JAK PRODAT NEMOVITOST BEZ REALITKY

Transkript

1 JAK PRODAT NEMOVITOST BEZ REALITKY Monika Maděrová Realitní makléřka

2 PROČ VZNIKL TENTO E- BOOK Dobrý den, mé jméno je Monika Maděrová a pracuji jako realitní makléřka ve společnosti RE/MAX 4 you v Žatci. Již několik let se zajímám o investování. K nemovitostem mám vztah již od studií na Stavební fakultě v Praze. Po studiích jsem dále pokračovala v oboru Odhady cen nemovitostí a i to bylo jedním z důvodů, proč jsem si profesi makléře vybrala. Prodej nemovitosti pro většinu lidí patří k jednomu z největších životních rozhodnutí. Není to časově ani emočně jednoduchá záležitost a přináší s sebou řadu možných rizik, která mohou prodej zkomplikovat nebo v horších případech i znemožnit. Za těch několik let v realitním byznyse jsem se setkala s mnoha lidmi, kteří si chtěli nemovitost prodívat sami, ale zjistila jsem, že chyby, které ostatní dělají při prodeji nemovitostí, se stále opakují a bohužel nedělají je pouze sami majitelé prodávaných nemovitostí nýbrž i takzvaní profíci od kterých očekáváte veškerý právní servis a hlavně rychlý prodej za co nejvyšší cenu. Místo toho, aby se prodeji Vaší nemovitosti plně věnovali hodí nabídku na internet na pár neplacených realitních serverů a čekají, kdo se jim ozve. Potom se opravdu není co divit, že někteří lidé preferují samoprodej a nechtějí platit provizi za služby, které nedostaly, anebo dostaly ale v mizerné kvalitě. Toto zjištění mne donutilo se odhodlat k napsání tohoto e-booku, abych Vám ukázala, co vše je možné udělat pro to, aby se ta Vaše nemovitost prodala v krátkém čase za co nejvyšší cenu. Pokud Vám tato kniha pomůže k prodeji, budu velice ráda, když mi napíšete. A pokud nepomůže, určitě mne také kontaktujte, zamyslíme se společně nad tím, kde je ten zádrhel.

3 OBSAH V knize se zaměřím na dvě části prodeje. První částí je marketing pro prodej Vaší nemovitosti aneb jak přilákat toho pravého kupujícího na Vaši nemovitost. Druhou a tou důležitější částí, když už máme kupujícího klienta, je průběh celého obchodu. Dozvíte se, jak máte postupovat, abyste nepřišli, jak o peníze, tak o nemovitost.

4 MARKETING PRO PRODEJ VAŠÍ NEMOVITOSTI Jak jsem naznačovala již v úvodu většina lidí hodí na internet na několik neplacených serverů inzerát s nabídkou své nemovitosti. Sednou si doma a čekají a čekají a čekají. Za chvilku,,hurá, zvoní telefon.,,to bude určitě zájemce o můj byt.,,dobrý den, tady pan XY z realitní kanceláře YX se ozve z Vašeho telefonu.,,my Vám ten Váš byt rychle prodáme.,,děkuji Vám za ochotu, ale byt si prodám sám. Přece Vám nebudu platit provizi. Odpovíte a slušně se rozloučíte. Po chvíli následuje další telefon. Že by už teď konečně ten kupující? Bohužel opět se ze sluchátka ozve Tady YZ z YZ. Ne děkuji, já realitku nechci, neshledanou Po 14ti dnech a po odmítnutí desítek realitních makléřů je ticho. Nikdo už nevolá. Nic se neděje. Jste nervózní, že nevolal žádný přímý zájemce o Váš byt. Je toto Váš případ? Vidíte se v tom? Čtěte dál, jak to napravit. Svým klientům vždy říkám:,,začínám tam, kde ostatní realitní makléři většinou končí. A to je právě prezentací nemovitosti na realitních serverech. Vaše nemovitost musí být jako krásný dortík přímo k nakousnutí. Zamysleli jste se nad tím, jak byste postupovali Vy sami při koupi nemovitosti? Hledali byste nabídky na zapadlých neplacených realitních serverech nebo byste navštívili ty

