Znalecký posudek č. 10/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 10/2015 Zjištění ceny v čase a místě obvyklé lesních pozemků s lesním porostem, p.č 961/2 o výměře 6054 m2 v k.ú. Kamenka. Objednatel posudku Mgr.Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav U tržiště 9 Břeclav Účel posudku Znalecký posudek pro potřeby objednatele ke dni ocenění tj Znalecký úkol Zjištění ceny v čase a místě obvyklé lesního pozemku s lesním porostem, p.č 961/2, k.ú. Kamenka vymezených v exekučním příkazem soudního exekutora č.j. 160 EX 1490/14-12 ze dne Posudek vypracoval Ing Miroslav Kovařčík Vrchlického 5 Nový Jičín STEMON Holding, s.r.o. Poděbradova 1702/61b Ostrava V Novém Jičíně dne Posudek obsahuje 14 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních.

2 - 2/14 - Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Oddíl "A.VĚCNÁ HODNOTA " - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "B.VÝNOSOVÁ METODA" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). Oddíl "C.DOHNANSKÉHO, POROVNÁVACÍ METODA" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne za přítomnosti. Vlastnické a evidenční údaje Šedý Bohuslav, Opavská 804/75, Poruba, Ostrava. Lesní pozemek p.č 961/2, k.ú. Kamenka. A. Nález Jedná se o mezernatou nastávající kmenovinu plochém terénu. Znalcem byly zajištěn výpis z LHP a snímek z porostní mapy. Tyto podklady byly použity při tvorbě posudku. Tržní ocenění lesa Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty lesního majetku. Představuje úřední cenu pozemku plus tržní hodnotu lesního porostu. Každý prodávající by tuto cenu, před vlastním stanovením nabídkové prodejní ceny, měl znát. Jde o odborný výpočet možné kupní (sjednané) ceny. Nemusí ještě představovat konečnou cenu,která se objeví v kupní smlouvě. Kupní ceně by se měla reálně přibližovat. Zjistí se odbornou analýzou a výpočtem, s porovnáním průměrných cen již zrealizovaných srovnatelných prodejů. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího. Tržní cena je výsledek tržní transakce mezi prodávajícím a kupujícím v konkrétním místě a čase.ve většině případů se od ceny úřední značně odlišuje. Tržní hodnota je synonymem pojmu obvyklá cena, běžná cena, obchodovatelná cena. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase. V závislosti na velikosti lesního majetku lze pro účely tržního ocenění použít různé způsoby jakými jsou: - Porovnávací metoda (věrohodná nestátní nebo státní databáze kupních cen). Z hlediska tržní ekonomiky a vztahu nabídky a poptávky se jeví jako nejvhodnější. Problémem je nezveřejnění databáze zjištěných a sjednaných cen lesních majetků. - Metoda mýtní výtěže snížená o náklady na úklid klestu a zalesnění holiny. Uplatnění u majetků od 0-3 ha. - Metoda čisté současné hodnoty (MPV) Čistá současná hodnota je ukazatel, který počítá pouze a jen s budoucím cashflow. Říká, kolik peněz nám za zvolenou dobu životnosti projektu daný projekt přinese a nebo sebere. - Výnosová (důchodová metoda). Výnosové metody jsou vázány na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku (např.je použitelná u větších lesních majetků s přibližně vyrovnanou věkovou strukturou), neodstraňují problém záporných tržních hodnot v lesních porostech do 20 (40) let a jsou vždy ovlivněny více, či méně subjektivně stanovenou úrokovou mírou. - Metoda nejnižší rentability. Způsob ocenění lesa pro investory kapitálu (investory kupující les). - Dohnanského metoda. Modifikace věcné metody spojující úřední ocenění pozemku s tržním oceněním porostu s použitím koeficientů. Vzhledem k velikosti lesních, tvaru, poloze a skladbě porostů se jeví jako nejobjektivnější Dohnanského metoda, která nejlépe vyjádří obvyklou hodnotu tohoto lesního pozemku včetně lesních porostů a proto bude použita jako jedna z metod vedoucí ke stanovení ceny obvyklé.

