Znalecký posudek č. 3502/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3502/2012 o ceně obvyklé - garáže č.e. 134 na pozemku parcelní číslo St. 234 a pozemku parcelní číslo St. 234 v katastrálním území Braňany, obec Braňany, okres Most, ve vlastnictví Tomana Václava. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 813/07-23 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 227, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Braňany, obec Braňany. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Bílinská č.e Braňany Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Braňany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 227, kat. úz. Braňany, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Most 4-2/34, měřítko 1:1000, kat. úz. Braňany - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 813/07-23 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 813/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 227, kat. úz. Braňany, obec Braňany, okres Most, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Toman Václav, Bílinská 76, Braňany 2

3 oddíl B - nemovitosti: - garáž č.e. 36 na pozemku parc.č. St. 303/3 - garáž č.e. 134 na pozemku parc.č. St pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m 2 - pozemek parc. č. St. 303/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 21 Nc-9915/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-813/ ze dne Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) /2008 /206940/5142 ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) 41557/2010 / ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 43, EXE-10366/ ze dne ; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Teplice, 110 Ex-3687/ ze dne Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX- 813/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 2, 132 EX-11959/ /Zl ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Teplice, 110 Ex-3687/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 826/1993 Kupní smlouva ze dne ,právní účinky vkladu ke dni Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1076/1997 ze dne Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k nesoučinnosti majitelů oceňované nemovitosti, neměl znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. Při výpočtech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr zjištěných fyzických měřením na místě samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze částečně, nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Rovněž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjištěny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Braňany leží v Ústeckém kraji, severovýchodně od okresního města a západně od Bíliny. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Kompletní občanská vybavenost v Mostě (cca 7 km). Oceňovaná garáž se nachází v zastavěném území obce, u komunikace protínající obec směrem na Bílinu. Garáž je zděná, řadová krajní, neudržovaná, pravděpodobně napojena na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž Oceňovaná garáž se nachází v zastavěném území obce Braňany, okres Most. Garáž je řadová krajní, v oploceném areálu, zděná s pultovou střechou krytou lepenkou. Vrata garáže jsou dřevěná. Při místním šetření bylo zjištěno, že garáž je neudržovaná a neužívaná, ve špatném stavu, s prvky na pokraji životnosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti, bylo stáří a výměry stanoveny odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěném území Braňan, u komunikace vedoucí do Bíliny, je obdélníkového tvaru, rovinný, pravděpodobně napojen na elektrorozvod, zastavěn krajní řadovou garáží. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 526,- Kč/m 3 4

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6*4 = 24,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 24,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (6*4)*(2,00) = 48,00 m 3 zastřešení: = 6,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 54,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 24,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 24,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - snižující hodnotu I -0,02 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,266 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce IV 0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,266 * 1,100 * 1,000 = 0,293 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 526,- Kč/m 3 * 0,293 = 447,12 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 447,12 Kč/m 3 * 54,00 m 3 = ,48 Kč Garáž - zjištěná cena = ,48 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Garáž a 1 ) garáž Popis porovnávaných objektů: Jednotka: plocha garáže Množství jednotek oceňované stavby: 23,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová, zděná garáž v oploceném areálu má dřevěná dvoukřídlá vrata, napojena na elektrorozvod, v dobrém stavu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová, zděná garáž v garážovém areálu, s dřevěnými dvoukřídlými vraty, napojena na elektrorozvod, s novou střechou. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - garáž v Chotějovicích, okres Teplice. Řadová, zděná garáž určená k částečné rekonstrukci. Nemovitost je nabízena k prodeji od března 2013 prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - garáž v Chudeřicích, okres Teplice. Řadová, zděná garáž v dobrém stavu, s montážní jámou, novou střechou, policí na nářadí, napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od července 2011 prostřednictvím realitní kanceláře. 6

7 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] garáž Braňany ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 0,75 1,00 18, ,25 garáž Braňany ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 0,75 1,00 19,00 957,24 garáž Chotějovice ,- Kč 0,95 0,97 0,97 0,97 0,75 1,00 23, ,29 garáž Chudeřice ,- Kč 0,90 0,90 0,90 0,97 0,75 1,00 24, ,14 Součet: 5 729,92 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 1 432,48 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 957,24 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 613,14 Kč/jedn. Základní cena: 1 432,48 Kč 23,00 á 1 432,48 Kč/ = ,04 Kč - výsledná cena = ,04 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 91, ,81 Součet 2 103,81 Úprava ceny příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 105,19 Mezisoučet 1 998,62 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1030 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 3 005,21 Pozemek - zjištěná cena = 3 005,21 Kč 7

8 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 3 010,- Kč Cena pozemků činí celkem 3 010,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč 3 010,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: oplocený areál, možnost napojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: neužívaná garáž ve špatném stavu, předpoklad vložení investic Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třicet tři tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 8

9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3502/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 224/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9