Oceňování věcných břemen

Transkript

1 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra: Bankovnictví a pojišťovnictví Oceňování věcných břemen Bakalářská práce Autor : Ing. Janina Tomanková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Pavel Sýkora Praha duben

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s pouţitím uvedené literatury. V Karviné, dne Ing. Janina Tomanková 2

3 Děkuji vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Pavlu Sýkorovi za pozornost, kterou věnoval mé práci a za jeho odborné rady při vypracování této bakalářské práce. 3

4 Anotace Má bakalářská práce se zabývá oceněním věcných břemen. V první teoretické části je popsána funkce věcných břemen, jejich vznik a zánik, promlčení věcných břemen a způsoby jejich oceňování. V druhé praktické části bakalářské práce jsem zpracovala trţní ocenění dvou nemovitostí rodinného domu a stavebního pozemku. V třetí analytické části je provedena analýza lokálního trhu s nemovitostmi pro okres Frýdek Místek. My thesis deals with valuation of easements. The first part describes the function of the easements, the creation and termination, limitation of easements and methods of their evaluation. I have prepared a market evaluation of two properties in the second empirical part of the thesis - a family house and a building land. The third analytical part of the thesis contains an analysis of local real estate market for the district of Frýdek Místek. Klíčová slova Věcné břemeno, hodnota, cena, vznik, nemovitost, zákon, vyhláška, rozhodnutí, konat, zdrţet se. 4

5 Obsah I Oceňování věcných břemen.7 1 Úvod do teorie oceňování Funkce teorie oceňování Základní otázky oceňování Co lze ocenit? Jak ocenit? Proč ocenit? Metodologie oceňování nemovitostí Metodologie oceňování Reflexe (pozorování) Indukce a dedukce Analogie (modelování) Analýza a syntéza Věcná břemena Pojem, druhy a funkce věcných břemen Věcná břemena in rem Věcná břemena in personam Jiné dělení věcných břemen Věcná břemena s povinností konat Věcná břemena s povinností zdrţet se Věcná břemena s povinností trpět Obsah právního vztahu věcných břemen Vznik věcných břemen Vznik věcného břemene písemnou smlouvou Vznik věcného břemene na základě závěti Vznik věcného břemene schválenou dohodou dědiců Vznik věcného břemene rozhodnutím příslušného státního orgánu Vznik věcného břemene ze zákona Zánik věcného břemene Obecně Zánik věcného břemene ze zákona Promlčení věcných břemen

6 3.7 Oceňování věcných břemen Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění nejčastěji zřizovaných věcných břemen Postup při ocenění některých věcných břemen II Praktická část Ocenění rodinného domu 39 2 Ocenění stavebního pozemku..71 III Analýza realitního trhu okres Frýdek Místek 90 4 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Ekonomická situace Město Frýdek Místek Pozemky Budovy Nájmy Třinec Pozemky Budovy Nájmy Okres Frýdek Místek mimo měst Frýdek - Místek a Třince Pozemky Budovy Nájmy Celkový marketingový výhled Příloha analýzy trhu Frýdek - Místek Mapa okresu Frýdek Místek Fotografie města Frýdek Místek Závěr Pouţitá literatura

7 1 Úvod do teorie oceňování Oceňování je činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů atd. přiřazován peněţní ekvivalent. Je však zapotřebí rozlišit cenu a hodnotu. Často bývají tyto dva pojmy zaměňovány. Níţe proto uvádím jejich rozdíly a rozdělení. 1.1 Funkce teorie oceňování Teorie oceňování dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ. Dále umoţňuje vytváření nových metod oceňování a v některých případech vytváří i novou skutečnost. Jako je například vytvoření nového legislativního prostředí, které vychází z teorie oceňování a ve svých důsledcích více nebo méně ovlivňuje nebo i determinuje vlastní trh. 1.2 Základní otázky oceňování Co lze ocenit? Na tuto otázku lze odpovědět jednoduše, protoţe ocenit můţeme vše. Pokud by byla odpověď jiná, dostaneme se do zúţeného okruhu administrativně-technického popisu oceňované substance. Popis substance, ať uţ je to výměr, analýza technického stavu, nebo jiné, je sice ve většině případů nutným prvním krokem, ale zdaleka to není vlastní ocenění. Pokud se někteří ze současných ekonomů domnívají, ţe nejcennějším zboţím na současném trhu jiţ není ani zlato, ani půda, ale informace (nehmotný, bezrozměrný a technicky nepopsatelný statek), s klasicky popisnou metodou oceňování bychom tuto nejcennější část majetku vůbec neocenili. Pokud se jiným pojem informace zdá příliš obecný můţeme jej prakticky aplikovat při ocenění nemovitosti, např. na goodwill nebo atraktivitu nemovitosti. Pod pojmem ocenění se proto chápe stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného statku Jak ocenit? Odpověď na tuto otázku je taktéţ známa, ale málokdy správně pochopena. Můţeme říci, ţe je v ní obsaţen základ uvaţování odhadce. Ten totiţ při oceňování nesmí vycházet ze svých představ a dopustit, aby mu unikla podstata věci. Podstatou věci není přitom nic jiného neţ porozumění funkci (uţitečnosti, činnosti) oceňovaného majetku. Abychom lépe porozuměli podstatě oceňování a uţitečnosti 7

8 věci, uvádím zde tezi z 19. století: Trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory. Cena nemovitosti je tedy rovna vyuţitelnosti jejich ploch (pozemků) nebo prostor (budov) trhem. Otázka jak je o to sloţitější, ţe funkce majetku není veličina stavová, ale toková. Je závislá nejen na čase, ale i na ekonomicky chápaném prostoru a není stejná pro celou společnost. Dobrým a často uváděným příkladem tohoto jevu je cena zvláštní obliby, coţ je hodnota determinovaná relativní vzácností pro určitý subjekt Proč ocenit? Oceňování je potřebné, protoţe jinak by byla hodnota majetku neznámá a bez znalosti hodnoty majetku by neexistoval směnný systém, a současně s tím celá ekonomika. Je obecně známo, ţe základem finančního účetnictví je oceňování. A proto na pouţitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin zjišťovaných v účetnictví. Celková výše vykázaného majetku a dluhů podniku, ale i jejich rozdíl závisí na oceňování. Tyto ukazatelé jsou důleţité pro výpočty charakterizující finanční situaci podniku, jeho výdělkovou schopnost a výnosnost z investovaného kapitálu, a proto je na oceňování výrazně závislá i podniková finanční analýza. Je důleţité, aby kaţdý podnik plnil základní a nezastupitelný krok, a spolehlivě zjišťoval hodnotovou podstatu podniku. U podniku, který není takto řízen, můţe dojít ke sníţení jeho hodnoty velmi rychle a to dokonce bez povšimnutí. Důleţitou součástí je mít stále na paměti, ţe úkolem odhadce je správně analyzovat skutečnou trţní hodnotu majetku. A jeho morální povinností je upozornit zadavatele ocenění na moţnost ohroţení hodnoty jeho majetku. Případně mu i poradit, jak si hodnotu majetku můţe uchovat nebo dokonce zvýšit. Na počátku 30. let bylo špatně vedené účetnictví a nedostatečně chápaná role oceňování jednou ze základních příčin nedostatečně zajištěných úvěrů, nesprávně oceněných akcií a špatně konstruovaných podnikatelských záměrů, to vše dohromady bylo příčinou ekonomického krachu. Pokud nebudeme chtít, aby se totéţ ještě někdy opakovalo, bude zapotřebí správně oceňovat majetek. 8

9 2 Metodologie oceňování nemovitostí 2.1 Metodologie oceňování Mezi základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou pozorování, indukce, dedukce, modelování, analýza a syntéza Reflexe (pozorování) Prvotním a relativně nejjednodušším postupem při zjišťování trţní hodnoty je obyčejné pozorování a zaznamenání onoho stavu. Pozorování lze označit jako zvláštní formu smyslového vnímání určenou ke zkoumání i k vysvětlení jevu po kvalitativní a kvantitativní stránce. Při pozorování se nejprve stanoví základní axiomatická jednotka, která vyjádří typickou charakteristiku pozorovaného jevu. Současně s tím je nemoţné zanedbat rozdíly mezi fyzikálně aditivními a intenzivními jednotkami. A taky správně definovat ekonomické jednotky, tzn. příjem a výnos. Hlavním znakem samotné reflexe je statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci Indukce a dedukce Indukce je logicky navazující myšlenkový postup od určitého k obecnému, dedukce je naopak postup inverzní, tedy od obecného k určitému. Při oceňování se oba tyto přístupy cyklicky opakují. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti se nejprve definuje kvalita a kvantita stavby, a potom reprodukční hodnota vynásobením objemových jednotek vysoce agregovanou cenou Analogie (modelování) Analogie je metoda při poznávání určitých jevů či procesů za pomocí modelového ztvárnění. Jednoduše lze popsat chování jednoho ekonomického subjektu, a na základě jeho analýzy lze popsat celou mnoţinu prvků shodných vlastností. Jako příklad můţe poslouţit základní způsob modelování kapitalizační míry při výpočtech trţních hodnot příjmovou metodou. 9

10 2.1.4 Analýza a syntéza Analýza i syntéza jsou často závěrečnou metodou při stanovování trţní hodnoty majetku. Podle Immanuela Kanta jsou obě metody vrcholnou formou v procesu zjišťování podstaty věcí. Analýza je způsob, jak se od jevů dopracovat k principům, a syntéza je opět převrácený postup, tedy od principů k jevům. Obdobně jak je tomu i u indukce a dedukce se rozdělují na více typů. Nejznámějšími jsou klasifikační, kauzální, funkcionální a strukturální. Pro oceňování je charakteristická nepřetrţitá cykličnost v jednotlivém i obecném poznávání. 3 Věcná břemena 3.1 Pojem, druhy a funkce věcných břemen Pojem věcné břemeno se standardně uţívá v několika významech. Jednak se věcnými břemeny rozumí právní institut, a jednak povinnost určitého subjektu. Navíc se termín věcné břemeno pouţívá pro označení právního vztahu. Označit věcná břemena za právní instituty, znamená také vymezit systém právních norem, které spravují věcná břemena jakoţto materiální vztahy. V této souvislosti jsou věcná břemena jakýmsi souborem právních norem, právně omezující vlastníka věci někomu jinému ve prospěch. Vlastník se stává povinný něco konat, něco trpět či se něčeho zdrţet. Omezení uskutečnění uţitné hodnoty osobní věci se projevuje jako povinnost trpět, zdrţet se určitého chování, anebo jako povinnost konat. Realita ohledně omezení uţitné hodnoty se týká kaţdého takového majitele. Je vyjádřena věcně právními účinky v právní úpravě. Spojení věcných břemen a osobního vlastnictví je charakteristickým rysem pro věcná břemena, jejichţ výraz se v právní úpravě nachází v povinnosti z věcných břemen vţdy přecházet na sukcesory, tedy na nové nabyvatele vlastnického práva. Soustava věcných břemen vytváří na niţší úrovni systém, který je sloţen z prvků, mezi nimiţ existují relace. Nejdiferencovanější věcná břemena jsou ta, která jsou oprávněně spojena s realizací uţitné hodnoty věci, a věcnými břemeny svědčícími určitému subjektu. V důsledku toho dochází k uspokojování zájmů a potřeb buď toho, kdo je právě vlastníkem věci, či zájmů a potřeb určitého individualizovaného 10

11 subjektu. V tomto spočívá základní rozlišení věcných břemen na věcná břemena in rem a in personam Věcná břemena in rem Jedná se o takovou skupinu věcných břemen, kde je subjekt oprávnění určený tak, ţe je jím vţdy vlastník věci. Z takovéto povahy vyplývá, ţe změna oprávněného subjektu není zrovna relevantní ve vztahu k další existenci věcného břemene Věcná břemena in personam U tohoto druhu věcných břemen je oprávněný subjekt určený naprosto jednoznačně, a oprávnění zůstává jen jemu. Proto je existence druhu věcných břemen in personam spojena s existencí oprávněného subjektu. Se zánikem oprávněného subjektu zaniká také věcné břemeno. Věcná břemena působící in personam uspokojují zájmy individualizovaného subjektu. Na rozdíl od věcných břemen působících in rem jsou uspokojovány zájmy kaţdého vlastníka věci, protoţe tyto zájmy souvisí s objektivní moţností realizace uţitné hodnoty věci. Z tohoto důvodu mají věcná břemena trvalý charakter a jsou zřizována na dobu neurčitou. Určení doby působení věcného břemene nebo vázání účinků na rozvazovací podmínku jsou pouze výjimkami. 3.2 Jiné dělení věcných břemen Jinak se dělí věcná břemena podle svého obsahu s důrazem na rozdíly v povinnostech zavázané osoby. Na základě tohoto rozdílového kritéria je moţno rozdělit věcná břemena na věcná břemena s povinností konat, zdrţet se a s povinností trpět. 11