5 nejznámější a hledali nemovitosti tam? Dle statistik samoprodejci prodají v průměru nemovitosti o 5 10 procent levněji, než realitní kanceláře. Proč to tak je? Většina samoprodejců nechce do inzerce nemovitosti investovat, proto inzeruje na neplacených serverech. Vyhledávání takovýchto nemovitostí bývá pro kupující velmi časově náročné a většina to stejně nakonec vzdá a sleduje již jen velké servery typu S reality atd. Zůstanou jen ti, kteří hlavně řeší cenu, protože vědí, že se samoprodejcem se jim bude mnohem snáž vyjednávat o ceně, než při vyjednávání přes prostředníka. Zkuste někdy odmítnout někoho, kdo vás o něco žádá na přímo a potom někoho, kdo vás o něco žádá přes prostředníka. Cítíte v tom rozdíl? Takže je důležité cílit i na ty, pro které není cena tím nejdůležitějším faktorem. Vžijte se tedy do chování člověka, který hledá nemovitost, a kterého musíte prezentací zaujmout. Správná realitní kancelář bude inzerovat Vaši nemovitost na nejnavštěvovanějších realitních serverech. Pokud chcete prodávat nemovitost svépomocí, doporučuji to samé i Vám. I když Vás to může stát desítky korun denně, zaměřte se na nejnavštěvovanější realitní servery. Prezentace Vaší nemovitosti musí být vidět. Dala jsem si práci a udělala přehled, z jakých serverů mi nejvíce přicházejí zájemci. Viz graf níže. KONTAKTY KUPUJÍCÍCH Z REALITNÍH SERVERŮ Idnes reality Ostatní Reality CZ Sreality České reality

6 STANOVENÍ REÁLNÉ TRŽNÍ CENY Ještě před samotnou prezentací na realitních serverech je potřeba nastavit správnou tržní cenu nemovitosti. Klienti mi často říkají:,,zkusíme to nabídnout za vyšší cenu. Vždy přeci můžeme jít s cenou dolů. To je sice pravda. Vždy můžete jít s cenou dolů. Spíše pak i musíte, protože Vaše předražená nemovitost je již okoukaná. Lidé si myslí, že je s ní něco špatně, když se už tak dlouho prodává a nikdo ji nechce. Často i po razantní slevě o takovéto nemovitosti není zájem. Pokud majitelé chtějí opravdu nemovitost prodat, jsou v takovémto případě nuceni jít hluboko pod tržní cenu nemovitosti. V dnešní době internetu, se Vám již těžko stane, že se objeví vysněný kupec, který Vaši nemovitost koupí za jakoukoliv cenu. K tomu díky již odeznívající krizi v nemovitostech, nabídka převyšuje poptávku. Ať chceme, či nechceme, žijeme v době konkurence a Vaší konkurencí jsou nemovitosti nabízené ve Vašem okolí. Správně nastavená tržní cena je tedy základ úspěšného prodeje. Většina cenových map na internetu neudává správné informace a nabídkové ceny na realitních portálech obvykle zobrazují spíše zbožná přání prodávajících, než skutečnou prodejní cenu. Jak tedy určit správnou tržní cenu nemovitosti? Doporučuji Vám zjistit si ceny podobných nemovitostí prodaných za posledních 12 měsíců v okolí. Ještě jednou zdůrazňuji PRODANÝCH nemovitostí. Nejlepší informace získáte od majitelů nebo realitních makléřů, kteří podobné nemovitosti v dané lokalitě prodali nebo aktuálně nabízí. Zeptejte se jich, jak dlouho se daná nemovitost prodává a jak se prodej vyvíjí. Kolik dostali cenových nabídek, v jaké výši atd.

