ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Kralupy nad Vltavou, k.ú. Kralupy nad Vltavou Adresa nemovité věci: Rybova 23, Kralupy nad Vltavou Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Daniel Hellebrand, Rybova 23, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Simona Pačanská, Rybova 23, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Daniel Hellebrand, Rybova 23, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Simona Pačanská, Rybova 23, Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8576/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč

2 Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Mělník LV č.4757, snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 8576/ exekuční příkaz - prohlášení vlastníka SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Jedná se o id.1/2 vl.podíl na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník, který je zapsán u KN Mělník na LV č.4757, Bytová jednotka č.23/8 2++kk je situovaná ve 3. NP byt.domu č.p.23 o celkové podlahové výměře 54,81m2. Byt.jednotka č.23/8 se skládá z obývacího pokoje + kuchyňský kout, 1*pokoj, koupelna + WC,balkon( nezapočítává se do podl.plochy). Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Kralup nad Vltavou, Prahy. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 2 -

3 Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz.lv č.4757, 4753 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník 1.1. pozemek st.5/5 vč.podílu 548/9623 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník 1.2. Oceňovaný byt Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosová hodnota Porovnávací hodnota 2.1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník 2.2. OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: o ceně id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník Adresa předmětu ocenění: Rybova Kralupy nad Vltavou Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kralupy nad Vltavou Katastrální území: Kralupy nad Vltavou Počet obyvatel:

4 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 172,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00-4 -

5 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,08 okolí - konfl. skupina v okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek st.5/5 vč.podílu 548/9623 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník Jedná se o pozemek st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Pozemek je zapsán na LV č. 4753, 4757 u KN Mělník. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-5 -

6 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,980 = 0,931 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,13 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 5/5 270, , ,10 Stavební pozemek - celkem 270, ,10 Pozemek st.5/5 vč.podílu 548/9623 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník - zjištěná cena = ,10 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. pozemek st.5/5 vč.podílu 548/9623 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník = ,10Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,10 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 6 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy ob.pokoj+kuchyň: 27,4 * 1,00 = 27,40 m 2 pokoj: 12,86 * 1,00 = 12,86 m 2 koupelna +WC: 8,14 * 1,00 = 8,14 m 2 zádveří: 6,41 * 1,00 = 6,41 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,81 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání

7 Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - nadstandardní IV 0,05 provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Mírně zvyšující cenu IV 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 6 let: s = 1-0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,970 = 1,164 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,980 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 1,164 = ,36 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 54,81 m 2 * ,36 Kč/m 2 * 0,950 * 0,980= ,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,91 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 548 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,10 Kč * 548 / = ,85 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,85 Kč Id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy = ,76 Kč nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na = ,88 Kč společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník - zjištěná cena - 7 -

8 2. Porovnávací hodnota 2.1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 54,81 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 2+kk 74 m2 Kralupy nad Vltavou - Lobeček Prodej bytu v novostavbě bytového domu v atraktivní čtvrti Lobeček v Kralupech nad Vltavou. Velikost bytu je 65 m2, dispozice 2+kk a nachází se v 1.NP domu. K bytu náleží terasa 9 m2 a pozemek o velikosti 33 m2 představující předzahrádku. Možnost dokoupení parkovacího stání. Užitná plocha: 74,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,02 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,05 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,85 K8 podíl 0,50 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Prodej bytu 2+kk 53 m2 Lokalita: sídl. U Cukrovaru, Kralupy nad Vltavou Popis: Krásné, moderní byty v cihlové novostavbě v centru Kralup nad Vltavou! Na výběr jsou rozličné byty dispozic 1+kk, 2+kk a 3+kk, od 35m2 do 81,5 m2 pro splnění potřeb jednotlivců i rodin. Všechny bytové jednotky mají prostorný balkon z hodnotného dřeva, komoru pro uskladnění věcí a ke každé bude vlastní parkovací stání v podzemním podlaží pro veškerý komfort rezidentů. Bytový dům se nachází v samém centru města, avšak přesto v zeleni, s veškerou občanskou vybaveností v okolí (autobusová zastávka, poliklinika, obchody, sportovní hala, dům s pečovatelskou službou, bazén, městský úřad, atd.). Užitná plocha: 53,00 m 2-8 -

9 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,05 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,98 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,85 K8 podíl 0,50 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 2+kk 53 m2, Kralupy nad Vltavou - Lobeček prodej bytu 2+kk se 2 lodžiemi, OV, 53m2, Kralupy n/vlt.-lobeček. Byt se nachází ve 2.NP revitalizovaného panelového domu se dvěma výtahy. Byt je po rekonstrukci v roce 2015, elektřina, podlahy, stěny, koupelna se sprchovým koutem, samostatná toaleta, menší kuchyňský kout, ovšem dá se vybudovat kuchyň v jednom z pokojů, dvoje stoupačky. Vytápění bytu a ohřev teplé vody zajišťuje dálková dodávka. Topná tělesa jsou vybavena poměrovými měřidly. V bytě je telefonní přípojka a UPC. Orientace oken je na západ s pohledem do volného prostoru a zeleně. V domě jsou nové stoupačky, zateplení a fasáda, vstupní dveře a dva výtahy. Měsíční poplatky činí 2900,-Kč vč. FO + elektřina. Parkování před domem i možnost pronájmu parkovacího místa v oplocené zóně. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost: MŠ, ZŠ, sportovní hřiště, zastávka bus 30m, kino, supermarkety, zdravotní středisko, lékárna, pošta, dětské hřiště, zeleň. Výborné spojení do Prahy. Užitná plocha: 53,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 0,95 K3 Stáří 0,90 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,95 K6 Vybavení 0,95 K7 Zdroj nabídky 0,90 K8 podíl 0,50 Zdroj: Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2-9 -

10 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 54,81 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník 1.1. pozemek st.5/5 vč.podílu 548/9623 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník 8 388,42 Kč 1.2. Oceňovaný byt ,46 Kč = ,90 Kč Kč ,90 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřistadevadesátdevěttisícdevětsettřicet Kč ,90 Kč ,- Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na ,- Kč společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník ,- Kč Porovnávací hodnota - celkem: ,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Čtyřistadevadesátdevěttisícdevětsettřicet Kč Porovnávací hodnota Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Obvyklá cena Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč

11 Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Mělník LV č.4557, 4753 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti id.1/2 vl.podílu bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena id.1/2 vl.podílu oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: ,- Kč slovy:osmsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kralupy nad Vltavou. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také vlastnickým podílem, poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na vlastnický podíl, polohu oceňované nemovitosti v obci Kralupy nad Vltavou, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním, vlastnickým podílem, přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.1/2 vl.podílu na byt.jedn. č.23/8 včetně podílu 548/9623 na společných částech domu č.p.23 a pozemku st.5/5 v obci Kralupy nad Vltavou, k.ú.kralupy nad Vltavou, okres Mělník ve výši: ,-Kč Obvyklá cena: ,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití,

12 nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách Tomáš Maršál Lidická Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

13 Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 3 Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 5/5 v k.ú. č Mapa oblasti

14 Pozemek p.č. 5/5 v k.ú. č Pozemek p.č. 5/5 v k.ú. č

15 - 15 -