Znalecký posudek číslo /10

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /10 O obvyklé ceně objektu bydlení číslo popisné 10 na pozemku parcelní číslo 247, objektu bydlení číslo popisné 287 na pozemku parcelní číslo 245/2 a pozemků parcelní čísla 245/2, 246/2, 246/3, 247 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny pozemků se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad s pozemky spjatými Ke spisu 133 EX 130/08 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 15 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek č /10 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Výpis z KN - LV číslo 532 pro katastrální území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, vyhotovený dálkovým přístupem. "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2009 Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX 130/08-92 ze dne , jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: ocenit obvyklou cenou budovu č.p. 10 na pozemku parcelní číslo 247, budovu č.p. 287 n pozemku parcelní číslo 245/2, pozemek parcelní číslo 245/2, pozemek parcelní číslo 246/2, pozemek parcelní číslo 247, vše zapsáno na LV č. 532 pro katastrální území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, u Katastrálního úřadu pro JmK, KP Znojmo a dále ocenit jednotlivá práva a závazky s pozemky spojené, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Výsledky místního šetření ze dne , konaného bez další účasti, povinná a spoluvlastnice byla doporučeným dopisem obeslána, obsílka se vrátila nevyzvednuta a místního šetření se nikdo další nezúčastnil. 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 532 se jedná o vlastnictví objektu bydlení číslo popisné 10 na pozemku parcelní číslo 247, objektu bydlení číslo popisné 287 na pozemku parcelní číslo 245/2 a pozemků parcelní čísla 245/2 zastavěná plocha o výměře 437 m2, parcelní číslo 246/2 zahrada o výměře 51 m2, parcelní číslo 246/3 zahrada o výměře 49 m2 a parcelní číslo 247 zastavěná plocha o výměře 241 m2 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění objektu bydlení číslo popisné 10 na pozemku parcelní číslo 247, objektu bydlení číslo popisné 287 na pozemku parcelní číslo 245/2 a pozemků parcelní čísla 245/2, 246/2, 246/3, 247 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo. Protože se místního šetření vlastnice a povinná nezúčastnila, vycházím z dostupných podkladů, tj. informace z katastru nemovitostí, náhledu leteckého snímku. Obec Suchohrdly je menší obcí nacházející se na jižní Moravě vzdálené ca. 3 km severovýchodně od správního města regionu Znojma. Je s tímto městem propojeno veřejnou místní pravidelnou autobusovou dopravou. Má ca obyvatel, v provozu veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny a oceňovaná nemovitost má možnost na napojení na veškeré tyto sítě. V místě je v platnosti územní plán, dle kterého se oceňované nemovitost nacházejí v území určeném pro výstavbu rodinných domů. Náhledem zvenčí jsem rovněž zjistil, že objekt bydlení č.p. 10 zřejmě není řádně udržovaný, má poškozenou střechu s vypadlými některými taškami, zřejmě do objektu zatéká. Náhledem do podkladů a obhlídkou na místě samém, jsem zjistil, že oceňované nemovitosti pravděpodobně tvoří jeden uživatelský celek. V souladu se zápisem v katastru nemovitostí je na pozemku parcelní číslo 247 stavba č.p. 10 a na pozemku parcelní číslo 245/2 stavba č.p Dále jsem zjistil náhledem do výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 532, že na oceňovaných nemovitostech váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví, jiné závazky, práva či povinnosti jsem nezjistil. Celková výměra pozemků: 778 m2

3 Znalecký posudek č /10 Strana 3 B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

4 Znalecký posudek č /10 Strana 4 Po pozemcích uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění pozemku, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný, nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz a ocenění dle cenového předpisu: Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře znojmoreality.cz: Nabízíme na prodej pěkný rodinný dům 3+1 se zahradou v Suchohrdlích u Znojma. Nemovitost je u silnice směrem k Dyjské křižovatce v řadové zástavbě. V posledních cca 3 letech dům prošel kompletní rekonstrukcí, je napojen na veškeré inženýrské sítě, v letošním roce byly dokončeny fasády jak do ulice tak do dvorní části. Zahrada za domem není přístupná z komunikace, takže skýtá maximální soukromí, její plocha je cca 800 m2. Dům je ihned k dispozici. Požadovaná cena 1,65 mil. Kč. Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře Znojemské reality Alexandr Frind: Jedná se o rodinný dům nacházející se v obci Suchohrdly, vzdálené 2 km severně od Znojma, se kterým je spojena městskou hromadnou dopravou. Dům je umístěný v pravidelné řadové zástavbě jako rohový, je částečně podsklepený, se sedlovou střechou. Jeho obytná část sestává ze vstupní chodby ústící přes verandu do dvora. Po pravé straně se nachází kuchyň se spíží a dvě průchozí obytné místnosti. Po levé straně je ještě jedna obytná místnost. Ve verandě je WC, koupelna a vstup do sklepa. Za domem se nachází dvůr s hospodářskou budovou a dílnou a také malá zahrádka. Nemovitost je napojena na všechny sítě. Vytápění zajišťuje plynový kotel s radiátory, vodu ohřívá elektrický bojler. Požadovaná cena 1,36 mil. Kč Příklad č. 3 Nabídka realitní kanceláře Ing. Alexandra Škorcová: K prodeji nabízíme exkluzivní patrový RD v obci Suchohrdly u Znojma o velikosti 8+1. Přízemí - kotelna, uhelna, vinný sklep, letní kuchyň, pokoj, WC, hala. 1 NP. - 3 pokoje, spol. místnost, komora, koupelna, WC, lodžie. 2 NP. - kuchyň, spíž, obýv. pokoj 2x, WC, 3x předsíň, lodžie. V přízemí vchod na zahradu. Na zahradě bazén - 4,5x10x1,5m. V RD garáž. Dům se nachází v klidném prostředí, obklopený lesem. Nabízí příjemné a tiché bydlení v přírodě, pouhé 2 km od Znojma. Jen pro vážné zájemce. Při rychlém jednání sleva možná. Forma vytápění: Ústřední plynové Požadovaná cena 3,7 mil. Kč Příklad č. 4. Zobchodovaná nemovitost rodinný dům č.p. 323, LV č na pozemku p.č. 503/12.a pozemky p.č. 503/1, 503/11, 503/12, LV č. 1121, v katastrálním území Suchohrdly u Znojma Pozemek 735 m2 Zobchodováno ve II. Q za částku 2,90 mil. Kč.

5 Znalecký posudek č /10 Strana 5 Na základě výše uvedeného, s ohledem na to, že kupní ceny jsou vždy nižší než požadované realitní kanceláří, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti n částku 2,0 mil. Kč. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: dvamilióny korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňované nemovitosti neváznou dle zjištění znalce žádné jiné závady, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo 532, jiné závady, práva či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: dvamilióny korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňované nemovitosti neváznou dle zjištění znalce žádné jiné závady, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo 532, jiné závady, práva či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

6 Znalecký posudek č /10 Strana 6 Suchohrdly celková situace Suchohrdly umístění nemovitosti

7 Znalecký posudek č /10 Strana 7

8 Znalecký posudek č /10 Strana 8

9 Znalecký posudek č /10 Strana 9

10 Znalecký posudek č /10 Strana 10

11 Znalecký posudek č /10 Strana 11

12 Znalecký posudek č /10 Strana 12

13 Znalecký posudek č /10 Strana 13 Jihozápadní pohled na č.p. 287 Jižní pohled na č.p. 10

14 Znalecký posudek č /10 Strana 14 Jihovýchodní pohled na č.p. 10 Severní pohled

15 Znalecký posudek č /10 Strana 15 Severovýchodní pohled