12 3.2.1 Věcná břemena s povinností konat Vlastník zatíţené věci je povinen realizovat jistou činnost ve prospěch oprávněné osoby, ať uţ osoby individualizované nebo osoby, která je vlastníkem jiné věci. Prospěch této osoby sestává v tom, ţe jí povinný subjekt umoţňuje jisté plnění, hlavně určité úkony. Avšak v současnosti se lidé znovu uchylují k poskytování peněţitých nebo naturálních dávek Věcná břemena s povinností zdrţet se Vlastník zatíţené věci je povinen zdrţet se určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva. Takto je vlastník omezován ve vlastnickém právu. Oprávněná osoba sice aktivně neuţívá cizí věc, ale má prospěch z omezeného chování vlastníka zatíţené věci Věcná břemena s povinností trpět Vlastník zatíţené věci je povinen strpět jakékoli chování oprávněné osoby, díky čemuţ oprávněná osoba bezprostředně a aktivně můţe uţívat zatíţenou věc. 3.3 Obsah právního vztahu věcných břemen Obsahem právního vztahu věcných břemen jsou subjektivní práva a subjektivní povinnosti. Subjektivní povinnost vyplývá z vymezení pojmu věcných břemen, jako zákonem uložená míra nutnosti určitého chování, přesněji, určená míra nutnosti něco konat, něco trpět nebo se něčeho zdržet. Až právní skutečností, jež je právním důvodem vzniku konkrétního věcného břemene, je určen přesný obsah věcného břemene jako právního vztahu. Tento obsah ovšem musí být v souladu s obecně vymezeným obsahem věcného břemene, v opačném případě by byla právní skutečnost sankcionována absolutní neplatností pro rozpor se zákonem. Subjektivní povinnosti odpovídá subjektivní právo, které jako zákonem chráněná určitá míra možnosti chování umožňuje oprávněnému subjektu z věcného břemene vyžadovat stanovené chování povinného subjektu, příp. u některých věcných břemen (podle dřívější terminologie u tzv. pozitivních věcných břemen) také určitým způsobem konat, a tak bezprostředně uspokojovat své zájmy. 12

13 Pro subjektivní právo patřící k obsahu právního vztahu věcného břemene se vžilo označení právo odpovídající věcnému břemeni. Rozsah práv a povinností, tj. meze obsahu právního vztahu věcného břemene, není obecnou právní normou limitován. Pouze z obecně teoretického vymezení pojmu věcného břemene lze odvodit, že obsah má své meze v tom smyslu, že věcné břemeno je omezením vlastnického práva, což znamená, že nemůže vést k jeho úplnému vyloučení, resp. k úplnému vyloučení možnosti realizace užitné hodnoty příslušné věci. V některých případech však může být rozsah dán konkrétněji, např. přímo zákonem (ex lege vznikající věcná břemena), příp. účelem zákona. Nelze připustit existenci věcných břemen, jejichž obsah směřuje k obejití jiných právních norem, či dobrých mravů. Obcházením zákona prostřednictvím věcných břemen je také jejich využití k dosažení cíle, který zákon sice připouští, ale za pomoci jiných právních institutů, v nichž se uplatňují přísnější pravidla pro vznik i obsah právního vztahu (srov. Právo stavby). Obsahem věcného břemene nemůže být ani předkupní právo, neboť nejde o opakující se výkon tohoto práva (navíc věcně právní účinky předkupního práva jsou regulovány samostatně Obč. zákoníku, tudíž odpadly důvody vedoucí ke snahám zřizovat předkupní právo jako věcné břemeno). Povaze věcného břemene neodpovídá ani závazek spočívající v omezení dispozic s nemovitostí (např. závazek, že vlastník nezcizí dotčenou nemovitost), není zde dán soulad se zakotvenými funkcemi věcných břemen. Jestliže Obč. zákoník rámcově reguluje z obsahu věcných břemen subjektivní povinnosti, pak zcela zůstávají mimo jeho pozornost subjektivní práva. Jelikož jsou subjektivní práva a povinnosti korespondující, umožňuje subjektivní právo oprávněnému subjektu věcného břemene vyžadovat stanovené chování povinného subjektu, příp. u věcných břemen s povinností pati 1 také určitým způsobem konat a tak bezprostředně uspokojovat své zájmy. Na rozdíl od Obč. zákoníku však řada speciálních právních předpisů dává přednost vymezení subjektivních práv. S vymezením obsahu věcného břemene úzce souvisí také 151n odst. 3 Obč. zákoníku, regulující povinnost k úhradě nákladů na předmět věcného břemene. Pokud dohoda účastníků nestanoví jinak, uplatní se dispozitivní ustanovení, že přiměřené náklady na zachování a opravy věci je povinen nést oprávněný subjekt, jemuž právo odpovídající věcnému břemeni umožňuje užívat cizí věc. Za 1 pati = z lat. strpět 13

14 předpokladu, že tuto věc užívá také její vlastník, nese tyto náklady společně (nikoliv solidárně) podle míry užívání. Totéž platí i v případě, kdy věc patřící jinému subjektu užívá z titulu věcného břemene více oprávněných. Povinnost nést náklady se týká pouze udržovacích nákladů. Není stanoveno, kdo je povinen provádět opravy a údržbu věci. Lze však vyvodit, že je to nositel vlastnického práva k věci, s nímž je povinnost věcného břemene spojena (pokud není dohodnuto, příp. stanoveno jinak) Vznik věcných břemen Jednotlivé případy vzniku věcných břemen lze rozdělit do šesti skupin podle nejnovější právní úpravy. Pro jednotlivé způsoby vzniku věcných břemen platí tzv. numerus clausus Vznik věcného břemene písemnou smlouvou Hlavní skutečnost vedoucí ke vzniku věcného břemene je písemná smlouva. Tento způsob vzniku odpovídá i obecné povaze občanskoprávních vztahů. Přitom je tato smlouva často uzavírána samostatně na jedné listině a se smlouvou o převodu nemovitosti. Pro zřízení věcného břemene k části pozemku se musí vyznačit tato část pozemku na geometrickém plánu, který je součástí listiny o zřízení věcného břemene. V některých případech je moţno tolerovat absenci geometrického plánu, pokud je rozsah věcného břemene slovně vymezen s naprostou jednoznačností Zřízení věcného břemene si vyţaduje přesnou písemnou formu tak, jak to ukládá 39 Občanského zákoníku pro smlouvu o zřízení věcného břemene. V případě nedodrţení je smlouva zcela neplatná Vše, co jiţ bylo výše uvedeno, je podmínkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene. K nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni dochází při akceptaci 2 ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, numerus clausus = uzavřený počet. 14

15 dalších podmínek, které vedou ke vzniku věcně právních účinků smlouvy. Touto skutečností je od vklad do katastru nemovitostí Novelizovaná dikce 151o odst. 1 OZ (ve znění účinném od ) uvádí jako předpoklad nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům vklad do katastru u všech způsobů vzniku věcných břemen. Takový obecný závěr je nutno chápat jako zřejmý omyl zákonodárce, vklad může mít účinky nabytí práva pouze tehdy, nestanoví-li Obč. Zákoník nebo jiný zákon jinak ( 2 odst. 2 zák. č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). V tomto duchu je jiným zákonem zrovna 7 zák. č. 265/1992 Sb., když uvádí, že práva zapisovaná do katastru nemovitostí, která vznikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, se zapisují záznamem Vznik věcného břemene na základě závěti Závěť, jako jednostranný právní úkon zůstavitele, nevede sama o sobě ke vniku věcného břemene, protože zákon zde zohledňuje i výsledky dědického řízení. Obč. Zákoník v podobě účinné do neobsahoval výslovné spojení závěti a výsledků dědického řízení, avšak praxe tyto potřeby signalizovala, neboť se objevovaly případy, kdy sice závěť byla způsobilá založit věcné břemeno, avšak dědické řízení skončilo takovým způsobem, že věcné břemeno nebylo aktuální. Ani změna provedená zák. č. 509/1991 Sb. neopustila základní princip: věcné břemeno vzniká přímo na základě závěti, a sice okamžikem smrti zůstavitele (jako důsledek delačního principu nabývání dědictví). Možnost zůstavitele zřídit věcné břemeno závětí je důsledkem jeho způsobilosti disponovat s věcí pro případ smrti. Zřízení věcného břemene nelze považovat za podmínku, která by byla ve smyslu 478 Obč. Zákoníku neplatná. Subjektem oprávněným zřídit věcné břemeno je pouze fyzická osoba, jako testátor. Jde o zatížení vlastní věci povinností věcného břemene. Oprávněným subjektem může být jak fyzická osoba, tak právnická osoba (v postavení právnické osoby i stát), tento subjekt může být určen vlastnickým právem k věci nebo i zcela individualizovaně. Připouštím tedy možnost zřizovat věcná břemena, v nichž oprávnění působí in rem i in personam. V praxi však připadají v úvahu zejména fyzické osoby jako subjekty, 15

16 kterým bude svědčit právo věcného břemene, a věcná břemena působící především in personam. Povinnou osobou z věcného břemene bude dědic (dědici) nemovitosti, s nímž bude věcné břemeno spojeno, a to jak závětní dědic, tak dědic ze zákona (opět osoba fyzická i právnická) Vznik věcného břemene schválenou dohodou dědiců Po novelizaci zák. č. 131/1982 Sb. se objevovaly problémy v dědické řízení, kdy se jeden z dědiců v dohodě o vypořádání dědictví zavázal, ţe jinému spoludědici bude poskytovat nějaké plnění, či v jeho prospěch bude dále povinen něco trpě, nebo se něčeho zdrţet. Nejasnosti ohledně uzavření dohody o vypořádání dědictví a jejím schválením státním notářstvím vedly k rozhodnutí, ţe i schválenou dohodou o vypořádání dědictví lze zřídit věcné břemeno, načeţ rozhodnutí o schválení této dohody nahrazuje jinak poţadovaný vklad do katastru nemovitostí. Současná právní úprava zcela odstraňuje tyto pochybnosti. Základem způsobu vzniku věcných břemen je dohoda dědiců o vypořádání dědictví, kterou pozůstalí uzavírají u soudu. Neodporuje-li dohoda zákonu nebo dobrým mravům, je schválena soudem podle 482 Občanského zákoníku, a to usnesením 175q odst. 1 písm. c) obč. Soudního řádu. Teoreticky má schválená dohoda dědiců nadále podléhat vkladu do katastru nemovitostí, avšak praxe ukázala, ţe usnesení soudu o schválené dohodě dědiců je dostatečné Vznik věcného břemene rozhodnutím příslušného státního orgánu Věcné břemeno můţe být zaloţeno na základě rozhodnutí státního orgánu. Právní vztah věcného břemene pak vzniká buď okamţikem uvedeným v rozhodnutí, nebo nabytím právní mocí rozhodnutí. S účinností od nahradil obecnou úpravu vyvlastnění ve stavebním zákoně zvláštní zákon zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Speciální úprava vyvlastnění zůstala tímto zákonem nedotčena. Podle citovaného zákona lze též dosáhnout omezení vlastnického práva, což typicky představuje zřízení věcného břemene. Tomu 4 ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola,

17 slouží i vymezení vyvlastňovacího řízení a možnosti rozhodnutí vyvlastňovacího orgánu - 2 a 24. Je však třeba respektovat, že i pro zřízení věcného břemene v rámci vyvlastnění platí základní podmínka vyvlastnění, tj. že je přípustné jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliže veřejný zájem na dosažení tohoto účelu převažuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. 5 Vybrané zvláštní předpisy umoţňují v daném případě zrealizovat věcné břemeno rozhodnutím speciálního stavebního úřadu. V současnosti řeší toto významné oprávnění zák. č. 13/1997 Sb., o pozemcích a komunikacích. Vlastnické právo ke stavbě, pozemku a zařízení lze vyvlastnit za účelem uskutečnění stavby dálnice, silnice nebo místní komunikace. Právo odpovídající věcnému břemeni pak náleţí právu, které opravňuje stavebníka zřídit poţadovanou stavbu na dotčeném pozemku. Neodmyslitelnou součástí takového rozhodnutí je ustanovená výše jednorázové náhrady, a to dle zák. č. 184/2006 Sb. Pokud nastane případ, kdy je zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku, a vlastník této stavby prokazatelně nedosáhl majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný stavební úřad oprávněn zřídit věcné břemeno na návrh vlastníka stavby. Součástí rozhodnutí je rovněţ výše jednorázové náhrady podle zák. č. 184/2006 Sb. Vlastník nemovitosti, která sousedí s úsekem silnice či s místní komunikací v zastavěném území obce, v případech nezbytně nutných musí strpět zřízení věcného břemene na své nemovitosti za jednorázovou úplatu. Tímto věcným břemenem se myslí umístění veřejného osvětlení, dopravních značek a zřízení cedulí s názvy místního označení. O zřízení věcného břemene a o výši úplaty rozhoduje příslušný silniční správní úřad. Dopravní značky a zařízení řídí příslušný orgán podle zák. č. 12/1997 Sb. 5 ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola,

18 3.4.5 Vznik věcného břemene ze zákona Díky kontinuitě právního řádu lze říci, ţe ke vzniku věcných břemen vedou všechny právní normy, ve kterých jsou stanoveny podmínky pro vznik věcných břemen přímo ze zákona. Věcné břemeno vznikne na základě právních norem, které byly jiţ vydány, i právních norem, které budou přijaty v budoucnu. Ze současných zákonů, jeţ umoţňují vznik věcných břemen ex lege 6, jsem vybrala pár následujících. Zrušené právní předpisy zařazuji proto, ţe podle nich vzniklá věcná břemene ještě existují a nové předpisy je nijak neovlivnily odst. 1 zák. č. 47/1956 Sb., o civilním letectví (zrušen zákonem č. 49/1997 Sb.): Zřizování denních světelných a radiových návěstidel Správci, vlastníci nebo uživatelé pozemků a objektů, na kterých mají být k zajištění bezpečnosti leteckého provozu umístěna denní, světelná nebo radiová návěstidla, jsou povinni trpět za přiměřenou náhradu jejich zřízení, umístění a obsluhu zák. č. 79/1957 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny (zrušen zákonem č. 222/1994 Sb.) Energetickým podniků přísluší oprávnění stavět a vyuţívat elektrická vedení na cizích nemovitostech v rozsahu vyplývajícím z povolené stavby, coţ se vztahuje i na malé stavby do rozlohy 30 m 2 s příslušenstvím, hlavně zřizovat podpěrné body na nemovitostech, přepnout vodiče nemovitosti a umisťovat na nich vedení. Zároveň energetickým podnikům přísluší vstupovat a vjíţdět při stavbě, provozování, opravách, změnách nebo odstraňování vedení na příjezdné, průjezdné a vedením přímo dotčené cizí nemovitosti. Taktéţ i odstraňovat a oklešťovat stromoví, které vedení překáţí. 6 ex lege = z právních předpisů (lat.) 7 ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola,

