ZNALECKÝ POSUDEK. č. 614/26/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 614/26/2016 O ceně bytové jednotky 16/6 včetně součástí a příslušenství ve více bytovém domě č.p.16 a spoluvlastnického podílu ve výši 3397/51009 celku na společných částech domu a pozemku vše zapsáno na LV 431 pro katastrální území Nepasice, obec Třebechovice pod Orebem, okres Hradec Králové. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 16 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Nepasice Třebechovice pod Orebem Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Třebechovice pod Orebem Katastrální území: Nepasice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel III 0,85 V 1,00 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 022,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Květa Kirchbergerová, Nepasice 16, Třebechovice pod Orebem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Květa Kirchbergerová, Nepasice 16, Třebechovice pod Orebem, - 2 -

3 vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovité věci Obec Třebechovice pod Orebem leží 5 km JV od Hradce Králové při silnici č.11. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Pracovní příležitosti pro obyvatele obce jsou směřovány především do Hradce Králové, kde je zajištěna kompletní síť služeb a obchodů včetně kulturního, společenského a sportovního vyžití. Správní centrum Hradec Králové je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Katastrální území Nepasice tvoří část obce Třebechovice pod Orebem a nenavazuje přímo na zastavěnou část sídelní části obce. Je od ní oddělena prolukou cca 800 m, kterou tvoří silnice č.11 Jedná se o zděný bytový dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Bytový dům je umístěn na okraji zastavěné části obce v místní části Nepasice. V rámci místní části je bytový dům umístěn v JZ části cca 250 m západně od zastavěné části (centrum místní části) vpravo při místní asfaltové komunikaci. Přístup k nemovitosti je přímo z výše uvedené asfaltové komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V bytovém domě je 7 BJ. Bytová jednotka se nachází v obytném podkroví v levé části bytového domu. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby BJ 16/6-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Právně nezajištěný I -0,01 přístup. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,941 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-4 -

5 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Umístění v rámci místní části. I -0,10 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,830 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = BJ 16/6 Jednotka č.16/6 je umístěna v obytném podkroví v levé části bytového domu. Vstup do objektu je společným vstupem pro tři BJ z dvorního traktu (pozemek p.č.1002/3 ve vlastnictví LV Kovo-Dřevo s.r.o.). Vstup do bytu je umožněn vpravo ze společné chodby. Ze vstupní chodby bytu je umožněn vpravo vstup do pokoje a vlevo do kuchyně s navazující koupelnou s WC. Bytové jádro je zděné. Dveře jsou osazeny do ocel. zárubní, okna plastová. V koupelně je sprchový kout s WC. Stavebně technický stav jednotky nebylo možno při místním šetření ověřit z důvodu nezajištění současného vlastníka jednotky. Dispoziční a rozměrové parametry byly převzaty z nabývacího titulu současného vlastníka. K datu MŠ není jednotka (dle sdělení vlastníků sousedních jednotek) trvale užívána. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 431 Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,830 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,941 * 1,000 * 0,830 = 0,781 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,18 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.44/1 356,00 798, ,08 Stavební pozemek - celkem 356, ,08 Pozemky LV zjištěná cena = ,08 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 431 = ,08Kč ,08 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,08 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 60 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy zádveří: 2,40 * 1,00 = 2,40 m 2 pokoj: 15,95 * 1,00 = 15,95 m 2 koupelna s WC: 7,45 * 1,00 = 7,45 m 2 kuchyň: 7,07 * 1,00 = 7,07 m 2 komora: 1,10 * 1,00 = 1,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 33,97 m 2-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - V oddílu B1 I -0,10 listu vlastnictví č. 431 pro k.ú.nepasice je uvedeno věcníé břemeno chůze a jízdy (Oprávnění pro jednotku 16/6, Povinnost k parcele 10001). Přístup do objektu pro jednotku 16/6 je z dvorního traktu přes pozemek p.č.1002/3. Tento přístup není k datu místního šetření právně zajištěn. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 1,000 Index vybavení IV = (1 + Σ 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,830 Vi) * V10 * 1,000 = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 0,960 = ,16 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 33,97 m 2 * ,16 Kč/m 2 * 0,941 * 0,830= ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,08 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,08 Kč * / = ,42 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,42 Kč BJ 16/6 - zjištěná cena = ,99 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby BJ 16/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby BJ 16/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistadvacetosmtisícdvěstědevadesát Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (39m 2 ) v lokalitě 12 km SV od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). + lepší lokalita v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč. 2. porovnávaná nemovitá věc: BJ 1+1 (52m 2 ) v lokalitě 15 km JV od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). + lepší umístění v rámci obce - 8 -

9 Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč. 3. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (48m 2 ) v lokalitě 12 km SZ od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana s WC). + lepší umístění v rámci obce a regionu Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: modernizace, stavební úpravy Záporné stránky nemovité věci: umístění v rámci obce Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku byla zjištěna jiná právní závada oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.431 ze dne pro katastrální území Nepasice. Jedná se o právně nezajištěný přístup přes pozemek jiného vlastníka (pozemek p.č.1002/3). Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši ,-Kč. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.431 a s ohledem na zjištěné právní závady oceňované nemovité věci. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši ,- Kč. V Bohuslavicích Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice

10 Bohuslavice 219 telefon: Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 614/26/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -