ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Škroupova 150, Chrudim IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2015 dle Usnesení č.j. 129 EX 9792/11-30 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 9792/11-30 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 48 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...5 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...10 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...29 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 9792/11-30 : - stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenstvím, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: 1) LV č. 7 Vedlejší stavba: kůlna (součástí pozemku parc.č. 757/1 dle sdělení souseda pana Romana Jahody patří kůlna jinému majiteli). 3

4 Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 77/9: ovocné stromy (3 kusy), pozemek parc.č. 77/10: ovocné stromy (2 kusy), pozemek parc.č. 757/1: lesní porost. Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 2) LV č. 632 Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 675: lesní porost, pozemek parc.č. 706/1: lesní porost, pozemek parc.č. 706/2: lesní porost. Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. Jedná se o volně přístupné pozemky. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 7, k.ú. Všemily, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 632, k.ú. Všemily, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 129 EX 9792/

5 - barevná fotodokumentace - územní plán obce Jetřichovice - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. 5

6 Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. 6

7 matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) 7

8 Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

9 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění: a) jsou běžné zemědělské lesní pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní; b) jsou pozemky ostatní plochy, ke kterým není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Svůj význam proto má zejména při ocenění staveb, v tomto posudku jsou oceňovány pouze pozemky. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemků sloužících pro zemědělskou prvovýrobu a pro plnění funkce lesa primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku také provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška). 9

10 2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Pozemky zapsané na LV č. 7, k.ú. Všemily jsou situovány jak na rovinatém, tak na mírně svažitém terénu i dosti svažitém terénu, jsou až na výjimky (parc.č. 674/27, 681/3, 696/4 a 705/3) situovány vintravilánu obce Jetřichovice. Pozemek parc.č. 757/1 je zastavěn kůlnou, která však dle sdělení pana Romana Jahody (soused) náleží jiným vlastníkům. Průměrná vzdálenost do obce Jetřichovice je 2,5 km, do Varnsdorfu je vzdálenost 26 km. Pozemky uvedené na LV č. 632, k.ú. Všemily (lesní) jsou situovány na mírně svažitém terénu až svažitém terénu, jsou situovány v extravilánu obce Jetřichovice, k.ú. Všemily. Vzdálenost do obce Jetřichovice je 2,1 km, do Varnsdorfu je vzdálenost 26 km. Závady právní povahy: 1) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 7 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 2) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 632 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): a) Lesní pozemky 1) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 19,00 Kč za m2 Lokalita: Krompach Výměra: m2 Popis: Les o výměře m2 v katastru obce Krompach. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku, poblíž zástavby, porostlý vzrostlými stromy - olše, bříza. Přístup z místních komunikací. 10

11 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 17,61 Kč za m2 Lokalita: Česká Kamenice Dolní Kamenice Výměra: m2 Popis: Lesní pozemky a jeden pozemek vedený v druhu vodní plocha se způsobem užití koryto vodního toku v České Kamenici část Dolní Kamenice. Celková výměra parcel představuje m2 z toho 953 m2 jako vodní plocha. Na pozemcích je celkem šest porostních skupin. Zdroj: Realitní kancelář Reala Lakomá, s.r.o. Evropská 1558/33, Cheb Telefon: ) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 23,00 Kč za m2 Lokalita: Kamenický Šenov Výměra: m2 Popis: Les o výměře m2 v katastru obce Kamenický Šenov. Na pozemku jsou vzrostlé stromy olše a bříza. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku, dostupný z místních komunikací. 11

12 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 25,00 Kč za m2 Lokalita: Děčín Podmokly Výměra: m2 Popis: Pozemek v Děčíně - Podmokly, lesní porost na nelesním pozemku, na porost se nevztahují předpisy k ochraně lesa. Lesní pozemek má výměru m2. Zdroj: Realitní kancelář Kompens, s.r.o. Severozápadní III 365/ Praha Záběhlice 5) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 18,00 Kč za m2 Lokalita: Svor Výměra: m2 Popis: Les o výměře m2 v katastru obce Svor. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku. Jsou zde vzrostlé stromy - olše, bříza a javor. Pozemek je dostupný z místních komunikací. 12

13 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 20,93 Kč za m2 Lokalita: Stvolínky Výměra: m2 Popis: Parcela o výměře m2 v katastru obce Stvolínecké Petrovice. Pozemek je porostlý různými dřevinami, jedná se o lesní porost na nelesním pozemku. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 18,50 Kč za m2 Lokalita: Kamenický Šenov Výměra: m2 Popis: Pozemek v k.ú. Kamenický Šenov, porostlý vzrostlými stromy (olše, bříza). Nejedná se o les, jde o lesní porost na nelesním pozemku. Dostupný z místních komunikací. 13