19 Energetické podniky mají povinnost trpět výkon oprávnění vázaný na dotčené nemovitosti jako věcné břemeno. Věcná břemena podle ustanovení 22 postihují i národní majetek a nezapisují se do pozemkových knih. Tím pádem pro ně neplatí předpisy o promlčení či vydrţení zák. č. 67/1960 Sb., o výrobě, rozvodu a vyuţití topných plynů (zrušen zákonem č. 222/1994 Sb.): Plynárenským podnikům přísluší oprávnění nejen zřizovat a provozovat na cizích pozemcích, v rozsahu vyplývajícím z rozhodnutí i přípustnosti stavby, plynovodní sítě, ale i zřizovat a provozovat zařízení pro uskladnění topných plynů v přírodních strukturách pod cizími pozemky. Dále jsou plynárenské podniky oprávněny vstupovat a vjíţdět v souvislosti se zřizováním, provozováním, při opravách, změnách a odstraňování plynovodní sítě na příjezdné, průjezdné a tímto plynárenským zařízením dotčené pozemky. V neposlední řadě mohou plynárenské podniky provádět na cizích nezastavěných pozemcích průzkum, vyměřování podzemních přírodních struktur a zkušební vrty ke zřízení a provozu podzemních zásobníků a vstupovat a vjíţdět za tím účelem na tyto pozemky zák. č. 135/1961 Sb., o pozemních komunikacích ve znění pozdějších předpisů (zrušen zákonem č. 13/1997 Sb.). Po provedené novelizaci zákona o pozemních komunikacích (úplné znění vyhl. Pod č. 55/1984 Sb.) upravil 15 věcné břemeno takto: Pracovníci příslušných silničních správních orgánů a správců komunikací mohou vstupovat na nezastavěné pozemky v okolí dálnice, silnice a místní komunikace, pokud k tomu není třeba povolení podle zvl. předpisů. 8 8 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. LINDE PRAHA, a.s

20 zák. č. 51/1964 Sb., o drahách (zrušen zákonem č. 266/1994 Sb.) Dráţní podnik musí před zahájením svého provozu na drahách zabezpečit nemovitosti a jejich příslušenství v mezích technického a hospodářského účelu proti nepříznivým účinkům, plynoucím ze stavby a provozu dráhy. Uţivatelé nemovitostí a jejich příslušenství jsou povinni takové zabezpečení trpět. Po spuštění provozu jsou osoby uţívající budovy nebo jiné zařízení a pozemky v okolí dráhy povinny na svůj náklad udrţovat tyto nemovitosti v takovém stavu a uţívat je takovým způsobem, aby dráhu a její provoz nijak neohroţovaly a neomezovaly. Dráţní podnik je oprávněn zřizovat, udrţovat a provozovat dráţní vedení na nemovitostech v okolí dráhy vyhl. č. 52/1964 Sb., o drahách, jenţ byl zrušen zákonem č. 266/1994 Sb. K nemovitostem v okolí dráhy je dráţní podnik oprávněn zřizovat a provozovat vodovodní či jiné potrubí, elektrické, sdělovací a zabezpečovací zařízení podle podmínek stanovených příslušnými předpisy. Dále je dráţní podnik oprávněn vstupovat a vjíţdět na nemovitosti při zřizování a udrţování dráţních vedení a jejich zařízení v nezbytném rozsahu odst. 1 zák. č. 61/1977 Sb., o lesích (zrušen zákonem č. 289/1995 Sb.) Uţivatel lesních pozemků má moţnost vyuţívat bezplatně cizí pozemky pro lesní dopravu, pouze za předpokladu, ţe se nelze dostat na lesní pozemek jinou cestou, která by byla nesrovnatelně vyšší neţ újma vznikající tímto uţíváním anebo s výlohami. 20

21 zák. č. 89/1987 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě tepla (zrušen zákonem č. 222/1994 Sb.): Investoři, anebo provozovatelé zařízení pro rozvod tepla jsou oprávněni zřídit zařízení pro rozvod tepla v rozsahu vyplývajícím ze stavebního povolení a tato zařízení provozovat na cizích nemovitostech. Dále jsou oprávněni vstupovat či vjíţdět za účelem zřízení nebo změny, případně provozování, opravy, údrţby a odstranění zařízení pro rozvod tepla na průjezdné, a tímto zařízením dotčené cizí nemovitosti. Současně s tím jsou oprávněni i odstraňovat a oklešťovat v nezbytném rozsahu stromoví a jiné porosty překáţející zařízení pro rozvod tepla. Tato oprávnění vznikají dnem, kdy stavební povolení nabude právní moci, a zanikají dnem zrušení zařízení rozvádějícího teplo. Zároveň jsou tato oprávnění věcnými břemeny váznoucími na dotčených nemovitostech a nezapisují se do evidence nemovitostí zák. č. 102/1963 Sb., o rybářství Pokud to není na pobřeţních pozemcích zakázáno, mají oprávněné osoby povolení vstoupit za účelem výkonu rybářského práva zák. č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích (zrušen zák. č. 151/2000 Sb.): Organizacím spojů přísluší ve veřejném zájmu zřídit a uţívat nadzemní a podzemní telekomunikační vedení na cizích nemovitostech včetně potřebných opěrných a vytyčovacích bodů. Dále pak vstupovat a vjíţdět na cizí nemovitosti v nezbytném rozsahu při projektování, stavbě, provozu, opravách, změnách či odstraňování telekomunikačního zařízení. 21

22 K provádění nezbytných úprav půdy a jejího prostoru, především odstraňování stromoví překáţejícímu telekomunikačnímu vedení mají organizace taktéţ oprávnění d zákonného opatření předsednictva FS č. 297/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zák. č. 42/1992 Sb., o úpravě a vypořádání majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků družstev: Odst. 1 Pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty, na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, zřizuje se dnem účinnosti tohoto zákonného opatření ve prospěch družstva, popřípadě jeho právního nástupce na budově věcné břemeno podle 151n a násl. Občanského zákoníku, které dále omezuje vlastníka budovy tak, že pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníků o nájmu družstevního bytu. Družstvo nebo jeho právní nástupci mají k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele, není-li mezi nimi a vlastníkem budovy dohodnuto jinak. Pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních a bytových družstev. Nájemné z těchto bytů platí nájemce družstvu nebo jeho právnímu nástupci; úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí nájemce vlastníkovi budovy, popřípadě jiné osobě. Odst. 2 Zhodnocení domu pořízením bytu nebo nebytového prostoru podle předpisů o poskytnutí finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou 22

23 nástavby a vestavby je pro účely tohoto zákonného opatření považováno za náhradu za omezení vlastnického práva zřízením věcného břemene odst. 11 Zák. č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o Státní energetické inspekci (po novelizaci provedené zákonem č. 83/1998 Sb.) zrušen zákonem č. 458/2000 Sb.: Dodavatel má právo zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech liniová rozvodná zařízení, podpěrné body, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umísťovat v nich vedení v rozsahu podmínek stanovených územním rozhodnutím a stavebním povolením, pokud je jejich umístění řešeno v závazné části územně plánovací dokumentace. Dodavatel můţe vstupovat i vjíţdět na nemovitosti v souvislosti se zřizováním, provozem, opravami a údrţbou provozních zařízení. Současně s tím má dodavatel právo odstraňovat a oklešťovat stromoví či jiné porosty ohroţující bezpečný a spolehlivý provoz rozvodných zařízení v situacích, kdy tak sám vlastník či uţivatel neučinil po předchozím upozornění zák. č. 72/1994 Sb., podle kterého se některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům upravují a doplňují některé zákony o vlastnictví bytů, ve znění zák. č. 103/2000 Sb. Pokud nedošlo u vlastníka pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do , vzniklo za náhradu dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku. Vlastník jednotky má v takovém případě právo spoluuţívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. 9 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. LINDE PRAHA, a.s

24 Došlo-li k převodu vlastnictví jednotky, stal se nabyvatel jednotky oprávněným z věcného břemene. Nádvoří je také předmětem věcného břemena, a to pokud je ze všech stran ohraničeno bytovým domem a není zastavěno stavbou jiného vlastníka. Ačkoli většina ze zmíněných zákonů výslovně nehovoří o věcných břemenech, je zapotřebí povaţovat za věcná břemena i uvedené případy. Taková omezení jsou jednak obsahově shodná s běţnými věcnými břemeny, jednak jsou propojena s vlastnictvím nemovitosti. Existují zde dvě varianty vzniku věcných břemen ex lege. První nastává tehdy, vznikne-li věcné břemeno okamţikem účinnosti právní normy. V praxi mohou tyto případy nastat pro příklad u ochranných pásem v místech kontaktu s veřejně prospěšnými zařízeními. Druhá varianta přichází na řadu častěji. Právní norma bere v úvahu moţnosti vzniku věcných břemen v určitých případech. Věcné břemeno vzniká aţ nastoupením dalších skutečností, jako je stanovení moţnosti vzniku hypoteticky, například stavebním povolením k příslušné stavbě. Věcné břemeno vzniká jako následek, který je se stavebním povolením spojen přímo ze zákona. 3.5 Zánik věcného břemene Obecně Občanský zákoník od do obecně stanovil, že věcná břemena zanikají písemnou smlouvou, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona ( 151p odst. 1). Po další novelizaci 151p odst. 1 takto: Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí. Ovšem tento výčet způsobů zániku věcných břemen není vyčerpávající, i když enumerativní dikce zákona se zdá být taxativní. Vedle výčtu způsobů zániku věcných břemen obsahuje nyní Obč. zákoník i konkretizaci některých způsobů. Bylo by však nelogické nepřipustit i další způsoby zániku věcných břemen, takové, které se mohou uplatnit jako obecné způsoby zániku právního vztahu, či způsoby vyplývající z povahy věcných břemen. Z těchto důvodů lze rozlišit jednotlivé způsoby zániku věcných břemen, které jsou samostatně níže analyzovány. 24

25 Specifikem zániku věcného břemene je skutečnost, že kromě zániku právního vztahu má za následek obnovení původního obsahu subjektivního práva, které bylo věcným břemenem omezeno. U všech druhů věcných břemen dochází jejich zánikem k tomu, že nositel příslušného vlastnického práva může realizovat užitnou hodnotu věci v takové míře, v jaké její užívání toto vlastnické právo umožňuje Zánik věcného břemene ze zákona Věcné břemeno zaniká přímo při splnění skutečnosti popsané hypotézou příslušné právní normy. Proto účinky nastávají automaticky a není nutné o nich konstitutivně rozhodovat. Dojde-li ke sporu, připadne v úvahu určovací ţaloba, např. ţe zde právo věcného břemene neexistuje ( 80 písm. c) obč. soudního řádu), nebo ve sporu o plnění z věcného břemene můţe být namítnut zánik břemene. Případy zániku věcných břemen jsou uvedeny dále Zánik věcného břemene nastoupením trvalých změn - 151p odst. 2 OZ 11 Tento způsob byl novelizován v obč. zákoníku k a popisuje případy, kdy věcné břemeno jiţ nemůţe dostát svých funkcí. K takové situaci dochází při nastoupení trvalých změn, kdy věc jiţ nemůţe slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu uţívání její nemovitosti Zánik věcného břemene smrtí nebo zánikem oprávněného - 151p odst. 4 OZ Tento způsob zániku věcných břemen je také ze zákona, jelikoţ jeho následky jsou přímo spojeny se smrtí. U věcných břemen působících in personam zanikne věcné břemeno nejpozději smrtí či zánikem oprávněné osoby, jelikoţ jsou vázána na určitou osobu. Vychází se ze samotné podstaty těchto věcných břemen. Citované ustanovení 151p odst. 4 je ve vztahu k fyzickým osobám konkretizací obecného ustanovení 579 obč. zákoníku na podmínky věcných břemen. 10 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ V.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. LINDE PRAHA, a.s OZ = Občanský zákoník 25

26 Zánik věcného břemene datem nabytí majetku do celospolečenského vlastnictví bývalého hospodářského zákoníku Tento případ v dnešní době nastat nemůţe, jelikoţ neexistuje ţádný předpis, který by takové ustanovení nadále obsahoval Zánik věcného břemene vyvlastněním zatíţené nemovitosti Dle 6 písm. d) zák. č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), věcná břemena zanikají na zatíţené nemovitosti, kromě případů kdy jde o věcná břemena, kde to veřejný zájem vyţaduje. Věcné břemeno zanikne ve chvíli nabytí právní moci rozhodnutí o vyvlastnění Zánik věcného břemene prodejem nemovitosti při výkonu rozhodnutí Podle 337 odst. 2 obč. soudního řádu zanikají dnem právní moci rozvrhového usnesení věcná břemena vázaná na nemovitosti, jeţ jsou předmětem výkonu rozhodnutí; to neplatí v případech, kde bylo rozhodnuto, ţe nezaniknou ( 336a odst. 1 písm. c) obč. soudního řádu), a u těch, za která byla poskytnuta vydraţiteli náhrada ( 337g odst. 2 obč. soudního řádu) Zánik věcného břemene rozhodnutím oprávněného orgánu Věcné břemeno zaniká rozhodnutím, které má konstitutivní povahu evidovanou dnem uvedeným v rozhodnutí. Orgán, který je oprávněný k takovému rozhodnutí, je soud. Předpokladem k vydání soudního rozhodnutí je splnění podmínek změny poměrů, případně hrubým nepoměrem mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného Zánik věcného břemene na základě smlouvy Písemnou smlouvou lze zrušit i taková věcná břemena, jejichţ vznik nebyl smluvní. Taková smlouva můţe být uzavřena samostatně, ale můţe být i součástí jiné smlouvy. Ze zákona se vyţaduje písemná forma smlouvy. V případě nedodrţení je smlouva neplatná. 26