7 PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI K PRODEJI Ještě než svou nemovitost začnete nabízet, je dobré ji na prodej důkladně připravit. I v realitách platí, že klienti kupují očima. Je důležité, aby kupující z prohlídky měli příjemný dojem a uměli si představit, že jsou ve vašem bytě doma. Při finálním rozhodnutí volí většina kupujících mezi podobnými nemovitostmi v té chvíli už hrají svou roli i zdánlivé maličkosti. S velkým úklidem rozhodně nečekejte na stěhování. Přebytečné věci a kusy starého nábytku, které již nepoužíváte a chcete je vyhodit, vykliďte ještě před prodejem. Nemovitost pak působí vzdušněji a čistěji. Opravte prasklinky v omítce, přemalujte mapy na stěnách, vyčistěte koberec, vyměňte prasklé žárovky, dotáhněte volné kliky u dveří apod. Jsou to drobnosti, které vás příliš nestojí, ale vyplatí se. Není nic horšího, pokud zájemce o nemovitost při prohlídce otevře okno a klička mu zůstane v ruce. Před prohlídkou vždy pečlivě ukliďte a vyvětrejte. Roztáhněte závěsy, vytáhněte žaluzie a rozsviťte. Špatný první dojem už později nenapravíte. Schovejte také osobní předměty. Zbytečně rozptylují pozornost. Není cílem prohlídky, aby si kupující pamatovali vaši krásnou fotku z dovolené, nebo že používáte stejný šampon jako oni. Raději ať jim zůstane v paměti úžasný výhled do parku, nebo to, že je v ložnici místo i na postýlku. To samé platí i o přípravě nemovitosti pro focení. Foťte VŽDY foťákem s vysokým rozlišením a širokoúhlým objektivem. Fotky z mobilu nikoho moc nezaujmout. Vžijte se do situace kupujících, kteří chtějí koupit nemovitost podle svých představ. V množství inzerátů, které jsou dnes na internetu, kupující nemají čas chodit na prohlídky všech nabízených nemovitostí, proto je musíte fotografiemi již zaujmout. Inzeráty bez fotografií, nebo s nekvalitními fotografiemi vyhledávají zejména investoři, kterým jde zejména o to, aby koupili co nejlevněji. Vědí, že s takovouto prezentací nebudete mít mnoho zájemců a toho chtějí využít a přitlačit vás k výrazné slevě. Při samotné prohlídce buďte věcní. Není třeba se s potencionálními kupci přátelit a zvát je na kávu. S největší pravděpodobností je už nikdy neuvidíte. Přišli si prohlédnout nemovitost svůj budoucí domov. Nevyprávějte o sobě! Snažte se zjistit jejich potřeby a podle toho zdůrazněte výhody, které jsou pro ně podstatné. Paní hledající menší byt na stáří bude zajímat, jak daleko je obchod a lékař, případně, že zadní vchod domu je bezbariérový. Naopak informace o tom, že se do výtahu vejde i velký kočárek, je pro ni bezvýznamná.

8 PRODEJNÍ PLACHTA Pár nemovitostí se mi také podařilo prodat jen díky prodejní plachtě. I když jsem použila veškeré marketingové nástroje, klienti volali u některých nemovitostí pouze na plachtu. Zde cílíme zejména na kupující, kteří nehledají nemovitost akutně, tedy neprocházejí realitní servery. Znáte to. Jedete autem kolem domu, kde visí plachta s nápisem: NA PRODEj a už Vám to šrotuje hlavou:,,toto je dobrá lokalita. To by se mohlo líbit mému kamarádovi Frantovi, který něco podobného hledá. Musím mu o tom říct. nebo Tady by se mi líbilo bydlet. Kolik to asi může stát? Samozřejmě, že se Vám může stát, že Vám zavolají i zvědavci a místní drbny, kteří prostě musí mít přehled, co se kolem nich děje. I to Vám ovšem nahrává do karet. Není nic lepšího, než když se o prodeji Vašeho domu dozví všichni kolem.

9 VIDEO K NEMOVITOSTI, VIDEOPREZENTACE Dnes jsou již běžně k vidění tzv. "virtuální prohlídky", které umožňují prohlédnout si určitý objekt pomocí precizně seskládaných fotografií. Takovéto prohlídky můžeme vidět např. při prezentaci automobilů na internetu. Videoprohlídka slouží v podstatě ke stejnému účelu, ovšem není nutné se po objektu pohybovat pomocí někdy dosti krkolomných šipek. Tento pohyb za Vás totiž vykoná kameraman, který celý objekt projde a zdokumentuje pomocí videa. Na vás už je potom pouze toto video spustit a prohlédnout si vše jako při osobní návštěvě. V dnešní době kupují nemovitosti většinou mladí lidé, kteří se osamostatňují od rodičů a nebo čekají přírůstek do rodiny. Tato generace poznamenaná počítači, tablety, chytrými telefony, internetem a všemožnými dalšími technickými vymoženostmi má již jiné návyky při hledání nemovitostí. Této generaci je již milejší napsat nebo zprávu na Facebooku než zvednout telefon a zeptat se na nemovitost osobně. Samozřejmě je i pohodlnější se na prohlídku nemovitosti mohou vypravit v županu a v bačkorách z pohodlí svého domova. Toto je jeden z důvodů proč k nemovitostem zpracovávám videoprohlídky. Druhým neméně důležitým důvodem je odlišení se od konkurence. Je statisticky potvrzené, že nemovitosti, které mají kromě fotografií také videoprohlídku, jsou na serverech více navštěvované a rozklikávané. Velké realitní servery tyto inzeráty upřednostňují a takové inzeráty jsou také mnohem více vyhledávané ve vyhledávačích. Zamyslete se, kterou nemovitost si na realitním serveru by, jste rozklikli jako první, když byste viděli 10 podobných nabídek za podobnou cenu? Myslím, že kliknete na tu s videem. A čím více se lidí na inzerát podívá, tím větší šance je, že se mezi nimi najde ten, který Vaši nemovitost koupí. Podívejte se na jednu takovou video prohlídku, kterou jsem zhotovila pro podporu pronájmu kancelářských prostor.