14 Zdroj: Realitní kancelář Kompens, s.r.o. Severozápadní III 365/ Praha Záběhlice 8) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 15,00 Kč za m2 Lokalita: Stvolínky Výměra: m2 Popis: Pozemek v k.ú. Stvolínecké Petrovice. Pozemek je porostlý různými dřevinami. Nejedná se o les, jde o lesní porost na nelesním pozemku (bříza). Zdroj: Realitní kancelář Kompens, s.r.o. Severozápadní III 365/ Praha Záběhlice 9) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 15,00 Kč za m2 Lokalita: Žandov Výměra: m2 Popis: Pozemek v k.ú. Heřmanice u Žandova. Dlouhý pozemek, navazující na zástavbu obce. Nejedná se o les, jde o lesní porost na nelesním pozemku (převážně duby a jasany let). Dostupný z polních cest, vedoucích podél pozemku. 14

15 Zdroj: Realitní kancelář Kompens, s.r.o. Severozápadní III 365/ Praha Záběhlice 10) Lesní pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 23,58 Kč za m2 Lokalita: Mimoň Výměra: m2 Popis: Lesní pozemky o celkové výměře m2 v katastrálním území Mimoň. Na pozemcích se nachází smíšený les starý přibližně 50 let. Pozemky jsou u příjezdové cesty. Zdroj: Realitní kancelář LILAN, s.r.o. Hrnčířská 2985, Česká Lípa b) Zemědělské pozemky 1) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 14,50 Kč za m2 Lokalita: Rumburk 2 Horní Jindřichov Výměra: m2 Popis: Soubor pozemků v pohraničí a okolí města Rumburk. Jedná se o čtyři ucelené pásma skládající se z orné půdy m2 a trvalých travních porostů , které lze obhospodařovat. 15

16 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 12,59 Kč za m2 Lokalita: Ústí nad Labem Hostovice Výměra: m2 Popis: Pozemky o celkové rozloze m2 v k.ú. Hostovice u Ústí nad Labem. Pozemky jsou rozděleny do dvou větších celků. Převažující využití dle ÚP obce je: plochy zemědělského půdního fondu a ostatní plochy přírodního charakteru a plochy s lesním porostem. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 15,66 Kč za m2 Lokalita: Jablonné v Podještědí Výměra: m2 Popis: Pozemky o celkové rozloze m2, které se nacházejí u obce Jablonné v Podještědí, okres Liberec. Pozemky jsou vedeny jako orná půda, které mají plochu m2, trvalý travní porost, který má plochu 715 m2 a ostatní plocha o rozloze 52 m2. 16

17 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 24,36 Kč za m2 Lokalita: Těchlovice Výměra: m2 Popis: Pozemek o celkové rozloze m2 - louku, pastevní plochu na okraji obce Těchlovice. Přístup na pozemek z místní komunikace. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 11,08 Kč za m2 Lokalita: Lovečkovice Výměra: m2 Popis: Zemědělské pozemky k.ú. Náčkovice, okres Litoměřice. Parcely mají charakter orné půdy 182 m2, lesního pozemku 200 m2 a trvalého travního porostu m2. Celková výměra m2. 17

18 Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, Semily 6) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 12,00 Kč za m2 Lokalita: Mimoň Výměra: m2 Popis: Zemědělské pozemky KÚ Mimoň, okres Česká Lípa. Parcely mají charakter trvalého travního porostu (7 610 m2), orné půdy (3 775 m2), ostatní plochy (906 m2) a zamokřené plochy (6 573 m2). Celkem výměra m2. Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, Semily 7) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 14,94 Kč za m2 Lokalita: Jablonné v Podještědí Výměra: m2 Popis: Zemědělské pozemky k.ú. Petrovice, okres Liberec. Parcely mají charakter trvalého travního porostu m2 a ostatní plochy m2. Celkem výměra m2. 18

19 Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, Semily 8) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 16,00 Kč za m2 Lokalita: Jiřetín pod Jedlovou Výměra: m2 Popis: Pozemek nacházející se v katastrálním území Jiřetín pod Jedlovou. Výměra pozemku je m². Pozemek není v současné době vázán nájemním vztahem a je zaveden v LPISu. Zdroj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, České Budějovice 3 Tel.: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 21,49 Kč za m2 Lokalita: Kunratice u Cvikova Výměra: m2 Popis: Pozemek v blízkosti zástavby obce Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa. Celková rozloha pozemku je m². Rovinatá část pozemku A o výměře m², zbylá část B v mírném svahu o výměře m². Parcela je zpřístupněna po obecní komunikaci. 19

20 Zdroj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, České Budějovice 3 Tel.: ) Zemědělský pozemek Nabídková cena: ,- Kč Upravená nabídková cena: 17,00 Kč za m2 Lokalita: Česká Lípa Dobranov Výměra: m2 Popis: Pozemky o CP m2 v Dobranově u České Lípy. Větší z pozemků o velikosti více než 3 hektary je veden jako trvalý travní porost, druhý jako orná půda. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Mlýnská 39/2, Česká Lípa Telefon: c) Pozemky ostatní plochy Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Jetřichovice Katastrální území: Všemily Počet obyvatel:

21 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 158,63 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky ostatní plochy Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce -0,50 do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,270 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční 4 odst. 3, komerční 158,63 0,270 1,000 42,83 21

22 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3, komerční ostatní plocha - 77/3 119,00 42, ,77 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 119,00 m ,77 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,63 0,04 6,35 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 7,18 0,25 1,80 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 681/3 317,00 6, ,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 1, ,80 Jiné pozemky - celkem 1 198,00 m ,80 Pozemky ostatní plochy - zjištěná cena = 9 852,57 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 9 850,- Kč Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. 22

23 Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: 1) LV č. 7 a) Lesní pozemky Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I Cena ke O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní (nelesní pozemek) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,00 0,85 1,05 0,95 0,90 0,90 13,05 SN ,61 0,85 0,95 0,80 1,00 1,00 11,38 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,90 0,90 13,54 SN ,00 0,85 0,80 0,80 1,00 0,90 12,24 SN ,00 0,85 0,95 1,00 0,90 0,90 11,77 SN ,93 0,85 0,95 1,05 1,00 0,90 15,97 SN ,50 0,85 0,95 0,95 0,90 0,90 11,50 SN ,00 0,85 0,95 1,00 1,00 0,90 10,90 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,95 0,90 9,32 SN ,58 0,85 0,95 0,90 0,80 1,00 13,71 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 12,34 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 2,00 Minimální hodnota 9,32 AP - SO 10,34 Aritmetický průměr [AP] 12,34 AP + SO 14,34 Maximální hodnota 15,97 Výměra: 471 m ,99 Spoluvlastnický podíl: 1 / ,75 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 1 307,47 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: b) Zemědělské pozemky Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,50 0,85 0,95 0,80 0,80 1,00 7,49 SN ,59 0,85 0,85 0,90 0,90 1,00 7,37 SN ,66 0,85 0,95 1,05 0,70 1,00 9,29 SN ,36 0,85 0,85 1,05 0,80 1,00 14,78 SN ,08 0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 9,89 SN ,00 0,85 0,95 1,05 1,00 1,00 10,17 SN ,94 0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 12,06 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,90 1,00 10,47 SN ,49 0,85 0,95 1,05 0,70 1,00 12,75 SN ,00 0,85 0,90 1,00 0,80 1,00 10,40 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 10,47 23

24 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 2,00 Minimální hodnota 7,37 AP - SO 8,47 Aritmetický průměr [AP] 10,47 AP + SO 12,47 Maximální hodnota 14,78 Výměra: m ,28 Spoluvlastnický podíl: 1 / ,82 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% ,14 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: c) Pozemky ostatní plochy Ocenění spoluvlastnického podílu: 9 850,- Kč * 1/4 * (1-0,1) = 2 216,25,- Kč; po zaokrouhlení: 2 200,- Kč Souhrn: a) + b) + c) = 1 300,- Kč ,- Kč ,- Kč = ,- Kč 24

25 2) LV č. 632 a) Lesní pozemky Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I Cena ke O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní (nelesní pozemek) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,00 0,85 1,05 0,95 0,90 0,90 13,05 SN ,61 0,85 0,95 0,80 1,00 1,00 11,38 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,90 0,90 13,54 SN ,00 0,85 0,80 0,80 1,00 0,90 12,24 SN ,00 0,85 0,95 1,00 0,90 0,90 11,77 SN ,93 0,85 0,95 1,05 1,00 0,90 15,97 SN ,50 0,85 0,95 0,95 0,90 0,90 11,50 SN ,00 0,85 0,95 1,00 1,00 0,90 10,90 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,95 0,90 9,32 SN ,58 0,85 0,95 0,90 0,80 1,00 13,71 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 12,34 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 2,00 Minimální hodnota 9,32 AP - SO 10,34 Aritmetický průměr [AP] 12,34 AP + SO 14,34 Maximální hodnota 15,97 Výměra: 3363 m ,21 Spoluvlastnický podíl: 1 / ,80 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 9 335,52 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického 25