27 Zánik věcného břemene splynutím Problematika zániku věcného břemene splynutím je upravena v občanském zákoníku od Z definice věcných břemen, která je součástí 151n odst. 1 obč. zákoníku, vyplývá platnost zásady nulli res sua servit 12. Při spojení práva odpovídajícího věcnému břemeni s povinností věcného břemene v jediném subjektu, věcné břemeno zanikne. Takový zánik věcného břemene je definitivní i v případě, ţe by v budoucnosti byla mezi různé subjekty opět rozdělena bývalá zatíţená a oprávněná věc Zánik věcného břemene uplynutím doby V praxi se věcná břemena na dobu určitou příliš nezřizují, avšak je-li věcné břemeno zřízeno na určitou dobu, uplynutím sjednané doby trvání věcné břemeno zaniká Zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky Někdy je zřízení věcného břemene s rozvazovací podmínkou vhodnější, neţ omezení věcného břemene na dobu určitou. Uţ z toho důvodu, ţe je lepší předem z hlediska trvání věcného břemene, protoţe se nedá předem vyvodit, na jak dlouho bude jeho existence potřebná. Splněním podmínky právní vztah věcného břemene zaloţený sub conditione 13 zaniká. 3.6 Promlčení věcných břemen I přesto, ţe se ve skutečnosti mluví o promlčení věcných břemen, jedná se o promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Promlčením věcného břemene se nemyslí zánik věcného břemene jakoţto právního vztahu, ale jen oslabení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Podmínkou vynutitelnosti práva odpovídajícího věcnému břemeni je vznesení námitky k promlčení. Uplynutím promlčecí doby vzniká právo nositele povinnosti z věcného břemene, aby vznesl námitku promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Tím zaniká nárok oprávněného domáhat se vynutitelnosti povinnosti věcného břemene. 12 nulli res sua servit = věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného 13 sub conditione = pod podmínkou 27

28 3.7 Oceňování věcných břemen Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí tak, ţe se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje výnosovou metodou na základě ročního uţitku a obvyklou cenou věcného břemene. To se neuplatňuje v případě, ţe je roční uţitek zaznamenán ve smlouvě nebo ve výsledku dědického řízení, případně z rozhodnutí příslušného orgánu. Avšak nesmí být cena o více neţ jednu třetinu niţší neţ cena obvyklá. Roční uţitek se pak násobí počtem let uţívání práva, nejvýše však pěti. Maximálně pěti let. Pokud patří právo osobě do konce jejího ţivota, roční uţitek se násobí deseti. Nastane-li situace, kdy cenu nelze zjistit ţádnou z výše uvedených metod, pouţije se pro ocenění jednotná částka Kč. Pro právo zřízené jinak neţ věcným břemenem, je-li podobné právu odpovídajícího věcnému břemeni, je postup oceňování shodný s předchozími kroky Ocenění nejčastěji zřizovaných věcných břemen Právo bezplatného bydlení Jedná se o bydlení v bytech i rodinných domech. V obou případech se uţívá obvyklé nájemné. Avšak s přihlédnutím k regulaci nájemného v bytech se bude ve většině případů obvyklé nájemné shodovat s regulovaným nájemným Právo bydlení v bytě s regulovaným nájemným Roční regulované nájemné se stanoví podle vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, v platném znění (dále vyhláška o nájemném ). Pro účely ocenění věcného břemene bezplatného bydlení v bytě se použije regulované nájemné za 1 m 2 započitatelné podlahové plochy platné v den ocenění v konkrétní obci dle kategorie bytu podle 5 a 5a vyhlášky, případně podle 6 odvozením z ceny bytu. Podle 3 vyhlášky o nájemném se do započitatelné podlahové plochy zahrnuje podlahová plocha místnosti a prostor umístěných i mimo byt, avšak užívaných nájemcem, přičemž podlahová plocha WC, koupelny, koupelnového nebo sprchového 28

29 koutu, spíže, komory, balkonu, lodžie, terasy, sklepa a jiného prostoru mimo byt se započítává jednou polovinou. Měsíční užitek nájemné je násobkem započitatelné podlahové plochy a ceny za 1 m 2 plochy v daném místě (obci) ke dni ocenění pro příslušnou kategorii bytu. Přepočte se na roční užitek nájemné. Cena věcného břemene užívání bytu je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let podle 18 odst. 3 nebo Regulované nájemné lze pouţít ke zjištění ročního uţitku, i v případě, kdy je věcné břemeno vztaţeno k bytu v bytovém domě. Zároveň i tehdy, kdy obsah věcného břemene omezuje uţívání rodinného domu v plném rozsahu. Poměrnou částí nájemného se do celkového ročního uţitku zahrnují ta věcná břemena, která oprávněná osoba s jinými jen spoluuţívá. Ceny sluţeb spojených s uţíváním bytu nejsou součástí nájemného. Nájemné za 1 m 2 podlahové plochy platného v dané obci lze snadno zjistit na příslušném odboru obecního či městského úřadu Právo bydlení v rodinném domě Velmi často se objevuje věcné břemeno bezplatného uţívání rodinného domu a pozemků, které s nimi utváří funkční celek. Především se jedná o okruh blízkých příbuzných. Při zjišťování ročního uţitku nelze brát osobní vztahy v úvahu. Nájemné se u rodinných domů sjednává dohodou. Roční uţitek se zjišťuje obvyklým nájemným sjednaným pro obdobný rodinný dům Právo uţívání nebytových prostor Z nebytových prostor není nájemné cenově regulováno. Ke zjištění ročního uţitku se uţívá obvyklé nájemné za podobný nebytový prostor srovnatelných parametrů Právo přechodu nebo přejezdu pozemku Ocenění tohoto druhu záleţí na tom, komu přísluší právo, zda je to omezený okruh osob nebo je okruh oprávněných neurčitý. Taktéţ se rozlišuje, zda věcné břemeno slouţí k podnikatelským zájmům, nebo jen osobním potřebám oprávněného. 14 KOKOŠKA, J. a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. ARCH,

30 Věcné břemeno přechodu nebo přejezdu pozemku uţívané pro osobní potřebu oprávněného nebo oprávněných Obvykle je věcným břemenem zřízení přístupové cesty ke garáţi, zahradě, chatě či rodinnému domu na pozemku jiného vlastníka. Ke zjištění ročního uţitku se pro účely ocenění pouţívá regulované nájemné. Především proto, ţe tyto pozemky neslouţí k podnikání oprávněné osoby. Maximální roční nájemné je stanoveno výměrem MF č. 01/1999 z 30. listopadu 1998, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami pro rok 1999, a to v části I., oddíl A, položka 10. Regulace podle této položky výměru č. 01/1999 se nevztahuje na nájemné stanovené v 22 odst. 4 a 10 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v pozdějším znění. Podle tohoto zákona činí roční nájemné z pozemků, na kterých byla na základě územního rozhodnutí zřízena zahrádková nebo chatová osada nebo byla zřízena před 1. říjnem 1976, 10 % z ceny pozemku, odvozené z bonitovaných půdně ekologických jednotek (vyhláška č. 215/1995 Sb.). 15 V případě, ţe se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak, činí roční nájemné z pozemků náleţejících do zemědělského půdního fondu 1% z ceny pozemku. Výjimku tvoří pozemky lesního půdního fondu Věcné břemeno přechodu a přejezdu pozemku zřízené pro oprávněného, nebo oprávněné v souvislosti s jeho podnikatelskou činností V tomto případě se jedná např. o přístupovou cestu k průmyslovému objektu, zemědělskému objektu, nebo o přístup ke skladům a jiné. Roční uţitek se tedy určí jako roční obvyklé sjednané nájemné, a nevztahuje se na tento případ regulace nájemného Věcné břemeno veřejné ceny U tohoto typu věcného břemene nelze určit roční uţitek, neboť oprávněným subjektem je veřejnost. 15 KOKOŠKA, J. a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. ARCH,

31 Právo věcného břemene pro energetiku energetické stavby Energetické stavby zahrnují velkou škálu energetických rozvodů, plynovodů, ropovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K tomu patří i vybudování ochranných pásem se spoustou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se nacházejí tyto stavby. Umístění energetické stavby hodně ovlivňuje míru omezení vlastnického práva a zároveň i míru vyuţitelnosti pozemku. Větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší pak stavbám pod zemí. Zjištění ročního uţitku se váţe k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemene ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční uţitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Simulované nájemné se pouţije, pokud chybí informace o podnájmu. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku. Jak v úrovni obvyklé ceny, uvedené v cenové mapě obce, tak i podle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 279/1997 Sb.). Procentuální podíl z obvyklé ceny pozemku určeného k zástavbě uplatňovanému úročení vkladů v peněţních ústavech. Obvykle se tato hodnota pohybuje mezi 4-5%. Jedná-li se o zemědělskou půdu, stanoví se nejprve roční uţitek ve výši nájemného dle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, a to ve výši 1 % z ceny pozemku. To se řídí vyhláškou č. 215/1995 Sb. Pokud se jedná o lesní pozemek, tak se roční uţitek určuje obdobně, ve výši 1 % z ceny pozemku, která se zjistí podle cenového předpisu. Současně s energetickou stavbou mohou být na daném pozemku zřízena věcná břemena, ale i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Můţe to být povinnost umoţnit přístup přes přiléhající pozemek za účelem opravit energetické vedení, při haváriích atd. To se netýká pravidelně se opakujících uţívání Právo věcného břemene ve prospěch stavby na jiné stavbě Do vznikalo věcné břemeno povolením stavby na stavbě. Od s účinností nového stavebního zákona č. 83/1998 Sb., žádá-li stavebník o takovou stavbu, musí mít podle 58 odst. 5 zákona předem uzavřenou dohodu o věcném břemeni s vlastníkem spodní stavby. Platí to samozřejmě i v těch případech, kdy se obě stavby staví současně. Jde např. o terasovité domy, patrové garáže apod. 31

32 Užitek lze v těchto případech vyjádřit úsporou nákladů na základy stavby, rozdílem nákladů spodní a horní stavby. Roční užitek je podílem zjištěného rozdílu a předpokládaného počtu let životnosti stavby, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřizováno. Při realizaci horní stavby na stavbě již zbudované a stavebně neporovnatelné se zjistí obvyklá cena nákladů podobných objektů, případně obvyklá cena podobných stavebních objektů postavených na pozemku a porovná se s cenou stavby na stavbě Postup při ocenění některých věcných břemen Právo čerpat vodu ze studny Kvůli problémům se zjištěním spotřeby vody se doporučuje ocenit věcné břemeno podle 18 odst. 5, tj Kč. Právo chovat domácí zvířectvo Stejně jako právo čerpání vody ze studny, se i toto řídí dle 18 odst. 5. Právo podílet se na úrodě ze zahrady Rozhodující je samotná formulace věcného břemene. Při obecné formulaci uţitku ze zahrady se doporučuje rovněţ vyuţít ustanovení 18 odst. 5. Právo opatrování oprávněného Rovněţ stejné ustanovení, tj. 18 odst. 5, zde však je rozhodující formulace práva odpovídajícího věcnému břemeni. Právo přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě Jde např. o přístup ke stěně domu, která je na hranici pozemku jiného vlastníka při opravě, o moţnost údrţby a oprav plotu z pozemku souseda atd. Protoţe se nejedná o zřízení trvalé přístupové cesty, ale o moţnost přechodu pozemku v předem neurčené době a četnosti, nelze věcné břemeno přesně vymezit, a proto se pouţije Kč Praktický příklad použití Ve věci: stanovení hodnoty věcného břemene pro uzavření smlouvy mezi Energetickým podnikem a.s., a majitelem pozemků, vyvolaného umístěním a úpravou stávající příhradové trafostanice a posílení venkovního vedení NN a umístění 16 KOKOŠKA, J. a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. ARCH,

33 samonosného kabelu a dalších rozvodů, jejich ochranných pásem a staveb doplňkových či obslužných Objednávka požaduje: 1. Stanovení dotčených ploch pozemků včetně ochranných pásem podle platných předpisů pro: a) trafostanici PTS kva na pozemku 194/5, b) vozovku pro PTS kva na pozemku 194/5, c) parkoviště pro PTS kva na pozemku 194/5, d) rozvody VN na pozemcích 194/5 a 194/1, e) části pozemků 194/5 a 194/1 od vedení VN směrem k pozemkům 188/27, 188/23, 188/10, 188/8 a 188/4 kromě ochranného pásma vedení VN a PTS (rozumíme tím, že k hranicím uvedených pozemků zůstává úzký pruh, který je jen velmi omezeně využitelný). 2. Stanovení cen pozemků 194/5 a 194/1 dle výpisu z katastru nemovitostí. 3. Stanovení cen stavebních parcel ve zkoumané oblasti. 4. Stanovení hodnoty věcného břemene pro body 1.a) až 1.e). 5. Stanovení výše poplatků pro udělení výjimky ze zákona pro omezenou činnost v ochranném pásmu PTS kva a vedení VN. Podklady: VKN KÚ Praha západ, LV pro k.ú., obec, ze dne Situace prováděcího projektu rozvodů VN + NN 1 : 1000 Výkres zpevnění vozovky pro TS 400 kva, 1 : 1000/1 : 25 Kopie snímku pozemkové mapy 1 : 2880 Návrh smlouvy o budoucí smlouvě na zřízení věcného břemene Zákon č. 151/1997 Sb., 18 Zákon č. 222/1994 Sb., 19 a 45 Ochranná pásma (2) Ochranným pásmem se pro účely tohoto zákona rozumí prostor v bezprostřední blízkosti výrobního zařízení a rozvodného zařízení, určený k zajištění jejich spolehlivého provozu a k ochraně života, zdraví a majetku osob. 33

