnost zdržet se čehokoliv, čím by došlo ke zhoršení zatížené věci, a to k újmě oprávněné osoby. Můžeme tedy dovozovat, že pokud by zhoršení věci nemělo žádný vliv na oprávněnou osobu, pak může dojít ze strany vlastníka k určitému zhoršení věci. Vzhledem k zajišťovacímu charakteru zatížení věci, je toto v praxi těžce představitelné. JUDr. Gabriel Achour T F E gabriel.achour@achourhajek.com Dalibor Trojek T F E dalibor.trojek@achourhajek.com Pokud hodnota reálného břemene nedosahuje hodnoty plnění, k němuž je vlastník věci zavázán, a to ať už na základě zavinění vlastníka zatížené věci nebo pro nedostatek, který vyjde najevo později po zřízení reálného břemene, pak se může oprávněný domáhat po vlastníkovi nápravy ve formě složení jistoty, nebo jiným způsobem, který zajistí, že nedojde ke zmenšení zajišťovací funkce reálného břemene tedy například zatížením další věci stejným reálným břemenem. Zákon nestanoví pro zánik reálných břemen žádný speciální režim a plně na něj aplikuje ustanovení o zániku služebností. 13

14 Achour & Hájek s.r.o. Kaunický palác, Panská 7, Prague 1, Czech Republic Tel.: Fax: Tato publikace je vydána advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. a je určena zejména pro klienty Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. Žádná část této publikace nepředstavuje právní stanovisko a nelze ji vykládat jako poskytování právních nebo jiných poradenských služeb ze strany Achour & Hájek s.r.o. nebo jejích partnerů nebo spolupracujících osob nebo jakýchkoliv autorů. Achour & Hájek s.r.o. neodpovídá za aplikaci stanovisek nebo názorů vyjádřených v této publikaci na jakýkoliv konkrétní právní případ. Achour & Hájek s.r.o. udržuje databázi obchodních kontaktů za účelem rozšíření a zlepšení služeb svým klientům. Informace týkající se těchto kontaktů jsou užívány pouze pro vnitřní potřebu Achour & Hájek s.r.o. Pokud je jakýkoliv kontaktní údaj týkající se Vaší osoby nesprávný nebo pokud si nepřejete nadále zasílat publikace Achour & Hájek s.r.o., oznamte nám prosím tuto skutečnost na následující adresu: epublications@achourhajek.com. Achour & Hájek s.r.o Veškerá práva vyhrazena.