26 podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 26

27 C REKAPITULACE 1) LV č. 7 Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Osmdesátpěttisíctřista korun českých Poznámky: Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 27

28 2) LV č. 632 Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění na: 9 300,- Kč slovy: Devěttisíctřista korun českých Poznámky: Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 28

29 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 7, k.ú. Všemily, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 632, k.ú. Všemily, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 29

30 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

31 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

32 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

33 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

34 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

35 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

36 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

37 A B B1 Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0421 Děčín Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 129EX 9792/11 pro Exekutorský úřad Chrudim Mgr.Petr Jaroš soudní exekutor Vlastnické právo Jirsa Jiří, Podskalská 1357, Kolín V, Kolín Jirsa Zděnek, Sluneční 116, Kolín II, Kolín Liepoldová Eliška, Hanychovská 548/26, Liberec III- Jeřáb, Liberec Rak Rudolf Ing., Moravcova 871, Kolín II, Kolín Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec - Bez zápisu Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 77/3 77/9 77/10 674/27 681/3 696/4 705/3 749/2 757/ /2 Identifikátor / / / / /201 Podíl 1/10 1/10 1/4 Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 119 ostatní plocha ostatní rozsáhlé chráněné komunikace území 3238 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 261 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 4908 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 317 ostatní plocha jiná plocha rozsáhlé chráněné území 2860 orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 522 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 471 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území 5611 orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 881 ostatní plocha neplodná půda rozsáhlé chráněné území 3399 orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 3/10 1/4 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 1

38 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo exekutorské na id.podíl 1/4 pro pohledávku ve výši 0,-Kč, k zajištění nákladů exekuce CIB Flats P10, a.s., Václavské Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, náměstí 823/33, Nové Město, Liberec, RČ/IČO: /201 Praha 1, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 2 - JUDr. Jan Fendrych č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-4947/ Pořadí k :28 o Parcela: 674/27 Parcela: 681/3 Parcela: 696/4 Parcela: 705/3 Parcela: 749/2 Parcela: 757/1 Parcela: 759 Parcela: 760 Parcela: 77/10 Parcela: 77/3 Parcela: 77/9 Parcela: 787/2 V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ V-4947/ Zástavní právo exekutorské na id.podíl 1/4 pro pohledávku ve výši ,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení O.K.V. Leasing, s.r.o., Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Strojírenská 396/4, Žďár nad Liberec, RČ/IČO: /201 Sázavou 1, Žďár nad Sázavou, RČ/IČO: Parcela: 674/27 Parcela: 681/3 Parcela: 696/4 Parcela: 705/3 Parcela: 749/2 Parcela: 757/1 Parcela: 759 Parcela: 760 Parcela: 77/10 Parcela: 77/3 Parcela: 77/9 Parcela: 787/2 Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Z-934/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Chrudim - Mgr. Petr Jaroš č.j. 129EX-9792/ ze dne Právní moc ke dni Z-3252/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Jan Fendrych, Hradecká 2526/3, Praha 6 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 2

39 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Povinnost k Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Z-5161/ Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Děčín Z-5161/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id. podíl 1/4 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Parcela: 674/27 Z-5165/ Parcela: 681/3 Z-5165/ Parcela: 696/4 Z-5165/ Parcela: 705/3 Z-5165/ Parcela: 749/2 Z-5165/ Parcela: 757/1 Z-5165/ Parcela: 759 Z-5165/ Parcela: 760 Z-5165/ Parcela: 77/10 Z-5165/ Parcela: 77/3 Z-5165/ Parcela: 77/9 Z-5165/ Parcela: 787/2 Z-5165/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 2 - JUDr. Jan Fendrych č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Děčín Z-5165/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id. podíl 1/4 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Parcela: 674/27 Z-1630/ Parcela: 681/3 Z-1630/ Parcela: 696/4 Z-1630/ Parcela: 705/3 Z-1630/ Parcela: 749/2 Z-1630/ Parcela: 757/1 Z-1630/ Parcela: 759 Z-1630/ Parcela: 760 Z-1630/ Parcela: 77/10 Z-1630/ Parcela: 77/3 Z-1630/ Parcela: 77/9 Z-1630/ Parcela: 787/2 Z-1630/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim - Mgr. Petr Jaroš č.j. 129EX-9792/ ze dne Právní moc ke dni Z-3253/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 3