34 (3) Ochrannými pásmy jsou chráněna venkovní vedení, podzemní vedení a elektrické stanice (4) Ochranné pásmo venkovního vedení je vymezeno svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo na vedení, která činí od krajního vodiče vedení na každou stranu a) u napětí nad 1 kv do 35 kv včetně 7 m, b) u napětí nad 35 kv do 110 kv včetně 12 m, c) u napětí nad 110 kv do 220 kv včetně 15 m, d) u napětí nad 220 kv do 400 kv včetně 20 m, e) u napětí nad 400 kv 30 m. (6) V ochranném pásmu venkovního vedení je zakázáno a) zřizovat stavby či umisťovat konstrukce a jiná podobná zařízení, jakož i uskladňovat hořlavé nebo výbušné látky, b) vysazovat chmelnice a nechávat růst porosty nad výšku 3 m, c) provádět činnosti ohrožující venkovní vedení, spolehlivost a bezpečnost jeho provozu nebo životy, zdraví a majetek osob. (7) Ochranné pásmo podzemního vedení do 110 kv včetně a vedení řídící, měřící a zabezpečovací techniky činí 1 m po obou stranách krajního kabelu, nad 110 kv činí 3 m po obou stranách krajního kabelu. (8) V ochranném pásmu podzemního vedení je zakázáno a) provádět bez souhlasu jeho vlastníka zemní práce, b) zřizovat stavby či umisťovat konstrukce nebo jiná podobná zařízení a provádět činnosti, které by znemožňovaly nebo podstatně znesnadňovaly přístup k podzemnímu vedení nebo které by mohly ohrozit bezpečnost a spolehlivost jeho provozu, c) vysazovat trvalé porosty a přejíždět vedení mechanizmy o celkové hmotnosti nad 3 tuny. (9) Ochranné pásmo elektrické stanice je vymezeno svislými rovinami vedenými ve vodorovné vzdálenosti 20 m kolmo na oplocenou nebo obezděnou hranici objektu stanice. (10) V ochranném pásmu elektrické stanice je zakázáno provádět činnosti, které by mohly mít za následek ohrožení života, zdraví či majetku osob, bezpečnosti a 34

35 spolehlivosti provozu stanice, nebo znemožňující či podstatně znesnadňující její údržbu. (13) Výjimky z ochranných pásem uděluje ministerstvo. 45 Společná a přechodná ustanovení (3) Oprávnění k cizím nemovitostem, jakož i omezení jejich užívání, která vznikla před účinností tohoto zákona, zůstávají nedotčena. (4) Ochranná pásma stanovená podle dosavadních předpisů a výjimky z ustanovení o ochranných pásmech udělené podle dosavadních předpisů zůstávají zachovány i po účinnosti tohoto zákona. Místopis Obec je především rekreační oblastí. Pozemky č. parcely 194/1 a 194/5 jsou v KN vedeny jako zahrady a ze tří stran jsou obklopeny rekreační nebo obytnou zástavbou. Zahrady původně patřily k zemědělské usedlosti a byly osázeny jako sad, který byl většinou zrušen a vykácen. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník pozemků podle VKN je tedy také povinným pro zřízení věcného břemene, zatímco oprávněným je energetický podnik. Výpočty: 1. Stanovení dotčených ploch pozemků včetně ochranných pásem podle platných předpisů pro: a) Trafostanici PTS kva na pozemku 194/5 Trafostanice PTS kva na pozemku 194/5, rozměry 4 x 3 = 12m 2 ochranné pásmo 20 m, tedy 43 x 44 = 1891 m 2. b) Vozovku pro PTS kva na pozemku 194/5 Podle předloženého výkresu zastavěno: 22,8 x 3,6 = 82,08 m 2. c) Parkovště pro PTS kva na pozemku 194/5 Podle předloženého výkresu zastavěno: 18 x 8,4 = 151,20 m 2. d) Rozvody VN na pozemcích 194/5 a 194/1 35

36 Podle předloženého výkresu je délka vedení VN a ochranné pásmo: 200 x 30 = 6000 m 2 po hranici pozemku 194/5 je veden kabel: 80 x 3 = 240 m 2. e) Části pozemků 194/5 a 194/1 od vedení VN směrem k pozemkům 188/27, 188/23, 188/10, 188/8 a 188/4 kromě ochranného pásma vedení VN a PTS K hranicím uvedených pozemků zůstává mimo ochranné pásmo úzký pruh, který je jen velmi omezeně využitelný: 170,8 x 16,2 = 1366,40 m Stanovení cen pozemků 194/5 a 194/1 dle výpisu z katastru nemovitostí Ceny je možné stanovit účelově ze dvou hledisek: zahrady 194/1 a 194/5 je nutné chápat jako funkční celek ke stavbám na st. pozemcích č. parcely 72 objekt bydlení a 73 zemědělské stavby a jejich ocenění je tedy řízeno 23 odst. 6 vyhl. Č. 279/1997 Sb., tj. odkazem na 23/1, kde základní cenou pro obec s více než 1000 obyvatel je 50 Kč/ m 2 obec není stavebně srostlá, tedy -30 % 15 Kč/ m 2 výchozí cena pozemku je tedy 35 Kč/ m 2 další snížení: není-li vodovod 5 %, kanalizace 7 %, ochranné pásmo 3 %, celkem 15 % -5,25 Kč/ m 2 základní cena 29,75 Kč/ m 2 Kp 1,898 x Ki 1,339 75,61 Kč/ m 2 úprava podle 23 odst. 6 x 0,4 = 30,24 Kč/ m 2 3. Stanovení cen stavebních parcel ve zkoumané oblasti Viz. předchozí výpočet: cenou stavebních pozemků je 75,61 Kč/ m 2 4. Stanovení hodnoty věcného břemene pro body 1a) až 1c) Hodnotu věcného břemene je nutné chápat podle komentáře MF ČR jako věcné břemeno spojené s věcí, při němž se má povinný zdržet určitých druhů prací, zejména a) zřizovat stavby či umisťovat konstrukce a jiná podobná zařízení, jakož i uskladňovat hořlavé nebo výbušné látky, 36

37 b) vysazovat chmelnice a nechávat růst porosty nad výšku 3 m, c) provádět činnosti ohrožující venkovní vedení, spolehlivost a bezpečnost jeho provozu nebo životy, zdraví a majetek osob, tedy pokud by zatížené pozemky chtěl prodat např. pro možnost výstavby rekreačních objektů, je tato možnost výrazně omezena, ne-li zcela vyloučena. Stejné omezení je i pro jakoukoliv výstavbu vlastníkem s cílem pronajímání. Uvedený komentář v bodě 4) uvádí doporučený postup pro právo věcného břemene pro energetiku energetické stavby. Pozemek je nutné chápat jako stavební neboť ve smyslu ust. 9 zákona č. 151/1997 Sb. odst. 1 písm. a) ad 2 se jedná o zahrady, které jsou funkčním celkem ke stavbám na parc. č. 72 a 73 a přitom jak pozemky, tak i stavby jsou ve vlastnictví jediné osoby. Pro ocenění věcného břemene je bezpředmětné, zda jde o pozemky zastavěné nebo pozemky v ochranném pásmu, kde je výstavba vyloučena, nebo pozemky zbytkové, které nelze zastavět stejně. Obecně je možné břemeno chápat jednak jako výhodu oprávněného, tak to vypočítává 18 zákona č. 151/1997 Sb., tak i jako újmu povinného. A. Výhodou oprávněného je zde jednoznačně úspora nájemného za zabrané nebo ovlivněné pozemky. Nájemné podle doporučení MF ČR se uvažuje 5 % z ceny pozemku. a) Trafostanice PTS kva na pozemku 194/ m 2 x 30,24 Kč/ m 2 x 0,05 = 2860,70 Kč b) Vozovka pro PTS kva na pozemku 194/5 82,08 m 2 x 30,24 Kč/ m 2 x 0,05 = 124,10 Kč c) Parkoviště pro PTS kva na pozemku 194/5 151,20 m 2 x 30,24 Kč/ m 2 x 0,05 = 228,6 Kč d) Rozvodny VN na pozemcích 194/5 a 194/ m 2 x 30,24 Kč/ m 2 x 0,05 = 9434,88 Kč e) Části pozemků 194/5 a 194/1 od vedení VN směrem k pozemkům 188/27, 188/23, 188/10, 188/8 a 188/4 kromě ochranného pásma vedení VN a PTS 1366,40 m 2 x 30,24 Kč/ m 2 x 0,05 = 2066,00 Kč 37

38 Celková hodnota ročního nájemného = ,29 Kč Pro neomezené využívání práva je nutné jeho hodnotu stanovit ve smyslu 18 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. vynásobením pěti ,45 Kč B. Újmou povinného je jednorázově nemožnost prodeje uvedených pozemků např. pro výstavbu rekreačních objektů, která je v daných podmínkách nejpravděpodobnější a stavebním úřadem je doporučena. Cena pozemku určeného k zastavění rekreačním objektem podle 5 vychází opět z 23 odst. 1, tedy základní cena 50,00 Kč/ m 2 úprava podle 23/4 x 0,75 37,50 Kč/ m 2 úprava podle 23/5 x 0,80 30,00 Kč/ m 2 úprava podle příl. Č. 15, tab. 2: - 15% 25,50 Kč/ m 2 Kp 1,847 x Ki 1,339 = 63,06 Kč/ m 2 Celková znehodnocená plocha 9731,68 m 2 Při úvaze 400 m 2 na 1 díl je to cca 24 dílů, z nichž bude zastavěno 80 m 2 x 24 = 1920 m 2 a zbylých 7811,68 m 2 zahrad m 2 x 63,06 Kč/ m 2 = ,20 Kč 7811,68 m 2 x 63,06 Kč/ m 2 x 0,4 = ,82 Kč Celkem ,02 Kč Obvyklým řešením při jednorázovém vyrovnání bývá aritmetický průměr výhody oprávněného a újmy povinného ,23 Kč KOKOŠKA, J. a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. ARCH,

39 II PRAKTICKÁ ČÁST 1. OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Objednatel : Martin a Simona Samiecovi Kysucká 1809/13 Český Těšín PSČ ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p. 922 Bystřice n/olší PSČ STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 15. DUBNA

40 OBSAH Úvodní list. 39 Obsah.. 40 Průvodní dopis Popisné informace...43 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití.46 Ocenění Závěr...60 Omezující podmínky a předpoklady...61 Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy.68 Fotodokumentace objektu...69 Mapa oblasti

41 Martin a Simona Samiecovi Kysucká 1809/13 Český Těšín PSČ dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 922 Uvedený na listu vlastnictví č. 156, pro katastrální území Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek Nacházejícího se na adrese Bystřice nad Olší č. p. 922, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na cenu obvyklou výše uvedeného majetku ve společném jmění manţelů, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. dubnu 2011 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, na listu vlastnictví č. 156, pro katastrální území Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. 41

42 Obvyklou cenu v tomto případě chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. dubna 2011) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Je zde zřízeno zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny a.s. ze dne Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. 42

43 Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. jsem z ocenění vyloučila. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 922 se nachází v obci Bystřice nad Olší. Je to obec místního významu, která má cca obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Bystřice nad Olší. Obec leţí při silnici E75/11 spojující město Frýdek Místek s městem Čadca (SR). Celkový charakter lokality je obytný středního a vyššího standardu. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost škola, zdravotní středisko, sportovní areál včetně plaveckého bazénu, pošta a základní síť obchodů a sluţeb a Obecní úřad. V místě je autobusová doprava, nejbliţší zastávka je vzdálená cca 200 m od oceňované nemovitosti, nejbliţší ţelezniční stanice je vzdálená cca 3 km. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako nadprůměrnou, výhled je na okolní Beskydy. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. 43

44 Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé jeho části budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Majetek se nachází poblíţ centra obce, v lokalitě zastavěné rodinnými domy, přístupné ze zpevněné komunikace č.5965/1, které vlastníkem je Moravskoslezský kraj. Terén je rovinný, lokalita je napojena na veřejné inţenýrské sítě (elektro, vodu, plyn, kanalizaci). Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1969 a od této doby v něm nebyly prováděny ţádné úpravy vymykající se z rámce běţné údrţby. POZEMEK Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Bystřice nad Olší v lokalitě rodinných domků. Jako celek mají zhruba lichoběţníkový půdorys s kratší stranou obrácenou podél místní komunikace 5965/1. Pozemek p.č. 2304/1 o rozloze 131 m 2 je zastavěn budovou č. p. 922, pozemek p. č o rozloze 787 m 2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. Není architektonicky upraven. Pozemek p. č. 2304/2 o rozloze 97 m 2 je nezastavěný a slouţí jako příjezdová zpevněná drtí komunikace k rodinnému domu. Na pozemky vedou podzemní přípojky veřejných inţenýrských sítí (vody, plynu, kanalizace) s výjimkou elektřiny, která je vedena nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze m 2. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby nejsou k dispozici. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného od místní komunikace 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená od místní komunikace 3. Přípojka elektro vedená nadzemním kabelem od místní komunikace 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení domu 5. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 6. Vrata svařovaná z ocelových profilů 7. Vrátka svařovaná z ocelových profilů 44

45 Veškeré stavební příslušenství je v přiměřené kvalitě. Trvalé porosty Na zahradě byla zachována menší část původních starých ovocných stromů. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. RODINNÝ DÚM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s kratší stranou umístěnou rovnoběţně s místní komunikací. Stavba má jedno podzemní podlaţí, jedno podlaţí nadzemní a z většiny vyuţité podkroví pod sedlovou střechou. Podzemní podlaţí je situováno pod 2/3 zastavěné plochy domu a je přístupné pouze vnitřním schodištěm. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar, bez balkonů, teras nebo lodţií. Podkroví je přímo osvětleno okny v obvodovém zdivu a je rovněţ přístupné pouze vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotelnu s kotlem ústředního vytápění, sklepní prostory a schodiště. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní veranda se schodištěm, WC, chodba, koupelna, dvě obytné místnosti a kuchyň. Obytné podkroví obsahuje schodiště s podestou, tři obytné místnosti a jeden půdní prostor. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pásové, původní hydro izolace jiţ není funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm. Stropy jsou převáţně rovné, trámové s rákosovým podhledem, ve schodišťovém traktu potom betonové, monolitické. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka břízolitová, 45