3 - 3/14 - B. Obsah ocenění Oddíl "A.VĚCNÁ HODNOTA " Seznam oceněných položek 1 Lesní pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka 2 Lesní porost na lesním pozemku p.č.961/2 k.ú. Kamenka 1 Lesní pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka Výpočet ceny lesního pozemku podle 7. Základní cena ZC pozemku se upraví srážkami o další vlivy podle přílohy č. 7. Pol. číslo popis SLT ZC [Kč/m 2 ] úprava [%] výměra pozemku [m 2 ] cena pozemku [Kč] 1 Pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka 4H 6, ,76 Celkem ,76 Věcná hodnota "1 Lesní pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka" ,76 Kč 2 Lesní porost na lesním pozemku p.č.961/2 k.ú. Kamenka Výpočet ceny lesního porostu na lesním pozemku podle 40, 41 a 42. Základní cena H a jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce kde H a A u f a c B a H a = [(A u - c) x f a + c] x B a, cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění, cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň, věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň, náklady na zajištěnou kulturu, zakmenění ve věku ke dni ocenění. Základní cena H a se dále upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 33 se zdůvodněním. Pol. skupina - stáří bonitní zakme- obmýtí úprava výměra podíl číslo dřevina [roky] stupeň nění [%] porostu [m 2 ] [%] 1. olše - olše zelená , Důvody úpravy 10.2 Porosty dřevin s významně nižší produkční schopností, nižším zpeněžením sortimentů nebo rozdílnými těžebními náklady oproti úrovni skupiny dřevin, ve které jsou zařazeny - javor babyka, střemcha pozdní, olše zelená, jeřáb ptačí, jíva, lípa, jírovec maďál -40 %

4 - 4/14 - A u = 11,59 Kč/m 2 c = 4,13 Kč/m 2 f a = 0,869 K v = 1-0,005 x (80-62) = 0,91 cena mýtní výtěže náklady na zajištěnou kulturu věkový hodnotový faktor věkový koeficient lesního porostu H a = [(11,59 Kč/m 2-4,13 Kč/m 2 ) x 0, ,13 Kč/m 2 ] x 0,60 x 0,91 = 5,795 Kč/m 2 K U = 0,60 koeficient úprav (úprava -40 %) Cena upravená 5,795 Kč/m 2 x 0,60 = 3,477 Kč/m 2 Cena porostu 3,477 Kč/m 2 x m 2 x 100 % = ,76 Kč Věcná hodnota "2 Lesní porost na lesním pozemku p.č.961/2 k.ú. Kamenka" ,76 Kč Rekapitulace za oddíl "A.VĚCNÁ HODNOTA " 1 Lesní pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka ,76 Kč 2 Lesní porost na lesním pozemku p.č.961/2 k.ú. Kamenka ,76 Kč Celkem ,52 Kč Věcná hodnota celková činí ,- Kč slovy: šedesáttisíctřicetosm Kč

5 - 5/14 - Oddíl "B.VÝNOSOVÁ METODA" Seznam oceněných položek 1 Výnosová metoda pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka 1 Výnosová metoda pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka Vzhledem ke skutečnosti, že tento pozemek vzhledem k charakteru zalesnění olší ve 100 procentech není pronajimatelný a proto tato metoda není použita při zjištění obvyklé ceny. Rekapitulace za oddíl "B.VÝNOSOVÁ METODA" 1 Výnosová metoda pozemek p.č.961/2, k.ú. Kamenka 0,- Kč Celkem Odhad tržní hodnoty činí 0,- Kč slovy: nula Kč 0,- Kč

6 - 6/14 - Oddíl "C. POROVNÁVACÍ - DOHNANSKÉHO METODA" - Dohnanského metoda. Modifikace věcné metody spojující úřední ocenění pozemku s tržním oceněním porostu s použitím koeficientů. Při ocenění lesního porostu znalec vycházel z praxe oceňování lesních porostů kde administrativní cena je dle Dohnanského metody upravena koeficientem vyjadřující obecný vztah mezi administrativní a tržní cenou lesního porostu. Toto ocenění bere v úvahu Koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth): Kth = (Au max c) x fa, kde: Au max (Au max c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní Cenový vliv Použití Dopad Srážka, přirážka % Podíl holin (vč. potenc. zales. bezlesí, rekonstrukcí popř. přeměn) Holiny minus Na každých 10% plochy minus 10% nebo výpočet Podíl nezajištěných porostů Nezaj. Porosty minus Na každých 10% plochy minus 5% nebo výpočet Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání) Porosty < 40 let minus Na každých 10% plochy minus 2,5% nebo výpočet Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva - nižší zpeněžení) Porosty se zakmeněním < 0,9 minus Na každých 10% (0,1 plného zakmenění) minus 5% Podíl listnatých dřevin nad 10% (horší kvalita dřeva - nižší zpeněžení) Porosty s více než 10% listnáčů minus Na každých 10% plochy minus 2% Podíl bezlesí Dle druhu bezlesí (vyhl.č. 84/1996 Sb) plus minus Skládky, OC - na každých 10% +1 až 5% elvod (okraj.škody) - na každých 10% minus 1% Přirozená obnova Porosty > 80 let plus Na každých 10% plochy +1 až 5% Obhospodařovatelnost majetku (ucelenost, zpřístupnění) Lze-li vyčíslit A/N (-)? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty) Spoluvlastnictví Dle účelu ocenění A/N (-)? (u podílu 1/2 cca minus 101%)