40 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu v České Lípě č.j. 12D-454/ ze dne Právní moc ke dni Pro: Pro: Liepoldová Eliška, Hanychovská 548/26, Liberec III-Jeřáb, Liberec Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec Jirsa Jiří, Podskalská 1357, Kolín V, Kolín Rak Rudolf Ing., Moravcova 871, Kolín II, Kolín Jirsa Zděnek, Sluneční 116, Kolín II, Kolín Z-9871/ RČ/IČO: / /201 Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu v Kolíně č.j. 51D-110/ ze dne Právní moc ke dni Z-3253/ RČ/IČO: / / /204 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] /9 77/10 674/27 696/4 705/3 749/ /2 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :52:07 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 4

41 A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0421 Děčín Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Omezení vlastnického práva VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vlastnické právo Liepoldová Eliška, Hanychovská 548/26, Liberec III- Jeřáb, Liberec Rak Rudolf Ing., Moravcova 871, Kolín II, Kolín Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: 632 o Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 129EX 9792/11 pro Exekutorský úřad Chrudim Mgr.Petr Jaroš soudní exekutor Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) /1 706/2 Identifikátor / / /201 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 1 Podíl Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 1151 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území 906 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území 1306 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území - Bez zápisu Povinnost k Zástavní právo exekutorské na id.podíl 1/4 pro pohledávku ve výši 0,-Kč, k zajištění nákladů exekuce CIB Flats P10, a.s., Václavské Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, náměstí 823/33, Nové Město, Liberec, RČ/IČO: /201 Praha 1, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 2 - JUDr. Jan Fendrych č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-4947/ Pořadí k :28 o Parcela: 675 Parcela: 706/1 Parcela: 706/2 V-4947/ V-4947/ V-4947/ Zástavní právo exekutorské na id.podíl 1/4 pro pohledávku ve výši ,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení O.K.V. Leasing, s.r.o., Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Strojírenská 396/4, Žďár nad Liberec, RČ/IČO: /201 Sázavou 1, Žďár nad Sázavou, Parcela: 675 Z-935/ RČ/IČO: Parcela: 706/1 Z-935/ /4 1/2 1/4

42 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Povinnost k Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 706/2 Z-935/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Chrudim - Mgr. Petr Jaroš č.j. 129EX-9792/ ze dne Právní moc ke dni Z-3252/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu na id. podíl 1/4 pro pohledávku ve výši ,-Kč, návrh u soudu podán dne O.K.V. Leasing, s.r.o., Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Strojírenská 396/4, Žďár nad Liberec, RČ/IČO: /201 Sázavou 1, Žďár nad Sázavou, RČ/IČO: Parcela: 675 Parcela: 706/1 Parcela: 706/2 Z-8831/ Z-8831/ Z-8831/ Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Děčíně č.j. 21 E-90/ ze dne Právní moc ke dni Z-8831/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Jan Fendrych, Hradecká 2526/3, Praha 6 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Z-5161/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Děčín Z-5161/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id. podíl 1/4 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Parcela: 675 Z-5165/ Parcela: 706/1 Z-5165/ Parcela: 706/2 Z-5165/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 2 - JUDr. Jan Fendrych č.j. 132EX-6289/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Děčín Z-5165/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id. podíl 1/4 Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec, RČ/IČO: /201 Parcela: 675 Z-1630/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 2

43 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Obec: Kat.území: Všemily List vlastnictví: 632 Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Jetřichovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 706/1 Parcela: 706/2 Z-1630/ Z-1630/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim - Mgr. Petr Jaroš č.j. 129EX-9792/ ze dne Právní moc ke dni Z-3253/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Rozhodnutí pozemkového úřadu o vlastnictví v Děčíně č.j. PÚ-R 7089/2007 ze dne Právní moc ke dni Pro: Pro: Rak Rudolf Ing., Moravcova 871, Kolín II, Kolín Šubrtová Iva, Haškova 938/8, Liberec VI-Rochlice, Liberec Liepoldová Eliška, Hanychovská 548/26, Liberec III-Jeřáb, Liberec Z-5552/ RČ/IČO: /1473 Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu v České Lípě č.j. 12D-454/ ze dne Právní moc ke dni Z-9871/ RČ/IČO: / /0486 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :52:06 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 3

44