46 původní. Vnější obklady nejsou provedeny, vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC z běţných obkladaček. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu. Dveře jsou původní dřevěné, hladké plné a prosklené osázené do dřevěných zárubní. Okna jsou původní dřevěná. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dřevotřískou, pokryté částečně kobercovou textilní krytinou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty PVC nebo keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední, s litinovými článkovými radiátory. Zdrojem tepla je kotel Dakon 30. Elektroinstalace je zavedená světelná třífázová. Dům je vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek plastových, lepených. Zdrojem teplé vody je elektrický přímotopný boiler o objemu 200 litrů. Zemní plyn je zaveden do prvního podzemního podlaţí do kotelny a do prvního nadzemního podlaţí do kuchyně.. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. V kuchyni chybí kuchyňská linka, je zde plynový sporák. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu a umývadlo. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení chybí. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v původním stavu, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou 46

47 investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy nemovitosti. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty jsem dospěla kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 47

48 Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část musí být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které jsou realitními kancelářemi ve stávající době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednila jsme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku m2 celkové podlahové plochy. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, napojení na sítě a funkční vyuţitelnost budovy Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe. 48

49 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 č. lokalita Učel uţití Celk.podl. Techn. stav v plocha m2 Sítě a majetku a Popis rodinného domu nabíd a nab. cena dostupnost vybavenost ce Kč oceň. Samostatně stojící rodinný dům 5+1, objekt elektřina-a podsklepený se sedlovou střechou, plyn-a výborný-n plechová krytina, plast. okna, břízolit, Bystřice Rodinný 150 kanalizace-a dobrý-n vnitřní rozvody vody plast, elektřina nad Olší dům x vodovod-a dostupnostvýborná průměrný-a podprům.-n pův., topení ústřední, plyn. kotel ve sklepě, ohřev vody elektr. bojlerem, v kuchyni chybí kuchyňská linky, pozemek o výměře 1015m2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) Samostatně stojící RD elektřina-a 4+1podsklepený s garáţí, 1 Třinec Rodinný Oldřichov dům ice plyn-a výborný-n kanalizace-n dobrý-n vodovod-a průměrný-a dostupnost- podprům.-n sedlová střecha, krytina plech, vytápění ústřední plynové, moţnost napojení na kanalizaci, nové natřená původní dřevěná Sting výborná okna, zřízeny nové plovoucí podlahy, pozemek 382m2 Samostatně stojící RD 6+1 elektřina-a podsklepený na pozemku 602 plyn-a výborný-n m2, s plochou střechou IPA, 2 Návsí Rodinný dům kanalizace-a dobrý-a studna-a průměrný-n zastavěná plocha 145 m2, ústřední topení na tuhá paliva, M M dostupnost- podprům.-n kotelna v domě, plastová okna, výborná omítky drhané, pozemek oplocený upravený elektřina-a Starší hospodářská usedlost 4+1, 3 Třinec Kojkovic e Rodinný dům plyn-n ţumpa-a vodovod-a dostupnost- výborný-n dobrý-n průměrný-n podprům.-a zastavěná plocha 1157 m2, 2 hospod. budovy, pozemek 6448 m2 v horách, střecha sedlová, krytina pálené tašky, ústřední RE/ MAX dobrá topení na tuhá paliva 49

50 Tab.2- Výpoče t list2 Cena poţad. Na m2 Koef. Red. na podla Pram hové en plochy ceny Cena Cena po redukci na K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC oceň. ného objektu Techn. Funkční Pramen Loka Dos stav vyuţitel Úvaha ceny lita Sítě tup (1-6) maj. a nost znalce nost vyb budovy odvoz. ze srovná vané ho (Kč) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0, Celkem průměr Kč Celk. podlah. plocha m2 150 Cena porovnáním celkem Kč PŘÍJMOVÁ METODA Jelikoţ oceňovaná nemovitost můţe generovat výnos, pouţila jsem pro její ocenění i příjmovou metodou. Toto ocenění se provádí na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tuto metodu povaţuji za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Jako první krok při metodě kapitalizace příjmu je nutno stanovit hrubý potenciální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem v této lokalitě. Dále se stanoví provozní náklady, které se odečítá od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Obvyklou cenu jsem pak získala pomocí přímé kapitalizace. Výši přímé kapitalizace jsem stanovila dle přílohy č.16 Vyhlášky č.3/2008 Sb. ve výši 5%. 50

51 Výši potenciálního provozního příjmu jsem stanovila na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě porovnávacím metodou. V mých výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. V mém ocenění jsem nebrala v úvahu ztráty na potenciálním provozním příjmu vlivem neobsazenosti předmětu pronájmu. Provozní náklady jsem stanovila jako součet nákladů na údrţbu nemovitosti, pojistného, daně z nemovitosti a nákladů na renovace. Náklady na údrţbu nemovitosti t.j. drobné opravy, malování chodeb, nátěry zábradlí, výměna ţárovek apod. a dále náklady na renovace nemovitosti jsem vypočítala procentní sazbou obvyklou pro porovnatelné majetky z reprodukční ceny nemovitosti stanovené dle cenových ukazatelů Českých stavebních standardů a to ve výši 3%, u pojištění a daně z nemovitosti jsem vycházela ze skutečných údajů poskytnutých objednatelem. Reprodukční cenu nemovitosti jsem stanovila jako součin obestavěného prostoru nemovitosti a ceny 1 m3 obestavěného prostoru dle tabulky 803 Budovy pro bydlení cenových ukazatelů Českých stavebních standardů Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 51

52 Výpočet trţního nájemného porovnávací metodou Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Celk. č. lokalita podl. Techn. stav V Učel plocha m2 Sítě a majetku a Popis rodinného domu nabí uţití a cena dostupnost vybav. dce pronájmu Kč oceň. Samostatně stojící rodinný dům 5+1, objekt elektřina-a podsklep. se sedl. střechou, plechová plyn-a výborný-n krytina, plast. okna, břízolit, vnitřní Bystřice Rod. 150 kanalizace-a dobrý-n rozvody vody plast., elektřina pův., nad Olší dům x vodovod-a dostupnostvýborná průměrný-a podprům.-n topení ústřední, plyn. kotel ve sklepě, ohřev vody elektr. bojlerem, v kuchyni chybí kuch. linky, pozemek o výměře 1015m2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) elektřina-a Pronájem rodinného domu 4+1 plyn-a výborný-n se zahradou o výměře 864 m2 a 1 Třinec Rod. dům kanalizace-n dobrý-n vodovod-a průměrný-a garáţí v klidné lokalitě u lesoparku. Dům je v původním Sting dostupnost- podprům.-n stavu, zachovalý, bez vnitřního výborná vybavení elektřina-a Pronájem rodinného domu po plyn-a výborný-n část. rekonstrukci z roku Jablun kov Rod. dům kanalizace-a dobrý-a studna-a průměrný-n Dům sestává z 5 pokojů a kuchyně, ě koupelen a WC. M M dostupnost- podprům.-n Zahrada není k dispozici, před výborná domem je 1 parkovací místo. elektřina-a Pronájem velmi zachovalého plyn-n výborný-a rodinného domu 4+1 po kompl. 3 Vendry ně Rod. dům ţumpa-a vodovod-a dobrý-n průměrný-n rekonstrukci s velkou zahradou m2, vhodný pro rodinu RE/ MAX dostupnost- podprům.-n s dětmi. dobrá 52

53 Tab.2- Výp. list2 Cena poţadov přepo čtená Koef. redu kce na m2 na podlah. pram. plochy ceny Cena po redu kci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceň. objektu Techn. na Loka stav. Dostup pram. Sítě lita maj nost ceny a vyb. Funkční Odvozená Úvaha vyuţit. (1-6) ze srovná znalce bud ného (Kč) ,90 112,5 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,90 94,5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 94, , ,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0, Celkem průměr Kč 101 Celk. podl. plocha m2 120 Cena porovnáním celkem Kč Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu Spodní stavba 8,52x9,10x2,26 = m 3 Vrchní stavba 2,40x8,52x1,50x+8,52x11,50x2,70 = m 3 Zastřešení 9,10x8,52x1,15+4,8x4,55x(3,40+1,4)/2+ = m 3 +4,8x4,55x3,40/2+9,10x3,72x Celkem = 706,69 m 3 Reprodukční cena nemovitosti stanovená dle cenových ukazatelů Českých stavebních standardů 706,69 x = Kč 53

54 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% 0 Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu a renovace Pojistné Daň z nemovitosti 650 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 0 Provozní náklady celkem Provozní příjem Míra kapitalizace 5% Indikovaná hodnota

55 NÁKLADOVÁ METODA Jako třetí oceňovací metodu jsem pouţila metodu nákladovou, která zkoumá náklady na pořízení majetku jako nového, tedy náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Obvyklou cenu pozemku, získanou pomocí porovnávací metody, jsem následně připočítala k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu jsem z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečetla částku, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku (konkrétně se jedná o sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí). Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Fyzické opotřebení pak jsem vypočítala jako poměř skutečného stáří nemovitosti a celkové ţivotnosti a vynásobila 100%. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden na následující straně. 55

56 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při stanovení ceny pozemku jsem pouţila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami, neboť se jednalo o nabídky realitních kanceláří. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzala v úvahu takové faktory jako jsou poloha v obci, výměra, vybavenost inţenýrskými sítěmi, existence příjezdové komunikace, sklon a tvar pozemku a také v neposlední míře vlastní úvahu znalce. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota pozemku stanovená porovnávací metodou je 1015 * 194 = Kč Kč. a je kalkulována následně : Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené hodnoty pozemku je uveden v následující tabulce 56

57 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 č. Lokalita Učel uţití Vým. m2 Sítě Příjezdová komunik. Popis pozemku V nabí dce elektr.-a Asfalt-A Stav.poz. o vým m2, všechny oceň. Bystřice Stav. plyn-a zpevněná-a sítě k dispozici, v okr. části obce, příj. 915 objekt nad Olší poz. kanal.-a nezpevn-n kom. zpevněná asfalt., jedná se o poz., vodov.-a ţádná-n který tvoří funkční celek s rod. domem (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) elektr.-a Asfalt-N Stav.pozemek rovinný o 1 Košařiska Stav. poz plyn-n kanal.-n vodov.-n zpevněná-n nezpevn-a ţádná-n výměře 1331 m2 neoplocený, pouze elektřina, bez kanalizace, nutno vrtat studnu NEXT elektr.-a Asfalt-N Stav.poz. v centru obce, sítě 2 Milíkov Pila Stav. poz plyn-a kanal.-n vodov.-a zpevněná-a nezpevn-n ţádná-n v dosahu, kanalizace chybí, příjezd. komunikace zpevněná drtí, moţnost parcelace Sting elektr.-a Asfalt-N Stav.pozemek čtvercového 3 Milíkov Stav. poz. 998 plyn-n kanal.-n zpevněná-n nezpevn-a tvaru v podhorské části obce, elektřina, oplocený, příjezd. Prolux vodov.-n ţádná-n komunikace nezpevněná. Tab.2- Výpočet list 2 Cena Poţad přepo. Koef. redu kce na čtena pram. na m2 Ceny poz. Cena Cena po oceň. red. K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC objektu na Loka Vý Sítě pram Lita mě ceny ra Odvoz. Příj. Sklon, Úvaha ze Kom Tvar Znalce (1-6) srovná vacího (Kč) , ,00 1,10 0,95 0,95 1,00 0,95 0, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1, , ,00 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 0, Celkem průměr Kč 194 Výměra m Cena porovnáním celkem Kč

58 Obestavěný prostor Spodní stavba 8,52x9,10x2,26 = m 3 Vrchní stavba 2,40x8,52x1,50x+8,52x11,50x2,70 = m 3 Zastřešení 9,10x8,52x1,15+4,8x4,55x(3,40+1,4)/2+ = m 3 +4,8x4,55x3,40/2+9,10x3,72x3,40/2 Celkem = 706,69 m 3 Reprodukční cena nemovitosti stanovená dle cenových ukazatelů Českých stavebních standardů tabulka ,69 m3x Kč/m3= Kč Fyzické opotřebení nemovitosti 39/100x100=39% 58

59 NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům Bystřice /1,2304/2, Číslo pozemku 2305 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 39 let Zbývající ţivotnost 61 let Celková ţivotnost 100 let Zastavěná plocha 109m2 Počet podlaţí 1 podzemní, 1 nadzemní, podkroví Celkový obestavěný prostor 706,69 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4491 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení % 39% Fyzické opotřebení Kč Kč Reprodukční cena celkem Pozemek Kč Kč Indikovaná hodnota Kč 59

60 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 80 %. Tento typ majetku rodinný dům je v uvaţované lokaci pronajímán spíše sporadicky. Rodinné domy zde nejsou obvykle pořizovány za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Aby pronájem rodinného domu byl pro majitele rentabilní, trţní nájemné by se muselo pohybovat v cenových relacích od do Kč. Vzhledem k ekonomické situaci v tomto regionu ale jen málo zájemců o tento způsob bydlení by si toto mohlo z finančního hlediska dovolit. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 0 %. 60

61 U starších funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny mi slouţila jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jsem jí přisoudila váhu pouze 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. dubnu 2011 reprezentována částkou : = Kč (slovy:jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného vyjma 61

62 zástavního práva smluvního ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny a.s. ze dne Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 62

63 Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 63

64 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Třinci, dne 20. dubna 2011 Ing. Janina Tomanková 64

65 65

66 66

67 67

68 68

69 69

70 Mapa oblasti 70

71 2. OCENĚNÍ STAVEBNÍHO POZEMKU Objednatel : Jozef a Iva Papikovi Palackého Třinec ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Pozemek p. č. 1186/2 a p. č.1186/3 v katastrálním území Vendryně okr. Frýdek Místek STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 15. DUBNA