10 DALŠÍ DŮLEŽITÉ AKTIVITY, KTERÉ PODPOŘÍ PRODEJ Oslovení poptávajících klientů Oslovení poptávajících klientů si jako samoprodejci bohužel nijak nejspíše zajistit nemůžete. Mám na mysli přímé oslovení klienta, který hledá stejnou nemovitost, kterou aktuálně prodáváte. Každá větší realitní kancelář či realitní síť kanceláří má velkou databázi aktuálních poptávajících klientů. V RE/MAXu máme propojený systém, kam každý z 1200 makléřů umisťuje své poptávky. Není výjimkou, že makléř např. z Prahy má poptávajícího klienta pro nemovitost i v Lounském okrese, zejména u větších a dražších nemovitostí. A tito poptávající klienti se poté automaticky párují s aktuálně přidanými nabídkami. V praxi to znamená, že jakmile zadám novou nabídku nemovitosti do našeho systému, kolegům, kteří mají na stejnou nemovitost dle parametrů poptávajícího klienta, hned moje nabídka vyskočí a svému klientovi Vaší nemovitost mohou hned nabídnout. Oslovení přátel, známých a obchodních partnerů Zabývali jsme se oslovením poptávajících klientů, ale doporučuji Vám také samozřejmě oslovit i všechny lidi kolem sebe, kteří nemovitost nepoptávají. Je potřeba, aby každý o Vaší nemovitosti věděl, může mít známého, který přesně takovou nemovitost hledá. Využijte k tomu všechny možné prostředky. Roznos letáčků v oblasti I roznos letáčků je velmi efektivní způsob prodeje. Mnoho lidí, kteří bydlí v určité oblasti a mají známé, kteří mají zájem v této oblasti také bydlet. Tak a nyní víte o marketingu nemovitosti skoro vše. Pokud si s něčím nejste jisti, nebo chcete s některou z prezentací pomoci, určitě mne kontaktujte a domluvte si konzultaci ZDARMA. No a teď se v rychlosti pojďme společně podívat, co nás dále čeká, pokud máme kupujícího. V následujících 12- i bodech Vám řeknu, jak máte Vy nebo Váš makléř dále postupovat.

11 PRŮBĚH OBCHODU Podpis Dohody o složení blokovacího depozita Váš realitní makléř s kupujícím klientem a s Vámi podepíše dohodu o složení rezervační zálohy kupujícím. Je to z toho důvodu, aby si kupující Vaši nemovitost rezervoval a pak měl čas na vyřizování úvěru či hypotéky. Pokud kupující již složí rezervační zálohu, tak je nepravděpodobné, že od koupi Vaší nemovitosti couvne. Pokud nemovitost prodáváte bez realitní kanceláře doporučuji si s kupujícím u advokáta podepsat Smlouvu o smlouvě budoucí kupní a nebo hned Kupní smlouvu. Bohužel je zde riziko, že než advokátní kancelář pro Vás smlouvu na míru připraví, Váš kupec už může být ten tam. Také tato smlouva se nesmí dostat do rukou kupujícího, dokud nedojde k převodu peněz. Pokud by totiž byla zneužita, katastr neřeší pravost, ale pouze zkontroluje, zda má předložená smlouva všechny náležitosti a nemovitost přepíše. Po provedení přepisu je možné se bránit pouze soudně. Zajištění podkladů pro přípravu kupní smlouvy Váš realitní makléř zajistí a předá veškeré podklady na přípravu kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní advokátovi. Pokud nemovitost prodáváte sami, musíte si vše samozřejmě také vyběhat. Každý případ je velmi individuální, proto je těžké říci, co vše budete potřebovat, ale jedná se zejména o toto: Nacionále kupujících, způsob financování, způsob uhrazení kupní ceny, způsob předání nemovitosti, kdo bude hradit daň z nabytí nemovitostí. Jak bude ošetřeno, že bude daň uhrazena atd.

