Občanský zákoník, zvláštní ustanovení o nájmu bytu pohledem investora/pronajímatele. Jiří Pácal Central Europe Holding, a.s.

Transkript

1 Občanský zákoník, zvláštní ustanovení o nájmu bytu pohledem investora/pronajímatele Jiří Pácal Central Europe Holding, a.s.

2 Nájemní bydlení Nájemní bydlení využívá cca 25% domácností trhu Bylo a je zasaženo množstvím deformací Deformace spočívaly hlavně v regulaci nájmů v rigidním a zastaralém občanském zákoníku obtížné vymahatelnosti práva neexistenci legislativy sociálního bydlení živelné privatizaci obecních bytů Nesmyslný stav konfrontace nájemník-majitel místo přirozené symbiózy (domov výnos)

3 Nájemní bydlení Zajištění výrazné ochrany nájemců bylo politicky motivováno díky existenci regulovaného nájemného (populismus, protekcionalismus a falešné sociální cítění) Při řádném tržním fungování nájemního bydlení není přehnaná ochrana třeba; majitelé si dobrých nájemníků váží stát má pomoci s bydlením hlavně lidem, kteří se na nájemním trhu objektivně nemohou uplatnit

4 Nájemní bydlení Nájemní bydlení je důležitou podmínkou pro celý bytový trh. Hlavně pro : fungování investic do nemovitostí a rozvoje trhu je důležité pro pracovní trh mobilitu bydlení lidí v tíživé situaci, bydlení cizinců je důležitou formou bydlení pro lidi s potřebou flexibility, neochotou se vázat k majetku, nedostatkem finančních prostředků či času

5 Výnos z nájemného -obtíže Výnosy z nájemného je těžké plánovat: Dlouhodobě klesaly s růstem ceny bytů a poklesem výše smluvních nájmů, deregulace je zdlouhavá a s nejasným koncem Ztráty na nájemném špatnou legislativou a pomalými soudy mohou dosahovat výše desítek měsíců; ochrana nájemníků je stále nepřiměřená a napomáhá obstrukcím a nedodržování podmínek nájemních smluv DPH nelze odpočet na vstupu v plné výši (nájem bytu je osvobozeným plněním)

6 Vybrané problémy pronájmu bytu Malá smluvní volnost Nadměrně dlouhé lhůty při řešení problémů s nájemci, kteří hrubě porušují podmínky nájmu po neuhrazení 3 měsíčních nájmů se podává výpověď (problémy s doručením) následující měsíc po doručení výpovědi běží 3 měsíční lhůta; pokud se nájemce nevystěhuje nutno podat žalobu na vyklizení je-li pravomocný rozsudek, obrátit se na exekutora, následně byt nechat odemknout, vyklidit a vše toto zaplatit

7 Vybrané problémy pronájmu bytu Není-li řádně odevzdán byt, nemůže do něho majitel vstoupit a tím ani uzavřít novou nájemní smlouvu Problémem je provádění oprav a rekonstrukcí v domě stoupačky, rozvody, Odevzdání bytu po smrti nájemce může trvat měsíce i roky Výpověď ze smlouvy je omezena na zákonné důvody; většinou náhradní byt, ubytování, přístřeší

8 Co pronajímatelé očekávají Vyšší ochranu svých práv a majetku Rychlejší řešení problémů kratší lhůty, zrychlení práce soudů Vyváženost vztahu nájemce-pronajímatel Řešení pro situace opuštění bytu

9 Nový občanský zákoník Navazuje na znění starého obč. zákoníku Důraz na smluvní volnost ujednání nájemce a pronajímatele Spoléhá na budoucí výklad soudů, formulace bývají obecné Vyšší ochrana pronajímatele ano Možnost rychlejších řešení problémů - ano

10 Konkrétní rozdíly Smlouva bude platná i při nedostatku formy, pronájmu i jiného prostoru než bytu Majitel s nájemcem sjednají výši nájmu, kvalitu bytu a případné hrazení a provádění oprav a modernizací, platby za služby Nájemné se bude hradit po vzájemné dohodě, platby za stejné časové období musí být shodné Strany si ujednají mechanismus navyšování nájemného; max. 1x ročně, max. o 20% Zásadní roli bude hrát místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud

11 Konkrétní rozdíly Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno zvýšit nájem o 10% pokud souhlasí 2/3 nájemníků jinak o 3% Jistina do výše 6 měsíčních nájmů Nájemce je povinen strpět nezbytné úpravy bytu a domu, případně i byt opustit Ze zdravotních důvodů může nájemce provést úpravy bytu bez souhlasu V případě nepřítomnosti nájemce déle dvou měsíců musí určit zástupce, jinak je jím pronajímatel

12 Konkrétní rozdíly Přesněji řeší členy domácnosti a přechody nájmů Podnájem bez souhlasu možný, pokud nájemce v bytě bydlí Při smrti nájemce řeší přechody nájmu, ale opět na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let) Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět (ochrana úhrady nájmu); není-li dědic do 6měsíců, možnost věci vystěhovat a prodat

13 Mění se výpovědi Nájemce bude moci nájem na dobu určitou vypovědět jen při změně okolností oproti době uzavření smlouvy Pronajímatel může vypovědět nájem při hrubém porušení podmínek nájmu odsouzení nájemce za trestný čin proti pronajímateli, jeho rodině, osobám v domě, majetku ve veřejném zájmu či při obdobném důvodu Nájem na dobu neurčitou také potřebuje-li jej pro sebe a blízké či příbuzné manžela Důvody musí být uvedeny ve výpovědi, nájemce se může obrátit na soud

14 Mění se výpovědi Při závažném porušení nájmu nájemcem možno vypovědět okamžitě Pokud nájemce byt opustí, považuje se nájem za ukončený Není již výpovědním důvodem další byt neužívání bytu sousedství s nebytovým prostorem s plánem spojit nemá-li smlouva náležitosti či je k nebytovému prostoru

15 V novém znění např. chybí Poplatek z prodlení u dlužného nájmu Přesné vymezení obsahu smlouvy Společný nájem manželi či registrovaných partnerů Neřeší se náhradní byty, ubytování, přístřeší ani výměny bytů

16 Dojem Nový občanský zákoník je výrazným krokem vpřed pro majitele, ale i řádné nájemce V mnoha bodech spoléhá na výklady soudů, přinese mnoho sporů a judikatura se bude dlouho usazovat Předpokládá znalost místně obvyklého nájemného (?) Mohl jít ještě mnohem dál, nebo jinou cestou.

17 Děkuji za pozornost a přeji mnoho dobrých nájmů Jiří Pácal, Central Europe Holding, a.s.