72 OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list.. 71 Obsah. 72 Průvodní dopis Popisné informace.. 74 Územní plán obce Vendryně.. 75 Ocenění.. 77 Závěr.. 81 Omezující podmínky a předpoklady.. 82 Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí.. 85 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu.. 88 Mapa oblasti

73 Jozef a Iva Papikovi Palackého Třinec Česká republika 20. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila stanovení trţní hodnoty pozemku označeného jako Stavební pozemek p. č. 1186/2 a p. č. 1186/3 v katastrálním území Vendryně, okr. Frýdek Místek Uvedeného na listu vlastnictví č. 3172, pro katastrální území Vendryně okr. Frýdek Místek V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného pozemku ve společném jmění manţelů, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována ke stavu a právním skutečnostem, platným k Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku a dále mi není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný neţ výše specifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, na listu vlastnictví č. 3172, pro katastrální území a obec Vendryně. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu zde vyjadřuje cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 73

74 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu pozemku Výměru pozemku Vybavenost inţenýrskými sítěmi Existenci příjezdové komunikace Sklon a tvar pozemku Vlastní úvahu znalce Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatelů ocenění zanedbatelná. Výměra pozemku byla převzata z podkladů poskytnutých objednatelem a nebyla podrobně ověřována POPISNÉ INFORMACE Obec Vendryně, která má cca obyvatel, patří mezi velké příměstské obce a je stabilní součástí sídelní struktury regionu. Tvoří přirozený spádový obvod města Třince, zejména vlivem pohybu za prací a vzděláním, do značné míry se však zde projevuje i blízkost ostravské aglomerace. V obci se nacházejí území, která plní převáţně funkci obytnou částečně obsluţnou, dopravní a omezeně výrobní či rekreační. Obyvatelstvo obce vykazuje tradičně značnou sociální soudrţnost, projevující se i v kulturním ţivotě a spolkové činnosti. Ve značné míře se na území 74

75 obce začínají projevovat suburbanizační tendence měst v okolí v kombinaci s novými zdroji pracovních příleţitostí (Třinec, Třanovice a vzdálenější Nošovice). Pro sídelní strukturu spádového obvodu Třinec je výrazně determinující vysoká hustota osídlení, malý počet obcí (většinou s rozptýlenou zástavbou) a výrazné ovlivnění osídlení antropogenními podmínkami (průmyslová krajina se značnou dynamikou dalšího rozvoje). Obec po obou stranách silnice č. E75/11, která spojuje město Frýdek- Místek s městem Čadca (Slovenská republika). V místě je autobusová doprava, nejbliţší stanice je cca 600 m. Nejbliţší ţelezniční stanice je ve vzdálenosti cca 1,5 km. V místě je Obecní úřad, základní síť obchodů a sluţeb, zdravotní středisko. Nejbliţší správní centrum je Třinec, kde se nachází Městský úřad s rozšířenou působností, Katastrální úřad a Finanční úřad, nemocnice s poliklinikou, sportovní areál vč. plaveckého bazénu a základní a střední školy. Pozemek p. č. 1186/2-zahrada a pozemek p. č. 1186/3-zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Vendryně. V územním plánu obce je veden v urbanizované zóně U-BI a je určen pro výstavbu rodinného domu. Je pravidelného obdélníkového tvaru, rovinný s přístupem ze zpevněné obecní komunikace. V místě je moţnost napojení na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Ke dni ocenění nejsou sítě přivedeny k pozemku. Na pozemku se nachází několik starých ovocných stromů, pozemek je částečně oplocen, je umístěna rozestavěná stavba. Docházkové vzdálenosti jsou dobré. Ve stávající době vázne na dané nemovitosti zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. a věcné břemeno chůze a jízdy. ÚZEMNÍ PLÁN OBCE VENDRYNĚ Územní plán obce Vendryně byl pořízen v roce 1998 a schválen Zastupitelstvem obce Vendryně dne V roce roce 2002 byla schválena Zastupitelstvem obce Změna č.1 územního plánu, následně Změna č.2 v roce 2006 a Změna č.3 v roce Důvodem pořízení změny č. 4 byly poţadavky obce na aktualizaci zastavěného území a zastavitelných ploch, přezónování dopravního koridoru nepouţité trasy E 75, zakreslení aktuální trasy I/11 a zapracování nových veřejně prospěšných staveb. Změna č. 4 územního plánu obce Vendryně je v souladu 75

76 s Územním plánem velkého územního celku Beskydy, který byl schválen usnesením vlády ze dne Změnou č. 4 územního plánu obce Vendryně byly upraveny plochy zastavitelných území v obci a stanoveno jejich funkční vyuţití. Přehled je uveden v tabulce. Pořadové číslo Označení (název plochy) Výměra v ha Druh funkčního vyuţití plochy 1 U centra Černovského 3,90 Bydlení 2 U mateřské školy 3,44 Bydlení 3 Rybářovice 11,12 Bydlení 4 Pod kříţem 0,23 Bydlení 5 Na Gači 4,06 Bydlení 6 Černovský 9,96 Bydlení 7 Morţol 2,88 Rekreace, sport 8 U hřiště 3,79 Rekreace, sport 9 U druţstva 1,95 Podnikání 11 Mezi tratí a I/11 2,57 Variabilní vyuţití 12 U silnice I/11 1,86 Podnikání 13 Nad hřbitovem 1,96 Bydlení 14 U Obecního úřadu 3,91 Bydlení 15 Kynologické cvičiště 2,46 Rekreace, sport 16 U Jurgy 3,78 Bydlení 17 U Kawuloka 4,24 Bydlení Celkem 62,11 V roce 2007 bylo v obci Vendryně celkem cca 1380 bytů z toho cca 1280 trvale obydlených, téměř všechny v rodinných domcích. Počet neobydlených bytů byl značný, avšak odpovídající způsobu, stáří zástavby, velikosti a rekreační funkci obce. Řešením územního plánu obce se dá předpokládat počet nově získaných bytů v mnoţství cca v období do roku Nepatrné mnoţství těchto bytů vznikne bez nároku na nové plochy a to formou nástavby, přístavby, změny vyuţití 76

77 budov, v zahradách, c prolukách v zástavbě apod. Současně však pro přiměřené fungování trhu s pozemky bylo potřeba zabezpečit převahu nabídky pozemků nad očekávanou poptávkou, minimálně o 50%. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku je moţno pouţít tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy pozemku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila pouze metodu porovnávací. Metoda nákladová není pro oceňování volných pozemků vhodná obecně, protoţe pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V tomto konkrétním případě je předmětem ocenění samostatný pozemek, který pravděpodobně nebude pronajat, naopak podle schválené územně plánovací a stavební dokumentace na něm bude vybudován objekt stejného vlastníka jako je budoucí vlastník pozemku. Tudíţ i metoda příjmová je bezpředmětná. 77

78 POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze pro stanovení hodnoty pozemku jsem vzala do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které jsou ve stávající době nabízeny k prodeji realitními kancelářemi. Všechny tyto pozemky se nacházejí ve stejné lokalitě tj. v katastrálním území Vendryně, okres Frýdek-Místek. Jelikoţ se jedná o nabídky pozemků, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem redukce odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro porovnávací analýzu zkoumaného pozemku se srovnatelnými nemovitostmi jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je povaţována za standardní u tohoto druhu majetku. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzala v úvahu takové faktor jako jsou poloha v obci, výměra, vybavenost inţenýrskými sítěmi, existence příjezdové komunikace, sklon a tvar pozemku a také v neposlední míře vlastní úvahu znalce. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota pozemku stanovená porovnávací metodou je a je kalkulována následně: Kč. 915 * 334 = Kč 78

79 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené hodnoty pozemku je uveden v tabulce na následující straně. Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 č. Lokalita oceň obje kt Učel uţití Vendryně Stav. poz. Výměra Sítě m2 915 elektřina-a plyn-a Příj. Komun. Popis pozemku kanalizace-a nezpevn.-n komunikace zpevněná vodovod-a Asfalt-N Zpevn.-A ţádná-n v nabíd Stav.pozemek o výměře 915 m2, všechny sítě k dispozici, v okrajové části obce, příjezdová (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) ce 1 Vendryně Stav. U čítelny poz Vendryně Stav. U moto poz. restu Vendryně Zaolší U mateř. školy Stav. poz. Vendryně Stav. Černov poz. ský 5 Vendryně Stav. Morţol poz. Vendryně Stav. Morţol poz elektřina-a plyn-n Asfalt-N Zpevn.-N Stav.pozemek rovinatý o výměře 1500 m2 oplocený, pouze plyn a elektřina, RE kanalizace-n nezpevn.-a kanalizace ve výstavbě, nutno vrtat /MAX vodovod-n ţádná-n studnu elektřina-a Asfalt-A Stav.poz. část. svaţitý u hlavního tahu plyn-a Zpevn.-N na Slovensko v blízkosti Motorestu, RK kanalizace-a nezpevn.-n moţno vyuţít i komerčně, sítě na místě, Sting vodovod-a ţádná-n příjezdová komunikace asfaltová. elektřina-n Asfalt-N Stav.pozemek obdéln. tvaru v malebné RK plyn-a Zpevn.-N části obce, elektřina výhledově, taktéţ Level kanalizace-n nezpevn.-a vodovod a kanalizace, plyn k dispozici, Europ vodovod-n ţádná-n příjezdová komunikace nezpevněná.. elektřina-a Asfalt-A Stav.pozemek nepravid. tvaru v centru plyn-a Zpevn.-N obce vhodný pro komerční vyuţití. Sítě RE/ kanalizace-a nezpevn.-n vedou v těsné blízkosti pozemku, je zde MAX vodovod-a ţádná-n asfaltová příjezdová cesta elektřina-a plyn-a Asfalt-A Zpevn.-N Stav.poz. v husté zástavbě RD, oploc., čtverc. tvaru, rovinný, na hranici poz. RE/ kanalizace-n nezpevn.-n vede ob. vodovod-moţnost připojení, 2 MAX vodovod-a ţádná-n min od autob.zast., příj. cesta asfaltová Stav.pozemek v lokalitě U Morţola elektřina-a Asfalt-N 100m od ţel. tratě, který vzniknul plyn-a Zpevn.-N RK rozparcelováním většího celku, příj. kanalizace-n nezpevn.-n MaM komunikace v přípravě, kanalizace vodovod-a ţádná-n výhledové, plyn a el. v dosahu 79

80 7 Vendryně Stav. mezi tratí poz. a E75/ elektřina-a plyn-a Asfalt-A Zpevn.-N Stav.pozemek pro komerční účely nacházející se mezi ţelezniční tratí a kanalizace-a nezpevn.-n sinicí E75/11, sítě na místě, nutno vodovod-a ţádná-n vybudovat sjezd k pozemku RK Sting 8 Vendryně Stav. Zaolší poz. U Olše Stav.pozemek v klidné částí obce na elektřina-n Asfalt-A Zaolší, 150 m od řeky Olše v lokalitě plyn-a Zpevn.-N s roztroušenou zástavbou rodinných kanalizace-n nezpevn.-n domů, elektřina do 5 let, nutno vrtat vodovod-n ţádná-n studnu, kanalizace výhledově RK Sting Tab.2- výp. list 2 Cena poţad. Koef. redut. Přepoč. na na m2 pram. poz. ceny Cena Cena po oceň. reduk. K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC objektu na Loka Výmě Příj. pram. Sítě lita ra Kom. ceny Odvoz. Sklon, Úvaha (1-6) ze srov. tvar znalce (Kč) , ,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0, , ,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, , ,00 1,00 0,90 0,95 0,95 0,95 0, , ,95 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 0, , ,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,95 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 0, , ,90 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0, , , ,90 1,00 1,00 1,00 0, celkem průměr Kč 334 Výmě ra m2 915 Cena porovnáním celkem Kč

81 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše specifikovaného pozemku ve společném jmění manţelů jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 15. dubnu 2011 a bere v úvahu situaci vzniklou na trhu s pozemky v obci Vedryně po schválení Změny č. 4 územního plánu obce Vendryně. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda N/A 0 0 Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí (stavební pozemky), které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 100 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. dubnu 2011 reprezentována částkou: 81

82 = Kč (slovy:třistapěttisícšestsetdesetkorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného kromě zástavního práva smluvního ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. a věcného břemene chůze a jízdy. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 82

83 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 83

84 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2 Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Třinci, dne 20. dubna Ing. Janina Tomanková 84

85 85

86 86

87 87

88 88

89 89

90 III Analýza realitního trhu okres Frýdek Místek 4 Obecná charakteristika trhu 4.1 Popis okresu V okrese se nachází 77 obcí, z toho 7 měst. Sídlem okresu je město Frýdek - Místek. Rozloha okresu je 1208,49 km 2. Okres Frýdek -Místek leţí v nejvýchodnější části České republiky. Severovýchodní a východní hranice okresu tvoří státní hranice s Polskou republikou. Na jihovýchodě sousedí se Slovenskou republikou, na jihozápadě s okresem Vsetín, na západě s okresem Nový Jičín a na severu s okresy Ostrava a Karviná. Počet obyvatel je , tedy hustota zalidnění se rovná 188 obyvatelům na 1 km². Ţivotní prostředí se v okrese výrazně zlepšilo v důsledku útlumu produkce těţkého průmyslu. Okres leţí v oblasti na přechodu mezi podnebím oceánským a vnitrozemským a má vyrovnané vlivy pevninského a oceánského podnebí. Klimatické podmínky jsou ovlivňovány rozsáhlým horským masivem Beskyd a jeho směrem napříč větrům, které přinášejí sráţky. Okres Frýdek -Místek je převáţně lesnatý a zemědělsky zaměřený. Lesy zaujímají téměř polovinu plochy okresu (49,3 %), coţ řadí okres mezi nejlesnatější v republice. Okres Frýdek -Místek svými doširoka otevřenými i sevřenými údolími a horami v Moravskoslezských Beskydách, charakterem krajiny a v neposlední řadě mnoţstvím historických a kulturních památek, skýtá příznivé podmínky pro cestovní ruch. Hospodářství a zaměstnanost okresu, jeho ekonomický potenciál a současná struktura je silně ovlivněna předchozím dlouhodobým historickým vývojem. Okres měl vţdy zemědělskoprůmyslový charakter s převládajícím podílem průmyslu. Hospodářské jádro okresu tvořil hutní průmysl, doplněný o důlní podniky Ekonomická situace V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Významným impulzem pro rozvoj trhu jsou i dotace 90