12 Příprava kupní smlouvy Pokud si nemovitost prodáváte sami, tak v této fázi opravdu nešetřete. Rozumím tomu, že právníci dnes stojí spoustu peněz. Na druhou stranu Vám zase, ale spoustu peněz ušetří. Internet je sice plný vzorů kupních smluv, které si bezplatně můžete stáhnout. Bohužel je 8 z 10 těchto smluv špatných a i v těch lepších variantách se najdou chyby. Nehledě na to, že internet je stále plný smluv podle starého občanského zákoníku a takovéto smlouvy jsou neplatné. Každý obchodní případ je také jiný a proto doporučuji každému, aby pověřil k tvorbě smlouvy právníka, který Vám ji vypracuje na míru. Podpis kupní smlouvy Na podpis kupní smlouvy se sejdou všichni účastníci převodu a na místě u advokáta doladí veškeré termíny a další drobnosti než kupní smlouvu podepíší. Doporučuji dát plnou moc advokátovi, který Vás bude zastupovat při jednání s katastrem nemovitostí. Také nezapomeňte, že některé smlouvy musí být s úředně ověřenými podpisy. Advokátní úschova kupní ceny Spolu s podpisem kupní smlouvy si doporučuji sjednat s advokátem i úschovu kupní ceny. Peníze pak budou uvolněny po přepisu na nového majitele. Hlavně si sjednejte, že část peněz, která bude sloužit jako daň z nabytí nemovitosti, bude z účtu zaslána na účet příslušného finančního úřadu poté, co podáte daňové přiznání z převodu nemovitosti.

13 Podání návrhu na vklad nemovitosti na Katastr nemovitostí Návrh na vklad na katastr nemovitostí může podat kdokoliv. Právě proto vše mějte ve vlastních rukou a nebo se domluvte s vaším advokátem. Návrh si můžete vypracovat sami, ale já doporučuji svěřit jeho vypracování zkušené osobě, protože pokud bude návrh obsahovat chybu, katastrální úřad jej nepřijme a vy budete muset zaplatit znovu kolkovou známku ve výši 1000 Kč. Pokud se rozhodnete prodat s makléřem, podání návrhu na vklad je zahrnuto ve standardních službách a vy se nemusíte o nic starat. Budete mít jistotu, že návrh nebude podaný dříve, než budou peníze v úschově a také platba kolkové známky je zahrnuta již ve službách. Nezapomeňte také, že návrh na vklad je potřeba podat na katastrálním úřadě, pod který nemovitost spadá, jinde Vám ho nevezmou. Přepis nemovitosti na nového majitele Po podání návrhu na vklad čekáte na přepis nemovitosti na nového majitele. Toto čekání bude trvat minimálně 21 dní, ale může trvat i 2 měsíce a pokud katastrální úřad shledá nesrovnalosti v dokumentaci, řízení zruší a po odstranění nedostatků v dokumentaci musíte podat návrh na vklad znovu (samozřejmě včetně nové kolkové známky). Odhad pro finanční úřad Sice se jedná již o nepovinnou položku, ale i přesto doporučuji, aby pro Vás Váš makléř zajistil odhadcem odhad pro finanční úřad. Svým klientům ho doporučuji z toho důvodu, aby se jim po čase nestalo, že finanční úřad na základě svých tabulek zjistí, že Vaše nemovitost měla jinou hodnotu, než jste uvedli v Daňovém přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a chtěl po Vás doplatek daně. Výrazný pozor si dejte zejména u pozemků a to i v případě, že nejsou v ceně nemovitosti jednoznačně vyčísleny. Máme několik případů, kdy bylo nutné takovéto pozemky dodanit a ne zrovna za malé peníze. Předání nemovitosti V tento moment již máte jako prodávající peníze za Vaši nemovitost na účte. Váš realitní makléř připraví předávací protokol, zapíše s Vámi i s kupujícími stavy energií a počty předávaných klíčů. Pokud makléře nemáte, sepište předávací protokol sami. Přepis energií na nového majitele Po předání nemovitosti nezapomeňte na přepis energií. I toto by mělo být ve standardních službách makléře a já za své klienty zařizuji.

14 Příprava a podání Daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí A nyní už zbývá poslední úkol a to je podání daňového přiznání. Přiznání si buď nechte zpracovat od daňového poradce, nebo je za Vás zařídí Váš makléř, daňové přiznání poté pouze podepíšete a makléř zajistí jeho podání na finančním úřadu spolu s odhadem a výpisem z katastru nemovitostí. Pokud jste dočetli až sem, znamená to, že prodej Vaší nemovitosti myslíte opravdu vážně. A za to jsem velmi ráda. Také budu ráda, pokud mi na e-book napíšete zpětnou vazbu. Nyní si položte tři otázky. Nejste spokojení s průběhem prodeje Vaší nemovitosti? Nejste spokojení s aktivitami Vašeho realitního makléře? Prodáváte svoji nemovitost již delší čas a neúspěšně? Pokud jste minimálně jednou odpověděli kladně, kontaktujte mě. Pomohu Vám. Ing. Monika Maděrová Tel monika.maderova@re-max.cz Tip: Jak vybrat realitního makléře a jiné užitečné informace se dozvíte na mých stránkách