7 - 7/14 - Seznam oceněných položek 1.Lesní pozemek p.č.961/2 k.ú. Kamenka 1.Lesní pozemek p.č.961/2 k.ú. Kamenka Na základě uvedených kriterií, použitím Dohnanského metody, porovnáním s posuzovanými pozemky je porovnáním stanovena cena znalcem na úrovni 30 procent administrativní,(věcné) hodnoty. Zaokrouhleno na tisíce Kč. Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví Lesní pozemky včetně porostů fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Lesní pozemek p.č.961/2 k.ú. Kamenka Celková výměra Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Odhad tržní hodnoty "1.Lesní pozemek p.č.961/2 k.ú. Kamenka" ,- Kč ,- Kč Rekapitulace za oddíl "C.DOHNANSKÉHO, POROVNÁVACÍ METODA" 1.Lesní pozemek p.č.961/2 k.ú. Kamenka Celkem ,- Kč ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: osmnácttisíc Kč

8 Závěrečná rekapitulace za oddíly - 8/14 - Celkem za oddíl "A.VĚCNÁ HODNOTA " slovy: šedesáttisícčtyřicet Kč Celkem za oddíl "B.VÝNOSOVÁ METODA" slovy: nula Kč Celkem za oddíl "C.DOHNANSKÉHO, POROVNÁVACÍ METODA" slovy: osmnácttisíc Kč ,- Kč 0,- Kč ,- Kč Závěrečná analýza Stanovení obvyklé ceny (obecná, tržní hodnota) Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti na trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. V principu se jedná o vyhodnocení objektivního posouzení daných pozemků ve vztahu k poloze, stavu, tvaru, možnosti dostupnosti. Pro závěrečné stanovení obecné (obvyklé tržní) ceny je nutno provést rekapitulaci a posouzení vypočtených hodnot a cen, posoudit charakteristiku, specifika a resp. rizika a závady oceňovaných lesních pozemků s analýzou silných a slabých stránek, v trendech potom příležitosti a hrozby. Každá metoda má své klady a zápory, z tohoto důvodu jsem před rozhodnutím, kterou metodu použiji, provedl analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných a dostupných informací. Pro konkrétní pozemky byl proveden následující souhrn hodnot a analýz. Silné stránky pozemků - Stáří lesních porostů,62 let. - Přístup k lesnímu pozemku. Slabé stránky pozemků procentní osazení olši zelenou,patrné nálety, bez ošetřování Trendy : příležitosti - s novým vlastníkem může dojít k řádnému plnění funkce pozemku určenému k plnění funkce lesa Trendy : hrozby - pří zanedbání obhospodařování lesního porostu dojde k jeho postupné likvidaci

9 - 9/14 - Závěr Z výše uvedeného výčtu je patrné, že nejsilnější slabou stránkou je jeho velikost a osazení olší.silnou stránkou je, přístupnost pozemku a stáří lesního porostu na pozemku p.č. 961/2 v k.ú. Kamenka. Po zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb, stanovuji cenu v místě a čase obvyklou pozemků : 1) Lesní pozemek p.č. 961/2 v k.ú. Kamenka včetně porostu ,- Kč Výsledkem ocenění je stanovení objektivizované hodnoty pozemků. Úkol znalce: Podle požadavku objednatele posudku, bylo úkolem znalce vypracovat znalecký posudek - zjištění ceny obvyklé v místě a čase. a) cenou v čase a místě obvyklou pomocí metody věcné,porovnávací-dohnanského. Odpověď znalce: a) Na základě provedené analýzy s použitím uvedených metod ocenění pro návrh ceny k uvedenému datu je odhadnuta obvyklá cena (obecná cena, tržní hodnota) ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,-Kč slovy:osmnácttisíc Kč Pro případné ocenění práv a závad nebyly předloženy objednatelem posudku žádné skutečnosti ani specifikace, zda na předmětné nemovitosti tato práva nebo závady váznou.

10 - 10/14 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 1877/96, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady lesů, lesní hospodářství, odvětví myslivost, dříví, těžba. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 10/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č.. V Novém Jičíně dne Ing Miroslav Kovařčík Vrchlického 5 Nový Jičín STEMON Holding, s.r.o. Poděbradova 1702/61b Ostrava Seznam příloh počet stran A4 v příloze -informace o pozemku včetně snímků,lhp,por.mapy 4

11 Parcelní číslo: 961/2-11/14 - Informace o pozemku 961/2 Obec: Odry [599701] Katastrální území: Kamenka [662682] Číslo LV: 51 Výměra [m 2 ]: 6054 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: STEP2880,V.S.XIV Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: lesní pozemek Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Šedý Bohuslav, Opavská 804/75, Poruba, Ostrava Způsob ochrany nemovitosti Název pozemek určený k plnění funkcí lesa Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Šedý Bohuslav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Typ Změna výměr obnovou operátu

12 - 12/14 -

13 - 13/14 -

14 - 14/14 -