91 z Evropské unie. Počátkem roku 2008 bylo statutárnímu městu Frýdek - Místek nabídnuto členství v prestiţní asociaci Národní síť Zdravých měst České republiky (NSZM ČR). Zdravé město je prestiţní označení pro municipalitu, která je aktivně zapojena do mezinárodního Projektu Zdravé město pod patronací OSN-WHO. V rámci jednotlivých států Evropy vznikají národní sítě, které mezi sebou spolupracují. Je zejména projektem komunitním otevírá prostor pro posilování aktivity a zájmu obyvatel. Zdravá města, obce a regiony systematicky podporují kvalitu veřejné správy, kvalitu strategického plánování a řízení s ohledem na udrţitelný rozvoj a podporu zdraví, aktivně se ptají svých obyvatel na jejich názory. Nejedná se tedy pouze o stav ţivotního prostředí, ale zejména o zdravý ţivotní styl lidí a odpovědnost vůči budoucím generacím. 4.2 Město Frýdek Místek Pozemky Proluky Ve Frýdku Místku se volné proluky vůbec nevyskytují. Moţnost nějaké výstavby v tomto městě je moţná jedině rekonstrukcí stávajících objektů Stavební pozemky Nabídka pozemků v tomto okrese se výrazně liší. Nabídky jsou rozdílné nejen, co se týče rozlohy pozemků, ale taktéţ i cenou a hlavně určením charakteristiky daných pozemků. Nejvíce nabízenými pozemky jsou ty, které jsou předurčeny k bydlení. Tady se rozlišuje plocha od 850 do 65000m 2. Cenově se pohybují nejlépe právě ty pozemky, jejichţ rozloha je největší. V konkrétních číslech je to od 200 do 1600Kč za čtvereční metr. Další nabídka pozemků se zaměřuje na komerční vyuţití. Zde je výběr hrubě omezen. Co do nabízené plochy je to od 1400 do 18000m 2. Ovšem zde uţ neplatí pravidlo, čím více, tím levněji (za plošný metr). Platí se za nabízenou oblast. Tudíţ ve Frýdku Místku je cena nejvyšší, tj. 1000Kč/m 2, mimo město se cena pohybuje o více jak polovinu levněji. Nejniţší nabídka je v současnosti 320Kč/m 2. 91

92 V portfoliu realitních kanceláří Moravskoslezského kraje jsou k dispozici i pozemky s jiným neţ výše zmíněným určením. Cena těchto zemědělských pozemků se pohybuje od 30 do 100Kč/m Budovy Byty O byty je velký zájem. A to o byty různých velikostí, stáří i umístění. Z většiny jsou v nabídkách byty v bytových domech postavených kolem 70. a 80. let. Ceny bytů se pohybují podle nejrůznějších kritérií. V první řadě záleţí na lokaci dané nemovitosti, následně na stáří a stavu. Zda je byt před nebo po rekonstrukci. I ve Frýdku Místku jsou ceny bytů skutečně rozmanité. Je důleţité uváţit několik hledisek, neboť za stejnou cenu lze pořídit nevelký byt o 1 pokoji a kuchyni a i byt s rozloţením Ve většině takových případů je byt s větší obytnou plochou zastaralý, nezrekonstruovaný a obvykle i na nefrekventovaném a nepříliš zajímavém místě. Naproti tomu za stejnou cenu je malý byt v ţádané lokalitě, kompletně zrekonstruovaný včetně umakartových jader, které se neustále drţí v panelových domech, a je pro zájemce o byt menších rozměrů velice atraktivní. V následující tabulce jsou aktuální rozmezí cen, ve kterých se byty pohybují. Byt Kč Byt Kč Byt Kč Byt Kč Kč (skoro se nenabízí) Rodinné domy Poptávka po bydlení v rodinných domech je o mnoho vyšší neţ nabídka. Realizované ceny se pohybují u řadových domů kolem Kč, u rodinných domů je tato cena flexibilní v závislosti na stáří objektu. To je totiţ jediné kritérium, které razantně odlišuje ceny samostatně stojících objektů. Tato cena se pohybuje mezi Kč. 92

93 Objekty pro individuální rekreaci Mezi objekty pro individuální rekreaci patří chaty a chalupy, které jsou určené převáţně k odpočinku a nejsou tedy uzpůsobeny k trvalému pobytu. Z tohoto důvodu se chaty vyskytují pouze na odlehlých a nefrekventovaných místech. V současné nabídce se pohybují chaty i chalupy různých velikostí a s různou lokací. Převáţně se jedná o podhorské usedlosti s moţností dalšího vyuţití přilehlého pozemku. Menší objekty se pohybují mezi Kč, ty větší od Kč. Cena objektu je ovlivněná i velikostí pozemku k němu náleţejícímu Nájmy Byty Pronájem bytů je v poslední době podle statistik poměrně oblíben. Zájem je nejen o malé byty, ale zároveň i o byty větších rozměrů. Lidé si vybírají z nabídek realitních kanceláří převáţně podle měsíčních nákladů za pronájem bytu. Ovšem v takovýchto nabídkách je cena uvedena bez záloh na energie. V důsledku toho jsou níţe uvedené ceny v přijatelné míře nájemníky snášeny. Byt Kč / byt / měsíc Byt Kč / byt / měsíc Byt Kč / byt / měsíc. Byt Kč / byt / měsíc Prodejní prostory Na rozdíl od pronájmu obytných prostor, se prodejní prostory pohybují v naprosto odlišných číslech. Prodejní prostory můţeme selektovat na dvě skupiny. Do první skupiny budou spadat prodejní prostory s uţitnou plochou do 100m 2 a do druhé prostory s uţitnou plochou od 100m 2 výše. Prostory do 100m Kč / měsíc Prostory větší neţ 100m Kč / měsíc 93

94 Kanceláře Za poslední dobu zájem o pronájem kanceláří značně poklesl. V důsledku toho se sníţily i nájmy těchto prostor. Podstatný vliv na cenu nájmu kanceláří má jejich umístění. Výše nájmu kanceláří v atraktivní lokalitě centra města je podstatně vyšší neţ na jeho okraji. I zde se ceny objevují pouze jako holé nájemné. Centrum města Kč / m2 / měsíc Širší okolí Kč / m2 / měsíc Uvedené údaje pro okres Frýdek Místek platí v podstatě i pro jiná města přibliţně stejné rozlohy a geografických poměrů. 4.3 Město Třinec Třinec je průmyslové město kousek od hranic s Polskem, jen 7 km jiţně od Českého Těšína při ústí řeky Tyry a Olše. Toto město má přibliţně 41 tisíc obyvatel a rozlohu 8541 ha. Ve městě sídlí významný výrobce ocelových výrobků - Třinecké ţelezárny. V okolí Třince se nacházejí půvabné hory Moravskoslezských a Slezských Beskyd. Tato dvě karpatská pohoří jsou od sebe navzájem oddělena Jablunkovskou brázdou, jejíţ osu tvoří řeka Olše, která Třincem protéká. Třinec je také východiskem turistických tras na okolní vrcholy Javorový vrch (1032 m n. m.), Ostrá a Velká Čantoryje. V blízkém okolí města jsou hluboká malebná údolí lákající pěší turisty, cyklisty na horských kolech a v zimě lyţaře na sjezdových i na běţeckých lyţích Pozemky V Třinci jsou pozemky nejen pro stavbu bytových domů a hotelů, ale i pro stavby rodinných domů a objektů pro individuální rekreaci. Ovšem i tak je nabídka hrubě omezena. Plošný metr se zde pohybuje od 350Kč do 700Kč Budovy Byty Byty jsou atraktivní pro obyvatelstvo z jiných koutů republiky uţ kvůli krásnému třineckému prostředí a také z důvodu širší nabídky pracovních míst v místních ţelezárnách a satelitních firmách. Je zde zájem o byty různých velikostí i stáří a o byty před nebo po rekonstrukci. I v Třinci jsou ceny bytů různé. 94

95 V následující tabulce jsou aktuální rozmezí cen, ve kterých se byty pohybují. Byt Kč Byt Kč Byt Kč Rodinné domy Starší rodinné domy a hlavně dvougenerační domy se cenově pohybují v rozmezí od Kč do Kč. V případě nových či kompletně zrekonstruovaných rodinných domů, například v centru města, se dostáváme k částce okolo Kč. Dispozičně se obvykle jedná od domy 3+1 a 4+1, místy jsou na prodej i domy s více obytnými místnostmi Objekty pro individuální rekreaci Chaty a chalupy patřící mezi objekty pro individuální rekreaci, jsou určené výhradně k rekreaci, protoţe nesplňují potřebná kritéria k trvalému pobytu. Toto je jeden z důvodů, proč se tyto objekty nacházejí na perifériích města v podhorských oblastech. Převáţně se jedná o podhorské usedlosti. Cena menších objektů se pohybuje kolem Kč, cena těch větších kolem Kč. Cena objektu je ovlivněná i velikostí pozemku k němu náleţejícímu Nájmy Byty Výše nájmu se v průmyslovém městě Třinec pohybuje v cenových relacích uvedených níţe v tabulce. Byt Kč / byt / měsíc Byt Kč /byt / měsíc Prodejní prostory Nebytové prostory se i v Třinci pohybují v jiných číslech neţ nájmy bytových prostor. Rozdělíme prodejní prostory na dvě skupiny. V jedné skupině budou prostory s uţitnou plochou do 100m 2, tady se ceny pohybují od Kč za 95

96 měsíc, a v druhé prostory s uţitnou plochou od 100m 2 výše, zde se nájmy pohybují v desítkách tisíc korun. 4.4 Okres Frýdek Místek mimo měst Frýdek - Místek a Třince Po geologické stránce se na území nachází především produktivní karbon, který umoţnil vybudování dolů Paskov a Staříč. V současné době jsou jiţ mimo provoz. Těţba lomového kamene a cihlářské hlíny zůstává v hranicích okresu. Původní smíšené porosty Beskyd a jejich podhůří byly z ekonomických důvodů postupně nahrazovány smrkovými monokulturami. Poslední zbytky původních, či přirozených porostů jsou chráněny jako národní přírodní rezervace Pozemky V okrese se pozemky pohybují cenově poměrně nízko. Jsou zde pozemky okolo 2500m 2 za 2Kč/m 2 /měsíc. Dají se samozřejmě najít i o rozlohách v několika desetitisících čtverečních metrů, kde je cena za podnájem odlišná. Pozemky na prodej jsou v cenách od 200 do 1300Kč/ m 2. Tyto pozemky jsou většinou určeny k výstavbě rodinného či jiného domu Budovy Byty V okrese Frýdek Místek je nabídka bytů skutečně pestrá. K prodeji jsou starší nevzhledné byty v neudrţovaných domech, ale zároveň i čerstvé novostavby s kompletně vybavenými byty. Co se týče velikosti, tak jsou k dispozici garsoniéry aţ po byty Cenově je toto spektrum daleko širší, neboť se dá na Frýdecko - Místecku pořídit bydlení jiţ od Kč. Stropní hranice je pak Kč Rodinné domy Starší rodinné domy charakteru venkovských chalup se obchodují v cenách nad Kč, moderní rodinné domy na Frýdecko Místecku jsou v cenových relacích Kč. V nabídce realitních kanceláří se objevují i vily 96

97 větších rozměrů a úměrné ceny. V takovýchto případech uţ se pohybujeme nad dolní hranicí Kč za objekt Ostatní objekty V nabídkách realitních kanceláří lze nalézt různé typy objektů. Od drobných ţivnostenských provozoven aţ k velkým zemědělským objektům. Malý komerční objekt lze vyčíslit na sumu Kč. Pokud budeme srovnávat velké komerční a jinak zaměřené objekty, dostaneme se do rozmezí cen od Kč do Kč. Vše samozřejmě záleţí na určení objektu, jeho lokaci, stavu budovy atd Nájmy V tomto okrese se pronájmy bytů standardně pohybují kolem 6 500Kč, rodinné domy jsou od Kč za měsíc a více. Pronájmy komerčních prostor se dají pronajmout za 65Kč/m 2 /měsíc, ale v nabídkách jsou i niţší ceny. 4.5 Celkový marketingový výhled Celkově můţeme říci, ţe v horizontu několika let lze očekávat zvyšování cen téměř všech typů nemovitostí. Výjimku budou nejspíše tvořit výrobní a zemědělské objekty. Ve městě Frýdek Místek můţeme očekávat největší míru zhodnocení investice u pozemků pro výstavbu bytových a rodinných domů. Výše nájmů se bude nejspíše pohybovat ve stejných číslech. V souvislosti se současným stavem průmyslové oblasti, by neměly průmyslové podniky nijak výrazněji omezovat svoji výrobu. Tato skutečnost můţe mít pozitivní dopad na rozvoj celého okresu a můţe přilákat nové zahraniční investory. Díky tomuto faktu lze očekávat vyšší ţivotní úroveň obyvatelstva a s tím i určitý nárůst nájemného za obytné nemovitosti. Dle mého názoru bude současný trh s nemovitostmi do jisté míry ovlivněn odkoupením pronajímaných nemovitostí jejich současnými nájemníky. 97

98 Příloha analýzy trhu Frýdek - Místek Mapa okresu Frýdek Místek Fotografie města Frýdek Místek 98