ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ladislav Charvát Kancelář tel./fax: Člen Komory soudních znalců ČR mobil: Člen České komory odhadců majetku Praha e - mail: charvatladislav@seznam.cz Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno www: kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov IČO: ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 4441/8 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů č.p a 4442 a dále na pozemcích parcel.č. 2473/4, 2473/5, a to vše ve výši 616/12458, ulice Komenského, katastrální území Chomutov II, obec Chomutov, kraj Ústecký, LV č Budova č.p. 4441, Chomutov čelní pohled Budova č.p. 4441, Chomutov čelní pohled Objednatel posudku: DRS IMMO a.s., Příkop 843/4, Brno, Zábrdovice, PSČ IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Stanovení ceny podle platného oceňovacího předpisu a ceny obvyklé jako podklad pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. Vypracováno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, dne

2 2 A. Nález Předmět ocenění: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 4441/8 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů č.p. 4441, 4442 a dále na pozemcích parcel.č. 2473/5, 2473/4, a to vše ve výši 616/12458, ulice Komenského, katastrální území Chomutov II, obec Chomutov, kraj Ústecký, LV č Tržní ocenění bude sloužit jako podklad pro dobrovolnou dražbu. Podklady pro ocenění: Výpis z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne , LV č vyhotovený v elektronické podobě informace o jednotce z Internetu. Výpis z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne , LV č vyhotovený v elektronické podobě informace o jednotce z Internetu. Situační plánek. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky. Údaje sdělené objednatelem a vlastníkem. Prohlídka dne a za přítomnosti znalce a vlastníka bytové jednotky. Fotodokumentace pořízená znalcem. Vlastníci nemovitostí dle LV: SJM Mišák Lubomír a Mišáková Eva, Komenského 4441, Chomutov Podíl na společných částech domu a pozemku: 616/12458 Jednotky: č.jedn. 4441/8 byt budova Chomutov č.p. 4441, 4442, LV5112, byt.dům Pozemky: pozemek parc. č. 2473/4 zastavěná plocha a nádvoří 229 m 2 pozemek parc. č. 2473/5 zastavěná plocha a nádvoří 215 m 2 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne a za přítomnosti znalce a vlastníka bytové jednotky. Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni a

3 3 Informace o nemovitosti: Údaje o oceňovaném bytu: Byt nebo nebytový prostor dokončený Byt je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství bytu, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, jehož vlastnictví bylo ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Nebytový prostor je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než bydlení, jehož vlastnictví ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Komenského 4441/ Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov II Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Bytová jednotka č. 8 o velikosti 2+1 se nachází ve 3.nadzemním podlaží sekce čp. 4441, v budově čp. 4441, 4442, ulice Komenského v Chomutově, kraj Ústecký, v panelovém domě s klasickými stavebními prvky typickými pro panelové domy. V domě jsou běžné stropy, schodiště a ostatní nosné konstrukce. V bytě je běžné sociální zařízení. Vytápění je ústřední na dálkový ohřev. Rozvod vody je teplé a studené s dálkovým přívodem. Kanalizace je svedena do společných stoupaček a je úplná. Elektroinstalace je běžná. Záchod je splachovací, v koupelně jsou běžné zařizovací předměty. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. K bytu patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 616/12458 na společných částech budovy patřící dle zák.č.72/1994 Sb., v platném znění, neoddělitelně k bytové jednotce č. 4441/8 a spoluvlastnický podíl v rozsahu 616/12458 na pozemcích parcelní číslo 2473/5, 2473/4 (zastavěné plochy a nádvoří). Celková výměra podlahové plochy bytové jednotky činí 64,4 m 2. Budova s průměrnou údržbou, zateplená, po částečné revitalizaci, z hlediska nosných konstrukcí bez zjevných závad, které by podstatně ovlivňovaly tržní hodnotu (menší stavební úpravy by byly vhodné) v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. Obsah: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka

4 4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je v souladu III 0,06 s nabídkou - tichá a klidná lokalita v blízkosti nákupních center Globus a Baumarkt. 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,050 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

5 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 5 Koeficient pp = IT * IP = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,050 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,050 * 1,000 * 0,990 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,80

6 6 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2473/5 215, , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2473/4 229, , ,20 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,20 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,20Kč ,20 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,20 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 46 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 5 510,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,1 * 1,00 = 12,10 m 2 pokoj 1: 20,3 * 1,00 = 20,30 m 2 pokoj 2: 16,3 * 1,00 = 16,30 m 2 předsíň: 6,1 * 1,00 = 6,10 m 2 šatna: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 spíž: 1,3 * 1,00 = 1,30 m 2 koupelna: 2,5 * 1,00 = 2,50 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklepní kóje: 2,8 * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, sušárna II 0,00 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu - oplocená III 0,10 zahrada za domem nabízí prostor k odpočinku. 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem III 0,03

7 7 6. Základní příslušenství bytu - umakartové bytové jádro II -0,10 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení komora, sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - přestavba soc. zařízení Koeficient pro stáří 46 let: s = 1-0,005 * 46 = 0,770 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,770 = 0,668 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,050 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 510,- Kč/m 2 * 0,668 = 3 680,68 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,88 m 2 * 3 680,68 Kč/m 2 * 1,050 * 0,990= ,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,02 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 616 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * 616 / = ,89 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,89 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,91 Kč

8 C. REKAPITULACE 8 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: ,- Kč slovy: Dvěstěšedesáttisícpadesát Kč

9 9 Na nemovitosti váznou následující závady: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce Mišák Lubomír Nařízení exekuce Mišáková Eva Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona) Mišák Lubomír Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona) Mišáková Eva Zahájení exekuce Mišák Lubomír Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu vyšší než nabídka. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativním cenám. V současné době jsou na serveru sreality.cz nabízeny obdobné byty s obdobným vybavením a obdobného technického stavu za ceny kolem ,- Kč (viz příloha), tato bytová jednotka je před provedením menších stavebních úprav, proto stanovuji cenu na nižší úrovni. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy:dvě stě šedesát korun českých V Chomutově D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14.